【正文】 采購管理 架構(gòu)管理 計劃管理 成本管理 執(zhí)行力管理 （基礎(chǔ)） （ 平臺 ） （手段） 外包工作任務(wù)書 人力資源管理 財務(wù)管理 人力保障 資金保障 5 2023/3/20 6 企業(yè)管控創(chuàng)新 :開發(fā)商的基礎(chǔ)管控系統(tǒng) 管控系統(tǒng)的風險：管不好組織，管不好人，管不好錢，管不好任務(wù)，管不好投入， 管不好產(chǎn)出。 ? 沒有設(shè)置專門的部門來做計劃管理，沒有人檢查問責 ！ ? 沒有考核的計劃是無法有效執(zhí)行的計劃。 “ 計劃趕不上變化 ” 大致由于兩個原因造成，第一、不可控因素；第二、計劃管理能力；實際上，缺失完善的計劃管理系統(tǒng)是主要原因。 ? 所以必須統(tǒng)一工程管理標準 31 我們是誰？ ? 角色三 :客戶的工程質(zhì)量代表 ? ●表現(xiàn)你的客戶服務(wù)意識 ? ●體現(xiàn)你的專業(yè)能力 ? ●減少和杜絕客戶敏感的質(zhì)量問題 32 我們是誰？ ? 角色四 :供方的管理者 ? 管理好供方（乙方）是你義不容辭的責任，特別是管理好監(jiān)理公司。 44 一、 工程前期各階段的管理 目標成本 ? （ 1）參與 《 項目目標責任成本控制指導書 》 的討論及評審； ? （ 2）參與工程類 《 合約規(guī)劃 》 的討論及評審。 《 采購管理流程 》 《 招標采購管理辦法 》 《 競爭性談判采購管理辦法 》 《 直接委托采購管理辦法 》 《 供方實地考察評價表（材料設(shè)備類） 》 55 二、 施工準備階段的管理 合同及 《 工程管理指導書 》 的培訓與交底 ? 項目部負責人要對項目部全體員工進行合同及工程管理指導書、目標責任成本控制指導書的定期或不定期培訓交底，并對施工單位和監(jiān)理單位進行合同及 《 工程管理指導書 》 交底；重點強調(diào)本工程進度、質(zhì)量目標、執(zhí)行標準及公司的管理要求等。 《 項目施工總進度計劃編寫規(guī)范 》 64 三、進度管理 項目施工進度計劃管理 續(xù) ? （ 2）施工總進度計劃的評審： ? 施工總進度計劃編制完成后，項目部應組織公司相關(guān)部門對計劃給予討論和評審，并填寫 《 項目施工總進度計劃評審記錄 》 ，以保證計劃的可行性和嚴肅性。在工程施工過程中，項目部應在每月的工作計劃中對下月需要各部門配合完成的工作列出時間清單，并前瞻性地敦促和協(xié)助各部門完成相關(guān)的工作，以滿足施工進度的順利實施。 – （ 3）開工前，項目部應組織各施工單位、監(jiān)理和相關(guān)部門進行施工圖交底（設(shè)計管理部門、工程管理部門、物業(yè)公司、設(shè)計院），主要審核圖紙上的缺、漏、碰、錯及解決施工工藝上的問題，可由監(jiān)理單位主持。在緊急情況下，也可以先電話通知，再補公司部門工作聯(lián)系單。 77 四、 技術(shù)管理 設(shè)計變更管理 續(xù) ? 特別提示： ? 在發(fā)生設(shè)計變更時，項目部要協(xié)同監(jiān)理單位積極協(xié)調(diào)施工單位，要求其盡快確認變更內(nèi)容和變更結(jié)算金額，保證變更內(nèi)容盡快實施，不能影響施工進度；同時遵守公司的月結(jié)制度，保證動態(tài)成本的真實可靠。 《 材料與工程質(zhì)量標準 》 82 五、 質(zhì)量管理 事前控制 ? （ 1）編制 《 工程管理指導書 》 中的質(zhì)量目標體系： ? 項目部根據(jù)工程特點編制 《 工程管理指導書 》 ，明確工程質(zhì)量目標體系，并且從制度和技術(shù)兩個方面分別提出質(zhì)量保證措施。 84 五、 質(zhì)量管理 過程監(jiān)控 ? （ 1）測量及定位放線的監(jiān)控： ? 項目部負責向施工單位提供施工現(xiàn)場附近的國家定位放線基準坐標點及高程控制點，并要求監(jiān)理單位配備專門的測量工程師和經(jīng)標定過的儀器對施工單位的定位放線情況進行嚴格校核復驗。當出現(xiàn)不合格時，項目部要求監(jiān)理工程師填寫 《 整改通知單 》 ，并要 ? 求其負責施工單位整改后的驗證和封閉。開發(fā)企業(yè)的工程管理人員必須高度重視。 A類問題： 一、 土建類： 二、水暖類 三、電氣類 防水工程 試水試壓通球 電氣件安裝 屋面工程 管材閥門質(zhì)量 抹灰工程 燃氣管道 門窗工程 廚衛(wèi)預留口 凈空凈高 施工單位： ABC類， 100%控制 監(jiān)理單位： AB類， 100% 控制， C類重點控制 甲方工程部： A類， 100% 控制， B類重點控制 物業(yè)公司 ： A類， 100% 客戶： A類，重點關(guān)注 通過五道防線防止 A類問題產(chǎn)生，實踐證明效果很好。 《 工程驗收規(guī)范 》 93 五、 質(zhì)量管理 隱蔽工程的驗收 ? （ 1）隱蔽工程的驗收工程質(zhì)量管理的重點，必須高度重視； ? （ 2）土建工種中必須進行隱蔽工程驗收的項目： ? 地基工程、鋼筋混凝土工程、砌體工程、外墻工程、地面，樓面，墻面，屋面的基層處理、保溫、隔熱工程、防水工程等； ? （ 3）安裝工種中必須進行隱蔽工程驗收的項目： ? 空調(diào)工程、給水工程、排水工程、電氣工程、防雷工程、通風工程等。 ? （ 3）現(xiàn)場簽證的實施： ? 項目部在接到正式簽證單后要及時發(fā)給施工單位，并組織盡快實施。 106 七、 對監(jiān)理單位的管理 控制依據(jù) ? 《 監(jiān)理合同 》 、經(jīng)審定的 《 監(jiān)理規(guī)劃 》 及有關(guān)法規(guī)和監(jiān)理條例。 109 七 、對監(jiān)理單位的管理 監(jiān)理的文件管理監(jiān)督 ? （ 1） 《 監(jiān)理月報 》 ： ? 項目部應要求監(jiān)理單位每月上報 《 監(jiān)理月報 》 ，并對其中所反映的質(zhì)量、進度、安全文明等情況形成反饋意見，填寫 《 監(jiān)理月報審核意見表 》 。由監(jiān)理單位向其發(fā)放有關(guān)配合監(jiān)理管理的配合要求，在施工過程之中，當承包商與監(jiān)理單位發(fā)生由其自身不能解決的矛盾時，項目部有責任及時發(fā)現(xiàn)并給予妥善解決。 113 七 、對監(jiān)理單位的管理 監(jiān)督監(jiān)理單位對施工單位的索賠簽證的審核工作 ? （ 1）監(jiān)督監(jiān)理公司對施工單位可能提出的索賠進行評估預判。 120 九、安全文明施工管理 監(jiān)督監(jiān)理單位做好施工安全和文明施工的監(jiān)控管理 ? 在每周的監(jiān)理例會或其它工程會議上要監(jiān)理單位講評現(xiàn)場安全和文明施工的落實情況。 126 十、 工程物業(yè)移交 工程移交物業(yè)公司程序 續(xù) ? （ 4）質(zhì)量問題整改及復驗： ? 監(jiān)理單位督促施工單位整改完畢并檢查后，通知物業(yè)公司對質(zhì)量問題的整改結(jié)果進行復驗，直至通過移交驗收。 125 十 、工程物業(yè)移交 工程移交物業(yè)公司程序 ? （ 1）書面通知物業(yè)公司： ? 在竣工驗收完成后，項目部以書面形式通知物業(yè)公司準備接收已竣工的建設(shè)工程，并知會相關(guān)部門。 115 工程管理操作指引 操作指引目錄 工程前期各階段的管理 1 施工準備階段的管理 2 進度管理 3 技術(shù)管理 4 質(zhì)量管理 5 成本管理 6 檔案文件管理 8 保修期內(nèi)的維修 11 安全文明施工管理 9 工程物業(yè)移交 10 項目工程后評估 12 對監(jiān)理單位的管理 7 116 八、 檔案文件管理 ? 項目部文件歸檔按公司有關(guān)規(guī)定進行管理，在項目完成后向公司行政管理部門移交有關(guān)項目檔案文件； ? 項目檔案文件收集、管理、編號管理詳見 《 項目文件管理辦法 》 。具體可參照 《 項目例會管理規(guī)范 》 的相關(guān)規(guī)定來執(zhí)行。各會議應注意作好相應的記錄并予以保存，所有的會議紀要必須經(jīng)項目部審核通過，監(jiān)督監(jiān)理單位和施工單位落實紀要內(nèi)容。 ? （ 2）施工組織設(shè)計評審和圖紙會審： ? 參加由監(jiān)理單位組織的施工組織設(shè)計評審，由監(jiān)理單位 ? 監(jiān)督承建商根據(jù)審核意見完善 《 施工組織設(shè)計 》 。 ? （ 3）補辦正式合同： ? 從臨時協(xié)議簽署之日起， 15天內(nèi)需按正式合同協(xié)議審批程序完成手續(xù)辦理。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，辦理工程結(jié)算和保修金支付。 ? （ 4）責令施工單位對不合格項進行整改，并備案。在施工過程中，項目部應嚴格要求施工單位和監(jiān)理單位將這些問題消滅在建造過程中。 監(jiān)理單位接通知后應立即會同施工單位進行事故原因分析、制定處理方案，由項目部組織方案審核，必要時經(jīng)工程分管領(lǐng)導審批。發(fā)現(xiàn)不合格品時，予以退貨，若甲供材料對進度等造成影響，與采購管理部門一起向供應商索賠。 83 五、 質(zhì)量管理 事前控制 續(xù) ? （ 4）樣板引路和封樣驗收： ? 凡是重復循環(huán)施工作業(yè)的分部分項工程和操作工藝，都必須樣板引路，這是保證施工質(zhì)量的重要管理措施。對于在施工過程中臨時出現(xiàn)的施工技術(shù)質(zhì)量問題，由項目部監(jiān)督監(jiān)理單位處理，必要時組織外圍專家召開專題會議。 （ 3）設(shè)計變更文件的傳遞及存檔： 形成設(shè)計變更文件以后，由設(shè)計管理部門發(fā)給項目部，然后由項目部發(fā)給監(jiān)理及各有關(guān)施工單位實施。 《 施工圖審查要點 》 《 施工圖交底管理規(guī)范 》 74 四 、技術(shù)管理 設(shè)計變更管理 ? （ 1）設(shè)計變更的提出： ? 設(shè)計管理部門及公司其它部門均可以直接提出問題， 并歸口到設(shè)計管理部門 發(fā)出 《 設(shè)計變更通知單 》 。 《 圖紙資料管理規(guī)范 》 71 四、 技術(shù)管理 圖紙評審 ? 圖紙評審工作是一項重要的工作，是工程質(zhì)量管理的重要手段， 項目部的圖紙審核工作是一項長期的日常性工作，并貫穿施工過程的始終； 同時要求監(jiān)理單位和施工單位也要建立審圖制度，將圖紙上的問題消滅在施工前，并使設(shè)計和施工工藝更經(jīng)濟、合理。 65 三、進度管理 項目施工進度計劃管理 續(xù) ? （ 4）施工總進度計劃執(zhí)行情況的檢查： ? 施工單位在投標階段，根據(jù)甲方的施工總進度計劃中各主要節(jié)點的要求，編制了施工進度計劃；在合同簽訂后，施工單位進一步熟悉施工圖及施工現(xiàn)場實際情況，在此基礎(chǔ)上，有針對性地完善并細化了施工進度計劃，作為施工組織設(shè)計的一部分報送監(jiān)理單位和項目部審核并最終確認；在計劃執(zhí)行過程中，項目部應監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位的進度計劃及完成情況：檢查現(xiàn)場作業(yè)面勞動力、機械設(shè)備、材料的情況是否滿足現(xiàn)場需要及施工組織設(shè)計里的要求和承諾，進度款是否?？顚Ｓ?，對周、月進度計劃與實體實際進度進行對比，分析進度滯后的原因，針對影響進度的因素前瞻性地采取措施。 59 二、 施工準備階段的管理 施工組織設(shè)計審查 續(xù) ? 項目部組織三方審查，形成中標后 《 施工組織設(shè)計審查意見表 》 ，將審查意見表交施工單位，由施工單位對施工組織設(shè)計進行修改和補充，并需獲得項目部的最終批準； 《 施工組織設(shè)計審查規(guī)范 》 60 二、 施工準備階段的管理 開工報告的審批 ? 主體工程開工前，項目部應要求施工單位向監(jiān)理單位提出開工申請報告，原則上具備下列條件方可批準開工： – 施工許可證已辦妥； – 施工圖已會審交底； – 施工組織設(shè)計及相關(guān)專項施工方案已審批； – 施工現(xiàn)場的準備已具備開工條件。 48 二 、施工準備階段的管理 項目部成立 續(xù) ? （ 5）項目部在人力資源管理部門的幫助下，確定項目部組織 架構(gòu)和人員配備； ? （ 6）細化并完善項目工程計劃，細化并修正工程各配套計劃的使用時間節(jié)點； ? （ 7）開始組織編制對施工單位（總承包商、分包商）、監(jiān)理單位的技術(shù)和管理要求，甲供材料設(shè)備的質(zhì)量、安裝要求等； ? （ 8）組織熟悉圖紙和審圖工作。 36 一、 工程前期各階段的管理 項目策劃階段 ? 項目確定后，要進行項目策劃工作，工程管理部門（項目部）要協(xié)助設(shè)計管理部門進行項目策劃和產(chǎn)品定位工作。 ? 項目管理者而非工程管理者 ? 現(xiàn)場工程管理標準的制定與檢查者 ? 客戶的工程質(zhì)量代表 ? 供方（特別是監(jiān)理公司）的管理者 甲方角色 28 專業(yè)高手 管理高手 轉(zhuǎn)變 我們是誰？ 甲方不會做甲方，常常是甲方工程管理的最大尷尬。只有通過計劃，才能奠定目標管理的基礎(chǔ)，使每個人主動的工作。 7 案例討論：選擇哪一個架構(gòu) ？ 公司高層 預算部 前期部 合同部 價格 部 項目部 設(shè)計部 營銷部 人事部 總經(jīng)辦 財務(wù)部 法務(wù)部 項目部 項目部 公司高層 項目部 項目部 項目部 綜合管理部 財務(wù)管理部 營銷管理部 工程管理