【正文】 管理 9 工程物業(yè)移交 10 項(xiàng)目工程后評估 12 97 六 、成本管理 2)合同外增量成本管理 1)工程款支付管理 4)特急零星工程的管理 成本管 理 3)現(xiàn)場簽證的管理 5)索賠與反索賠 98 六、 成本管理 工程款支付管理 ? 項(xiàng)目部根據(jù)公司付款程序 ,按照合同的約定，負(fù)責(zé)工程進(jìn)度款的初審 ,注意各項(xiàng)扣款的及時(shí)執(zhí)行；在工程快結(jié)束時(shí)注意規(guī)避超付的風(fēng)險(xiǎn)。 92 五、 質(zhì)量管理 事后 控制 續(xù) ? （ 2）工程驗(yàn)收內(nèi)容： ? 包括分部、分項(xiàng)工程驗(yàn)收，隱蔽工程驗(yàn)收，基礎(chǔ)工程驗(yàn)收、結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)收，分包商工程驗(yàn)收以及各種專項(xiàng)驗(yàn)收。 ? （ 3）巡查報(bào)告： ? 巡查后，責(zé)任人要根據(jù)巡視情況提交書面 《 巡查報(bào)告 》 ，并由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。通過對上千次客戶投訴的質(zhì)量問題分類，將客戶投訴最集中的 10類問題作為 A類問題，客戶投訴不集中的 17類問題作為 B類問題，客戶很少提及的其余問題作為 C類問題。同時(shí)，監(jiān)理單位和施工單位必須高度重視。這些問題常常嚴(yán)重影響房屋的使用功能和觀感。 86 五、 質(zhì)量管理 過程監(jiān)控 續(xù) ? （ 5）質(zhì)量事故處理 ? 施工單位出現(xiàn)質(zhì)量事故，應(yīng)在第一時(shí)間通知監(jiān)理單位，并立即組織事故處理。工程質(zhì)量檢查情況如實(shí)記錄在監(jiān)理單位相應(yīng)的質(zhì)量保證表格上，由項(xiàng)目部工程師簽字認(rèn)可。項(xiàng)目部對所有進(jìn)場材料需根據(jù)規(guī)范要求查看材料設(shè)備的準(zhǔn)用證、合格證、檢驗(yàn)報(bào)告，監(jiān)理單位對于部分材料必須進(jìn)行有見證送檢，未經(jīng)檢查合格的材料不得使用。 《 材料設(shè)備選型選樣管理流程 》 《 樣板引路和封樣驗(yàn)收管理規(guī)范 》 。 ? （ 3）審核質(zhì)量保證措施： ? 根據(jù)合同要求，與監(jiān)理單位對施工單位的施工組織設(shè)計(jì)、 ? 施工方案中有關(guān)質(zhì)量保證措施進(jìn)行審核。 《 工程管理指導(dǎo)書 》 應(yīng)提出一整套工程質(zhì)量目標(biāo)體系，明確質(zhì)量控制要點(diǎn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并由施工單位在施工組織設(shè)計(jì)中進(jìn)行完善，提出保證措施；在施工過程中，項(xiàng)目部督促監(jiān)理單位和施工單位嚴(yán)格履約實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。施工單位按監(jiān)理單位和項(xiàng)目部審批過的施工方案進(jìn)行施工，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)檢查，項(xiàng)目部進(jìn)行監(jiān)督。每月與監(jiān)理、施工單位核對施工圖紙的變更標(biāo)識情況，督促監(jiān)理和施工單位及時(shí)做好施工圖紙變更標(biāo)識。任何口頭指令或電話聯(lián)系后都要補(bǔ)辦公司或設(shè)計(jì)院正式發(fā)出的書面變更通知。項(xiàng)目部將上述問題匯總后，再以公司部門工作聯(lián)系單或 《 圖紙會審紀(jì)要 》 的形式督促設(shè)計(jì)管理部門或設(shè)計(jì)院解決。 – （ 5）每次評審結(jié)束后，主持部門應(yīng)形成 《 圖紙?jiān)u審紀(jì)要 》 ，由到會的各單位審核無誤后簽字蓋章確認(rèn)，并作為設(shè)計(jì)補(bǔ)充文件及有效的結(jié)算文件。主要審核施工圖與建筑方案的關(guān)系是否一致、施工圖優(yōu)化的可行性以及設(shè)計(jì)成果是否滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書中的要求，設(shè)計(jì)造價(jià)是否滿足成本限額等。一般來說，項(xiàng)目部圖紙至少應(yīng)有 2份。 《 工程管理月報(bào)（樣本） 》 67 三、進(jìn)度管理 工程配套計(jì)劃的編制管理 ? 在編制項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，項(xiàng)目部同時(shí)向公司相關(guān)部門提出工程各項(xiàng)配套計(jì)劃的時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求， 包括施工圖紙交付計(jì)劃、甲供材料設(shè)備進(jìn)場計(jì)劃、資金使用計(jì)劃、樣板確認(rèn)計(jì)劃、乙供材限價(jià)計(jì)劃、總承包商和分包商施工單位、監(jiān)理單位的進(jìn)場計(jì)劃等， 并分別抄送計(jì)劃管理部門、設(shè)計(jì)管理部門、成本管理部門、采購管理部門等，各部門根據(jù)項(xiàng)目時(shí)間要求和工作本身周期編制部門工作計(jì)劃。若調(diào)整，項(xiàng)目部需提交調(diào)整方案，報(bào)重大事項(xiàng)評審小組審批通過，各配套計(jì)劃也要作相應(yīng)的調(diào)整。關(guān)鍵線路上的關(guān)鍵點(diǎn)可另行編制詳細(xì)計(jì)劃以便更好地組織和監(jiān)控施工。施工組織設(shè)計(jì)的基本內(nèi)容應(yīng)滿足甲方提出的要求，對甲方提出的工程重點(diǎn)、難點(diǎn)，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度節(jié)點(diǎn)要求必須有明確、可靠的保證措施， 58 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 施工組織設(shè)計(jì)審查 續(xù) ? 其內(nèi)容應(yīng)包括： – （ 1）施工組織設(shè)計(jì)依據(jù)； – （ 2）管理架構(gòu)； – （ 3）進(jìn)度計(jì)劃，詳細(xì)說明保證甲方提出的工程進(jìn)度控制節(jié)點(diǎn)保證措施，分包商單位進(jìn)場計(jì)劃、加工設(shè)備材料進(jìn)場計(jì)劃、詳細(xì)的施工進(jìn)度計(jì)劃（按施工網(wǎng)絡(luò)圖要求進(jìn)行編制）； – （ 4）質(zhì)量保證措施，特別是 《 工程管理指導(dǎo)書 》 關(guān)于質(zhì)量要求的響應(yīng)； – （ 5）技術(shù)措施、安全文明施工、施工方案，詳細(xì)敘述重要分部分項(xiàng)工程的施工技術(shù)方案（如如后澆帶、防水工程、大體積砼、轉(zhuǎn)換梁、坡屋面等）； – （ 6）現(xiàn)場布臵及機(jī)械狀況、人力資源配臵和材料保證措施并與施工進(jìn)度計(jì)劃相匹配； – （ 7）成品保護(hù)措施及應(yīng)急預(yù)案等。 《 供方實(shí)地考察評價(jià)表（工程類類） 》 53 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 采購招標(biāo) 續(xù) ? 甲供材料設(shè)備類招投標(biāo) – （ 1）項(xiàng)目部根據(jù)項(xiàng)目工程管理組織設(shè)計(jì)中確定的甲供材料設(shè)備清單，向采購管理部門提出材料設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)場時(shí)間要求； – （ 2）參與招標(biāo)文件的編制，從技術(shù)、施工、質(zhì)量、管理、服務(wù)配合等方面提出具體要求，并最終作為合同的附件； – （ 3）參與合同的編制，重點(diǎn)是協(xié)同合同管理部門將上述技術(shù)條件和要求與合同付款條件緊密結(jié)合，以便于管理和控制； – （ 4）參與投標(biāo)單位資格預(yù)審； 54 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 采購招投標(biāo) 續(xù) ? 甲供材料設(shè)備類招投標(biāo) – （ 5）參與投標(biāo)單位的考察，重點(diǎn)是同類型設(shè)備材料使用過的項(xiàng)目，生產(chǎn)廠家的生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)設(shè)備、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量保證措施及售后服務(wù)措施等； – （ 6）參與投標(biāo)文件的評審，標(biāo)書的評標(biāo)和合同談判，重點(diǎn)是投標(biāo)單位是否滿足所提要求并有可靠和完善的管理及技術(shù)保證措施； – （ 7）對本部門員工及相關(guān)合作單位進(jìn)行合同交底，進(jìn)一步說明公司關(guān)注的重點(diǎn)和要求； – （ 8）合同的執(zhí)行。 ? （ 3）項(xiàng)目部成立后，將負(fù)責(zé)公司制定的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的執(zhí)行，重點(diǎn)是督促、協(xié)調(diào)各部門完成各專項(xiàng)配合工作，全面負(fù)責(zé) 現(xiàn)場的工程管理工作； ? （ 4）工程管理部門負(fù)責(zé)工程管理流程的完善，工程管理標(biāo)準(zhǔn)的制定（管理制度、質(zhì)量要點(diǎn)及完成標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度要求、成本要求、現(xiàn)場文明施工要求等）并檢查項(xiàng)目部的實(shí)施和落實(shí)情況，同時(shí)提供施工技術(shù)支持和服務(wù)。 42 一、 工程前期各階段的管理 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃及配套計(jì)劃的編制 ? （ 1）在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段，討論并確定項(xiàng)目分期開發(fā)的劃分，進(jìn)而確定每一期施工標(biāo)段的劃分； ? （ 2）協(xié)助計(jì)劃管理部門確定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的關(guān)鍵控制點(diǎn)，包括產(chǎn)品建議書、設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)、造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確立、開工許可證、開工、銷售許可證（開盤）、銷售節(jié)點(diǎn)、主體封頂、室外工程、綜合驗(yàn)收及入住等關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)； ? （ 3）參與項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的編制，負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程計(jì)劃的編制，重點(diǎn)是各期、各施工標(biāo)段、各棟號等的開工、銷售許可證形象進(jìn)度要求（開盤）、銷售節(jié)點(diǎn)、主體封頂、分項(xiàng)工程的開竣工、室外各項(xiàng)工程開竣工、分項(xiàng)驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收等重點(diǎn)工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求； 43 一 、工程前期各階段的管理 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃及配套計(jì)劃的編制 續(xù) ? （ 4）根據(jù)項(xiàng)目工程計(jì)劃，編制工程資金使用計(jì)劃，同時(shí)編制工程配套計(jì)劃，提供給相關(guān)部門，包括圖紙計(jì)劃、總分包商、監(jiān)理單位進(jìn)場計(jì)劃、甲供材料設(shè)備進(jìn)場計(jì)劃、工程樣板計(jì)劃； ? （ 5）參與編制項(xiàng)目工程類投入的目標(biāo)成本計(jì)劃； ? （ 6）協(xié)助計(jì)劃管理部門完善項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，使之與設(shè)計(jì)計(jì)劃、報(bào)批報(bào)建計(jì)劃、工程計(jì)劃、成本計(jì)劃、銷售計(jì)劃、資金計(jì)劃、管理計(jì)劃相匹配、統(tǒng)一；工程管理部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的執(zhí)行； ? （ 7）計(jì)劃管理部門根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃確定年度經(jīng)營計(jì)劃指標(biāo)，工程管理部門（項(xiàng)目部）負(fù)責(zé)工程類指標(biāo)的實(shí)施和實(shí)現(xiàn)。 ? 具體工作有 : – 了解地上障礙物狀況：包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素； – 了解地下障礙物狀況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 結(jié)構(gòu)等； – 了解地質(zhì)條件：包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求等； – 協(xié)助了解市政配套條件，包括道路、給水、排水、供電、供暖、燃?xì)?、通訊等? – 協(xié)助進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的分析，提供工程施工的計(jì)劃。 30 我們是誰？ ? 角色二 :工程管理標(biāo)準(zhǔn)的制定與檢查者 ? ● 體現(xiàn)和統(tǒng)一公司對于工程的要求 ? ● 避免甲方工程師 ? 監(jiān)理單位 ? 總分包單位 ? 各自按自己的經(jīng)驗(yàn)和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作，造成現(xiàn)場的管理混亂和無序。 為什么設(shè)計(jì)中有這么大的浪費(fèi)？ 23 目標(biāo)成本確立 (建設(shè)前期 ) 動態(tài)成本控制 (建設(shè)過程 ) 項(xiàng)目決策 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 工程管理 銷售管理 物業(yè)移交 結(jié)算決算 項(xiàng)目決算 (建設(shè)后期 ) 土地成本 建筑工程費(fèi) 開發(fā)前期費(fèi) 安裝工程費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)費(fèi) 室外環(huán)境費(fèi) 社區(qū)配套費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 期間費(fèi)用 目標(biāo)成本 責(zé)任成本 責(zé)任成本考核 項(xiàng)目決算 成本后評估 工程結(jié)算 創(chuàng)新點(diǎn) ： 建立全程全員成本管理系統(tǒng) 市場倒推式的造價(jià)定位方法 合約規(guī)劃 24 項(xiàng)目決策 項(xiàng)目策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 土地版成本測算 定位版成本測算 方案版成本概算 施工圖版成本測算 初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 造價(jià)成本 項(xiàng)目成本 土地成本 成本控制指導(dǎo)書 項(xiàng)目獲取 成本建議 成本建議 建設(shè)前期成本管理：確立造價(jià)成本 (市場倒推法 ) 優(yōu)化評審 優(yōu)化評審 25 前期管理 工程管理 銷售管理 物業(yè)移交 建設(shè)過程成本管理：動態(tài)成本的控制 成本控制指導(dǎo)書 工程采購 設(shè)計(jì)變更 甲供材采購 現(xiàn)場簽證 進(jìn)度款支付 銷售費(fèi)用 銷售設(shè)施費(fèi) 客戶服務(wù)費(fèi) 項(xiàng)目決算 責(zé)任成本考核 成本后評估 動態(tài)成本控制 期間管理 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 稅務(wù)管理 報(bào)建費(fèi)用 勘查設(shè)計(jì)費(fèi) 三通一平費(fèi) 項(xiàng)目決算 工程結(jié)算 26 創(chuàng)新成本管理的關(guān)鍵點(diǎn) ? 用市場倒推法確定造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并指導(dǎo)設(shè)計(jì)工作 ? 先算后花，確定成本結(jié)構(gòu)，建立目標(biāo)成本系統(tǒng) ? 建立合約規(guī)劃指導(dǎo)采購工作 ?為每個(gè)目標(biāo)成本確定責(zé)任部門或責(zé)任人 ? 建立成本動態(tài)分析與控制機(jī)制 ? 將超支的成本消化在項(xiàng)目運(yùn)作的過程中，不要等秋后算賬 ? 嚴(yán)格成本考核，使成本控制成為每個(gè)員工的責(zé)任 27 我們是誰？ 甲方不會做甲方，常常是甲方工程管理的最大尷尬。 計(jì)劃管理是精細(xì)化管理的手段與保證 13 14 很多開發(fā)商總是抱怨 “ 計(jì)劃趕不上變化 ” ，因而放棄了計(jì)劃管理。 目標(biāo)管理的基礎(chǔ) 大部分開發(fā)企業(yè)仍沒有擺脫人盯人的原始管理方式，既使管理人員勞累不堪，也使管理顧此失彼。 ? 很多房地產(chǎn)公司有計(jì)劃 ，但沒有計(jì)劃管理，更不系統(tǒng)。 怎么解決這些問題？ 用結(jié)果為導(dǎo)向的管理架構(gòu)，取代分工為基礎(chǔ) 的管理架構(gòu) ?；诖死斫?，我們研發(fā)了 以管控連、價(jià)值鏈和供應(yīng)鏈為三條主線的房地產(chǎn)企業(yè)操作系統(tǒng) 。 2023年達(dá)到 4%。 一個(gè)企業(yè)的運(yùn)作依賴于個(gè)人素質(zhì)而不是企業(yè)整體素質(zhì)時(shí)，它就缺失一種發(fā)展的基礎(chǔ)。 創(chuàng)建并 完善企業(yè)的操作系統(tǒng) 3 案例： 萬科的兩次擴(kuò)張： 萬科歷史上有過兩次擴(kuò)展，結(jié)果大相徑庭。從某個(gè)專業(yè)或流程去理解房地產(chǎn)開發(fā)，無異于 盲人摸象。流程解決局部運(yùn)行問題，系統(tǒng)才能解決整體運(yùn)作問題。 任金鴻 8月 12日 工程、設(shè)計(jì)、招采、成本宣講 1 2 房地產(chǎn)開發(fā)不是高科技行業(yè)，但卻是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作問題，主要是由于缺乏系統(tǒng)的管理角度，從而在系統(tǒng)層面出了問題，這樣就需要我們用資源的優(yōu)化組合、配合、協(xié)調(diào)和銜接等系統(tǒng)手段解決。 這是實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理的基礎(chǔ) 房地產(chǎn)企業(yè)本質(zhì)上不是做專業(yè)技術(shù)工作的，它是各專業(yè)資源的系統(tǒng)集合者。 差距就在系統(tǒng)集合能力上。原因是什么？不是沒有好項(xiàng)目，不是沒有市場機(jī)會，而是專業(yè)化管理跟不上。 在 第二次 擴(kuò)張中，萬科的全國市場占有率順利提升： 2023年為 %、 2023年為 %、在 2023年為 %， 2023年提升到 %。 4 作為一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，房地產(chǎn)開發(fā)需要各專業(yè)的有效鏈接和配合。 房地產(chǎn)企業(yè)的管理架