【正文】 《 樣板引路和封樣驗收管理規(guī)范 》 。工程質(zhì)量檢查情況如實記錄在監(jiān)理單位相應(yīng)的質(zhì)量保證表格上，由項目部工程師簽字認(rèn)可。這些問題常常嚴(yán)重影響房屋的使用功能和觀感。通過對上千次客戶投訴的質(zhì)量問題分類，將客戶投訴最集中的 10類問題作為 A類問題，客戶投訴不集中的 17類問題作為 B類問題，客戶很少提及的其余問題作為 C類問題。 92 五、 質(zhì)量管理 事后 控制 續(xù) ? （ 2）工程驗收內(nèi)容： ? 包括分部、分項工程驗收，隱蔽工程驗收，基礎(chǔ)工程驗收、結(jié)構(gòu)工程驗收，分包商工程驗收以及各種專項驗收。 ? （ 2）現(xiàn)場簽證的成本控制： ? 成本管理部門應(yīng)在接到現(xiàn)場簽證的第二天內(nèi)，按一單一編原則，完成增減費用的概算，報相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字批準(zhǔn)。 103 工程管理操作指引 操作指引目錄 工程前期各階段的管理 1 施工準(zhǔn)備階段的管理 2 進(jìn)度管理 3 技術(shù)管理 4 質(zhì)量管理 5 成本管理 6 檔案文件管理 8 對監(jiān)理單位的管理 7 保修期內(nèi)的維修 11 安全文明施工管理 9 工程物業(yè)移交 10 項目工程后評估 12 104 七 、對監(jiān)理單位的管理 2）控制依據(jù) 1）對監(jiān)理單位的要求 4）監(jiān)理公司監(jiān)理行為的監(jiān)督 對監(jiān)理單位的管理 3）對監(jiān)理工程師的資格審查 5）監(jiān)理的文件管理監(jiān)督 6）監(jiān)理公司與承建商的關(guān)系協(xié)調(diào) 7）承建商之間的協(xié)調(diào) 8）監(jiān)督監(jiān)理公司對施工單位編制的索賠簽證的審核工作 9）監(jiān)理檔案資料 105 七 、對監(jiān)理單位的管理 對監(jiān)理單位的要求 ? 監(jiān)理單位必須服從甲方的管理要求，充分學(xué)習(xí)并貫徹 《 工程管理指導(dǎo)書 》 中的內(nèi)容；在施工管理過程中，對施工單位明確管理要求、進(jìn)度要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；并嚴(yán)格監(jiān)督、檢查。 ? （ 4）上墻資料： ? 監(jiān)督監(jiān)理單位完成上墻資料：晴雨表、監(jiān)理單位各種規(guī)章制度、監(jiān)理架構(gòu)、監(jiān)理人員崗位職責(zé)，每月工程進(jìn)度照片、工程進(jìn)度形象表、各階段總平面布臵圖等。 111 七、 對監(jiān)理單位的管理 監(jiān)理單位與承包商的關(guān)系協(xié)調(diào) ? 在施工單位剛進(jìn)場時，項目部應(yīng)首先與之取得聯(lián)系，并將其介紹給監(jiān)理單位。 《 項目例會管理規(guī)范 》 。審定不同施工階段的施工現(xiàn)場平面布臵。通知項目部組織承包商對驗收提出的問題在規(guī)定的時間內(nèi)處理完畢。 ? （ 2）物業(yè)公司接管驗收： ? 物業(yè)公司組織建設(shè)工程物業(yè)接管驗收，逐戶逐房檢查，重點是客戶敏感質(zhì)量問題的檢查，有條件時物業(yè)工程人員可提前對準(zhǔn)備移交的物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量檢查。 《 項目文件管理辦法 》 117 工程管理操作指引 操作指引目錄 工程前期各階段的管理 1 施工準(zhǔn)備階段的管理 2 進(jìn)度管理 3 技術(shù)管理 4 質(zhì)量管理 5 成本管理 6 保修期內(nèi)的維修 11 安全文明施工管理 9 工程物業(yè)移交 10 項目工程后評估 12 對監(jiān)理單位的管理 7 檔案文件管理 8 118 九、安全文明施工管理 2） 督促監(jiān)理公司做好施工安全和文明施工的監(jiān)控管理 1）安全文明施工的管理標(biāo)準(zhǔn) 安全文明施工管理 3） 責(zé)成監(jiān)控整改 119 九、安全文明施工管理 安全文明施工的管理標(biāo)準(zhǔn) ? 項目部應(yīng)在招標(biāo)文件及施工合同中對現(xiàn)場硬地化、安全網(wǎng)等安全文明施工措施做出明確的規(guī)定，提出管理標(biāo)準(zhǔn)。對于每次協(xié)調(diào)的結(jié)果，應(yīng)形成例會紀(jì)要并發(fā)給各相關(guān)單位。 110 七 、對監(jiān)理單位的管理 監(jiān)理的文件管理監(jiān)督 續(xù) ? （ 3）監(jiān)督監(jiān)理單位的其他質(zhì)量記錄和質(zhì)量文件管理： ? 督促監(jiān)理單位對不合格工程質(zhì)量發(fā)不合格報告和整改通知等質(zhì)量文件，并監(jiān)督監(jiān)理單位在施工單位整改后的驗證與文件的封閉。參加由監(jiān)理單位組織的施工圖紙會審，配合設(shè)計管理部門催促設(shè)計院完善設(shè)計圖紙，解決設(shè)計問題。 《 特急零星工程管理流程 》 102 六 、成本管理 索賠與反索賠管理 ? （ 1）對施工單位和供貨商的索賠與反索賠： ? 項目部根據(jù)工程和物資合同，及時收集有效資料和證據(jù)，與合同管理部門一起對施工單位和供貨商進(jìn)行理賠、反索賠和索賠的工作。 《 工程付款管理流程 》 《 房地產(chǎn)公司付款見證性資料規(guī)范表 》 99 六、 成本管理 合同外增量成本管理 ? 項目部對現(xiàn)場簽證、零星工程等洽商進(jìn)行嚴(yán)格審核，配合成本管理部門對設(shè)計變更和甲供材采購進(jìn)行成本管理。 《 工程巡查管理流程 》 91 五、 質(zhì)量管理 事后 控制 ? （ 1）工程驗收： ? 工程竣工初驗由監(jiān)理單位負(fù)責(zé)，竣工驗收由項目部負(fù)責(zé)組織。開發(fā)商的工程管理人員要重點管理這類質(zhì)量問題。施工單位組織事故處理，并填寫 《 工程質(zhì)量事故報告 》 ，在事故處理完畢后，項目部組織對處理部位的重新驗收，報告經(jīng)工程分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，報公司備案。詳見 《 材料設(shè)備驗收管理規(guī)范 》 。是開發(fā)商和設(shè)計單位驗證設(shè)計意圖和效果，明示質(zhì)量要求和建筑品質(zhì)的最直觀的辦法，是施工單位積累施工經(jīng)驗，規(guī)范工藝，改進(jìn)操作，加快進(jìn)度，避免大批量返工的最有效的技術(shù)手段。 通過樣板工序、樣板工程，強化施工技術(shù)管理、落實施工技術(shù)要求 79 工程管理操作指引 操作指引目錄 工程前期各階段的管理 1 成本管理 6 質(zhì)量管理 5 施工準(zhǔn)備階段的管理 2 進(jìn)度管理 3 技術(shù)管理 4 檔案文件管理 8 對監(jiān)理單位的管理 7 保修期內(nèi)的維修 11 安全文明施工管理 9 工程物業(yè)移交 10 項目工程后評估 12 80 五、 質(zhì)量管理 2）事前控制 1）質(zhì)量目標(biāo)體系的確定 4）客戶敏感質(zhì)量問題控制 質(zhì) 量 管 理 3）過程監(jiān)控 5）工程巡視管理 6）事后控制 7）隱蔽工程的驗收 8）物業(yè)接管驗收 9）驗收總結(jié)報告 81 五 、質(zhì)量管理 質(zhì)量目標(biāo)體系的確定 ? 項目部作為公司派駐施工現(xiàn)場的專門機構(gòu)，應(yīng)認(rèn)真作好質(zhì)量控制工作。為使工作有序及有利于結(jié)算等，項目部應(yīng)每月整理設(shè)計變更文件（ 《 設(shè)計變更通知單 》 ），填寫 《 設(shè)計變更文件清單 》 ，并交付各相關(guān)部門。項目部、監(jiān)理單位及施工單位也可以對圖紙中存在的或現(xiàn)場施工過程中出現(xiàn)的問題提出疑問，后者由項目部負(fù)責(zé)歸口匯總并審核。 ? 審圖工作通常分為以下幾個階段： – （ 1）在擴初設(shè)計完成時，由設(shè)計管理部門組織各部門對擴初設(shè)計成果進(jìn)行審核，主要解決建筑、功能問題，優(yōu)化結(jié)構(gòu)、水、暖、電等專業(yè)的設(shè)計方案，使之更加經(jīng)濟(jì)合理，同時評審設(shè)計造價是否符合成本限額； 72 四、 技術(shù)管理 圖紙評審 續(xù) – （ 2）施工圖完成后，要進(jìn)行施工圖內(nèi)審。項目部需及時督促和協(xié)助報批報建主管部門完成施工過程中的報批報建，合理安排工序穿插，督促并協(xié)助公司相關(guān)部門及時解決圖紙、限價、甲方分包商、甲供材料設(shè)備等甲方需協(xié)調(diào)解決的問題 。 61 工程管理操作指引 操作指引目錄 進(jìn)度管理 3 工程前期各階段的管理 1 成本管理 6 技術(shù)管理 4 質(zhì)量管理 5 施工準(zhǔn)備階段的管理 2 檔案文件管理 8 對監(jiān)理單位的管理 7 保修期內(nèi)的維修 11 安全文明施工管理 9 工程物業(yè)移交 10 項目工程后評估 12 62 三、進(jìn)度管理 進(jìn) 度 管 理 2）工程配套計劃的編制管理 1）項目施工進(jìn)度計劃管理 63 三、進(jìn)度管理 項目施工進(jìn)度計劃管理 ? （ 1）施工總進(jìn)度計劃的編制： ? 項目部在施工圖設(shè)計之前，應(yīng)根據(jù)項目開發(fā)計劃及擴初設(shè)計圖紙，充分考慮施工工藝、做法要求等，按照 《 項目施工總進(jìn)度計劃編寫規(guī)范 》 完成施工總進(jìn)度計劃的編制。 49 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 編制 《 工程管理指導(dǎo)書 》 ? 為了避免甲方工程師各自按經(jīng)驗管理，造成現(xiàn)場管理的無序和混亂，項目部在開工前應(yīng)組織編制《 項目工程管理指導(dǎo)書 》 ，統(tǒng)一工程管理標(biāo)準(zhǔn)，并組織部門人員進(jìn)行學(xué)習(xí)交底，同時將 《 項目工程管理指導(dǎo)書 》 中的內(nèi)容納入招標(biāo)文件中，作為管理和技術(shù)要求的一部分； ? 《 項目工程管理指導(dǎo)書 》 內(nèi)容包括 : ? （ 1）項目概況； ? （ 2）工程部或項目經(jīng)理部管理架構(gòu)及制度； ? （ 3）項目開發(fā)計劃； ? （ 4）設(shè)計管理； ? （ 5）施工單位、監(jiān)理單位組織方案； ? （ 6）材料設(shè)備供應(yīng)方案； ? （ 7）項目施工總進(jìn)度計劃及保證措施 ? （ 8）項目質(zhì)量保證體系及保證措施； ? （ 9）項目成本控制措施； ? （ 10）現(xiàn)場安全文明施工及環(huán)境管理； ? （ 11）成品保護(hù)措施； ? （ 12）會議制度； ? （ 13）文件檔案、印章管理； ? （ 14）緊急事件處理程序； ? （ 15）工程移交； ? （ 16）項目部培訓(xùn)； ? （ 17）其他； ? （ 18）附件目錄； 《 工程管理指導(dǎo)書（萬科四季花城） 》 《 工程管理指導(dǎo)書編制規(guī)范 》 《 工程管理指導(dǎo)書（萬科藍(lán)山） 》 《 工程管理指導(dǎo)書（萬科天秀） 》 50 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 采購招標(biāo) ? 項目部根據(jù)部門職能劃分，主要參與工程類（施工單位、監(jiān)理單位）和甲供材料設(shè)備的招標(biāo)工作，負(fù)責(zé)技術(shù)、質(zhì)量、管理等方面的把握。 ? 具體工作包括： – 參與研究產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行施工可行性分析； – 參加產(chǎn)品建議書的評審，對產(chǎn)品質(zhì)量、工期提出要求和建議； 37 一、 工程前期各階段的管理 3 、項目設(shè)計階段 ? （ 1）項目方案設(shè)計階段 ? 工程管理部門（項目部）協(xié)助、配合設(shè)計管理部門進(jìn)行項目方案設(shè)計階 ? 段的工作，主要是技術(shù)方面的支持： – 土方平衡方面的要求和建議，根據(jù)建筑方案、現(xiàn)場場地狀況、分期建設(shè)規(guī)劃等條件，對土方平衡從施工技術(shù)、經(jīng)濟(jì)角度提出目標(biāo)和要求，使土方運輸量或土方運輸成本最低的條件下 ,確定挖、填方區(qū)土方的調(diào)配方向和數(shù)量 ,從而縮短工期 ,提高經(jīng)濟(jì)效益； – 配套設(shè)施方面的要求和建議，包括對煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機房、通風(fēng)機房、污水處理設(shè)備等配套設(shè)施如何更合理的布置，結(jié)合施工技術(shù)、分期開發(fā)、經(jīng)濟(jì)合理等角度提出要求和建議； – 保溫、防水、遮陽和降噪等方面的要求和建議，從施工工藝、施工質(zhì)量、使用效果等角度提出材料及做法等方面的要求和建議； 38 一、 工程前期各階段的管理 3 、項目設(shè)計階段 ? （ 1）項目方案設(shè)計階段 續(xù) – 新技術(shù)、新材料方面的要求和建議，對新技術(shù)、新材料在工程當(dāng)中的應(yīng)用，結(jié)合當(dāng)?shù)亓?xí)慣做法和公司特殊要求（如銷售要求、優(yōu)秀節(jié)能小區(qū)等）提出建議，如節(jié)能、環(huán)保、低碳、太陽能、風(fēng)能、高舒適度等方面的材料、設(shè)備和工藝； – 景觀方案的要求和建議，工程管理部門提出本地適宜栽種的植物、花卉等名目，路面、硬質(zhì)鋪裝地面材料、做法的建議，從施工角度對機電、灌溉、排水等提出要求和建議； – 參與規(guī)劃方案和景觀方案設(shè)計任務(wù)書的編制，主要負(fù)責(zé)編制上述幾個方面的要求和建議； – 參與設(shè)計成果的評審，重點評審設(shè)計文件中的內(nèi)容是否滿足設(shè)計任務(wù)書中本部門提出的要求。 ? 項目管理者而非工程管理者 ? 現(xiàn)場工程管理標(biāo)準(zhǔn)的制定與檢查者 ? 客戶的工程質(zhì)量代表 ? 供方（特別是監(jiān)理公司）的管理者 甲方角色 29 專業(yè)高手 管理高手 轉(zhuǎn)變 我們是誰？ ? 角色一 :項目管理者 ? ● 你是個管理者，是做項目管理 ,而不 ? 是做工程管理。 工作進(jìn)度的管理 房地產(chǎn)開發(fā)周期長，周轉(zhuǎn)慢，只有通過計劃，才能加強各項工作的進(jìn)度管理，提高項目周轉(zhuǎn)速度和資金使用的效率。 9 架構(gòu)管理的關(guān)鍵點： ?用結(jié)果為導(dǎo)向的管理架構(gòu)，取代分工為基礎(chǔ)的管理架構(gòu)。并用了長達(dá)十年的時間來完成 第一次專業(yè)化 ，搭建自己的操作管理系統(tǒng)，為其順應(yīng)市場集中的趨勢，布局全國市場，擴大市場份額奠定了堅實的基礎(chǔ)。結(jié)果是徹底失敗。 這是開發(fā)商企業(yè)運作必須具備的視野與能力。 原因有三： 生產(chǎn)周期長； 涉及專業(yè)多 政府監(jiān)管多。 標(biāo)桿企業(yè)可以操作 100多個項目，忙而不亂。市場告訴萬科，為了發(fā)展，必須搭建操作管理系統(tǒng)，突破管理瓶頸。 我們研發(fā)的操作系統(tǒng)及創(chuàng)新 資源配臵 項目決策 項目策劃 設(shè)計管理 工程管理 銷售管理 客戶管理 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品實現(xiàn) 產(chǎn)品生產(chǎn) 產(chǎn)品設(shè)計 客戶開發(fā) 產(chǎn)出控制 投入控制 運營保障 管理鏈： 組織管控系統(tǒng) 價值鏈： 項目運營系統(tǒng) 供應(yīng)鏈： 外包管理系統(tǒng) 成果評審 合同履約管理 外包策略