【正文】 任金鴻 8月 12日 工程、設(shè)計(jì)、招采、成本宣講 1 2 房地產(chǎn)開發(fā)不是高科技行業(yè)，但卻是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)。 原因有三： 生產(chǎn)周期長； 涉及專業(yè)多 政府監(jiān)管多。 沒有一個部門或?qū)I(yè)可以把一件工作從頭做到尾，更沒有人能將房地產(chǎn)開發(fā)的全部細(xì)節(jié)搞懂。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作問題，主要是由于缺乏系統(tǒng)的管理角度，從而在系統(tǒng)層面出了問題，這樣就需要我們用資源的優(yōu)化組合、配合、協(xié)調(diào)和銜接等系統(tǒng)手段解決。流程解決局部運(yùn)行問題，系統(tǒng)才能解決整體運(yùn)作問題。 盲人摸象 ? 2 系統(tǒng)創(chuàng)新 : 根據(jù)近二十年對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的實(shí)踐、思考與總結(jié)，我們提出了 管控鏈 、價值鏈和供應(yīng)鏈 為三條主線的房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)操作系統(tǒng)。 這是開發(fā)商企業(yè)運(yùn)作必須具備的視野與能力。 這是實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理的基礎(chǔ) 房地產(chǎn)企業(yè)本質(zhì)上不是做專業(yè)技術(shù)工作的，它是各專業(yè)資源的系統(tǒng)集合者。從某個專業(yè)或流程去理解房地產(chǎn)開發(fā)，無異于 盲人摸象。 標(biāo)桿企業(yè)可以操作 100多個項(xiàng)目，忙而不亂。而一些企業(yè)操作幾個項(xiàng)目，就四腳朝天。 差距就在系統(tǒng)集合能力上。 創(chuàng)建并 完善企業(yè)的操作系統(tǒng) 3 案例： 萬科的兩次擴(kuò)張： 萬科歷史上有過兩次擴(kuò)展，結(jié)果大相徑庭。 第一次 是在 92—— 93年，一下子將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張到十幾個城市。結(jié)果是徹底失敗。原因是什么？不是沒有好項(xiàng)目，不是沒有市場機(jī)會，而是專業(yè)化管理跟不上。 一個企業(yè)的運(yùn)作依賴于個人素質(zhì)而不是企業(yè)整體素質(zhì)時，它就缺失一種發(fā)展的基礎(chǔ)。市場告訴萬科，為了發(fā)展，必須搭建操作管理系統(tǒng)，突破管理瓶頸。 當(dāng)年 5個項(xiàng)目運(yùn)作時，萬科為找合格的總經(jīng)理發(fā)愁；今天100多個項(xiàng)目運(yùn)作時，萬科的管理隊(duì)伍仍然綽綽有余。 在 第二次 擴(kuò)張中，萬科的全國市場占有率順利提升： 2023年為 %、 2023年為 %、在 2023年為 %， 2023年提升到 %。 2023年達(dá)到 4%。 在 95年，萬科就提出了專業(yè)化的道路。并用了長達(dá)十年的時間來完成 第一次專業(yè)化 ，搭建自己的操作管理系統(tǒng)，為其順應(yīng)市場集中的趨勢，布局全國市場，擴(kuò)大市場份額奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 4 作為一個復(fù)雜的系統(tǒng)，房地產(chǎn)開發(fā)需要各專業(yè)的有效鏈接和配合?；诖死斫猓覀冄邪l(fā)了 以管控連、價值鏈和供應(yīng)鏈為三條主線的房地產(chǎn)企業(yè)操作系統(tǒng) 。 我們研發(fā)的操作系統(tǒng)及創(chuàng)新 資源配臵 項(xiàng)目決策 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 工程管理 銷售管理 客戶管理 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 產(chǎn)品生產(chǎn) 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 客戶開發(fā) 產(chǎn)出控制 投入控制 運(yùn)營保障 管理鏈： 組織管控系統(tǒng) 價值鏈： 項(xiàng)目運(yùn)營系統(tǒng) 供應(yīng)鏈： 外包管理系統(tǒng) 成果評審 合同履約管理 外包策略 采購管理 架構(gòu)管理 計(jì)劃管理 成本管理 執(zhí)行力管理 （基礎(chǔ)） （ 平臺 ） （手段） 外包工作任務(wù)書 人力資源管理 財(cái)務(wù)管理 人力保障 資金保障 5 2023/3/20 6 企業(yè)管控創(chuàng)新 :開發(fā)商的基礎(chǔ)管控系統(tǒng) 管控系統(tǒng)的風(fēng)險：管不好組織，管不好人，管不好錢，管不好任務(wù)，管不好投入， 管不好產(chǎn)出。好項(xiàng)目沒有好結(jié)果 專業(yè)化的資源配置： 管好組織 架構(gòu)管理 人力資源管理 專業(yè)化的人力保障： 管好人員 專業(yè)化的運(yùn)營保障： 管好資金 財(cái)務(wù)管理 專業(yè)化的運(yùn)營管理： 管好任務(wù) 計(jì)劃管理 專業(yè)化的投入控制： 管好投入 專業(yè)化的產(chǎn)出控制： 管好產(chǎn)出 成本管理 執(zhí)行力管理 6 7 架構(gòu)管理 企業(yè)的管理架構(gòu)是企業(yè)內(nèi)部資源配置的方式，它對企業(yè)能否適應(yīng)市場，能否發(fā)揮效率，能否節(jié)約成本起著決定性的作用。 房地產(chǎn)企業(yè)的管理架構(gòu)五花八門，從幾個部門到 幾十個部門， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何配置資源？如何設(shè)計(jì)管理架構(gòu)？ 問題 ： 開發(fā)商架構(gòu)管理中普遍存在資源配置不合理，職責(zé)不清，扯皮推諉， 四處救火，效率低下， 管理成本高企等問題。 怎么解決這些問題？ 用結(jié)果為導(dǎo)向的管理架構(gòu)，取代分工為基礎(chǔ) 的管理架構(gòu) 。 7 案例討論：選擇哪一個架構(gòu) ？ 公司高層 預(yù)算部 前期部 合同部 價格 部 項(xiàng)目部 設(shè)計(jì)部 營銷部 人事部 總經(jīng)辦 財(cái)務(wù)部 法務(wù)部 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 公司高層 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 綜合管理部 財(cái)務(wù)管理部 營銷管理部 工程管理部 產(chǎn)品研發(fā)部 定位 研發(fā) 設(shè)計(jì) 采購 技術(shù) 監(jiān)控 策劃 銷售 客服 核算 資金 收支 行政 人事 總工辦 四百米接力，四個人跑快？還是十個人跑快？ 前期 成本管理部 目標(biāo) 動態(tài) 結(jié)算 8 計(jì)劃管理部 計(jì)劃 戰(zhàn)略 8 創(chuàng)新點(diǎn) ：以專業(yè)優(yōu)化組合為基礎(chǔ)的 資源配置與架構(gòu)管理系統(tǒng) 合理授權(quán) 定崗定編 工作清單 組合專業(yè) 管理架構(gòu) 開發(fā)職能梳理 開發(fā)職能組合 部門分工 崗位職責(zé) 工作權(quán)限 職務(wù)關(guān)系規(guī)定 部門職能細(xì)分 部門工作接口 崗位責(zé)任細(xì)分 審批權(quán)限與流程 重大事項(xiàng)決策 很多開發(fā)商將架構(gòu)管理僅僅理解為架構(gòu)圖 + 崗位職責(zé)，這在操作層面是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。 9 架構(gòu)管理的關(guān)鍵點(diǎn)： ?用結(jié)果為導(dǎo)向的管理架構(gòu)，取代分工為基礎(chǔ)的管理架構(gòu)。 ?按職能劃分部門，撤銷設(shè)計(jì)部，建立產(chǎn)品研發(fā)部 ? 建立主管計(jì)劃的管理部門 ? 將部門職能細(xì)化成工作清單，并搭接好部門接口 ? 根據(jù)細(xì)化的工作清單定崗定編 ? 通過授權(quán)，將完成工作的必要權(quán)力授予責(zé)任人 ? 建立集體決策的機(jī)制，避免業(yè)務(wù)決策權(quán)力過于集中 10 缺乏計(jì)劃運(yùn)營管理系統(tǒng) 走到哪兒黑 走到哪兒歇 三拍計(jì)劃 拍腦袋 拍胸脯 拍大腿 眉毛胡子一把抓 碰到什么解決什么 誰影響自己不知道 自己影響誰也不知道 各部門之間信息不對稱 給自己留足時間 我盡力了，反正我也沒閑著 只有工程部最著急 開發(fā)商計(jì)劃管理中普遍存在的問題 11 開發(fā)商計(jì)劃管理現(xiàn)狀 12 ? 很多開發(fā)商總是抱怨“計(jì)劃趕不上變化”，因而放棄了計(jì)劃管理。 ? 很多房地產(chǎn)公司有計(jì)劃 ，但沒有計(jì)劃管理，更不系統(tǒng)。 ? 沒有設(shè)置專門的部門來做計(jì)劃管理，沒有人檢查問責(zé) ！ ? 沒有考核的計(jì)劃是無法有效執(zhí)行的計(jì)劃。 12 計(jì)劃管理是項(xiàng)目運(yùn)營的主要管理手段。 計(jì)劃管理有四個方面的意義： 運(yùn)營系統(tǒng)的構(gòu)建 房地產(chǎn)開發(fā)工作頭緒繁雜，接口千頭萬緒，只有通過計(jì)劃，才能將這些工作 ,沿著項(xiàng)目開發(fā)的主線，構(gòu)建成一個系統(tǒng)，使之能夠順暢運(yùn)轉(zhuǎn) ,協(xié)調(diào)配合，并防范系統(tǒng)性風(fēng)險。 目標(biāo)管理的基礎(chǔ) 大部分開發(fā)企業(yè)仍沒有擺脫人盯人的原始管理方式，既使管理人員勞累不堪，也使管理顧此失彼。只有通過計(jì)劃，才能奠定目標(biāo)管理的基礎(chǔ)，使每個人主動的工作。 工作進(jìn)度的管理 房地產(chǎn)開發(fā)周期長，周轉(zhuǎn)慢，只有通過計(jì)劃，才能加強(qiáng)各項(xiàng)工作的進(jìn)度管理，提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度和資金使用的效率。 績效考核的標(biāo)準(zhǔn) 只有將計(jì)劃作為績效考核的標(biāo)準(zhǔn)，考核的指標(biāo)才可能量化。 計(jì)劃管理是精細(xì)化管理的手段與保證 13 14 很多開發(fā)商總是抱怨 “ 計(jì)劃趕不上變化 ” ，因而放棄了計(jì)劃管理。 “ 計(jì)劃趕不上變化 ” 大致由于兩個原因造成，第一、不可控因素；第二、計(jì)劃管理能力；實(shí)際上，缺失完善的計(jì)劃管理系統(tǒng)是主要原因。 計(jì)劃考核 計(jì)劃監(jiān)控 計(jì)劃編制 計(jì)劃系統(tǒng) 一級計(jì)劃 三級計(jì)劃 計(jì)劃 執(zhí)行 計(jì)劃節(jié)點(diǎn)層級 計(jì)劃工作周期 計(jì)劃調(diào)整 成果考核 績效管理 四級計(jì)劃 二級計(jì)劃 創(chuàng)新點(diǎn) ： 開發(fā)商的四級計(jì)劃管理系統(tǒng) 計(jì)劃監(jiān)控 14 房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 及五年發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃系統(tǒng) 及年度經(jīng)營計(jì)劃 部門月度工作計(jì)劃 崗位月計(jì)劃/周計(jì)劃（個人） 一級計(jì)劃 二級計(jì)劃 三級計(jì)劃 四級計(jì)劃 房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃系統(tǒng)由四級計(jì)劃組成 房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理系統(tǒng) 15 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃系統(tǒng) 《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃》 設(shè)計(jì)計(jì)劃 成本計(jì)劃 工程計(jì)劃 銷售計(jì)劃 資金計(jì)劃 管理計(jì)劃 報批報建計(jì)劃 經(jīng)營收益計(jì)劃 以項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃為主線的 包括： 項(xiàng)目成本計(jì)劃 、 項(xiàng)目投資計(jì)劃、 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 、 項(xiàng)目現(xiàn)金流量計(jì)劃 、和 項(xiàng)目經(jīng)營收益計(jì)劃等計(jì)劃系統(tǒng) （項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃案例） 16 招商計(jì)劃 土地報征計(jì)劃 拆遷工作 采購計(jì)劃 序號 工作項(xiàng)目 產(chǎn)品系列 完成標(biāo)準(zhǔn) 低層 多層 小高層 高層 超高層 1 概念設(shè)計(jì) 30 30 30 30 30 完成公司內(nèi)部評審 2 方案設(shè)計(jì) 45 45 45 45 45 具備報批報建要求 3 初步設(shè)計(jì) 40 40 40 具備報批報建要求 4 施工圖設(shè)計(jì) 55 55 55 55 55 完成專家評審、具備報批報建要求、具備工程量清單編制要求 周期（天） 135 135 170 170 170 標(biāo)準(zhǔn)工作周期案例 1(設(shè)計(jì)階段） 萬科工期標(biāo)準(zhǔn) 17 標(biāo)準(zhǔn)工作周期案例 2（項(xiàng)目總周期） 序號 工作項(xiàng)目 產(chǎn)品系列 完成標(biāo)準(zhǔn) 低層（ 4） 多層（ 6） 小高層（ 11） 高層（ 18） 超高層（ 33） 拿地到動工 175 175 175 175 175 18層以下開盤要求銷售設(shè)施完成； 33層開盤要求工程形象進(jìn)度達(dá)到開盤條件 動工到開盤 170 195 215 245 340 樁基施工到開盤 120 145 165 195 280 動工到竣工 340 380 420 480 640 拿地到竣工 550 550 585 645 825 萬科工期標(biāo)準(zhǔn) 18 公司計(jì)劃的執(zhí)行與監(jiān)控 部門月度工作計(jì)劃 月度經(jīng)營計(jì)劃會議 計(jì)劃平衡、計(jì)劃評審 確認(rèn)部門月度計(jì)劃 部門計(jì)劃半月報 半月計(jì)劃例會 研究問題 確認(rèn)下半月計(jì)劃 部門經(jīng)理月報 業(yè)務(wù)督辦單 公司月度通報 執(zhí)行 執(zhí)行 19 創(chuàng)新計(jì)劃管理的關(guān)鍵點(diǎn)： ? 做好戰(zhàn)略規(guī)劃，指導(dǎo)每一步企業(yè)行動 ? 建立四級計(jì)劃系統(tǒng)，將企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃層層分解到每個崗位 ? 量化所有的計(jì)劃指標(biāo)，使之可以考核 ? 通過緊前條件，將所有工作鏈接成一個系統(tǒng) ? 嚴(yán)格監(jiān)控、協(xié)調(diào)計(jì)劃的執(zhí)行 ? 用零和原則使計(jì)劃考核簡單化 20 方案優(yōu)化 價值工程 圖紙優(yōu)化 成本管理系統(tǒng) 價值 管理 1 成本核算 花多少，算多少 算多少，花多少 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的三個階段 房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理必須解決一個問題， 是先花后算，還是先算后花？ 21 22 一位設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)人這樣說，大多數(shù)設(shè)計(jì)師，在設(shè)計(jì)前期主要關(guān)注建筑風(fēng)格，建筑形式；在設(shè)計(jì)中期主要關(guān)注建筑的功能關(guān)系、空間關(guān)系；設(shè)計(jì)的后期主要關(guān)注建筑是否滿足規(guī)范要求，圖紙能否通過政府相關(guān)部門的審查。設(shè)計(jì)師們基本不關(guān)心經(jīng)濟(jì)概念。 為什么設(shè)計(jì)中有這么大的浪費(fèi)？ 23 目標(biāo)成本確立 (建設(shè)前期 ) 動態(tài)成本控制 (建設(shè)過程 ) 項(xiàng)目決策 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 工程管理 銷售管理 物業(yè)移交 結(jié)算決算 項(xiàng)目決算 (建設(shè)后期 ) 土地成本 建筑工程費(fèi) 開發(fā)前期費(fèi) 安裝工程費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)費(fèi) 室外環(huán)境費(fèi) 社區(qū)配套費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 期間