【正文】 物業(yè)。10核心認知n城市攻堅品牌戰(zhàn)略n項目整體形象n項目差異化定位策略11策略思考 土地價值研究研究手段土地資源現(xiàn)狀對比操作評估市場預估12土地價值研究（中南路地塊）中南路地塊屬性類別 權比細目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級別 ★ 　 優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢，較早的動工入市條件。 對本項目而言，存在多地塊建立 適合自身條件屬性的產品模式 ，建立不同需求的置業(yè)特征。前言2今天很多的發(fā)展商的競爭是 開發(fā)模式的競爭 ；開發(fā)模式決定企業(yè)的優(yōu)勢，產品模式決定項目優(yōu)勢；不同的企業(yè)選擇不同的開發(fā)模式。一個企業(yè)可開發(fā)多個項目，但應該選擇主力的開發(fā)模式，如果企業(yè)開發(fā)模式可以做成一個概念，那么在多個城市、多個區(qū)域風險就不大 … 核心問題 —開發(fā)模式： 企業(yè)目標的戰(zhàn)略體系產品模式： 項目目標的戰(zhàn)略體系盈利模式： 股東目標的盈利體系作為港資背景的九龍倉如何構建 匹配自身品牌的地產開發(fā)及城市運營模式 ……序 3報告框架[九龍倉進駐無錫戰(zhàn)略定位 ] 城市攻堅品牌戰(zhàn)略 項目整體形象 項目差異化定位策略 案例解讀[73號地塊差異定位解讀 ] 73與 71地塊差異化分析 73號地塊定位依據 73號地塊定位 73號地塊產品 建議[ 7 7 73號地塊案名建議 ] 篇一篇二篇三4項目思考得 名？ 求 利？名利雙收5項目問題的建構與解構建構 ：n城市攻堅品牌戰(zhàn)略n項目整體形象n項目差異化定位策略解構：n項目與城市的關系 — 在城市發(fā)展中謀求思考n項目與市場的關系 — 在市場演變中尋求機會n項目與板塊的關系 — 在板塊發(fā)展中挖掘價值核心問題同板塊運營多地塊開發(fā)模式核心問題6認識城市 “ 舊城 ” 向 “ 大城 ” 的轉變與升級2023年 2023年 2023年 2023年舊城模式 新城模式 新舊城融合 大城市啟示：城市的 “ 升級 ” 與 “ 大城 ” 的形成將是城市最具 活力與多元的階段 ；現(xiàn)有城市功能 板塊的定位與價值將產生裂變與重估 ； 地緣置業(yè)情結將呈現(xiàn)跨區(qū)置業(yè)的趨勢 。 8認識市場 無錫市場下的高端大盤風云圖梁溪河板塊：棲霞御景灣、萬達城市廣場、萬科金域藍灣長江路板塊：長江國際二期、萬科東郡太湖廣場板塊：天元世家、朗詩、茂業(yè)二期崇安新城板塊：金科、城尚城、保利達等9認識板塊 太湖廣場的 “ 城市級 ” + 古運河的 “ 文化級 ”“ 太湖廣場 ” 將成為無錫城市轉型、產業(yè)升級中重要的城市 增長發(fā)展級 。具備品牌的造勢及太湖廣場地標物業(yè)劣勢：花園洋房高端物業(yè)入市不利于創(chuàng)造入市快速銷售條件的口碑效應；自然景觀 ★ 　環(huán)境污染 ★ 　配套屬性 交通情況 ★ 　生活配套 ★ 　學區(qū)情況 ★ 　社會治安 ★ 　附加屬性 社會人文 ★ 　區(qū)位形象 ★ 　 　 　 　　 　 強 較強 一般 較弱 無競爭市場屬性 產品競爭 ★項目介紹 ： “ 時代上城 ” 項目是九龍倉集團率先在無錫啟動的首個大型項目，位于太湖廣場核心區(qū) 西側，東側 京杭大運河；項目指標： 項目占地面積 30萬平方米，總建筑面積逾 83萬平米；開發(fā)周期 ：預計為 8年左右，主要以 高層物業(yè)為主，輔以少量花園洋房 ， 動工時間： 09年 5月份 B地塊（花園洋房） 13土地價值研究（ 72地塊）72地塊屬性類別 權比細目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級別 ★ 　 優(yōu)勢：部分地塊平整；板塊聚集一定的私營業(yè)主；存在一定的消費能力劣勢：高度混雜的工、商客群；較差的周邊環(huán)境，不利于九龍倉品牌現(xiàn)階段構建 。 14土地價值研究（ 73地塊）73地塊屬性類別 權比細目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級別 ★ 　 優(yōu)勢：地塊基本平整，較好的入市條件與中等規(guī)模優(yōu)勢；臨近政府極力打造運河文化概念；清揚康城個案的快速去化給予板塊較高的期望與想象空間；短期公寓產品具備一定的差異條件與板塊競爭力劣勢：焦油廠的現(xiàn)狀導致短期難以建立較高市場姿態(tài)入市自然景觀 ★ 　環(huán)境污染 ★ 　配套屬性 交通情況 ★ 　生活配套 ★ 　學區(qū)情況 ★ 　社會治安 ★ 　附加屬性 社會人文 ★ 　區(qū)位形象 　 ★ 　 　 　市場屬性 　 強 較強 一般 較弱 無競爭產品競爭 ★項目介紹：古運河 73號項目位于南長區(qū)古運河南段延伸段，歷史文化底蘊深厚，運河景觀資源極佳；項目指標：地約 20萬平方米，總建筑面積近 32萬平方米，容積率為 。項目資源：直面古運河景觀資源豐富，緊鄰金城路交通區(qū)位優(yōu)勢明顯；周邊有大型醫(yī)院、超市等配套設施，社區(qū)環(huán)境成熟；基地內部有保留的老工業(yè)建筑遺產，歷史文脈豐厚。分析了萬科在深圳坂田先后開發(fā)的 3個項目，通過分析各項目的 開發(fā)背景和開發(fā)模式及市場效應 ，最后總結出萬科通過前期項目的成功開發(fā)，逐漸占領 區(qū)域領導者地位，形成區(qū)域居住中心化和該區(qū)域的進入壁壘 ，對于萬科企業(yè)在該區(qū)域的后續(xù)拿地和繼續(xù)發(fā)展奠定了基礎。坂雪崗板塊深圳坂田板塊案例研究深南大道區(qū)位特點u處于深圳郊區(qū)的工業(yè)園區(qū)周邊內u交通正在逐步改善u良好的產業(yè)基礎支撐u政策導向下大力發(fā)展基礎配套設施u迎合大深圳格局下的城市擴張趨勢，但在未開發(fā)階段配套和人氣明顯不足萬科四季花城萬科城萬科第五園案例20萬科四季花城 —— 萬科四季花城系中最成功的產品線項目概況：區(qū)位： 1999年，項目開發(fā)初期，本片區(qū)相對市區(qū)非常陌生，周邊缺乏基本生活配套占地面積 373， 900㎡建筑面積 544， 000㎡容 積 率 總 戶 數(shù) 4700戶 ,17000人產品類型 多層、小高層、洋房、聯(lián)排開發(fā)周期 19992023年，分七期開發(fā)深圳四季花城 上海四季花城 武漢四季花城，包括無錫魅力之城萬科最早在深圳開發(fā)四季花城，由于取得了巨大的成功，在全國各地進行復制，成為最成功的產品線，適用于城郊結合部的土地開發(fā)21四季花城開發(fā)理念 —— 歐洲小鎮(zhèn)n 組團圍合型社區(qū)由建筑圍合規(guī)劃等基本構架單元組成，比起一般居住社區(qū)， 更強調社區(qū)的強烈邊界感與社區(qū)內部的鄰里關系 ；n 針對基本生活的商業(yè)配套 ：個性特色商鋪為主，另外配置休閑會所、兒童娛樂場所、緩跑徑、燒烤場中心廣場等休閑 娛樂場所 ；n 項目的規(guī)劃設計借鑒奧地利的建筑風格 和 傳統(tǒng)四合院 文化為基本主線，形成東西方結合的居住文化氛圍；住宅的組團圍合式布局，既保證了商業(yè)街開放式的商業(yè)氣氛，又保障了住戶的安全。樓梯的活動、露臺的活動和宅間的活動相輝映，塑造更生動、更和諧的鄰里生活。一期二期三期四期五期六期七期N24啟動策略 —— 足夠的配套以及展示，以小博大啟動產品n多層 —— 易于被市場接受的 低風險產品 ；n聯(lián)排別墅 —— 當時的市場創(chuàng)新產品，奠定項目的低密度社區(qū)形象；n首期以容易被市場接受的多層與創(chuàng)新產品聯(lián)排別墅啟動，奠定低密度社區(qū)形象啟動區(qū)配套以及展示n歐式風情商業(yè)街： 300米作為社區(qū)主軸，既起到展示作用，又解決了社區(qū)的基本生活配套需求n會所： 2023多平方米，包含了多種運動設施，如泳池、健身房等；n配套絕對量并不一定很大，但充分的展示，使人感覺配套足夠多商業(yè)街定位：歐式小鎮(zhèn)商業(yè)街 300米充分展示2526客戶定位 —— 適應性客戶為主，在中心區(qū)上班的白領最初客戶定位： 由于萬科最初判斷深圳會有郊區(qū)化趨勢，同時認為目前區(qū)域較偏，通勤時間成本會高，朝九晚五的工薪階層可能不會來，由于對區(qū)域和客戶的不熟悉，萬科將客戶定位為不受生活限制，對 環(huán)境重視的自由職業(yè)者實際成交客戶： 如城市白領以城區(qū)工薪階層客戶為主，包括被動郊區(qū)化的白領階層，居家為主的客戶，其特點是重視 產品品質、居住環(huán)境以及生活氛圍 但經濟承受力較弱。由于有四季花城的先期開發(fā)，萬科從中積累了陌生區(qū)開發(fā)的經驗，樹立了 品牌形象 ， 四季花城也為萬科城積累了大量客戶群，其中有兩類主要客戶：換房客戶和投資客戶 ， 即從四季去萬科城換房的，以及在四季住，去萬科城投資的 ；216。n組團封閉式管理： 兩大組團，組團之間開設一條市政道路，與外界形成開放性銜接，將大型商業(yè)中心、幼兒園、學校、會所、泳池都沿開放性道路布置，社區(qū)居民從社區(qū)的任何一個地方，都能實現(xiàn) 5分鐘步行距離n遵循 “ 公共空間優(yōu)先 ” 原則 ：首先把社區(qū)內的公共區(qū)域規(guī)劃清楚，然后才圍繞公共區(qū)域去布置房屋n共分 4個鄰里單元，每個單元都實現(xiàn)了居住、購物、娛樂的 “ 多樣化 ”強調街道的多功能性，多數(shù)采用 “ 機動車道 +非機動車道 +綠化帶 +人行道 ” 模式，社區(qū)內道路網密度較高，住戶可選擇出行方向增多開放式廣場九年制學校；幼兒園寬景 house情景洋房商業(yè)中心；LoftTOHO小高層29萬科城產品展示 —— 形象拔高與升級以 Townhouse、花園洋房為主；30產品形態(tài)逐漸走高 —— 透視萬科城開發(fā)戰(zhàn)略和開發(fā)節(jié)奏的變化 產品類型透視開發(fā)策略n一期產品的不同部分展現(xiàn)了不同的功能： 商業(yè)中心彌補規(guī)避配套不足；景觀中心實景展示，提升品牌n一期產品的類型組合上可謂恰到好處， 既控制了風險，又為后期開發(fā)創(chuàng)造條件。區(qū)域級商業(yè)租售并舉，開始少量自己控制，社區(qū)逐漸成熟后全部銷售四季花城社區(qū)級配套：沿街商業(yè)共 113家（未售 16家），總面積7000平米。利用產品的創(chuàng)新和提升實現(xiàn)區(qū)域價值的的突破性增長 ；216。收入提高后換房的第二居所216。推盤建議42讀73號項目 定位　　　。古運河，孕育了獨具特色的江南運河水鄉(xiāng)文化 ，50項 目 認知 景觀 — 運河孕育著吳文化情節(jié)自 2023年起，一年一度的吳文化節(jié)是無錫人 “ 傳承吳地文明 ” 的重點體現(xiàn)51項 目 認知 時 — 居住生地，傳統(tǒng)服務業(yè)南長區(qū)，傳統(tǒng)工業(yè)服務區(qū)，居住環(huán)境亟待改善，居住理念需要倡導從區(qū)街經濟、工業(yè)經濟的興盛；到民營經濟、第三產業(yè)各領風騷的生動局面； 到如今各大品牌開發(fā)商進駐，打造現(xiàn)代服務業(yè)新地標，這需要時間的見證，更需要開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展觀的支撐。 時代上城古運河 72號項目古運河 71號項目古運河 73號項目四地塊， 150萬方 均位于無錫市南長區(qū)，多項目聯(lián)動開發(fā)，推動區(qū)域整體開發(fā)建設。59產品及居住理念的同質化，將是 73地塊所必須規(guī)避的，我們的目標是塑造一個旗幟鮮明的品牌，倡導建筑審美和消費美學，形式和功能的完美和諧，賦予產品附加值，作出東、西方的有機融合，以及行業(yè)資源和生活資源的整合。 現(xiàn)代人文院落！項 目定位63區(qū)域案例剖析客 戶認 知64周 邊項 目客群特征周邊項目購房人群年齡基本在3050歲之間?？?戶認 知66萬豪國 際 公寓成交 詳 情成交客戶基本面分析成交特征總結未成交原因分析客 戶認 知67南 長 、崇安區(qū)客 戶為購買 主力 忠實地域情結 —— 購買人群主要來自南長區(qū)，崇安區(qū)。而公務員和企業(yè)高管總占比達到30%.說明南長區(qū)區(qū)域還是被強購買力的消費人群所認可。u改善性需求為主，且對位民營業(yè)主家庭，家庭年收入在 50萬以上。u對總價有心里底線，普遍認為不應該超過150萬。且十分講究私密性。u對于產品細節(jié)要求更高，比較注重