【正文】 廣的視野來分析，借鑒國際國內(nèi)其它同類物業(yè)成功發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以期對項(xiàng)目的發(fā)展起到重要的指導(dǎo)與借鑒意義。 那么，在市中心的膨脹中，項(xiàng)目價值發(fā)揮的支點(diǎn)在哪里？ 規(guī)劃， 意味著空白 機(jī)遇， 項(xiàng)目的機(jī)遇在于利用城市中心都市圈的區(qū)位優(yōu)勢， 融入 CBD生活圈，成為主流生活圈擴(kuò)容的差異化有機(jī)補(bǔ)充，迫使 CBD整合重組，進(jìn)而升級并運(yùn)營城市中心之未來。 ?最具“個性、時代、效率”的新都市主義生活主張 “新都市主義”生活模式占據(jù)城市資源交匯的中心地帶，縮短現(xiàn)代人的時間、交通成本，提升“機(jī)遇、情感”等概率。 自由 ， 我們這樣想象 …… ?建筑是自由的，空間和環(huán)境設(shè)計(jì)；沒有拘束和壓抑的感覺； ?消費(fèi)是自由的，飲食、休閑、娛樂、購物、辦公、居住，多種自由任你選擇； ?服務(wù)是自由的，人性化的管理和服務(wù)，切合不同人士； ?心情是自由的，所有的一切讓您感到輕松、愉悅。 共享 ， 我們想象的還更多 …… ?共同理想，在這個社區(qū)中，人們共享歡樂、喜悅、光榮和驕傲，人們手牽手，為了共同的理想而努力； ?共同擁有，我們的社區(qū)不只是常州本地人的，而是整個長三角，甚至整個中國和國際；它不是屬于哪一個人，而是屬于來自于這個社區(qū)的每一個人； ?設(shè)施共享，一切設(shè)施和服務(wù)都由這里的人們所擁有，人們享受著它們，有建設(shè)者他們。 地塊規(guī)劃 1： 3黃金比例 住宅商辦合理區(qū)分、相對獨(dú)立 /沿懷德路、勞動路、會館浜路為商業(yè)充分利用。住宅、酒店辦公、商業(yè)、搭配促進(jìn)，實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)價值的最大化。據(jù)了解，項(xiàng)目目前 相當(dāng)一部分經(jīng)營商戶要求解除合同，經(jīng)分析主要要因是租金很高，并且以百貨為主，面臨市中心區(qū)域眾多百貨競爭壓力，經(jīng)營商戶預(yù)期投資收益風(fēng)險極大的原因。 延陵西路商圈 中心商圈 南大街 市心最繁華綜合型商業(yè) 位置： 南起廣化橋，北至延陵西路 。 市民逛街的主要路段0102030405060延陵西路 延陵東路 城中路 南大街 北大街 文化宮逛街的主要目的23%39%30%7%1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%購物 隨便看看 餐飲消費(fèi) 游戲/ 電影等娛樂 旅游逛街的主要目的逛店類型24%39%10%14%6%1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%大型百貨商場 集中式商業(yè)街大中型超市、專營店品牌專賣店專營街上的商鋪小店其他去市中心，隨機(jī)逛百貨，觀念根深蒂固 ?占 50%以上的人逛街首選南大街，選擇到市心商圈的人占到了 90%。 門庭若市 人氣鼎旺 案例剖析 上海正大廣場 上海正大廣場，位于上海浦東區(qū)，作為偏離市中心的大型商業(yè)項(xiàng)目，事實(shí)說明了做百貨沒有出路，其定位以“餐飲、休閑、娛樂”為主題的目的性消費(fèi)后，經(jīng)營十分成功 此案例與本案在區(qū)域、類別上極為相似，具有重要借鑒意義。 路在何方？ 本案找到了商業(yè)發(fā)展的方向所在： 【主題式目的性消費(fèi)】 目的性消費(fèi) PK隨機(jī)性消費(fèi) 目的性消費(fèi) 認(rèn)準(zhǔn)某個具體地方，帶著一定的目的去消費(fèi)，往往消費(fèi)者付費(fèi)比例往往接近 100%，口碑傳播效果比較好。 主題式目的性消費(fèi) 我們的選擇 我們面對著神圣而珍稀的地塊，他 在何方？ 餐飲、休閑、娛樂，還是 Shoppingmall，還是藝術(shù)展覽中心，還是大型專業(yè)市場？還是。 Question2： 怎么做？ 常州大體量商業(yè)的出路 路在何方？ 項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境 主題性目的性商業(yè) 我們好像還沒發(fā)現(xiàn)什么聯(lián)系?。?！ 項(xiàng)目周邊“特色餐飲、休閑、服飾專賣”經(jīng)營良好。 路在： “主題商業(yè)目的性消費(fèi)”，即： 集中性大型，以“餐 飲、休閑娛樂”為鮮明主題，輔助“購物超市、品牌專賣”，形成大眾化、人性化、特色化、一體化、大而全的新型消費(fèi)巨無霸。相約朋友、商務(wù)合作伙伴，他們渴求 一站式的盡興消費(fèi) 。 童 趣 館 湯姆 Bear KTV 兒 童 玩 樂 Play 玩樂 從小孩子的湯姆 Bear，到成人的 KTV，適應(yīng)各年齡階層，充分體現(xiàn)商業(yè)的人性化。 這對于高層的商場空間垂直動線處理具有較大啟發(fā)， JERDE設(shè)計(jì)的很多著名商業(yè)建筑借助了 意大利山區(qū)建筑的規(guī)劃手法 ，對于 商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的流線處理 也具有普遍的推廣意義。 形式一：新產(chǎn)品促銷、發(fā)布會 形式二： 舞臺表演 室內(nèi)公共空間 表演舞臺是設(shè)計(jì)的關(guān)鍵和公共空間聚焦人流的焦點(diǎn)，人們站在長廊觀看表演，久久不遠(yuǎn)離開，聚集了大量人氣。 ?為顧客創(chuàng)造 獨(dú)特的體驗(yàn)空間，顧客進(jìn)入后停留的時間可以有效拉長； ?除了本地人，外來 “ 參觀、商務(wù)、旅游、國外” 人士也是項(xiàng)目潛在消費(fèi)者，最吸引他們的是 民族文化的特色運(yùn)用到建筑和商業(yè)環(huán)境，形成體驗(yàn)感受。 我們商業(yè)的核心競爭力就是： 多樣性、參與性！ 留住顧客 — 我們的主張 Three 住宅篇 47萬方中的 26萬方，也是一個大體量，新都市主義下城市高品質(zhì)住宅，該怎么做？ Three 住宅篇 47萬方中的 26萬方，也是一個大體量，新都市主義下城市高品質(zhì)住宅，該怎么做？ （住宅） SWOT 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak ?位于城市中心板塊 ?周邊交通便利 ?周邊配套完善 ?辦公、酒店、商業(yè)自身天賦優(yōu)勢 ?傳統(tǒng)的高檔居住板塊 ?容積率高、規(guī)劃難度 ?密度大 ?周邊無自然景觀 ?周邊環(huán)境噪音 機(jī)會 Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會 利用機(jī)會，克服劣勢 ?中心稀有熱點(diǎn)，持續(xù)需求動力 ?07上半年市心樓價跳躍上升 ?高品質(zhì)樓盤價位持續(xù)拉升 ?城市規(guī)劃帶來的機(jī)會 ?走差異化路線，從市場空白點(diǎn)出發(fā)，打造片區(qū)引領(lǐng)性物業(yè)； ?著力打造小區(qū)品質(zhì)，即對外圍產(chǎn)品的營造，加強(qiáng)項(xiàng)目自身比較優(yōu)勢，突破現(xiàn)有價格體系。 地塊因子分析 本地塊先天資源已經(jīng)具備了開發(fā)高檔精品 樓盤的條件，但地價相對較高 ?地塊優(yōu)越的區(qū)位條件，有條件打造市中心現(xiàn)有市場上的高檔精品產(chǎn)品； ?由優(yōu)越區(qū)位、潛在成本因素決定，本項(xiàng)目不適宜定位中檔及以下產(chǎn)品。未來之家 概念 八大革命綱領(lǐng) 跨國經(jīng)理人居住標(biāo)準(zhǔn) 深圳 戶型舒適性提升 客餐廳、主臥南北通透 寬廳設(shè)計(jì) 全明設(shè)計(jì) 增值挖掘 落地凸窗 入戶花園 雙層露臺花園 挑高層高 戶型功能彈性 功能空間預(yù)留 可變空間 戶型組合 戶型功能細(xì)化加強(qiáng) 主客分區(qū) 更衣室 儲藏間 常州戶型 現(xiàn)有 — 提升 本項(xiàng)目如何 領(lǐng)導(dǎo) 與 超越 常州市場？ 領(lǐng)悟“都市主義”所倡導(dǎo)的： ?主題鮮明、彰顯時代個性 ?與自然的迅速融合 給客戶帶來全新體驗(yàn)的戶型升級版本 都市空中院館 解碼“空中院館”， 新都市主義與生活的自然融合 定義 高層住宅中內(nèi)陽臺，形成了明顯的被圍繞客廳、餐廳、 房間等其他 多個功能空間形成環(huán)繞 。 空中庭院 絕佳的景觀面，餐廳三面采光 “空中院館”的演變 書寫著都市發(fā)展中人們對自然向往的永恒 空中庭院 空中院館 ?空中院館將空中庭院的功能進(jìn)一步放大，使之成為家庭活動、朋友聚會、休閑的中心； ?與室內(nèi)其他功能空間聯(lián)系緊密，其他功能區(qū)圍繞空中院館展開。 “空中院館”的演變 書寫著都市發(fā)展中人們對自然向往的永恒 空中院館 — 中國院落文化的都市演繹 “空中院館”的演變 書寫著都市發(fā)展中人們對自然向往的永恒 空中院館 — 房地產(chǎn)市場競爭、銷售的利器 戶型舒適性、附加值提高，附送面積可達(dá) 10％－ 15％ “空中院館 規(guī)劃” ， 體現(xiàn)了新都市主義對空間、時間的高效利用 本地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)理念為： 新都市主義 通過規(guī)劃，讓都市生活、家、自然迅速切換、融合。 二重景觀 低層商業(yè)屋頂，設(shè)置綠化，巧妙借景 露天陽光吧 低層商業(yè)屋頂，除了設(shè)置綠化，還可以用來做陽光露天吧，作為情景商業(yè)的一部分，為供前來消費(fèi)的人們提供一個別致的休憩場所，以體現(xiàn)項(xiàng)目的特色。 會所配套 兒童游樂設(shè)施 室外網(wǎng)球場 泛會所 配套實(shí)質(zhì)作為景觀半公共空間的一部分，以塑造 親切宜人的庭院空間 為主，注重 參與、交流、健身等不同主題 元素的構(gòu)建，通過泛會所的配套，有利于形成不同行的差異化組團(tuán)。 并 與五星級酒店管理公司聯(lián)動 ，由其為項(xiàng)目統(tǒng)一提供真正的高品質(zhì)的 “酒店式服務(wù)”顧問 。哈貝城 解析 ?凱悅，乃取開發(fā)商“金凱悅”之凱悅，既有 “凱旋成功”之美好意義，另外，“悅”與“樂”異字同意。 案名（ NAME） 輔推案名 凱悅 〃 世嘉廣場（中心） 凱悅 〃 帝一城 項(xiàng)目廣告總精神 凝聚 500萬人的歡樂力量 ， 常州從此哈貝城 解析 ?500萬，預(yù)示著項(xiàng)目居住、商業(yè)作為市中心差異化補(bǔ)充，將面向整個常州； ?歡樂力量，突出了項(xiàng)目“居住、餐飲、休閑、娛樂”的都市快樂主題 ； ?“常州從此”代表著項(xiàng)目對整個城市發(fā)展的重大意義，將給常州帶來歡樂精 神面貌的革命； ?“哈貝城”對應(yīng)項(xiàng)目案名，常州 =哈貝城，一語雙關(guān)。 此策略從項(xiàng)目大型商業(yè)開發(fā)流程上考慮，把招商、策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)融為一體，各方配結(jié)合，順利推進(jìn)項(xiàng)目發(fā)展。豎立項(xiàng)目哈貝高姿態(tài)形象，忌短利促銷活動 項(xiàng)目營銷策略掌控 項(xiàng)目營銷策略掌控 【 推廣模式 推廣活動 】 一、開盤日“百名商家剪彩儀式” ? 100名商家剪彩儀式：發(fā)動 100名餐飲、娛樂、休閑業(yè)界的 100名商家齊剪彩活動，轟動全市。 本項(xiàng)目忌短利，短期促銷活動。色塊上使用鮮艷的紅、橙、黃等顏色，形成視覺爆炸效果。 項(xiàng)目營銷策略掌控 【經(jīng)營策略】 確定經(jīng)營管理模式， 對商業(yè)地產(chǎn)的營銷成敗起到關(guān)鍵的作用 。 明星案例 3 安信商業(yè)廣場 建筑面積： 15萬平方米 位 置：寶山牡丹江路 發(fā) 展 商：安信置地 項(xiàng)目性質(zhì)：以商務(wù)