【正文】 121 九、安全文明施工管理 責(zé)成監(jiān)控整改 ? 項目部對于政府及公司相關(guān)部門檢查過程中發(fā)現(xiàn)的安全隱患和文明施工問題，要責(zé)成監(jiān)理單位跟蹤落實。但當(dāng)矛盾較大時，項目部也有責(zé)任根據(jù)監(jiān)理單位的要求從中給予協(xié)調(diào)解決。在核對無誤后，再將監(jiān)理工程師的姓名、性別、專業(yè)、技術(shù)職稱、資格證書名稱、證書號碼等登記在 《 監(jiān)理工作人員登記表 》 上。 《 物業(yè)接管驗收工作規(guī)范 》 95 五、 質(zhì)量管理 驗收總結(jié)報告 ? 對于容易出現(xiàn)質(zhì)量問題的分部分項工程，要結(jié)合設(shè)計、施工控制和管理檢查措施寫出專題總結(jié)報告，報相關(guān)部門。 88 五、 質(zhì)量管理 客戶敏感質(zhì)量問題控制 續(xù) ? （ 3）甲方工程管理人員要 重點 管理客戶敏感的質(zhì)量問題： ? 客戶敏感的質(zhì)量問題應(yīng)該按照 客戶 的質(zhì)量要求，編制相應(yīng)的工程施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、驗收標(biāo)準(zhǔn)和保證措施。 ? 對于乙供材料，項目部必須在施工合同或限價過程中給予必要的質(zhì)量要求描述。甲方要求的 重點分部分項工程的施工方案 要上報項目部進行審核。尤其在樣板工程開始前，重要的分部分項工程施工前，項目部應(yīng)敦促或組織監(jiān)理單位和施工單位集中、重點對上述部位圖紙再次進行審核，發(fā)現(xiàn)各專業(yè)之間問題，梳理并優(yōu)化施工方案。 ? （ 3）施工總進度計劃的調(diào)整： ? 除非項目開發(fā)計劃或銷售計劃發(fā)生重大變化，否則一般不對項目施工總進度計劃給予調(diào)整。當(dāng)項目完成后，公司再根據(jù)實際情況發(fā)文撤銷項目部。設(shè)計師們基本不關(guān)心經(jīng)濟概念。 房地產(chǎn)企業(yè)的管理架構(gòu)五花八門，從幾個部門到 幾十個部門， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何配置資源？如何設(shè)計管理架構(gòu)？ 問題 ： 開發(fā)商架構(gòu)管理中普遍存在資源配置不合理，職責(zé)不清，扯皮推諉， 四處救火，效率低下， 管理成本高企等問題。 差距就在系統(tǒng)集合能力上。流程解決局部運行問題，系統(tǒng)才能解決整體運作問題。 2023年達到 4%。 目標(biāo)管理的基礎(chǔ) 大部分開發(fā)企業(yè)仍沒有擺脫人盯人的原始管理方式，既使管理人員勞累不堪，也使管理顧此失彼。 ? 具體工作有 : – 了解地上障礙物狀況：包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素； – 了解地下障礙物狀況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 結(jié)構(gòu)等； – 了解地質(zhì)條件：包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求等； – 協(xié)助了解市政配套條件，包括道路、給水、排水、供電、供暖、燃氣、通訊等； – 協(xié)助進行規(guī)劃設(shè)計的分析，提供工程施工的計劃。施工組織設(shè)計的基本內(nèi)容應(yīng)滿足甲方提出的要求，對甲方提出的工程重點、難點，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、進度節(jié)點要求必須有明確、可靠的保證措施， 58 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 施工組織設(shè)計審查 續(xù) ? 其內(nèi)容應(yīng)包括： – （ 1）施工組織設(shè)計依據(jù)； – （ 2）管理架構(gòu)； – （ 3）進度計劃，詳細說明保證甲方提出的工程進度控制節(jié)點保證措施，分包商單位進場計劃、加工設(shè)備材料進場計劃、詳細的施工進度計劃（按施工網(wǎng)絡(luò)圖要求進行編制）； – （ 4）質(zhì)量保證措施，特別是 《 工程管理指導(dǎo)書 》 關(guān)于質(zhì)量要求的響應(yīng)； – （ 5）技術(shù)措施、安全文明施工、施工方案，詳細敘述重要分部分項工程的施工技術(shù)方案（如如后澆帶、防水工程、大體積砼、轉(zhuǎn)換梁、坡屋面等）； – （ 6）現(xiàn)場布臵及機械狀況、人力資源配臵和材料保證措施并與施工進度計劃相匹配； – （ 7）成品保護措施及應(yīng)急預(yù)案等。一般來說，項目部圖紙至少應(yīng)有 2份。任何口頭指令或電話聯(lián)系后都要補辦公司或設(shè)計院正式發(fā)出的書面變更通知。 ? （ 3）審核質(zhì)量保證措施： ? 根據(jù)合同要求，與監(jiān)理單位對施工單位的施工組織設(shè)計、 ? 施工方案中有關(guān)質(zhì)量保證措施進行審核。 86 五、 質(zhì)量管理 過程監(jiān)控 續(xù) ? （ 5）質(zhì)量事故處理 ? 施工單位出現(xiàn)質(zhì)量事故，應(yīng)在第一時間通知監(jiān)理單位，并立即組織事故處理。 ? （ 3）巡查報告： ? 巡查后，責(zé)任人要根據(jù)巡視情況提交書面 《 巡查報告 》 ，并由項目負責(zé)人簽字確認。 ? （ 2）臨時協(xié)議： ? 開工前需簽訂臨時協(xié)議，內(nèi)容應(yīng)包括：結(jié)算辦法、完成時間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。必要時，項目部也可以組織監(jiān)理單位和施工單位召開質(zhì)量專題會議。工程初驗后督促監(jiān)理單位提交監(jiān)理檔案資料，由監(jiān)理單位檢查施工單位的竣工資料，協(xié)助整個竣工資料驗收工作。 ? （ 5）竣工資料移交： ? 移交竣工資料一套給物業(yè)公司，其中有關(guān)設(shè)備的資料必須十分齊全，竣工圖中的設(shè)計變更必須詳實，有關(guān)戶內(nèi)管線的走線必須繪制竣工圖。 ? （ 2）督促監(jiān)理公司編制反索賠的方案及措施建議。對于其中存在的問題以及項目部平時巡視所發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)要求監(jiān)理單位敦促施工單位予以整改，并將整改結(jié)果再上報項目部核實。 ? （ 4）在發(fā)生現(xiàn)場簽證時，項目部要協(xié)同監(jiān)理單位積極協(xié)調(diào)施 ? 工單位，要求其盡快確認變更內(nèi)容和變更結(jié)算金額，保證變更內(nèi)容盡快實施，不能影響施工進度；同時遵守公司的月結(jié)制度，保證動態(tài)成本的真實可靠。 五、 質(zhì)量管理 工程巡查管理 ? （ 1）巡查計劃： ? 根據(jù)各個項目的工程特點編制 《 項目巡查計劃 》 ，明確工程各階段巡查的主要內(nèi)容和關(guān)鍵控制點。 ? （ 4）嚴格中間驗收： ? 在需要進行中間驗收的分部工程完工后，項目部按照有關(guān)施工中間驗收控制程序的規(guī)定核查質(zhì)量并組織驗收。對客戶敏感的質(zhì)量問題，要編制特殊的預(yù)防措施。 75 四、 技術(shù)管理 設(shè)計變更管理 續(xù) ? （ 2）設(shè)計變更問題的解決： ? 原則上，設(shè)計中出現(xiàn)問題的解決由設(shè)計管理部門負責(zé)歸口， 再交設(shè)計院解決。 《 工程進度控制管理流程 》 68 工程管理操作指引 操作指引目錄 工程前期各階段的管理 1 成本管理 6 技術(shù)管理 4 質(zhì)量管理 5 施工準(zhǔn)備階段的管理 2 進度管理 3 檔案文件管理 8 對監(jiān)理單位的管理 7 保修期內(nèi)的維修 11 安全文明施工管理 9 工程物業(yè)移交 10 項目工程后評估 12 69 四、技術(shù)管理 技 術(shù) 管 理 2）圖紙評審 1）圖紙管理 3）設(shè)計變更管理 4 施工技術(shù)管理 70 四、 技術(shù)管理 圖紙管理 ? （ 1）圖紙的發(fā)放： ? 圖紙的發(fā)放由設(shè)計管理部門統(tǒng)一歸口管理，項目部負責(zé)監(jiān)理和施工單位圖紙的發(fā)放。 56 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 ? 工程開工之前，項目部負責(zé)監(jiān)督施工單位進行現(xiàn)場的 “ 三通一平 ”（水通、電通、路通、場地平整），并配合報批報建管理部門辦理場地臨時排水、施工路口等手續(xù)及其他工程報建工作。 ? 沒有不合格的乙方，只有不合格的甲方。 12 計劃管理是項目運營的主要管理手段。 當(dāng)年 5個項目運作時，萬科為找合格的總經(jīng)理發(fā)愁；今天100多個項目運作時，萬科的管理隊伍仍然綽綽有余。 沒有一個部門或?qū)I(yè)可以把一件工作從頭做到尾，更沒有人能將房地產(chǎn)開發(fā)的全部細節(jié)搞懂。 第一次 是在 92—— 93年，一下子將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴張到十幾個城市。 7 案例討論：選擇哪一個架構(gòu) ？ 公司高層 預(yù)算部 前期部 合同部 價格 部 項目部 設(shè)計部 營銷部 人事部 總經(jīng)辦 財務(wù)部 法務(wù)部 項目部 項目部 公司高層 項目部 項目部 項目部 綜合管理部 財務(wù)管理部 營銷管理部 工程管理部 產(chǎn)品研發(fā)部 定位 研發(fā) 設(shè)計 采購 技術(shù) 監(jiān)控 策劃 銷售 客服 核算 資金 收支 行政 人事 總工辦 四百米接力，四個人跑快？還是十個人跑快？ 前期 成本管理部 目標(biāo) 動態(tài) 結(jié)算 8 計劃管理部 計劃 戰(zhàn)略 8 創(chuàng)新點 ：以專業(yè)優(yōu)化組合為基礎(chǔ)的 資源配置與架構(gòu)管理系統(tǒng) 合理授權(quán) 定崗定編 工作清單 組合專業(yè) 管理架構(gòu) 開發(fā)職能梳理 開發(fā)職能組合 部門分工 崗位職責(zé) 工作權(quán)限 職務(wù)關(guān)系規(guī)定 部門職能細分 部門工作接口 崗位責(zé)任細分 審批權(quán)限與流程 重大事項決策 很多開發(fā)商將架構(gòu)管理僅僅理解為架構(gòu)圖 + 崗位職責(zé)，這在操作層面是遠遠不夠的。 ? 項目管理者而非工程管理者 ? 現(xiàn)場工程管理標(biāo)準(zhǔn)的制定與檢查者 ? 客戶的工程質(zhì)量代表 ? 供方（特別是監(jiān)理公司）的管理者 甲方角色 28 專業(yè)高手 管理高手 轉(zhuǎn)變 我們是誰？ 甲方不會做甲方，常常是甲方工程管理的最大尷尬。 48 二 、施工準(zhǔn)備階段的管理 項目部成立 續(xù) ? （ 5）項目部在人力資源管理部門的幫助下，確定項目部組織 架構(gòu)和人員配備； ? （ 6）細化并完善項目工程計劃，細化并修正工程各配套計劃的使用時間節(jié)點； ? （ 7）開始組織編制對施工單位（總承包商、分包商）、監(jiān)理單位的技術(shù)和管理要求，甲供材料設(shè)備的質(zhì)量、安裝要求等； ? （ 8）組織熟悉圖紙和審圖工作。 65 三、進度管理 項目施工進度計劃管理 續(xù) ? （ 4）施工總進度計劃執(zhí)行情況的檢查： ? 施工單位在投標(biāo)階段，根據(jù)甲方的施工總進度計劃中各主要節(jié)點的要求，編制了施工進度計劃；在合同簽訂后，施工單位進一步熟悉施工圖及施工現(xiàn)場實際情況，在此基礎(chǔ)上，有針對性地完善并細化了施工進度計劃，作為施工組織設(shè)計的一部分報送監(jiān)理單位和項目部審核并最終確認；在計劃執(zhí)行過程中，項目部應(yīng)監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位的進度計劃及完成情況：檢查現(xiàn)場作業(yè)面勞動力、機械設(shè)備、材料的情況是否滿足現(xiàn)場需要及施工組織設(shè)計里的要求和承諾，進度款是否專款專用，對周、月進度計劃與實體實際進度進行對比，分析進度滯后的原因，針對影響進度的因素前瞻性地采取措施。 《 施工圖審查要點 》 《 施工圖交底管理規(guī)范 》 74 四 、技術(shù)管理 設(shè)計變更管理 ? （ 1）設(shè)計變更的提出： ? 設(shè)計管理部門及公司其它部門均可以直接提出問題， 并歸口到設(shè)計管理部門 發(fā)出 《 設(shè)計變更通知單 》 。對于在施工過程中臨時出現(xiàn)的施工技術(shù)質(zhì)量問題，由項目部監(jiān)督監(jiān)理單位處理，必要時組織外圍專家召開專題會議。發(fā)現(xiàn)不合格品時，予以退貨，若甲供材料對進度等造成影響，與采購管理部門一起向供應(yīng)商索賠。在施工過程中，項目部應(yīng)嚴格要求施工單位和監(jiān)理單位將這些問題消滅在建造過程中。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，辦理工程結(jié)算和保修金支付。 ? （ 2）施工組織設(shè)計評審和圖紙會審： ? 參加由監(jiān)理單位組織的施工組織設(shè)計評審，由監(jiān)理單位 ? 監(jiān)督承建商根據(jù)審核意見完善 《 施工組織設(shè)計 》 。具體可參照 《 項目例會管理規(guī)范 》 的相關(guān)規(guī)定來執(zhí)行。 125 十 、工程物業(yè)移交 工程移交物業(yè)公司程序 ? （ 1）書面通知物業(yè)公司： ? 在竣工驗收完成后，項目部以書面形式通知物業(yè)公司準(zhǔn)備接收已竣工的建設(shè)工程，并知會相關(guān)部門。 120 九、安全文明施工管理 監(jiān)督監(jiān)理單位做好施工安全和文明施工的監(jiān)控管理 ? 在每周的監(jiān)理例會或其它工程會議上要監(jiān)理單位講評現(xiàn)場安全和文明施工的落實情況。由監(jiān)理單位向其發(fā)放有關(guān)配合監(jiān)理管理的配合要求，在施工過程之中，當(dāng)承包商與監(jiān)理單位發(fā)生由其自身不能解決的矛盾時，項目部有責(zé)任及時發(fā)現(xiàn)并給予妥善解決。 106 七、 對監(jiān)理單位的管理 控制依據(jù) ? 《 監(jiān)理合同 》 、經(jīng)審定的 《 監(jiān)理規(guī)劃 》 及有關(guān)法規(guī)和監(jiān)理條例。 《 工程驗收規(guī)范 》 93 五、 質(zhì)量管理 隱蔽工程的驗收 ? （ 1）隱蔽工程的驗收工程質(zhì)量管理的重點，必須高度重視； ? （ 2）土建工種中必須進行隱蔽工程驗收的項目： ? 地基工程、鋼筋混凝土工程、砌體工程、外墻工程、地面，樓面，墻面，屋面的基層處理、保溫、隔熱工程、防水工程等； ? （ 3）安裝工種中必須進行隱蔽工程驗收的項目： ? 空調(diào)工程、給水工程、排水工程、電氣工程、防雷工程、通風(fēng)工程等。開發(fā)企業(yè)的工程管理人員必須高度重視。 84 五、 質(zhì)量管理 過程監(jiān)控 ? （ 1）測量及定位放線的監(jiān)控： ? 項目部負責(zé)向施工單位提供施工現(xiàn)場附近的國家定位放線