【正文】 費用 目標(biāo)成本 責(zé)任成本 責(zé)任成本考核 項目決算 成本后評估 工程結(jié)算 創(chuàng)新點 ： 建立全程全員成本管理系統(tǒng) 市場倒推式的造價定位方法 合約規(guī)劃 24 項目決策 項目策劃 規(guī)劃設(shè)計 土地版成本測算 定位版成本測算 方案版成本概算 施工圖版成本測算 初步設(shè)計 施工圖設(shè)計 造價成本 項目成本 土地成本 成本控制指導(dǎo)書 項目獲取 成本建議 成本建議 建設(shè)前期成本管理：確立造價成本 (市場倒推法 ) 優(yōu)化評審 優(yōu)化評審 25 前期管理 工程管理 銷售管理 物業(yè)移交 建設(shè)過程成本管理：動態(tài)成本的控制 成本控制指導(dǎo)書 工程采購 設(shè)計變更 甲供材采購 現(xiàn)場簽證 進度款支付 銷售費用 銷售設(shè)施費 客戶服務(wù)費 項目決算 責(zé)任成本考核 成本后評估 動態(tài)成本控制 期間管理 管理費用 財務(wù)費用 稅務(wù)管理 報建費用 勘查設(shè)計費 三通一平費 項目決算 工程結(jié)算 26 創(chuàng)新成本管理的關(guān)鍵點 ? 用市場倒推法確定造價標(biāo)準(zhǔn)，并指導(dǎo)設(shè)計工作 ? 先算后花，確定成本結(jié)構(gòu)，建立目標(biāo)成本系統(tǒng) ? 建立合約規(guī)劃指導(dǎo)采購工作 ?為每個目標(biāo)成本確定責(zé)任部門或責(zé)任人 ? 建立成本動態(tài)分析與控制機制 ? 將超支的成本消化在項目運作的過程中，不要等秋后算賬 ? 嚴(yán)格成本考核，使成本控制成為每個員工的責(zé)任 27 我們是誰？ 甲方不會做甲方，常常是甲方工程管理的最大尷尬。 ? 項目管理者而非工程管理者 ? 現(xiàn)場工程管理標(biāo)準(zhǔn)的制定與檢查者 ? 客戶的工程質(zhì)量代表 ? 供方（特別是監(jiān)理公司）的管理者 甲方角色 28 專業(yè)高手 管理高手 轉(zhuǎn)變 我們是誰？ 甲方不會做甲方，常常是甲方工程管理的最大尷尬。 ? 項目管理者而非工程管理者 ? 現(xiàn)場工程管理標(biāo)準(zhǔn)的制定與檢查者 ? 客戶的工程質(zhì)量代表 ? 供方（特別是監(jiān)理公司）的管理者 甲方角色 29 專業(yè)高手 管理高手 轉(zhuǎn)變 我們是誰？ ? 角色一 :項目管理者 ? ● 你是個管理者，是做項目管理 ,而不 ? 是做工程管理。 ? ● 施工過程中，與工程有關(guān)的工作接口非常多，相關(guān)手續(xù)、圖紙、分包、采購、資金等，施工單位、監(jiān)理單位可以不管，但甲方工程部必須管。 30 我們是誰？ ? 角色二 :工程管理標(biāo)準(zhǔn)的制定與檢查者 ? ● 體現(xiàn)和統(tǒng)一公司對于工程的要求 ? ● 避免甲方工程師 ? 監(jiān)理單位 ? 總分包單位 ? 各自按自己的經(jīng)驗和標(biāo)準(zhǔn)進行工作，造成現(xiàn)場的管理混亂和無序。 ? 所以必須統(tǒng)一工程管理標(biāo)準(zhǔn) 31 我們是誰？ ? 角色三 :客戶的工程質(zhì)量代表 ? ●表現(xiàn)你的客戶服務(wù)意識 ? ●體現(xiàn)你的專業(yè)能力 ? ●減少和杜絕客戶敏感的質(zhì)量問題 32 我們是誰？ ? 角色四 :供方的管理者 ? 管理好供方（乙方）是你義不容辭的責(zé)任，特別是管理好監(jiān)理公司。 ? 沒有不合格的乙方，只有不合格的甲方。 33 工程管理操作指引 操作指引目錄 進度管理 3 工程前期各階段的管理 1 施工準(zhǔn)備階段的管理 2 成本管理 6 技術(shù)管理 4 質(zhì)量管理 5 項目工程后評估 12 34 一、 工程前期各階段的管理 工程前期各階段的管理 2）項目策劃階段 1）項目決策階段 4）項目開發(fā)計劃及配套計劃的編制 3）項目設(shè)計階段 5）目標(biāo)成本與合約規(guī)劃 35 一 、工程前期各階段的管理 項目決策階段 ? 當(dāng)項目進行可行性分析工作時，工程管理部門（項目部）要配合并協(xié)助項目拓展管理部門進行項目可行性分析工作。 ? 具體工作有 : – 了解地上障礙物狀況：包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素； – 了解地下障礙物狀況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 結(jié)構(gòu)等； – 了解地質(zhì)條件：包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求等； – 協(xié)助了解市政配套條件，包括道路、給水、排水、供電、供暖、燃氣、通訊等； – 協(xié)助進行規(guī)劃設(shè)計的分析，提供工程施工的計劃。 36 一、 工程前期各階段的管理 項目策劃階段 ? 項目確定后，要進行項目策劃工作，工程管理部門（項目部）要協(xié)助設(shè)計管理部門進行項目策劃和產(chǎn)品定位工作。 ? 具體工作包括： – 參與研究產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)，進行施工可行性分析； – 參加產(chǎn)品建議書的評審，對產(chǎn)品質(zhì)量、工期提出要求和建議； 37 一、 工程前期各階段的管理 3 、項目設(shè)計階段 ? （ 1）項目方案設(shè)計階段 ? 工程管理部門（項目部）協(xié)助、配合設(shè)計管理部門進行項目方案設(shè)計階 ? 段的工作，主要是技術(shù)方面的支持： – 土方平衡方面的要求和建議，根據(jù)建筑方案、現(xiàn)場場地狀況、分期建設(shè)規(guī)劃等條件，對土方平衡從施工技術(shù)、經(jīng)濟角度提出目標(biāo)和要求，使土方運輸量或土方運輸成本最低的條件下 ,確定挖、填方區(qū)土方的調(diào)配方向和數(shù)量 ,從而縮短工期 ,提高經(jīng)濟效益； – 配套設(shè)施方面的要求和建議，包括對煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機房、通風(fēng)機房、污水處理設(shè)備等配套設(shè)施如何更合理的布置，結(jié)合施工技術(shù)、分期開發(fā)、經(jīng)濟合理等角度提出要求和建議； – 保溫、防水、遮陽和降噪等方面的要求和建議，從施工工藝、施工質(zhì)量、使用效果等角度提出材料及做法等方面的要求和建議； 38 一、 工程前期各階段的管理 3 、項目設(shè)計階段 ? （ 1）項目方案設(shè)計階段 續(xù) – 新技術(shù)、新材料方面的要求和建議，對新技術(shù)、新材料在工程當(dāng)中的應(yīng)用，結(jié)合當(dāng)?shù)亓?xí)慣做法和公司特殊要求（如銷售要求、優(yōu)秀節(jié)能小區(qū)等）提出建議，如節(jié)能、環(huán)保、低碳、太陽能、風(fēng)能、高舒適度等方面的材料、設(shè)備和工藝； – 景觀方案的要求和建議，工程管理部門提出本地適宜栽種的植物、花卉等名目，路面、硬質(zhì)鋪裝地面材料、做法的建議，從施工角度對機電、灌溉、排水等提出要求和建議； – 參與規(guī)劃方案和景觀方案設(shè)計任務(wù)書的編制，主要負(fù)責(zé)編制上述幾個方面的要求和建議； – 參與設(shè)計成果的評審，重點評審設(shè)計文件中的內(nèi)容是否滿足設(shè)計任務(wù)書中本部門提出的要求。 39 一 、工程前期各階段的管理 3 、項目設(shè)計階段 ? （ 2）初步設(shè)計階段 – 在初步設(shè)計階段，協(xié)助設(shè)計管理部門進行編制初步設(shè)計任務(wù)書； – 參與 《 交工標(biāo)準(zhǔn) 》 的審核，從工程角度提出反饋意見； – 協(xié)助設(shè)計管理部門進行初步設(shè)計方案的評 審，重點審核： – 是否滿足規(guī)劃設(shè)計方案和景觀設(shè)計方案的要求； – 對基礎(chǔ)方案、結(jié)構(gòu)方案和設(shè)備方案等從施工工藝、經(jīng)濟性等方面進行評審和優(yōu)化； 40 一、 工程前期各階段的管理 3 、項目設(shè)計階段 ? （ 3）施工圖設(shè)計階段 – 參與施工圖設(shè)計任務(wù)書的編制，重點從施工工藝和使用角度提出要求和建議； – 參與施工圖設(shè)計成果的評審，重點審核設(shè)計任務(wù)書中的要求； 41 一 、工程前期各階段的管理 項目設(shè)計階段 ? （ 4）裝飾設(shè)計階段 – 參與裝飾設(shè)計任務(wù)書編制，對精裝修材料、做法從施工及使用角度提出要求和建議； – 參與精裝修設(shè)計成果的評審。 42 一、 工程前期各階段的管理 項目開發(fā)計劃及配套計劃的編制 ? （ 1）在項目方案設(shè)計階段，討論并確定項目分期開發(fā)的劃分，進而確定每一期施工標(biāo)段的劃分； ? （ 2）協(xié)助計劃管理部門確定項目開發(fā)計劃的關(guān)鍵控制點，包括產(chǎn)品建議書、設(shè)計節(jié)點、造價標(biāo)準(zhǔn)的確立、開工許可證、開工、銷售許可證（開盤）、銷售節(jié)點、主體封頂、室外工程、綜合驗收及入住等關(guān)鍵性節(jié)點； ? （ 3）參與項目開發(fā)計劃的編制，負(fù)責(zé)項目工程計劃的編制，重點是各期、各施工標(biāo)段、各棟號等的開工、銷售許可證形象進度要求（開盤）、銷售節(jié)點、主體封頂、分項工程的開竣工、室外各項工程開竣工、分項驗收、綜合驗收等重點工作的時間節(jié)點要求； 43 一 、工程前期各階段的管理 項目開發(fā)計劃及配套計劃的編制 續(xù) ? （ 4）根據(jù)項目工程計劃，編制工程資金使用計劃，同時編制工程配套計劃，提供給相關(guān)部門，包括圖紙計劃、總分包商、監(jiān)理單位進場計劃、甲供材料設(shè)備進場計劃、工程樣板計劃； ? （ 5）參與編制項目工程類投入的目標(biāo)成本計劃； ? （ 6）協(xié)助計劃管理部門完善項目開發(fā)計劃，使之與設(shè)計計劃、報批報建計劃、工程計劃、成本計劃、銷售計劃、資金計劃、管理計劃相匹配、統(tǒng)一；工程管理部門負(fù)責(zé)項目開發(fā)計劃的執(zhí)行； ? （ 7）計劃管理部門根據(jù)項目開發(fā)計劃確定年度經(jīng)營計劃指標(biāo)，工程管理部門（項目部）負(fù)責(zé)工程類指標(biāo)的實施和實現(xiàn)。 44 一、 工程前期各階段的管理 目標(biāo)成本 ? （ 1）參與 《 項目目標(biāo)責(zé)任成本控制指導(dǎo)書 》 的討論及評審； ? （ 2）參與工程類 《 合約規(guī)劃 》 的討論及評審。 45 工程管理操作指引 操作指引目錄 進度管理 3 工程前期各階段的管理 1 施工準(zhǔn)備階段的管理 2 成本管理 6 技術(shù)管理 4 質(zhì)量管理 5 46 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 施工準(zhǔn)備階段的管理 2）編制 《 項目工程管理指導(dǎo)書 》 1）項目部成立 4）合同與 《 工程管理指導(dǎo)書 》 的培訓(xùn)與交底 3）采購招標(biāo) 5）場地“三通一平”的實施，施工臨時排水、施工路口手續(xù)的辦理 6）施工組織設(shè)計審查 7）開工報告的審批 47 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 項目部成立 ? （ 1）在項目策劃階段公司就應(yīng)根據(jù)實際情況決定項目部的成立時間、人員配備、辦公地點等各項事宜； ? （ 2）項目部一般在項目進入項目策劃階段時成立為宜。當(dāng)項目完成后，公司再根據(jù)實際情況發(fā)文撤銷項目部。 ? （ 3）項目部成立后，將負(fù)責(zé)公司制定的項目開發(fā)計劃的執(zhí)行，重點是督促、協(xié)調(diào)各部門完成各專項配合工作，全面負(fù)責(zé) 現(xiàn)場的工程管理工作； ? （ 4）工程管理部門負(fù)責(zé)工程管理流程的完善，工程管理標(biāo)準(zhǔn)的制定（管理制度、質(zhì)量要點及完成標(biāo)準(zhǔn)、進度要求、成本要求、現(xiàn)場文明施工要求等）并檢查項目部的實施和落實情況，同時提供施工技術(shù)支持和服務(wù)。 48 二 、施工準(zhǔn)備階段的管理 項目部成立 續(xù) ? （ 5）項目部在人力資源管理部門的幫助下，確定項目部組織 架構(gòu)和人員配備； ? （ 6）細化并完善項目工程計劃，細化并修正工程各配套計劃的使用時間節(jié)點； ? （ 7）開始組織編制對施工單位（總承包商、分包商）、監(jiān)理單位的技術(shù)和管理要求，甲供材料設(shè)備的質(zhì)量、安裝要求等； ? （ 8）組織熟悉圖紙和審圖工作。 49 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 編制 《 工程管理指導(dǎo)書 》 ? 為了避免甲方工程師各自按經(jīng)驗管理，造成現(xiàn)場管理的無序和混亂，項目部在開工前應(yīng)組織編制《 項目工程管理指導(dǎo)書 》 ，統(tǒng)一工程管理標(biāo)準(zhǔn)，并組織部門人員進行學(xué)習(xí)交底，同時將 《 項目工程管理指導(dǎo)書 》 中的內(nèi)容納入招標(biāo)文件中，作為管理和技術(shù)要求的一部分； ? 《 項目工程管理指導(dǎo)書 》 內(nèi)容包括 : ? （ 1）項目概況； ? （ 2）工程部或項目經(jīng)理部管理架構(gòu)及制度； ? （ 3）項目開發(fā)計劃； ? （ 4）設(shè)計管理； ? （ 5）施工單位、監(jiān)理單位組織方案； ? （ 6）材料設(shè)備供應(yīng)方案； ? （ 7）項目施工總進度計劃及保證措施 ? （ 8）項目質(zhì)量保證體系及保證措施； ? （ 9）項目成本控制措施； ? （ 10）現(xiàn)場安全文明施工及環(huán)境管理； ? （ 11）成品保護措施； ? （ 12）會議制度； ? （ 13）文件檔案、印章管理； ? （ 14）緊急事件處理程序； ? （ 15）工程移交； ? （ 16）項目部培訓(xùn)；