【正文】 構(gòu)五花八門，從幾個部門到 幾十個部門， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何配置資源？如何設(shè)計管理架構(gòu)？ 問題 ： 開發(fā)商架構(gòu)管理中普遍存在資源配置不合理，職責(zé)不清，扯皮推諉， 四處救火，效率低下， 管理成本高企等問題。 ?按職能劃分部門，撤銷設(shè)計部，建立產(chǎn)品研發(fā)部 ? 建立主管計劃的管理部門 ? 將部門職能細(xì)化成工作清單，并搭接好部門接口 ? 根據(jù)細(xì)化的工作清單定崗定編 ? 通過授權(quán)，將完成工作的必要權(quán)力授予責(zé)任人 ? 建立集體決策的機制，避免業(yè)務(wù)決策權(quán)力過于集中 10 缺乏計劃運營管理系統(tǒng) 走到哪兒黑 走到哪兒歇 三拍計劃 拍腦袋 拍胸脯 拍大腿 眉毛胡子一把抓 碰到什么解決什么 誰影響自己不知道 自己影響誰也不知道 各部門之間信息不對稱 給自己留足時間 我盡力了，反正我也沒閑著 只有工程部最著急 開發(fā)商計劃管理中普遍存在的問題 11 開發(fā)商計劃管理現(xiàn)狀 12 ? 很多開發(fā)商總是抱怨“計劃趕不上變化”，因而放棄了計劃管理。 計劃管理有四個方面的意義： 運營系統(tǒng)的構(gòu)建 房地產(chǎn)開發(fā)工作頭緒繁雜，接口千頭萬緒，只有通過計劃，才能將這些工作 ,沿著項目開發(fā)的主線，構(gòu)建成一個系統(tǒng)，使之能夠順暢運轉(zhuǎn) ,協(xié)調(diào)配合，并防范系統(tǒng)性風(fēng)險。 績效考核的標(biāo)準(zhǔn) 只有將計劃作為績效考核的標(biāo)準(zhǔn)，考核的指標(biāo)才可能量化。設(shè)計師們基本不關(guān)心經(jīng)濟概念。 ? ● 施工過程中，與工程有關(guān)的工作接口非常多，相關(guān)手續(xù)、圖紙、分包、采購、資金等，施工單位、監(jiān)理單位可以不管，但甲方工程部必須管。 33 工程管理操作指引 操作指引目錄 進度管理 3 工程前期各階段的管理 1 施工準(zhǔn)備階段的管理 2 成本管理 6 技術(shù)管理 4 質(zhì)量管理 5 項目工程后評估 12 34 一、 工程前期各階段的管理 工程前期各階段的管理 2）項目策劃階段 1）項目決策階段 4）項目開發(fā)計劃及配套計劃的編制 3）項目設(shè)計階段 5）目標(biāo)成本與合約規(guī)劃 35 一 、工程前期各階段的管理 項目決策階段 ? 當(dāng)項目進行可行性分析工作時，工程管理部門（項目部）要配合并協(xié)助項目拓展管理部門進行項目可行性分析工作。 39 一 、工程前期各階段的管理 3 、項目設(shè)計階段 ? （ 2）初步設(shè)計階段 – 在初步設(shè)計階段，協(xié)助設(shè)計管理部門進行編制初步設(shè)計任務(wù)書； – 參與 《 交工標(biāo)準(zhǔn) 》 的審核，從工程角度提出反饋意見； – 協(xié)助設(shè)計管理部門進行初步設(shè)計方案的評 審，重點審核： – 是否滿足規(guī)劃設(shè)計方案和景觀設(shè)計方案的要求； – 對基礎(chǔ)方案、結(jié)構(gòu)方案和設(shè)備方案等從施工工藝、經(jīng)濟性等方面進行評審和優(yōu)化； 40 一、 工程前期各階段的管理 3 、項目設(shè)計階段 ? （ 3）施工圖設(shè)計階段 – 參與施工圖設(shè)計任務(wù)書的編制，重點從施工工藝和使用角度提出要求和建議； – 參與施工圖設(shè)計成果的評審，重點審核設(shè)計任務(wù)書中的要求； 41 一 、工程前期各階段的管理 項目設(shè)計階段 ? （ 4）裝飾設(shè)計階段 – 參與裝飾設(shè)計任務(wù)書編制，對精裝修材料、做法從施工及使用角度提出要求和建議； – 參與精裝修設(shè)計成果的評審。當(dāng)項目完成后，公司再根據(jù)實際情況發(fā)文撤銷項目部。 51 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 采購招標(biāo) 續(xù) ? 施工類招投標(biāo) – （ 1）項目部根據(jù)項目施工標(biāo)段的劃分，向采購管理部門提出施工單位（總承包商、分包商）、監(jiān)理單位的進場時間要求； – （ 2）參與招標(biāo)文件的編制，根據(jù)公司確定的本工程 《 工程管理指導(dǎo)書 》 的內(nèi)容，從管理角度、工程進度控制、技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)配合等方面提出具體要求，并最終作為合同的附件； – （ 3）參與合同的編制，重點是協(xié)同合同管理部門將上述技術(shù)條件和要求與工程付款條件緊密結(jié)合，以便于管理和控制； – （ 4）參與投標(biāo)單位資格預(yù)審； 52 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 采購招標(biāo) 續(xù) ? 施工類招投標(biāo) – （ 5）參與投標(biāo)單位的考察，重點是同類工程和投標(biāo)單位擬派管理團隊 的主要人員； – （ 6）參與投標(biāo)文件的評審，標(biāo)書的評標(biāo)和合同談判，重點審核投標(biāo)單位是否滿足所提要求并有可靠和完善的管理及技術(shù)保證措施（如施工組織設(shè)計和監(jiān)理規(guī)劃等）； – （ 7）對本部門員工及相關(guān)合作單位進行合同交底，進一步說明公司關(guān)注的重點和要求； – （ 8）合同的執(zhí)行。 《 項目開工準(zhǔn)備管理規(guī)范 》 場地“三通一平”的實施，施工臨時排水、施工路 口手續(xù)的辦理 57 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 施工組織設(shè)計審查 ? 在施工單位中標(biāo)后，項目部應(yīng)要求中標(biāo)單位在進一步熟悉施工圖及施工現(xiàn)場實際情況的基礎(chǔ)上，有針對性地完善投標(biāo)時報送的 《 施工組織設(shè)計 》 ，并一式三份報項目部、工程管理部門及監(jiān)理單位審查。必要時可以將施工總進度計劃分解為年度施工進度計劃和季、月度施工進度計劃。 ? （ 3）施工總進度計劃的調(diào)整： ? 除非項目開發(fā)計劃或銷售計劃發(fā)生重大變化，否則一般不對項目施工總進度計劃給予調(diào)整。 66 三、進度管理 項目施工進度計劃管理 續(xù) ? （ 5）工程管理月報： ? 項目部每月應(yīng)提交一份工程管理月報，內(nèi)容包括： – 工程進度控制情況，問題及整改措施； – 工程質(zhì)量控制情況，問題及整改措施； – 工程投資控制情況，問題及整改措施； – 安全文明施工管理情況，問題及整改措施； – 材料設(shè)備管理情況，問題及整改措施； – 上月問題的整改情況； – 重大協(xié)調(diào)事項備忘。 ? （ 2）圖紙的保管： ? 項目部應(yīng)有專人負(fù)責(zé)管理圖紙，填寫 《 工程圖紙清單 》 以及 《 設(shè)計變更清單 》 ，并定期進行整理。由設(shè)計管理部門組織項目部、成本管理部門、采購管理部門、工程管理部門、物業(yè)公 司及設(shè)計院等進行施工圖評審。尤其在樣板工程開始前，重要的分部分項工程施工前，項目部應(yīng)敦促或組織監(jiān)理單位和施工單位集中、重點對上述部位圖紙再次進行審核，發(fā)現(xiàn)各專業(yè)之間問題，梳理并優(yōu)化施工方案。特別是由監(jiān)理單位負(fù)責(zé)組織的第二次圖紙會審為發(fā)現(xiàn)問題的重要環(huán)節(jié)，監(jiān)理單位記錄并整理后，項目部應(yīng)注意認(rèn)真核對。但在施工過程中若出現(xiàn)緊急情況，項目部也可以在征得設(shè)計管理部門同意后，口頭指令施工單位進行變更，定好解決方案，要求施工單位施工，由設(shè)計管理部門與設(shè)計院協(xié)商后補設(shè)計變更單。 76 四、 技術(shù)管理 設(shè)計變更管理 續(xù) ? （ 4）設(shè)計變更的實施： – 設(shè)計變更的評審： ? 對于任何設(shè)計變更文件，項目部從施工工藝、材料、造價等角度對其可行性或必要性做出評審，成本管理部門從成本角度對設(shè)計變更需要增加的費用進行預(yù)算，若有不同意見應(yīng)以 《 部門工作聯(lián)系單 》 的形式向設(shè)計管理部門提出修改意見供其參考； – 設(shè)計變更的交底： ? 在項目部將設(shè)計變更文件發(fā)給監(jiān)理單位時，要同時作好交底工作，并隨時指導(dǎo)施工； – 設(shè)計變更的標(biāo)識： ? 項目部在收到設(shè)計變更文件后，應(yīng)及時在有關(guān)的施工圖紙 上作好相應(yīng)的標(biāo)記，注明變更大概內(nèi)容、變更時間、變更出處，并加蓋項目部部門章。甲方要求的 重點分部分項工程的施工方案 要上報項目部進行審核。在評審招標(biāo)文件和合同條款中，注意有關(guān)質(zhì)量和現(xiàn)場配合的條文的審核，確立明確的工程質(zhì)量目標(biāo)。 ? （ 2）嚴(yán)格要求監(jiān)理單位的質(zhì)量管理工作： ? 項目部根據(jù)工程特點、 《 工程管理指導(dǎo)書 》 、監(jiān)理合同以及有關(guān)法規(guī)，嚴(yán)格審查 《 監(jiān)理規(guī)劃 》 ，以便監(jiān)督監(jiān)理單位的質(zhì)量管理行為。 ? 外購成品必須堅持按封樣標(biāo)準(zhǔn)驗收。 ? 對于乙供材料，項目部必須在施工合同或限價過程中給予必要的質(zhì)量要求描述。 《 材料設(shè)備驗收管理規(guī)范 》 85 五、 質(zhì)量管理 過程監(jiān)控 續(xù) ? （ 3）對隱蔽工程及重要和關(guān)鍵工序的監(jiān)控： ? 項目部應(yīng)堅持經(jīng)常性的質(zhì)量檢查制度，對隱蔽工程及重要和關(guān)鍵工序（如樁基工程、重要部位的砼澆灌、防水工程、裝修工程等）要會同監(jiān)理單位到施工現(xiàn)場進行檢查。 ? 在單位工程完工后，現(xiàn)場工程管理人員通知項目部按照工程竣工驗收控制程序的規(guī)定核查質(zhì)量，并組織驗收。 87 五、 質(zhì)量管理 客戶敏感質(zhì)量問題控制 ? （ 1）高度重視客戶敏感的質(zhì)量問題： ? 客戶敏感的質(zhì)量問題是客戶投訴量最大，而又常常被施工單位和監(jiān)理單位認(rèn)為是工程質(zhì)量通病的質(zhì)量問題。 88 五、 質(zhì)量管理 客戶敏感質(zhì)量問題控制 續(xù) ? （ 3）甲方工程管理人員要 重點 管理客戶敏感的質(zhì)量問題： ? 客戶敏感的質(zhì)量問題應(yīng)該按照 客戶 的質(zhì)量要求，編制相應(yīng)的工程施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、驗收標(biāo)準(zhǔn)和保證措施。 ? 時刻牢記：你是客戶的質(zhì)量代表 89 五、 質(zhì)量管理 客戶敏感質(zhì)量問題控制 續(xù) 《 ABC質(zhì)量管理規(guī)范 》 90 （ 4）質(zhì)量控制方法 ABC質(zhì)量分類控制管理辦法： 是根據(jù)重點管理原則，對客戶最關(guān)心的質(zhì)量問題進行重點控制。 ? （ 2）確定責(zé)任人及巡查頻率和時間規(guī)定。 ? 竣工驗收備案應(yīng)具備的主要條件： – 完成規(guī)劃、水質(zhì)、電梯、人防、消防、室內(nèi)環(huán)境、環(huán)保、節(jié)能、分戶驗收、無障礙設(shè)施等專項驗收，并取得相應(yīng)證明文件； – 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料； – 有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告； – 有勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件； – 有工程質(zhì)量保證書、住宅使用說明書； – 參建各方出具的評價報告、施工總結(jié)等； – 當(dāng)?shù)貦n案部門出具的預(yù)驗收證明； – 有施工單位簽署的工程保修書； – 付款證明。 《 物業(yè)接管驗收工作規(guī)范 》 95 五、 質(zhì)量管理 驗收總結(jié)報告 ? 對于容易出現(xiàn)質(zhì)量問題的分部分項工程，要結(jié)合設(shè)計、施工控制和管理檢查措施寫出專題總結(jié)報告，報相關(guān)部門。 100 六、 成本管理 現(xiàn)場簽證管理 ? （ 1）現(xiàn)場簽證的確認(rèn)： ? 項目部在接到簽證單后，應(yīng)及時核對簽證內(nèi)容，保證簽證的合理性與必要性，對簽證確認(rèn)后傳送成本管理部門。 《 現(xiàn)場簽證管理流程 》 101 六、 成本管理 特急零星工程管理 ? （ 1）報告制度： ? 特急零星工程需要以口頭或報告形式報相關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。 ? （ 2）對保險公司的索賠： ? 項目部根據(jù)工程投保合同，收集足夠有效證據(jù)和資料，與合同管理部門一起向保險公司及時進行索賠。在核對無誤后，再將監(jiān)理工程師的姓名、性別、專業(yè)、技術(shù)職稱、資格證書名稱、證書號碼等登記在 《 監(jiān)理工作人員登記表 》 上。 ? （ 3）督促監(jiān)理單位對建設(shè)工程使用的材料進行有見證送檢， 監(jiān)督監(jiān)理單位對現(xiàn)場實體質(zhì)量的檢查、旁站監(jiān)理執(zhí)行情況，監(jiān)理對有關(guān)質(zhì)量問題的跟蹤解決措施。 ? （ 2）監(jiān)理例會或其它專題會議： ? 督促監(jiān)理單位每周召開監(jiān)理例會對各施工單位工序、質(zhì)量、進度進行監(jiān)控和協(xié)調(diào)。 ? （ 4）質(zhì)量文件的核查： ? 按照國家有關(guān)基本建設(shè)程序的法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)單位參加并簽署的各種中間隱蔽工程驗收、各種質(zhì)量保證表格等，項目部有責(zé)任在簽署之前予以核查。但當(dāng)矛盾較大時，項目部也有責(zé)任根據(jù)監(jiān)理單位的要求從中給予協(xié)調(diào)解決。另外，項目部也可以通過書面文件的形式來協(xié)調(diào)上述單位之間的關(guān)系。 ? （ 3）監(jiān)督管理公司對施工單位提出的索賠資料及時審核 114 七、 對監(jiān)理單位的管理 監(jiān)理檔案資料 ? 參加由監(jiān)理單位組織的分部分項工程驗收及工程初驗。對于施工單位不按合同履行安全文明施工措施的違約行為，按合同罰則扣除相應(yīng)的措施費。 121 九、安全文明施工管理 責(zé)成監(jiān)控整改 ? 項目部對于政府及公司相關(guān)部門檢查過程中發(fā)現(xiàn)的安全隱患和文明施工問題，要責(zé)成監(jiān)理單位跟蹤落實。 ? （ 3）提出整改項目： ? 填寫 《 工程完工移交書 》 ，對檢查的房間的各有關(guān)部位質(zhì)量問題進行統(tǒng)計，提出需要整改的項目。 《 物業(yè)移交管理規(guī)范 》 127 工程管理操作指引 操作指引目錄 工程前期各階段的管理 1 施工準(zhǔn)備階段的管理 2 進度管理 3 技術(shù)管理 4 質(zhì)量管理 5 成本管理 6 保修期內(nèi)的維修 11 項目工程后評估 12 對監(jiān)理單位的管理 7 檔案文件管理 8 安全文明施工管理 9 工程物業(yè)移交 10 128 十一、 保修期內(nèi)的維修 1）明確保修期內(nèi)的責(zé)任分工 保 修 期 內(nèi) 的 維 修 2）確定維修管理的標(biāo)準(zhǔn) 3） 保修款的結(jié)算 129 十一 、保修期內(nèi)的維修 明確保修期內(nèi)的責(zé)任分工 ? 保修