【正文】 采購管理 架構(gòu)管理 計(jì)劃管理 成本管理 執(zhí)行力管理 （基礎(chǔ)） （ 平臺(tái) ） （手段） 外包工作任務(wù)書 人力資源管理 財(cái)務(wù)管理 人力保障 資金保障 5 2023/3/20 6 企業(yè)管控創(chuàng)新 :開發(fā)商的基礎(chǔ)管控系統(tǒng) 管控系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)：管不好組織，管不好人，管不好錢，管不好任務(wù)，管不好投入， 管不好產(chǎn)出。 ? 沒有設(shè)置專門的部門來做計(jì)劃管理，沒有人檢查問責(zé) ！ ? 沒有考核的計(jì)劃是無法有效執(zhí)行的計(jì)劃。 “ 計(jì)劃趕不上變化 ” 大致由于兩個(gè)原因造成，第一、不可控因素；第二、計(jì)劃管理能力；實(shí)際上，缺失完善的計(jì)劃管理系統(tǒng)是主要原因。 ? 所以必須統(tǒng)一工程管理標(biāo)準(zhǔn) 31 我們是誰？ ? 角色三 :客戶的工程質(zhì)量代表 ? ●表現(xiàn)你的客戶服務(wù)意識(shí) ? ●體現(xiàn)你的專業(yè)能力 ? ●減少和杜絕客戶敏感的質(zhì)量問題 32 我們是誰？ ? 角色四 :供方的管理者 ? 管理好供方（乙方）是你義不容辭的責(zé)任，特別是管理好監(jiān)理公司。 44 一、 工程前期各階段的管理 目標(biāo)成本 ? （ 1）參與 《 項(xiàng)目目標(biāo)責(zé)任成本控制指導(dǎo)書 》 的討論及評(píng)審； ? （ 2）參與工程類 《 合約規(guī)劃 》 的討論及評(píng)審。 《 采購管理流程 》 《 招標(biāo)采購管理辦法 》 《 競爭性談判采購管理辦法 》 《 直接委托采購管理辦法 》 《 供方實(shí)地考察評(píng)價(jià)表（材料設(shè)備類） 》 55 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 合同及 《 工程管理指導(dǎo)書 》 的培訓(xùn)與交底 ? 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人要對項(xiàng)目部全體員工進(jìn)行合同及工程管理指導(dǎo)書、目標(biāo)責(zé)任成本控制指導(dǎo)書的定期或不定期培訓(xùn)交底，并對施工單位和監(jiān)理單位進(jìn)行合同及 《 工程管理指導(dǎo)書 》 交底；重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)本工程進(jìn)度、質(zhì)量目標(biāo)、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)及公司的管理要求等。 《 項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃編寫規(guī)范 》 64 三、進(jìn)度管理 項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃管理 續(xù) ? （ 2）施工總進(jìn)度計(jì)劃的評(píng)審： ? 施工總進(jìn)度計(jì)劃編制完成后，項(xiàng)目部應(yīng)組織公司相關(guān)部門對計(jì)劃給予討論和評(píng)審，并填寫 《 項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃評(píng)審記錄 》 ，以保證計(jì)劃的可行性和嚴(yán)肅性。在工程施工過程中，項(xiàng)目部應(yīng)在每月的工作計(jì)劃中對下月需要各部門配合完成的工作列出時(shí)間清單，并前瞻性地敦促和協(xié)助各部門完成相關(guān)的工作，以滿足施工進(jìn)度的順利實(shí)施。 – （ 3）開工前，項(xiàng)目部應(yīng)組織各施工單位、監(jiān)理和相關(guān)部門進(jìn)行施工圖交底（設(shè)計(jì)管理部門、工程管理部門、物業(yè)公司、設(shè)計(jì)院），主要審核圖紙上的缺、漏、碰、錯(cuò)及解決施工工藝上的問題，可由監(jiān)理單位主持。在緊急情況下，也可以先電話通知，再補(bǔ)公司部門工作聯(lián)系單。 77 四、 技術(shù)管理 設(shè)計(jì)變更管理 續(xù) ? 特別提示： ? 在發(fā)生設(shè)計(jì)變更時(shí)，項(xiàng)目部要協(xié)同監(jiān)理單位積極協(xié)調(diào)施工單位，要求其盡快確認(rèn)變更內(nèi)容和變更結(jié)算金額，保證變更內(nèi)容盡快實(shí)施，不能影響施工進(jìn)度；同時(shí)遵守公司的月結(jié)制度，保證動(dòng)態(tài)成本的真實(shí)可靠。 《 材料與工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 》 82 五、 質(zhì)量管理 事前控制 ? （ 1）編制 《 工程管理指導(dǎo)書 》 中的質(zhì)量目標(biāo)體系： ? 項(xiàng)目部根據(jù)工程特點(diǎn)編制 《 工程管理指導(dǎo)書 》 ，明確工程質(zhì)量目標(biāo)體系，并且從制度和技術(shù)兩個(gè)方面分別提出質(zhì)量保證措施。 84 五、 質(zhì)量管理 過程監(jiān)控 ? （ 1）測量及定位放線的監(jiān)控： ? 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)向施工單位提供施工現(xiàn)場附近的國家定位放線基準(zhǔn)坐標(biāo)點(diǎn)及高程控制點(diǎn)，并要求監(jiān)理單位配備專門的測量工程師和經(jīng)標(biāo)定過的儀器對施工單位的定位放線情況進(jìn)行嚴(yán)格校核復(fù)驗(yàn)。當(dāng)出現(xiàn)不合格時(shí)，項(xiàng)目部要求監(jiān)理工程師填寫 《 整改通知單 》 ，并要 ? 求其負(fù)責(zé)施工單位整改后的驗(yàn)證和封閉。開發(fā)企業(yè)的工程管理人員必須高度重視。 A類問題： 一、 土建類： 二、水暖類 三、電氣類 防水工程 試水試壓通球 電氣件安裝 屋面工程 管材閥門質(zhì)量 抹灰工程 燃?xì)夤艿? 門窗工程 廚衛(wèi)預(yù)留口 凈空凈高 施工單位： ABC類， 100%控制 監(jiān)理單位： AB類， 100% 控制， C類重點(diǎn)控制 甲方工程部： A類， 100% 控制， B類重點(diǎn)控制 物業(yè)公司 ： A類， 100% 客戶： A類，重點(diǎn)關(guān)注 通過五道防線防止 A類問題產(chǎn)生，實(shí)踐證明效果很好。 《 工程驗(yàn)收規(guī)范 》 93 五、 質(zhì)量管理 隱蔽工程的驗(yàn)收 ? （ 1）隱蔽工程的驗(yàn)收工程質(zhì)量管理的重點(diǎn)，必須高度重視； ? （ 2）土建工種中必須進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收的項(xiàng)目： ? 地基工程、鋼筋混凝土工程、砌體工程、外墻工程、地面，樓面，墻面，屋面的基層處理、保溫、隔熱工程、防水工程等； ? （ 3）安裝工種中必須進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收的項(xiàng)目： ? 空調(diào)工程、給水工程、排水工程、電氣工程、防雷工程、通風(fēng)工程等。 ? （ 3）現(xiàn)場簽證的實(shí)施： ? 項(xiàng)目部在接到正式簽證單后要及時(shí)發(fā)給施工單位，并組織盡快實(shí)施。 106 七、 對監(jiān)理單位的管理 控制依據(jù) ? 《 監(jiān)理合同 》 、經(jīng)審定的 《 監(jiān)理規(guī)劃 》 及有關(guān)法規(guī)和監(jiān)理?xiàng)l例。 109 七 、對監(jiān)理單位的管理 監(jiān)理的文件管理監(jiān)督 ? （ 1） 《 監(jiān)理月報(bào) 》 ： ? 項(xiàng)目部應(yīng)要求監(jiān)理單位每月上報(bào) 《 監(jiān)理月報(bào) 》 ，并對其中所反映的質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明等情況形成反饋意見，填寫 《 監(jiān)理月報(bào)審核意見表 》 。由監(jiān)理單位向其發(fā)放有關(guān)配合監(jiān)理管理的配合要求，在施工過程之中，當(dāng)承包商與監(jiān)理單位發(fā)生由其自身不能解決的矛盾時(shí)，項(xiàng)目部有責(zé)任及時(shí)發(fā)現(xiàn)并給予妥善解決。 113 七 、對監(jiān)理單位的管理 監(jiān)督監(jiān)理單位對施工單位的索賠簽證的審核工作 ? （ 1）監(jiān)督監(jiān)理公司對施工單位可能提出的索賠進(jìn)行評(píng)估預(yù)判。 120 九、安全文明施工管理 監(jiān)督監(jiān)理單位做好施工安全和文明施工的監(jiān)控管理 ? 在每周的監(jiān)理例會(huì)或其它工程會(huì)議上要監(jiān)理單位講評(píng)現(xiàn)場安全和文明施工的落實(shí)情況。 126 十、 工程物業(yè)移交 工程移交物業(yè)公司程序 續(xù) ? （ 4）質(zhì)量問題整改及復(fù)驗(yàn)： ? 監(jiān)理單位督促施工單位整改完畢并檢查后，通知物業(yè)公司對質(zhì)量問題的整改結(jié)果進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，直至通過移交驗(yàn)收。 125 十 、工程物業(yè)移交 工程移交物業(yè)公司程序 ? （ 1）書面通知物業(yè)公司： ? 在竣工驗(yàn)收完成后，項(xiàng)目部以書面形式通知物業(yè)公司準(zhǔn)備接收已竣工的建設(shè)工程，并知會(huì)相關(guān)部門。 115 工程管理操作指引 操作指引目錄 工程前期各階段的管理 1 施工準(zhǔn)備階段的管理 2 進(jìn)度管理 3 技術(shù)管理 4 質(zhì)量管理 5 成本管理 6 檔案文件管理 8 保修期內(nèi)的維修 11 安全文明施工管理 9 工程物業(yè)移交 10 項(xiàng)目工程后評(píng)估 12 對監(jiān)理單位的管理 7 116 八、 檔案文件管理 ? 項(xiàng)目部文件歸檔按公司有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理，在項(xiàng)目完成后向公司行政管理部門移交有關(guān)項(xiàng)目檔案文件； ? 項(xiàng)目檔案文件收集、管理、編號(hào)管理詳見 《 項(xiàng)目文件管理辦法 》 。具體可參照 《 項(xiàng)目例會(huì)管理規(guī)范 》 的相關(guān)規(guī)定來執(zhí)行。各會(huì)議應(yīng)注意作好相應(yīng)的記錄并予以保存，所有的會(huì)議紀(jì)要必須經(jīng)項(xiàng)目部審核通過，監(jiān)督監(jiān)理單位和施工單位落實(shí)紀(jì)要內(nèi)容。 ? （ 2）施工組織設(shè)計(jì)評(píng)審和圖紙會(huì)審： ? 參加由監(jiān)理單位組織的施工組織設(shè)計(jì)評(píng)審，由監(jiān)理單位 ? 監(jiān)督承建商根據(jù)審核意見完善 《 施工組織設(shè)計(jì) 》 。 ? （ 3）補(bǔ)辦正式合同： ? 從臨時(shí)協(xié)議簽署之日起， 15天內(nèi)需按正式合同協(xié)議審批程序完成手續(xù)辦理。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，辦理工程結(jié)算和保修金支付。 ? （ 4）責(zé)令施工單位對不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，并備案。在施工過程中，項(xiàng)目部應(yīng)嚴(yán)格要求施工單位和監(jiān)理單位將這些問題消滅在建造過程中。 監(jiān)理單位接通知后應(yīng)立即會(huì)同施工單位進(jìn)行事故原因分析、制定處理方案，由項(xiàng)目部組織方案審核，必要時(shí)經(jīng)工程分管領(lǐng)導(dǎo)審批。發(fā)現(xiàn)不合格品時(shí)，予以退貨，若甲供材料對進(jìn)度等造成影響，與采購管理部門一起向供應(yīng)商索賠。 83 五、 質(zhì)量管理 事前控制 續(xù) ? （ 4）樣板引路和封樣驗(yàn)收： ? 凡是重復(fù)循環(huán)施工作業(yè)的分部分項(xiàng)工程和操作工藝，都必須樣板引路，這是保證施工質(zhì)量的重要管理措施。對于在施工過程中臨時(shí)出現(xiàn)的施工技術(shù)質(zhì)量問題，由項(xiàng)目部監(jiān)督監(jiān)理單位處理，必要時(shí)組織外圍專家召開專題會(huì)議。 （ 3）設(shè)計(jì)變更文件的傳遞及存檔： 形成設(shè)計(jì)變更文件以后，由設(shè)計(jì)管理部門發(fā)給項(xiàng)目部，然后由項(xiàng)目部發(fā)給監(jiān)理及各有關(guān)施工單位實(shí)施。 《 施工圖審查要點(diǎn) 》 《 施工圖交底管理規(guī)范 》 74 四 、技術(shù)管理 設(shè)計(jì)變更管理 ? （ 1）設(shè)計(jì)變更的提出： ? 設(shè)計(jì)管理部門及公司其它部門均可以直接提出問題， 并歸口到設(shè)計(jì)管理部門 發(fā)出 《 設(shè)計(jì)變更通知單 》 。 《 圖紙資料管理規(guī)范 》 71 四、 技術(shù)管理 圖紙?jiān)u審 ? 圖紙?jiān)u審工作是一項(xiàng)重要的工作，是工程質(zhì)量管理的重要手段， 項(xiàng)目部的圖紙審核工作是一項(xiàng)長期的日常性工作，并貫穿施工過程的始終； 同時(shí)要求監(jiān)理單位和施工單位也要建立審圖制度，將圖紙上的問題消滅在施工前，并使設(shè)計(jì)和施工工藝更經(jīng)濟(jì)、合理。 65 三、進(jìn)度管理 項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃管理 續(xù) ? （ 4）施工總進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況的檢查： ? 施工單位在投標(biāo)階段，根據(jù)甲方的施工總進(jìn)度計(jì)劃中各主要節(jié)點(diǎn)的要求，編制了施工進(jìn)度計(jì)劃；在合同簽訂后，施工單位進(jìn)一步熟悉施工圖及施工現(xiàn)場實(shí)際情況，在此基礎(chǔ)上，有針對性地完善并細(xì)化了施工進(jìn)度計(jì)劃，作為施工組織設(shè)計(jì)的一部分報(bào)送監(jiān)理單位和項(xiàng)目部審核并最終確認(rèn)；在計(jì)劃執(zhí)行過程中，項(xiàng)目部應(yīng)監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位的進(jìn)度計(jì)劃及完成情況：檢查現(xiàn)場作業(yè)面勞動(dòng)力、機(jī)械設(shè)備、材料的情況是否滿足現(xiàn)場需要及施工組織設(shè)計(jì)里的要求和承諾，進(jìn)度款是否?？顚Ｓ?，對周、月進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)體實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行對比，分析進(jìn)度滯后的原因，針對影響進(jìn)度的因素前瞻性地采取措施。 59 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 施工組織設(shè)計(jì)審查 續(xù) ? 項(xiàng)目部組織三方審查，形成中標(biāo)后 《 施工組織設(shè)計(jì)審查意見表 》 ，將審查意見表交施工單位，由施工單位對施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行修改和補(bǔ)充，并需獲得項(xiàng)目部的最終批準(zhǔn)； 《 施工組織設(shè)計(jì)審查規(guī)范 》 60 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 開工報(bào)告的審批 ? 主體工程開工前，項(xiàng)目部應(yīng)要求施工單位向監(jiān)理單位提出開工申請報(bào)告，原則上具備下列條件方可批準(zhǔn)開工： – 施工許可證已辦妥； – 施工圖已會(huì)審交底； – 施工組織設(shè)計(jì)及相關(guān)專項(xiàng)施工方案已審批； – 施工現(xiàn)場的準(zhǔn)備已具備開工條件。 48 二 、施工準(zhǔn)備階段的管理 項(xiàng)目部成立 續(xù) ? （ 5）項(xiàng)目部在人力資源管理部門的幫助下，確定項(xiàng)目部組織 架構(gòu)和人員配備； ? （ 6）細(xì)化并完善項(xiàng)目工程計(jì)劃，細(xì)化并修正工程各配套計(jì)劃的使用時(shí)間節(jié)點(diǎn)； ? （ 7）開始組織編制對施工單位（總承包商、分包商）、監(jiān)理單位的技術(shù)和管理要求，甲供材料設(shè)備的質(zhì)量、安裝要求等； ? （ 8）組織熟悉圖紙和審圖工作。 36 一、 工程前期各階段的管理 項(xiàng)目策劃階段 ? 項(xiàng)目確定后，要進(jìn)行項(xiàng)目策劃工作，工程管理部門（項(xiàng)目部）要協(xié)助設(shè)計(jì)管理部門進(jìn)行項(xiàng)目策劃和產(chǎn)品定位工作。 ? 項(xiàng)目管理者而非工程管理者 ? 現(xiàn)場工程管理標(biāo)準(zhǔn)的制定與檢查者 ? 客戶的工程質(zhì)量代表 ? 供方（特別是監(jiān)理公司）的管理者 甲方角色 28 專業(yè)高手 管理高手 轉(zhuǎn)變 我們是誰？ 甲方不會(huì)做甲方，常常是甲方工程管理的最大尷尬。只有通過計(jì)劃，才能奠定目標(biāo)管理的基礎(chǔ)，使每個(gè)人主動(dòng)的工作。 7 案例討論：選擇哪一個(gè)架構(gòu) ？ 公司高層 預(yù)算部 前期部 合同部 價(jià)格 部 項(xiàng)目部 設(shè)計(jì)部 營銷部 人事部 總經(jīng)辦 財(cái)務(wù)部 法務(wù)部 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 公司高層 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 綜合管理部 財(cái)務(wù)管理部 營銷管理部 工程管理