【正文】 競爭市場正在怎樣分化 客戶 ？ 客戶來源 區(qū)域？年齡？家庭結構？經(jīng)濟實力？ …… 本案該瞄準哪些樣的 客戶 ？ 第一部分：地塊基本屬性研究 第二部分：客戶市場布局分析 第三部分：客戶競爭態(tài)勢分析 第四部分：本案開發(fā)策略導出 第五部分：相關附件參考 第一部分：地塊基本屬性研究 杭 州 Hangzhou 下 沙 Xiasha ? 本項目地塊位于杭州東部下沙區(qū)域，錢塘江下游，處于杭州灣的南部位臵。 項目地塊位臵 項目地塊現(xiàn)狀 北面：在建廠房 東面：沿江大道綠化帶 西面： 22號大街 ? 地塊北面和西面與工業(yè)廠房隔路相望，東南為臨江景觀大道 ? 地塊平整，無動拆遷任務 ? 地塊周邊道路系統(tǒng)健全 本案 本案地塊 南面： 18號地塊 地塊四至情況 地塊經(jīng)濟指標 商、住一體；大規(guī)模開發(fā) 地塊號碼 出讓面積 單位：㎡ 土地用途 容積率 建筑密度 綠化指標 建筑面積 單位：㎡ A 29076 商業(yè)金融業(yè) ≤ ≤40% ≥25% 101766 商業(yè) C/D 28063 商業(yè)金融業(yè) ≤ ≤40% ≥25% G 95602 住宅 ≤ ≤25% ≥30% 239005 住宅 485470 H 136925 住宅 ≤ ≤28% ≥30% 246465 土地獲取成本： 土地樓面價： 3326元 /㎡ ? 杭州市新一輪城市總體規(guī)劃將下沙確定為杭州大都市三大副城之一。這是一個中型城市的概念，將由最初單一的工業(yè)區(qū)發(fā)展成為具備工業(yè)、居住、科技、教育、研發(fā)等多種功能于一體的、就業(yè)與居住平衡的綜合新城 。 ? 公建配套 按照中心區(qū)、沿江區(qū)、高教區(qū)、工業(yè)區(qū)四大商貿(mào)集聚區(qū)進行空間布局。 ? “一帶”則是指沿江生態(tài)居住帶 ， 通過加快沿江土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)，打造高低錯落、形態(tài)豐富的濱江型生態(tài)人文居住景觀帶。 ? 兩條商業(yè)特色街區(qū)： 文淵路 4號路“ L”型都市商業(yè)街區(qū)；東南部錢江灣休閑商業(yè)街區(qū)。 交通體系狀況 交通設施 連接區(qū)域 目前狀況 人口導入能力 道路體系 德勝快速路 下沙副城、主城區(qū) 東段已通車，中段 9月完工，西段尚待規(guī)劃 較強 杭金衢高速公路 諸暨、義烏、金華、永康、上海等 已投入使用 較強 杭州繞城公路 整個杭州城區(qū)，并對外圍高速道路形成聯(lián)通 已投入使用 較強 軌道交通 軌道交通 1號線 主城、下沙城、臨平城、江南城 已開工，預計將在 2023完工投入使用 強 主要 公交 線路 k197 蔣村 — 天目山路 — 環(huán)城北路 — 高教園區(qū) 已投入使用 較弱 k210 杭州火車站（城站） — 烏龍廟 — 七堡 — 文溯站 311 火車東站 — 下沙綜合市場 k401 馬市街 — 浙一醫(yī)院 — 錢江二橋 — 下沙高教東區(qū) 525 城站火車站 — 七堡 — 下沙高教園區(qū) 假 15線 武林廣場 — 公交總公司 — 文溯站 868 下沙 — 海寧 交通體系狀況 ? 目前交通體系較為薄弱，主要依靠公交以及自駕車出行； ? 未來公共交通設施改善明顯，地鐵將成區(qū)域發(fā)展強心劑。 產(chǎn)業(yè)支撐 —— 高教園區(qū) 目前主要產(chǎn)業(yè)： 電子信息、機械家電、生物醫(yī)藥、食品飲料、紡織化纖等支柱產(chǎn)業(yè)。 產(chǎn)業(yè)支撐 —— 高新技術開發(fā)區(qū) 區(qū)域配套建設 本案 配套集中區(qū) ? 下沙區(qū)域的商業(yè)及生活配套設施主要集中在北部高教園區(qū) ? 配套設施主要以滿足日常生活的小型商業(yè)為主，多以沿街商鋪的形式存在 ? 區(qū)域內(nèi)缺乏具備一定檔次及號召力的大型配套 5 萬15%2 萬6% 6 萬18%4 萬12%16 萬49% 大學城人口 常住教師 工業(yè)園區(qū)員工 下沙街道 商貿(mào)活動人員? 區(qū)域目前 人口 33萬 ，預計未來疏散主城區(qū)人口 20萬 — 30萬人，遠景規(guī)劃將形成 60余萬人口 的城市。 外市客戶 區(qū)域高速路網(wǎng)較為發(fā)達，與眾多浙江南部城市順暢聯(lián)通，增強外 地人口遷入可能。 20232023年九堡土地供應及成交情況 2 0 0 4 2 0 0 7 年九堡土地供應情況( 萬平米）1 5 9 . 0 32121 9 6 . 8 57 2 . 10501001502002502023年 2023年 2023年 2023年2 0 0 4 2 0 0 7 年九堡土地成交面積（萬平米）1 0 . 61 4 . 1 31 3 . 1 2402468101214162023年 2023年 2023年 2023年? 2023年至 2023年出讓住宅用地 6宗， 2023年至 2023年出讓住宅用地 7宗。 2 0 0 4 至2 0 0 7 年規(guī)劃建筑面積（萬平米）2 8 . 6 33 3 . 9 63 1 . 3 11 0 . 5 705101520253035402023年 2023年 2023年 2023年九堡區(qū)域供應分析 2 0 0 7 2 0 0 9 年供應體量預判（萬平米）4236150510152025303540452023年 2023年 2023年? 2023年至 2023年住宅規(guī)劃建筑面積 ㎡ ， 04年僅有美達及旅游取地， 05— 06年綠城、萬科等實力發(fā)展商紛紛挺進九堡，在某種程度上對九堡的開發(fā)起到一定促進作用。 ? 2023年 — 2023年居住用地供應開始增加，致使在九堡掀起一翻開發(fā)潮，新開發(fā)商品房產(chǎn)品相對早期有所提升，該階段價格屬于純產(chǎn)品價格階段。該兩類家庭表現(xiàn)的對本區(qū)域購買意向相對強烈。 九堡購房者收入情況與承付能力 九堡客戶購買經(jīng)歷與購買動機 客群購買經(jīng)歷統(tǒng)計85%12%3%首次臵業(yè) 二次臵業(yè) 多次臵業(yè)? 大部分意向客戶是首次臵業(yè)，占 85%，而其中有 80%的人群為了長期自住而打算，但存在部分過渡型需求，表現(xiàn)為自住兼投資，待資金實力增強后，可能會更換居住環(huán)境。 ? 醫(yī)院是僅次于超市、學校被提及最多的配套，目前區(qū)域內(nèi)質(zhì)量較高的醫(yī)院尚嫌欠缺。 ? 06年區(qū)域供應量不大， 共推出 1484套 ； 07年 4月、 6月區(qū)域供應集中放量，共推出 2263套，主要來自臨江項目伊薩卡國際城、野風海天城、中慶第 6大道以及之江銘樓。 ? 06年 2月，由于天元 202佛雷德廣場、華元夢琴灣等幾個區(qū)域中高價位樓盤的集中成交，使得該月均價達到區(qū)域至今的成交價最高點，達 5930元 / ㎡ 。 ? 作為開發(fā)區(qū)，下沙地區(qū)近幾年年土地掛牌與住宅上市比較集中。整體來看下沙區(qū)域房產(chǎn)市場在未來競爭態(tài)勢嚴峻的情況下，很可能即將 步入“產(chǎn)品時代”，差異化、個性化 產(chǎn)品將成為市場競爭要素。江景極至化 項目產(chǎn)品策略安排 商業(yè)配套建議 圍合型內(nèi)街式商業(yè)廣場 項目產(chǎn)品策略安排 ?新城打造 ?配套完善 ?商業(yè)設臵 對 35號地塊項目的產(chǎn)品建議點 ?親水建筑 ?退臺布局 ?戶型建議 保利打造自然景觀與舒適度俱佳的高品質(zhì)社區(qū)。 中央組團的景觀打造，注重內(nèi)部水系的應用，與錢塘江江景融合，營造完 美和諧的親水建筑。 產(chǎn)品形態(tài) 占地面積 建筑面積 戶數(shù) 容積率 G地塊 G地塊 33F高層 95602 ㎡ 237600 ㎡ 1980 H地塊 H1地塊 33F高層 18F高層 66042㎡ 149040 ㎡ 1242 H2地塊 18F高層 花園洋房 70882 ㎡ 91720 ㎡ 470 H地塊 136925 ㎡ 240760 ㎡ 1928 方案展示 整體排布效果圖 方案解析 整體退臺式布局 西側建筑的景觀面更優(yōu)，層次感更強。 方案解析 產(chǎn)品演繹一：一線江景房 — 花園洋房 產(chǎn)品特色分析 ?發(fā)散型排布，景觀面更寬廣； ?一層復二層，附送地下室； ?三層、四層平層，電梯直接入戶，并形成豐富的露臺及退臺產(chǎn)品形態(tài)； ?五層挑高 5米，可自由分隔一層，附加值提升，更可直面一線江景； 方案解析 產(chǎn)品演繹二：二線江景房 — 18F高層公寓 產(chǎn)品特色分析 ?五層以上可觀一線江景，小區(qū)