【正文】 物業(yè)。10核心認(rèn)知n城市攻堅(jiān)品牌戰(zhàn)略n項(xiàng)目整體形象n項(xiàng)目差異化定位策略11策略思考 土地價(jià)值研究研究手段土地資源現(xiàn)狀對(duì)比操作評(píng)估市場(chǎng)預(yù)估12土地價(jià)值研究（中南路地塊）中南路地塊屬性類別 權(quán)比細(xì)目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級(jí)別 ★ 　 優(yōu)勢(shì)：規(guī)模優(yōu)勢(shì)，較早的動(dòng)工入市條件。 對(duì)本項(xiàng)目而言，存在多地塊建立 適合自身?xiàng)l件屬性的產(chǎn)品模式 ，建立不同需求的置業(yè)特征。前言2今天很多的發(fā)展商的競爭是 開發(fā)模式的競爭 ；開發(fā)模式?jīng)Q定企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品模式?jīng)Q定項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)；不同的企業(yè)選擇不同的開發(fā)模式。一個(gè)企業(yè)可開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，但應(yīng)該選擇主力的開發(fā)模式，如果企業(yè)開發(fā)模式可以做成一個(gè)概念，那么在多個(gè)城市、多個(gè)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)就不大 … 核心問題 —開發(fā)模式： 企業(yè)目標(biāo)的戰(zhàn)略體系產(chǎn)品模式： 項(xiàng)目目標(biāo)的戰(zhàn)略體系盈利模式： 股東目標(biāo)的盈利體系作為港資背景的九龍倉如何構(gòu)建 匹配自身品牌的地產(chǎn)開發(fā)及城市運(yùn)營模式 ……序 3報(bào)告框架[九龍倉進(jìn)駐無錫戰(zhàn)略定位 ] 城市攻堅(jiān)品牌戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體形象 項(xiàng)目差異化定位策略 案例解讀[73號(hào)地塊差異定位解讀 ] 73與 71地塊差異化分析 73號(hào)地塊定位依據(jù) 73號(hào)地塊定位 73號(hào)地塊產(chǎn)品 建議[ 7 7 73號(hào)地塊案名建議 ] 篇一篇二篇三4項(xiàng)目思考得 名？ 求 利？名利雙收5項(xiàng)目問題的建構(gòu)與解構(gòu)建構(gòu) ：n城市攻堅(jiān)品牌戰(zhàn)略n項(xiàng)目整體形象n項(xiàng)目差異化定位策略解構(gòu)：n項(xiàng)目與城市的關(guān)系 — 在城市發(fā)展中謀求思考n項(xiàng)目與市場(chǎng)的關(guān)系 — 在市場(chǎng)演變中尋求機(jī)會(huì)n項(xiàng)目與板塊的關(guān)系 — 在板塊發(fā)展中挖掘價(jià)值核心問題同板塊運(yùn)營多地塊開發(fā)模式核心問題6認(rèn)識(shí)城市 “ 舊城 ” 向 “ 大城 ” 的轉(zhuǎn)變與升級(jí)2023年 2023年 2023年 2023年舊城模式 新城模式 新舊城融合 大城市啟示：城市的 “ 升級(jí) ” 與 “ 大城 ” 的形成將是城市最具 活力與多元的階段 ；現(xiàn)有城市功能 板塊的定位與價(jià)值將產(chǎn)生裂變與重估 ； 地緣置業(yè)情結(jié)將呈現(xiàn)跨區(qū)置業(yè)的趨勢(shì) 。 8認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 無錫市場(chǎng)下的高端大盤風(fēng)云圖梁溪河板塊：棲霞御景灣、萬達(dá)城市廣場(chǎng)、萬科金域藍(lán)灣長江路板塊：長江國際二期、萬科東郡太湖廣場(chǎng)板塊：天元世家、朗詩、茂業(yè)二期崇安新城板塊：金科、城尚城、保利達(dá)等9認(rèn)識(shí)板塊 太湖廣場(chǎng)的 “ 城市級(jí) ” + 古運(yùn)河的 “ 文化級(jí) ”“ 太湖廣場(chǎng) ” 將成為無錫城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)中重要的城市 增長發(fā)展級(jí) 。具備品牌的造勢(shì)及太湖廣場(chǎng)地標(biāo)物業(yè)劣勢(shì)：花園洋房高端物業(yè)入市不利于創(chuàng)造入市快速銷售條件的口碑效應(yīng)；自然景觀 ★ 　環(huán)境污染 ★ 　配套屬性 交通情況 ★ 　生活配套 ★ 　學(xué)區(qū)情況 ★ 　社會(huì)治安 ★ 　附加屬性 社會(huì)人文 ★ 　區(qū)位形象 ★ 　 　 　 　　 　 強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 較弱 無競爭市場(chǎng)屬性 產(chǎn)品競爭 ★項(xiàng)目介紹 ： “ 時(shí)代上城 ” 項(xiàng)目是九龍倉集團(tuán)率先在無錫啟動(dòng)的首個(gè)大型項(xiàng)目，位于太湖廣場(chǎng)核心區(qū) 西側(cè)，東側(cè) 京杭大運(yùn)河；項(xiàng)目指標(biāo)： 項(xiàng)目占地面積 30萬平方米，總建筑面積逾 83萬平米；開發(fā)周期 ：預(yù)計(jì)為 8年左右，主要以 高層物業(yè)為主，輔以少量花園洋房 ， 動(dòng)工時(shí)間： 09年 5月份 B地塊（花園洋房） 13土地價(jià)值研究（ 72地塊）72地塊屬性類別 權(quán)比細(xì)目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級(jí)別 ★ 　 優(yōu)勢(shì)：部分地塊平整；板塊聚集一定的私營業(yè)主；存在一定的消費(fèi)能力劣勢(shì)：高度混雜的工、商客群；較差的周邊環(huán)境，不利于九龍倉品牌現(xiàn)階段構(gòu)建 。 14土地價(jià)值研究（ 73地塊）73地塊屬性類別 權(quán)比細(xì)目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級(jí)別 ★ 　 優(yōu)勢(shì)：地塊基本平整，較好的入市條件與中等規(guī)模優(yōu)勢(shì)；臨近政府極力打造運(yùn)河文化概念；清揚(yáng)康城個(gè)案的快速去化給予板塊較高的期望與想象空間；短期公寓產(chǎn)品具備一定的差異條件與板塊競爭力劣勢(shì)：焦油廠的現(xiàn)狀導(dǎo)致短期難以建立較高市場(chǎng)姿態(tài)入市自然景觀 ★ 　環(huán)境污染 ★ 　配套屬性 交通情況 ★ 　生活配套 ★ 　學(xué)區(qū)情況 ★ 　社會(huì)治安 ★ 　附加屬性 社會(huì)人文 ★ 　區(qū)位形象 　 ★ 　 　 　市場(chǎng)屬性 　 強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 較弱 無競爭產(chǎn)品競爭 ★項(xiàng)目介紹：古運(yùn)河 73號(hào)項(xiàng)目位于南長區(qū)古運(yùn)河南段延伸段，歷史文化底蘊(yùn)深厚，運(yùn)河景觀資源極佳；項(xiàng)目指標(biāo)：地約 20萬平方米，總建筑面積近 32萬平方米，容積率為 。項(xiàng)目資源：直面古運(yùn)河景觀資源豐富，緊鄰金城路交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；周邊有大型醫(yī)院、超市等配套設(shè)施，社區(qū)環(huán)境成熟；基地內(nèi)部有保留的老工業(yè)建筑遺產(chǎn)，歷史文脈豐厚。分析了萬科在深圳坂田先后開發(fā)的 3個(gè)項(xiàng)目，通過分析各項(xiàng)目的 開發(fā)背景和開發(fā)模式及市場(chǎng)效應(yīng) ，最后總結(jié)出萬科通過前期項(xiàng)目的成功開發(fā)，逐漸占領(lǐng) 區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者地位，形成區(qū)域居住中心化和該區(qū)域的進(jìn)入壁壘 ，對(duì)于萬科企業(yè)在該區(qū)域的后續(xù)拿地和繼續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。坂雪崗板塊深圳坂田板塊案例研究深南大道區(qū)位特點(diǎn)u處于深圳郊區(qū)的工業(yè)園區(qū)周邊內(nèi)u交通正在逐步改善u良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐u政策導(dǎo)向下大力發(fā)展基礎(chǔ)配套設(shè)施u迎合大深圳格局下的城市擴(kuò)張趨勢(shì)，但在未開發(fā)階段配套和人氣明顯不足萬科四季花城萬科城萬科第五園案例20萬科四季花城 —— 萬科四季花城系中最成功的產(chǎn)品線項(xiàng)目概況：區(qū)位： 1999年，項(xiàng)目開發(fā)初期，本片區(qū)相對(duì)市區(qū)非常陌生，周邊缺乏基本生活配套占地面積 373， 900㎡建筑面積 544， 000㎡容 積 率 總 戶 數(shù) 4700戶 ,17000人產(chǎn)品類型 多層、小高層、洋房、聯(lián)排開發(fā)周期 19992023年，分七期開發(fā)深圳四季花城 上海四季花城 武漢四季花城，包括無錫魅力之城萬科最早在深圳開發(fā)四季花城，由于取得了巨大的成功，在全國各地進(jìn)行復(fù)制，成為最成功的產(chǎn)品線，適用于城郊結(jié)合部的土地開發(fā)21四季花城開發(fā)理念 —— 歐洲小鎮(zhèn)n 組團(tuán)圍合型社區(qū)由建筑圍合規(guī)劃等基本構(gòu)架單元組成，比起一般居住社區(qū)， 更強(qiáng)調(diào)社區(qū)的強(qiáng)烈邊界感與社區(qū)內(nèi)部的鄰里關(guān)系 ；n 針對(duì)基本生活的商業(yè)配套 ：個(gè)性特色商鋪為主，另外配置休閑會(huì)所、兒童娛樂場(chǎng)所、緩跑徑、燒烤場(chǎng)中心廣場(chǎng)等休閑 娛樂場(chǎng)所 ；n 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)借鑒奧地利的建筑風(fēng)格 和 傳統(tǒng)四合院 文化為基本主線，形成東西方結(jié)合的居住文化氛圍；住宅的組團(tuán)圍合式布局，既保證了商業(yè)街開放式的商業(yè)氣氛，又保障了住戶的安全。樓梯的活動(dòng)、露臺(tái)的活動(dòng)和宅間的活動(dòng)相輝映，塑造更生動(dòng)、更和諧的鄰里生活。一期二期三期四期五期六期七期N24啟動(dòng)策略 —— 足夠的配套以及展示，以小博大啟動(dòng)產(chǎn)品n多層 —— 易于被市場(chǎng)接受的 低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品 ；n聯(lián)排別墅 —— 當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)創(chuàng)新產(chǎn)品，奠定項(xiàng)目的低密度社區(qū)形象；n首期以容易被市場(chǎng)接受的多層與創(chuàng)新產(chǎn)品聯(lián)排別墅啟動(dòng)，奠定低密度社區(qū)形象啟動(dòng)區(qū)配套以及展示n歐式風(fēng)情商業(yè)街： 300米作為社區(qū)主軸，既起到展示作用，又解決了社區(qū)的基本生活配套需求n會(huì)所： 2023多平方米，包含了多種運(yùn)動(dòng)設(shè)施，如泳池、健身房等；n配套絕對(duì)量并不一定很大，但充分的展示，使人感覺配套足夠多商業(yè)街定位：歐式小鎮(zhèn)商業(yè)街 300米充分展示2526客戶定位 —— 適應(yīng)性客戶為主，在中心區(qū)上班的白領(lǐng)最初客戶定位： 由于萬科最初判斷深圳會(huì)有郊區(qū)化趨勢(shì)，同時(shí)認(rèn)為目前區(qū)域較偏，通勤時(shí)間成本會(huì)高，朝九晚五的工薪階層可能不會(huì)來，由于對(duì)區(qū)域和客戶的不熟悉，萬科將客戶定位為不受生活限制，對(duì) 環(huán)境重視的自由職業(yè)者實(shí)際成交客戶： 如城市白領(lǐng)以城區(qū)工薪階層客戶為主，包括被動(dòng)郊區(qū)化的白領(lǐng)階層，居家為主的客戶，其特點(diǎn)是重視 產(chǎn)品品質(zhì)、居住環(huán)境以及生活氛圍 但經(jīng)濟(jì)承受力較弱。由于有四季花城的先期開發(fā)，萬科從中積累了陌生區(qū)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，樹立了 品牌形象 ， 四季花城也為萬科城積累了大量客戶群，其中有兩類主要客戶：換房客戶和投資客戶 ， 即從四季去萬科城換房的，以及在四季住，去萬科城投資的 ；216。n組團(tuán)封閉式管理： 兩大組團(tuán)，組團(tuán)之間開設(shè)一條市政道路，與外界形成開放性銜接，將大型商業(yè)中心、幼兒園、學(xué)校、會(huì)所、泳池都沿開放性道路布置，社區(qū)居民從社區(qū)的任何一個(gè)地方，都能實(shí)現(xiàn) 5分鐘步行距離n遵循 “ 公共空間優(yōu)先 ” 原則 ：首先把社區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域規(guī)劃清楚，然后才圍繞公共區(qū)域去布置房屋n共分 4個(gè)鄰里單元，每個(gè)單元都實(shí)現(xiàn)了居住、購物、娛樂的 “ 多樣化 ”強(qiáng)調(diào)街道的多功能性，多數(shù)采用 “ 機(jī)動(dòng)車道 +非機(jī)動(dòng)車道 +綠化帶 +人行道 ” 模式，社區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)密度較高，住戶可選擇出行方向增多開放式廣場(chǎng)九年制學(xué)校；幼兒園寬景 house情景洋房商業(yè)中心；LoftTOHO小高層29萬科城產(chǎn)品展示 —— 形象拔高與升級(jí)以 Townhouse、花園洋房為主；30產(chǎn)品形態(tài)逐漸走高 —— 透視萬科城開發(fā)戰(zhàn)略和開發(fā)節(jié)奏的變化 產(chǎn)品類型透視開發(fā)策略n一期產(chǎn)品的不同部分展現(xiàn)了不同的功能： 商業(yè)中心彌補(bǔ)規(guī)避配套不足；景觀中心實(shí)景展示，提升品牌n一期產(chǎn)品的類型組合上可謂恰到好處， 既控制了風(fēng)險(xiǎn)，又為后期開發(fā)創(chuàng)造條件。區(qū)域級(jí)商業(yè)租售并舉，開始少量自己控制，社區(qū)逐漸成熟后全部銷售四季花城社區(qū)級(jí)配套：沿街商業(yè)共 113家（未售 16家），總面積7000平米。利用產(chǎn)品的創(chuàng)新和提升實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值的的突破性增長 ；216。收入提高后換房的第二居所216。推盤建議42讀73號(hào)項(xiàng)目 定位　　　。古運(yùn)河，孕育了獨(dú)具特色的江南運(yùn)河水鄉(xiāng)文化 ，50項(xiàng) 目 認(rèn)知 景觀 — 運(yùn)河孕育著吳文化情節(jié)自 2023年起，一年一度的吳文化節(jié)是無錫人 “ 傳承吳地文明 ” 的重點(diǎn)體現(xiàn)51項(xiàng) 目 認(rèn)知 時(shí) — 居住生地，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)南長區(qū)，傳統(tǒng)工業(yè)服務(wù)區(qū)，居住環(huán)境亟待改善，居住理念需要倡導(dǎo)從區(qū)街經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)的興盛；到民營經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)各領(lǐng)風(fēng)騷的生動(dòng)局面； 到如今各大品牌開發(fā)商進(jìn)駐，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新地標(biāo)，這需要時(shí)間的見證，更需要開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展觀的支撐。 時(shí)代上城古運(yùn)河 72號(hào)項(xiàng)目古運(yùn)河 71號(hào)項(xiàng)目古運(yùn)河 73號(hào)項(xiàng)目四地塊， 150萬方 均位于無錫市南長區(qū)，多項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)開發(fā)，推動(dòng)區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)。59產(chǎn)品及居住理念的同質(zhì)化，將是 73地塊所必須規(guī)避的，我們的目標(biāo)是塑造一個(gè)旗幟鮮明的品牌，倡導(dǎo)建筑審美和消費(fèi)美學(xué)，形式和功能的完美和諧，賦予產(chǎn)品附加值，作出東、西方的有機(jī)融合，以及行業(yè)資源和生活資源的整合。 現(xiàn)代人文院落！項(xiàng) 目定位63區(qū)域案例剖析客 戶認(rèn) 知64周 邊項(xiàng) 目客群特征周邊項(xiàng)目購房人群年齡基本在3050歲之間?？?戶認(rèn) 知66萬豪國 際 公寓成交 詳 情成交客戶基本面分析成交特征總結(jié)未成交原因分析客 戶認(rèn) 知67南 長 、崇安區(qū)客 戶為購買 主力 忠實(shí)地域情結(jié) —— 購買人群主要來自南長區(qū)，崇安區(qū)。而公務(wù)員和企業(yè)高管總占比達(dá)到30%.說明南長區(qū)區(qū)域還是被強(qiáng)購買力的消費(fèi)人群所認(rèn)可。u改善性需求為主，且對(duì)位民營業(yè)主家庭，家庭年收入在 50萬以上。u對(duì)總價(jià)有心里底線，普遍認(rèn)為不應(yīng)該超過150萬。且十分講究私密性。u對(duì)于產(chǎn)品細(xì)節(jié)要求更高，比較注重