【正文】 目標(biāo) 動(dòng)態(tài) 結(jié)算 8 計(jì)劃管理部 計(jì)劃 戰(zhàn)略 8 創(chuàng)新點(diǎn) ：以專業(yè)優(yōu)化組合為基礎(chǔ)的 資源配置與架構(gòu)管理系統(tǒng) 合理授權(quán) 定崗定編 工作清單 組合專業(yè) 管理架構(gòu) 開發(fā)職能梳理 開發(fā)職能組合 部門分工 崗位職責(zé) 工作權(quán)限 職務(wù)關(guān)系規(guī)定 部門職能細(xì)分 部門工作接口 崗位責(zé)任細(xì)分 審批權(quán)限與流程 重大事項(xiàng)決策 很多開發(fā)商將架構(gòu)管理僅僅理解為架構(gòu)圖 + 崗位職責(zé)，這在操作層面是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。 我們研發(fā)的操作系統(tǒng)及創(chuàng)新 資源配臵 項(xiàng)目決策 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 工程管理 銷售管理 客戶管理 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 產(chǎn)品生產(chǎn) 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 客戶開發(fā) 產(chǎn)出控制 投入控制 運(yùn)營(yíng)保障 管理鏈： 組織管控系統(tǒng) 價(jià)值鏈： 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)系統(tǒng) 供應(yīng)鏈： 外包管理系統(tǒng) 成果評(píng)審 合同履約管理 外包策略 采購(gòu)管理 架構(gòu)管理 計(jì)劃管理 成本管理 執(zhí)行力管理 （基礎(chǔ)） （ 平臺(tái) ） （手段） 外包工作任務(wù)書 人力資源管理 財(cái)務(wù)管理 人力保障 資金保障 5 2023/3/20 6 企業(yè)管控創(chuàng)新 :開發(fā)商的基礎(chǔ)管控系統(tǒng) 管控系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)：管不好組織，管不好人，管不好錢，管不好任務(wù)，管不好投入， 管不好產(chǎn)出。 在 95年，萬科就提出了專業(yè)化的道路。市場(chǎng)告訴萬科，為了發(fā)展，必須搭建操作管理系統(tǒng)，突破管理瓶頸。 第一次 是在 92—— 93年，一下子將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張到十幾個(gè)城市。 標(biāo)桿企業(yè)可以操作 100多個(gè)項(xiàng)目，忙而不亂。 盲人摸象 ? 2 系統(tǒng)創(chuàng)新 : 根據(jù)近二十年對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的實(shí)踐、思考與總結(jié)，我們提出了 管控鏈 、價(jià)值鏈和供應(yīng)鏈 為三條主線的房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)操作系統(tǒng)。 原因有三： 生產(chǎn)周期長(zhǎng)； 涉及專業(yè)多 政府監(jiān)管多。 沒有一個(gè)部門或?qū)I(yè)可以把一件工作從頭做到尾，更沒有人能將房地產(chǎn)開發(fā)的全部細(xì)節(jié)搞懂。 這是開發(fā)商企業(yè)運(yùn)作必須具備的視野與能力。而一些企業(yè)操作幾個(gè)項(xiàng)目，就四腳朝天。結(jié)果是徹底失敗。 當(dāng)年 5個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，萬科為找合格的總經(jīng)理發(fā)愁；今天100多個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，萬科的管理隊(duì)伍仍然綽綽有余。并用了長(zhǎng)達(dá)十年的時(shí)間來完成 第一次專業(yè)化 ，搭建自己的操作管理系統(tǒng)，為其順應(yīng)市場(chǎng)集中的趨勢(shì)，布局全國(guó)市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。好項(xiàng)目沒有好結(jié)果 專業(yè)化的資源配置： 管好組織 架構(gòu)管理 人力資源管理 專業(yè)化的人力保障： 管好人員 專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)保障： 管好資金 財(cái)務(wù)管理 專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)管理： 管好任務(wù) 計(jì)劃管理 專業(yè)化的投入控制： 管好投入 專業(yè)化的產(chǎn)出控制： 管好產(chǎn)出 成本管理 執(zhí)行力管理 6 7 架構(gòu)管理 企業(yè)的管理架構(gòu)是企業(yè)內(nèi)部資源配置的方式，它對(duì)企業(yè)能否適應(yīng)市場(chǎng)，能否發(fā)揮效率，能否節(jié)約成本起著決定性的作用。 9 架構(gòu)管理的關(guān)鍵點(diǎn)： ?用結(jié)果為導(dǎo)向的管理架構(gòu)，取代分工為基礎(chǔ)的管理架構(gòu)。 12 計(jì)劃管理是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主要管理手段。 工作進(jìn)度的管理 房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)慢，只有通過計(jì)劃，才能加強(qiáng)各項(xiàng)工作的進(jìn)度管理，提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度和資金使用的效率。 計(jì)劃考核 計(jì)劃監(jiān)控 計(jì)劃編制 計(jì)劃系統(tǒng) 一級(jí)計(jì)劃 三級(jí)計(jì)劃 計(jì)劃 執(zhí)行 計(jì)劃節(jié)點(diǎn)層級(jí) 計(jì)劃工作周期 計(jì)劃調(diào)整 成果考核 績(jī)效管理 四級(jí)計(jì)劃 二級(jí)計(jì)劃 創(chuàng)新點(diǎn) ： 開發(fā)商的四級(jí)計(jì)劃管理系統(tǒng) 計(jì)劃監(jiān)控 14 房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 及五年發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃系統(tǒng) 及年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 部門月度工作計(jì)劃 崗位月計(jì)劃/周計(jì)劃（個(gè)人） 一級(jí)計(jì)劃 二級(jí)計(jì)劃 三級(jí)計(jì)劃 四級(jí)計(jì)劃 房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃系統(tǒng)由四級(jí)計(jì)劃組成 房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理系統(tǒng) 15 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃系統(tǒng) 《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃》 設(shè)計(jì)計(jì)劃 成本計(jì)劃 工程計(jì)劃 銷售計(jì)劃 資金計(jì)劃 管理計(jì)劃 報(bào)批報(bào)建計(jì)劃 經(jīng)營(yíng)收益計(jì)劃 以項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃為主線的 包括： 項(xiàng)目成本計(jì)劃 、 項(xiàng)目投資計(jì)劃、 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 、 項(xiàng)目現(xiàn)金流量計(jì)劃 、和 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益計(jì)劃等計(jì)劃系統(tǒng) （項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃案例） 16 招商計(jì)劃 土地報(bào)征計(jì)劃 拆遷工作 采購(gòu)計(jì)劃 序號(hào) 工作項(xiàng)目 產(chǎn)品系列 完成標(biāo)準(zhǔn) 低層 多層 小高層 高層 超高層 1 概念設(shè)計(jì) 30 30 30 30 30 完成公司內(nèi)部評(píng)審 2 方案設(shè)計(jì) 45 45 45 45 45 具備報(bào)批報(bào)建要求 3 初步設(shè)計(jì) 40 40 40 具備報(bào)批報(bào)建要求 4 施工圖設(shè)計(jì) 55 55 55 55 55 完成專家評(píng)審、具備報(bào)批報(bào)建要求、具備工程量清單編制要求 周期（天） 135 135 170 170 170 標(biāo)準(zhǔn)工作周期案例 1(設(shè)計(jì)階段） 萬科工期標(biāo)準(zhǔn) 17 標(biāo)準(zhǔn)工作周期案例 2（項(xiàng)目總周期） 序號(hào) 工作項(xiàng)目 產(chǎn)品系列 完成標(biāo)準(zhǔn) 低層（ 4） 多層（ 6） 小高層（ 11） 高層（ 18） 超高層（ 33） 拿地到動(dòng)工 175 175 175 175 175 18層以下開盤要求銷售設(shè)施完成； 33層開盤要求工程形象進(jìn)度達(dá)到開盤條件 動(dòng)工到開盤 170 195 215 245 340 樁基施工到開盤 120 145 165 195 280 動(dòng)工到竣工 340 380 420 480 640 拿地到竣工 550 550 585 645 825 萬科工期標(biāo)準(zhǔn) 18 公司計(jì)劃的執(zhí)行與監(jiān)控 部門月度工作計(jì)劃 月度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃會(huì)議 計(jì)劃平衡、計(jì)劃評(píng)審 確認(rèn)部門月度計(jì)劃 部門計(jì)劃半月報(bào) 半月計(jì)劃例會(huì) 研究問題 確認(rèn)下半月計(jì)劃 部門經(jīng)理月報(bào) 業(yè)務(wù)督辦單 公司月度通報(bào) 執(zhí)行 執(zhí)行 19 創(chuàng)新計(jì)劃管理的關(guān)鍵點(diǎn)： ? 做好戰(zhàn)略規(guī)劃，指導(dǎo)每一步企業(yè)行動(dòng) ? 建立四級(jí)計(jì)劃系統(tǒng)，將企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃層層分解到每個(gè)崗位 ? 量化所有的計(jì)劃指標(biāo)，使之可以考核 ? 通過緊前條件，將所有工作鏈接成一個(gè)系統(tǒng) ? 嚴(yán)格監(jiān)控、協(xié)調(diào)計(jì)劃的執(zhí)行 ? 用零和原則使計(jì)劃考核簡(jiǎn)單化 20 方案優(yōu)化 價(jià)值工程 圖紙優(yōu)化 成本管理系統(tǒng) 價(jià)值 管理 1 成本核算 花多少，算多少 算多少，花多少 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的三個(gè)階段 房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理必須解決一個(gè)問題， 是先花后算，還是先算后花？ 21 22 一位設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)人這樣說，大多數(shù)設(shè)計(jì)師，在設(shè)計(jì)前期主要關(guān)注建筑風(fēng)格，建筑形式；在設(shè)計(jì)中期主要關(guān)注建筑的功能關(guān)系、空間關(guān)系；設(shè)計(jì)的后期主要關(guān)注建筑是否滿足規(guī)范要求，圖紙能否通過政府相關(guān)部門的審查。 ? 項(xiàng)目管理者而非工程管理者 ? 現(xiàn)場(chǎng)工程管理標(biāo)準(zhǔn)的制定與檢查者 ? 客戶的工程質(zhì)量代表 ? 供方（特別是監(jiān)理公司）的管理者 甲方角色 29 專業(yè)高手 管理高手 轉(zhuǎn)變 我們是誰？ ? 角色一 :項(xiàng)目管理者 ? ● 你是個(gè)管理者，是做項(xiàng)目管理 ,而不 ? 是做工程管理。 ? 沒有不合格的乙方，只有不合格的甲方。 ? 具體工作包括： – 參與研究產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行施工可行性分析； – 參加產(chǎn)品建議書的評(píng)審，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量、工期提出要求和建議； 37 一、 工程前期各階段的管理 3 、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段 ? （ 1）項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段 ? 工程管理部門（項(xiàng)目部）協(xié)助、配合設(shè)計(jì)管理部門進(jìn)行項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階 ? 段的工作，主要是技術(shù)方面的支持： – 土方平衡方面的要求和建議，根據(jù)建筑方案、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地狀況、分期建設(shè)規(guī)劃等條件，對(duì)土方平衡從施工技術(shù)、經(jīng)濟(jì)角度提出目標(biāo)和要求，使土方運(yùn)輸量或土方運(yùn)輸成本最低的條件下 ,確定挖、填方區(qū)土方的調(diào)配方向和數(shù)量 ,從而縮短工期 ,提高經(jīng)濟(jì)效益； – 配套設(shè)施方面的要求和建議，包括對(duì)煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房、污水處理設(shè)備等配套設(shè)施如何更合理的布置，結(jié)合施工技術(shù)、分期開發(fā)、經(jīng)濟(jì)合理等角度提出要求和建議； – 保溫、防水、遮陽(yáng)和降噪等方面的要求和建議，從施工工藝、施工質(zhì)量、使用效果等角度提出材料及做法等方面的要求和建議； 38 一、 工程前期各階段的管理 3 、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段 ? （ 1）項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段 續(xù) – 新技術(shù)、新材料方面的要求和建議，對(duì)新技術(shù)、新材料在工程當(dāng)中的應(yīng)用，結(jié)合當(dāng)?shù)亓?xí)慣做法和公司特殊要求（如銷售要求、優(yōu)秀節(jié)能小區(qū)等）提出建議，如節(jié)能、環(huán)保、低碳、太陽(yáng)能、風(fēng)能、高舒適度等方面的材料、設(shè)備和工藝； – 景觀方案的要求和建議，工程管理部門提出本地適宜栽種的植物、花卉等名目，路面、硬質(zhì)鋪裝地面材料、做法的建議，從施工角度對(duì)機(jī)電、灌溉、排水等提出要求和建議； – 參與規(guī)劃方案和景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制，主要負(fù)責(zé)編制上述幾個(gè)方面的要求和建議； – 參與設(shè)計(jì)成果的評(píng)審，重點(diǎn)評(píng)審設(shè)計(jì)文件中的內(nèi)容是否滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書中本部門提出的要求。 45 工程管理操作指引 操作指引目錄 進(jìn)度管理 3 工程前期各階段的管理 1 施工準(zhǔn)備階段的管理 2 成本管理 6 技術(shù)管理 4 質(zhì)量管理 5 46 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 施工準(zhǔn)備階段的管理 2）編制 《 項(xiàng)目工程管理指導(dǎo)書 》 1）項(xiàng)目部成立 4）合同與 《 工程管理指導(dǎo)書 》 的培訓(xùn)與交底 3）采購(gòu)招標(biāo) 5）場(chǎng)地“三通一平”的實(shí)施，施工臨時(shí)排水、施工路口手續(xù)的辦理 6）施工組織設(shè)計(jì)審查 7）開工報(bào)告的審批 47 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 項(xiàng)目部成立 ? （ 1）在項(xiàng)目策劃階段公司就應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況決定項(xiàng)目部的成立時(shí)間、人員配備、辦公地點(diǎn)等各項(xiàng)事宜； ? （ 2）項(xiàng)目部一般在項(xiàng)目進(jìn)入項(xiàng)目策劃階段時(shí)成立為宜。 49 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 編制 《 工程管理指導(dǎo)書 》 ? 為了避免甲方工程師各自按經(jīng)驗(yàn)管理，造成現(xiàn)場(chǎng)管理的無序和混亂，項(xiàng)目部在開工前應(yīng)組織編制《 項(xiàng)目工程管理指導(dǎo)書 》 ，統(tǒng)一工程管理標(biāo)準(zhǔn)，并組織部門人員進(jìn)行學(xué)習(xí)交底，同時(shí)將 《 項(xiàng)目工程管理指導(dǎo)書 》 中的內(nèi)容納入招標(biāo)文件中，作為管理和技術(shù)要求的一部分； ? 《 項(xiàng)目工程管理指導(dǎo)書 》 內(nèi)容包括 : ? （ 1）項(xiàng)目概況； ? （ 2）工程部或項(xiàng)目經(jīng)理部管理架構(gòu)及制度； ? （ 3）項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃； ? （ 4）設(shè)計(jì)管理； ? （ 5）施工單位、監(jiān)理單位組織方案； ? （ 6）材料設(shè)備供應(yīng)方案； ? （ 7）項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃及保證措施 ? （ 8）項(xiàng)目質(zhì)量保證體系及保證措施； ? （ 9）項(xiàng)目成本控制措施； ? （ 10）現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工及環(huán)境管理； ? （ 11）成品保護(hù)措施； ? （ 12）會(huì)議制度； ? （ 13）文件檔案、印章管理； ? （ 14）緊急事件處理程序； ? （ 15）工程移交； ? （ 16）項(xiàng)目部培訓(xùn)； ? （ 17）其他； ? （ 18）附件目錄； 《 工程管理指導(dǎo)書（萬科四季花城） 》 《 工程管理指導(dǎo)書編制規(guī)范 》 《 工程管理指導(dǎo)書（萬科藍(lán)山） 》 《 工程管理指導(dǎo)書（萬科天秀） 》 50 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 采購(gòu)招標(biāo) ? 項(xiàng)目部根據(jù)部門職能劃分，主要參與工程類（施工單位、監(jiān)理單位）和甲供材料設(shè)備的招標(biāo)工作，負(fù)責(zé)技術(shù)、質(zhì)量、管理等方面的把握。 56 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 ? 工程開工之前，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的 “ 三通一平 ”（水通、電通、路通、場(chǎng)地平整），并配合報(bào)批報(bào)建管理部門辦理場(chǎng)地臨時(shí)排水、施工路口等手續(xù)及其他工程報(bào)建工作。 61 工程管理操作指引 操作