【正文】 督 ? （ 1）移交施工場(chǎng)地： ? 督促監(jiān)理單位向承包商移交施工場(chǎng)地，發(fā)布 《 監(jiān)理配合要求 》 ，向承建商明確現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定和程序。 ? （ 2）臨時(shí)協(xié)議： ? 開工前需簽訂臨時(shí)協(xié)議，內(nèi)容應(yīng)包括：結(jié)算辦法、完成時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。 96 工程管理操作指引 操作指引目錄 工程前期各階段的管理 1 成本管理 6 施工準(zhǔn)備階段的管理 2 進(jìn)度管理 3 技術(shù)管理 4 質(zhì)量管理 5 檔案文件管理 8 對(duì)監(jiān)理單位的管理 7 保修期內(nèi)的維修 11 安全文明施工管理 9 工程物業(yè)移交 10 項(xiàng)目工程后評(píng)估 12 97 六 、成本管理 2)合同外增量成本管理 1)工程款支付管理 4)特急零星工程的管理 成本管 理 3)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理 5)索賠與反索賠 98 六、 成本管理 工程款支付管理 ? 項(xiàng)目部根據(jù)公司付款程序 ,按照合同的約定，負(fù)責(zé)工程進(jìn)度款的初審 ,注意各項(xiàng)扣款的及時(shí)執(zhí)行；在工程快結(jié)束時(shí)注意規(guī)避超付的風(fēng)險(xiǎn)。 ? （ 3）巡查報(bào)告： ? 巡查后，責(zé)任人要根據(jù)巡視情況提交書面 《 巡查報(bào)告 》 ，并由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。同時(shí)，監(jiān)理單位和施工單位必須高度重視。 86 五、 質(zhì)量管理 過(guò)程監(jiān)控 續(xù) ? （ 5）質(zhì)量事故處理 ? 施工單位出現(xiàn)質(zhì)量事故，應(yīng)在第一時(shí)間通知監(jiān)理單位，并立即組織事故處理。項(xiàng)目部對(duì)所有進(jìn)場(chǎng)材料需根據(jù)規(guī)范要求查看材料設(shè)備的準(zhǔn)用證、合格證、檢驗(yàn)報(bào)告，監(jiān)理單位對(duì)于部分材料必須進(jìn)行有見證送檢，未經(jīng)檢查合格的材料不得使用。 ? （ 3）審核質(zhì)量保證措施： ? 根據(jù)合同要求，與監(jiān)理單位對(duì)施工單位的施工組織設(shè)計(jì)、 ? 施工方案中有關(guān)質(zhì)量保證措施進(jìn)行審核。施工單位按監(jiān)理單位和項(xiàng)目部審批過(guò)的施工方案進(jìn)行施工，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)檢查，項(xiàng)目部進(jìn)行監(jiān)督。任何口頭指令或電話聯(lián)系后都要補(bǔ)辦公司或設(shè)計(jì)院正式發(fā)出的書面變更通知。 – （ 5）每次評(píng)審結(jié)束后，主持部門應(yīng)形成 《 圖紙?jiān)u審紀(jì)要 》 ，由到會(huì)的各單位審核無(wú)誤后簽字蓋章確認(rèn)，并作為設(shè)計(jì)補(bǔ)充文件及有效的結(jié)算文件。一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目部圖紙至少應(yīng)有 2份。若調(diào)整，項(xiàng)目部需提交調(diào)整方案，報(bào)重大事項(xiàng)評(píng)審小組審批通過(guò)，各配套計(jì)劃也要作相應(yīng)的調(diào)整。施工組織設(shè)計(jì)的基本內(nèi)容應(yīng)滿足甲方提出的要求，對(duì)甲方提出的工程重點(diǎn)、難點(diǎn)，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度節(jié)點(diǎn)要求必須有明確、可靠的保證措施， 58 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 施工組織設(shè)計(jì)審查 續(xù) ? 其內(nèi)容應(yīng)包括： – （ 1）施工組織設(shè)計(jì)依據(jù)； – （ 2）管理架構(gòu)； – （ 3）進(jìn)度計(jì)劃，詳細(xì)說(shuō)明保證甲方提出的工程進(jìn)度控制節(jié)點(diǎn)保證措施，分包商單位進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、加工設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、詳細(xì)的施工進(jìn)度計(jì)劃（按施工網(wǎng)絡(luò)圖要求進(jìn)行編制）； – （ 4）質(zhì)量保證措施，特別是 《 工程管理指導(dǎo)書 》 關(guān)于質(zhì)量要求的響應(yīng)； – （ 5）技術(shù)措施、安全文明施工、施工方案，詳細(xì)敘述重要分部分項(xiàng)工程的施工技術(shù)方案（如如后澆帶、防水工程、大體積砼、轉(zhuǎn)換梁、坡屋面等）； – （ 6）現(xiàn)場(chǎng)布臵及機(jī)械狀況、人力資源配臵和材料保證措施并與施工進(jìn)度計(jì)劃相匹配； – （ 7）成品保護(hù)措施及應(yīng)急預(yù)案等。 ? （ 3）項(xiàng)目部成立后，將負(fù)責(zé)公司制定的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的執(zhí)行，重點(diǎn)是督促、協(xié)調(diào)各部門完成各專項(xiàng)配合工作，全面負(fù)責(zé) 現(xiàn)場(chǎng)的工程管理工作； ? （ 4）工程管理部門負(fù)責(zé)工程管理流程的完善，工程管理標(biāo)準(zhǔn)的制定（管理制度、質(zhì)量要點(diǎn)及完成標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度要求、成本要求、現(xiàn)場(chǎng)文明施工要求等）并檢查項(xiàng)目部的實(shí)施和落實(shí)情況，同時(shí)提供施工技術(shù)支持和服務(wù)。 ? 具體工作有 : – 了解地上障礙物狀況：包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素； – 了解地下障礙物狀況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 結(jié)構(gòu)等； – 了解地質(zhì)條件：包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求等； – 協(xié)助了解市政配套條件，包括道路、給水、排水、供電、供暖、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉龋? – 協(xié)助進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的分析，提供工程施工的計(jì)劃。 為什么設(shè)計(jì)中有這么大的浪費(fèi)？ 23 目標(biāo)成本確立 (建設(shè)前期 ) 動(dòng)態(tài)成本控制 (建設(shè)過(guò)程 ) 項(xiàng)目決策 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 工程管理 銷售管理 物業(yè)移交 結(jié)算決算 項(xiàng)目決算 (建設(shè)后期 ) 土地成本 建筑工程費(fèi) 開發(fā)前期費(fèi) 安裝工程費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)費(fèi) 室外環(huán)境費(fèi) 社區(qū)配套費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 期間費(fèi)用 目標(biāo)成本 責(zé)任成本 責(zé)任成本考核 項(xiàng)目決算 成本后評(píng)估 工程結(jié)算 創(chuàng)新點(diǎn) ： 建立全程全員成本管理系統(tǒng) 市場(chǎng)倒推式的造價(jià)定位方法 合約規(guī)劃 24 項(xiàng)目決策 項(xiàng)目策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 土地版成本測(cè)算 定位版成本測(cè)算 方案版成本概算 施工圖版成本測(cè)算 初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 造價(jià)成本 項(xiàng)目成本 土地成本 成本控制指導(dǎo)書 項(xiàng)目獲取 成本建議 成本建議 建設(shè)前期成本管理：確立造價(jià)成本 (市場(chǎng)倒推法 ) 優(yōu)化評(píng)審 優(yōu)化評(píng)審 25 前期管理 工程管理 銷售管理 物業(yè)移交 建設(shè)過(guò)程成本管理：動(dòng)態(tài)成本的控制 成本控制指導(dǎo)書 工程采購(gòu) 設(shè)計(jì)變更 甲供材采購(gòu) 現(xiàn)場(chǎng)簽證 進(jìn)度款支付 銷售費(fèi)用 銷售設(shè)施費(fèi) 客戶服務(wù)費(fèi) 項(xiàng)目決算 責(zé)任成本考核 成本后評(píng)估 動(dòng)態(tài)成本控制 期間管理 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 稅務(wù)管理 報(bào)建費(fèi)用 勘查設(shè)計(jì)費(fèi) 三通一平費(fèi) 項(xiàng)目決算 工程結(jié)算 26 創(chuàng)新成本管理的關(guān)鍵點(diǎn) ? 用市場(chǎng)倒推法確定造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并指導(dǎo)設(shè)計(jì)工作 ? 先算后花，確定成本結(jié)構(gòu)，建立目標(biāo)成本系統(tǒng) ? 建立合約規(guī)劃指導(dǎo)采購(gòu)工作 ?為每個(gè)目標(biāo)成本確定責(zé)任部門或責(zé)任人 ? 建立成本動(dòng)態(tài)分析與控制機(jī)制 ? 將超支的成本消化在項(xiàng)目運(yùn)作的過(guò)程中，不要等秋后算賬 ? 嚴(yán)格成本考核，使成本控制成為每個(gè)員工的責(zé)任 27 我們是誰(shuí)？ 甲方不會(huì)做甲方，常常是甲方工程管理的最大尷尬。 目標(biāo)管理的基礎(chǔ) 大部分開發(fā)企業(yè)仍沒(méi)有擺脫人盯人的原始管理方式，既使管理人員勞累不堪，也使管理顧此失彼。 怎么解決這些問(wèn)題？ 用結(jié)果為導(dǎo)向的管理架構(gòu)，取代分工為基礎(chǔ) 的管理架構(gòu) 。 2023年達(dá)到 4%。 創(chuàng)建并 完善企業(yè)的操作系統(tǒng) 3 案例： 萬(wàn)科的兩次擴(kuò)張： 萬(wàn)科歷史上有過(guò)兩次擴(kuò)展，結(jié)果大相徑庭。流程解決局部運(yùn)行問(wèn)題，系統(tǒng)才能解決整體運(yùn)作問(wèn)題。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作問(wèn)題，主要是由于缺乏系統(tǒng)的管理角度，從而在系統(tǒng)層面出了問(wèn)題，這樣就需要我們用資源的優(yōu)化組合、配合、協(xié)調(diào)和銜接等系統(tǒng)手段解決。 差距就在系統(tǒng)集合能力上。 在 第二次 擴(kuò)張中，萬(wàn)科的全國(guó)市場(chǎng)占有率順利提升： 2023年為 %、 2023年為 %、在 2023年為 %， 2023年提升到 %。 房地產(chǎn)企業(yè)的管理架構(gòu)五花八門，從幾個(gè)部門到 幾十個(gè)部門， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何配置資源？如何設(shè)計(jì)管理架構(gòu)？ 問(wèn)題 ： 開發(fā)商架構(gòu)管理中普遍存在資源配置不合理，職責(zé)不清，扯皮推諉， 四處救火，效率低下， 管理成本高企等問(wèn)題。 計(jì)劃管理有四個(gè)方面的意義： 運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的構(gòu)建 房地產(chǎn)開發(fā)工作頭緒繁雜，接口千頭萬(wàn)緒，只有通過(guò)計(jì)劃，才能將這些工作 ,沿著項(xiàng)目開發(fā)的主線，構(gòu)建成一個(gè)系統(tǒng)，使之能夠順暢運(yùn)轉(zhuǎn) ,協(xié)調(diào)配合，并防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)師們基本不關(guān)心經(jīng)濟(jì)概念。 33 工程管理操作指引 操作指引目錄 進(jìn)度管理 3 工程前期各階段的管理 1 施工準(zhǔn)備階段的管理 2 成本管理 6 技術(shù)管理 4 質(zhì)量管理 5 項(xiàng)目工程后評(píng)估 12 34 一、 工程前期各階段的管理 工程前期各階段的管理 2）項(xiàng)目策劃階段 1）項(xiàng)目決策階段 4）項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃及配套計(jì)劃的編制 3）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段 5）目標(biāo)成本與合約規(guī)劃 35 一 、工程前期各階段的管理 項(xiàng)目決策階段 ? 當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析工作時(shí)，工程管理部門（項(xiàng)目部）要配合并協(xié)助項(xiàng)目拓展管理部門進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析工作。當(dāng)項(xiàng)目完成后，公司再根據(jù)實(shí)際情況發(fā)文撤銷項(xiàng)目部。 《 項(xiàng)目開工準(zhǔn)備管理規(guī)范 》 場(chǎng)地“三通一平”的實(shí)施，施工臨時(shí)排水、施工路 口手續(xù)的辦理 57 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 施工組織設(shè)計(jì)審查 ? 在施工單位中標(biāo)后，項(xiàng)目部應(yīng)要求中標(biāo)單位在進(jìn)一步熟悉施工圖及施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，有針對(duì)性地完善投標(biāo)時(shí)報(bào)送的 《 施工組織設(shè)計(jì) 》 ，并一式三份報(bào)項(xiàng)目部、工程管理部門及監(jiān)理單位審查。 ? （ 3）施工總進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整： ? 除非項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃或銷售計(jì)劃發(fā)生重大變化，否則一般不對(duì)項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃給予調(diào)整。 ? （ 2）圖紙的保管： ? 項(xiàng)目部應(yīng)有專人負(fù)責(zé)管理圖紙，填寫 《 工程圖紙清單 》 以及 《 設(shè)計(jì)變更清單 》 ，并定期進(jìn)行整理。尤其在樣板工程開始前，重要的分部分項(xiàng)工程施工前，項(xiàng)目部應(yīng)敦促或組織監(jiān)理單位和施工單位集中、重點(diǎn)對(duì)上述部位圖紙?jiān)俅芜M(jìn)行審核，發(fā)現(xiàn)各專業(yè)之間問(wèn)題，梳理并優(yōu)化施工方案。但在施工過(guò)程中若出現(xiàn)緊急情況，項(xiàng)目部也可以在征得設(shè)計(jì)管理部門同意后，口頭指令施工單位進(jìn)行變更，定好解決方案，要求施工單位施工，由設(shè)計(jì)管理部門與設(shè)計(jì)院協(xié)商后補(bǔ)設(shè)計(jì)變更單。甲方要求的 重點(diǎn)分部分項(xiàng)工程的施工方案 要上報(bào)項(xiàng)目部進(jìn)行審核。 ? （ 2）嚴(yán)格要求監(jiān)理單位的質(zhì)量管理工作： ? 項(xiàng)目部根據(jù)工程特點(diǎn)、 《 工程管理指導(dǎo)書 》 、監(jiān)理合同以及有關(guān)法規(guī)，嚴(yán)格審查 《 監(jiān)理規(guī)劃 》 ，以便監(jiān)督監(jiān)理單位的質(zhì)量管理行為。 ? 對(duì)于乙供材料，項(xiàng)目部必須在施工合同或限價(jià)過(guò)程中給予必要的質(zhì)量要求描述。 ? 在單位工程完工后，現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員通知項(xiàng)目部按照工程竣工驗(yàn)收控制程序的規(guī)定核查質(zhì)量，并組織驗(yàn)收。 88 五、 質(zhì)量管理 客戶敏感質(zhì)量問(wèn)題控制 續(xù) ? （ 3）甲方工程管理人員要 重點(diǎn) 管理客戶敏感的質(zhì)量問(wèn)題： ? 客戶敏感的質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)該按照 客戶 的質(zhì)量要求，編制相應(yīng)的工程施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和保證措施。 ? （ 2）確定責(zé)任人及巡查頻率和時(shí)間規(guī)定。 《 物業(yè)接管驗(yàn)收工作規(guī)范 》 95 五、 質(zhì)量管理 驗(yàn)收總結(jié)報(bào)告 ? 對(duì)于容易出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的分部分項(xiàng)工程，要結(jié)合設(shè)計(jì)、施工控制和管理檢查措施寫出專題總結(jié)報(bào)告，報(bào)相關(guān)部門。 《 現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程 》 101 六、 成本管理 特急零星工程管理 ? （ 1）報(bào)告制度： ? 特急零星工程需要以口頭或報(bào)告形式報(bào)相關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。在核對(duì)無(wú)誤后，再將監(jiān)理工程師的姓名、性別、專業(yè)、技術(shù)職稱、資格證書名稱、證書號(hào)碼等登記在 《 監(jiān)理工作人員登記表 》 上。 ? （ 2）監(jiān)理例會(huì)或其它專題會(huì)議： ? 督促監(jiān)理單位每周召開監(jiān)理例會(huì)對(duì)各施工單位工序、質(zhì)量、進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)控和協(xié)調(diào)。但當(dāng)矛盾較大時(shí)，項(xiàng)目部也有責(zé)任根據(jù)監(jiān)理單位的要求從中給予協(xié)調(diào)解決。 ? （ 3）監(jiān)督管理公司對(duì)施工單位提出的索賠資料及時(shí)審核 114 七、 對(duì)監(jiān)理單位的管理 監(jiān)理檔案資料 ? 參加由監(jiān)理單位組織的分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收及工程初驗(yàn)。 121 九、安全文明施工管理 責(zé)成監(jiān)控整改 ? 項(xiàng)目部對(duì)于政府及公司相關(guān)部門檢查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的安全隱患和文明施工問(wèn)題，要責(zé)成監(jiān)理單位跟蹤落實(shí)。 《 物業(yè)移交管理規(guī)范 》 127 工程管理操作指引 操作指引目錄 工程前期各階段的管理 1 施工準(zhǔn)備階段的管理 2 進(jìn)度管理 3 技術(shù)管理 4 質(zhì)量管理 5 成本管理 6 保修期內(nèi)的維修 11 項(xiàng)目工程后評(píng)估 12 對(duì)監(jiān)理單位的管理 7 檔案文件管理 8 安全文明施工管理 9 工程物業(yè)移交 10 128 十一、 保修期內(nèi)的維修 1）明確保修期內(nèi)的責(zé)任分工 保 修 期 內(nèi) 的 維 修 2）確定維修管理的標(biāo)準(zhǔn) 3） 保修款的結(jié)算 129 十一 、保修期內(nèi)的維修 明確保修期內(nèi)的責(zé)任分工 ? 保修