【正文】 其貧乏 供應(yīng)充足、穩(wěn)定 供應(yīng)量極大地價(jià)優(yōu)勢促使價(jià)格穩(wěn)步攀升 價(jià)格保持平穩(wěn)運(yùn)行價(jià)格存在進(jìn)一步下跌的空間高房價(jià)，完全淪為富人置業(yè)區(qū)穩(wěn)定的供應(yīng)與價(jià)格，將成為主流中產(chǎn)的主要置業(yè)區(qū)外來人員及本市中低階層選擇區(qū)域 三林板塊與城市關(guān)系三林處中環(huán)沿線，與 CBD距離適宜，如在交通、生活配套支持下，易吸引客戶群體廣泛。另外，世博會(huì)賦予三林板塊歷史性的戰(zhàn)略契機(jī)。發(fā)展 ：區(qū)域價(jià)值下檔支撐強(qiáng)勁，發(fā)展前景良好，投資自用俱佳。2023年商品房成交有望復(fù)蘇10年中上海社會(huì)階層形態(tài)變化1995年 2023年 2023年十年來，社會(huì)階層已經(jīng)發(fā)生改變，中等收入階層成為上海社會(huì)的主流上海市社會(huì)階層結(jié)構(gòu)分析低端 大眾高端 小眾中端 定位于主流階層的產(chǎn)品將使項(xiàng)目受眾面較為寬廣，也是需求市場主力軍。 60歲及以上人口占總?cè)丝诒戎兀?2023年達(dá)到了 %的歷史最高水平。推局 187。普通公寓之 舒適型產(chǎn)品客戶層次略高，屬于 慢熱型產(chǎn)品中產(chǎn)群體環(huán)球中央花園客層n 環(huán)球中央花園客戶層次略高，屬于中端客群的中上區(qū)n 客戶類型主要以律師、私營企業(yè)主等注重品質(zhì)的中高端客戶，沒有明顯的區(qū)域性客戶特征n 銷售雖然始終未見火爆，但處于上升區(qū)域，屬于慢熱型產(chǎn)品代表：未來域 —— 個(gè)性規(guī)劃，創(chuàng)意布局總規(guī)模： 11萬平方米容積率： 建筑形態(tài)：小高層、多層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格綠化率： 50％主力房型：二房、三房、四房主力面積：二房 8094平方米 三房 123141平方米 四房 146平方米產(chǎn)品規(guī)劃：創(chuàng)意性 “ 三灣一岸 ” 整體布局，將社區(qū)建筑與僅有的景觀優(yōu)勢充分融合，整體規(guī)劃獨(dú)具創(chuàng)新未來域是目前區(qū)域個(gè)性化公寓產(chǎn)品的代表，其創(chuàng)意性規(guī)劃設(shè)計(jì)在區(qū)域內(nèi)具有極大的產(chǎn)品差異優(yōu)勢，容易引起年輕獵奇一族的共鳴。 滬南公路東、北中路南 6690 8697 施工 2023年合計(jì) 　 　 　 1986132 2977512 　 　 　n 區(qū)域未來土地供應(yīng)巨大，三年內(nèi)總體量達(dá)到近 300萬平方米n 容積率 75%，未來區(qū)域?qū)⑦M(jìn)入以公寓為主的同質(zhì)化競爭供應(yīng)預(yù)判1 234567891012 11地塊供應(yīng)分布編號 土地面積 建筑面積 項(xiàng)目進(jìn)程1 133217 213147 選址階段2 15900 19080 用地許可3 453560 680340 用地許可4 3400 5000 用地許可5 100000 220230 選址階段6 108100 162100 報(bào)建階段7 12928 19392 用地許可8 52500 　 選址階段9 168371 252556 用地許可10 497466 746200 用地許可11 434000 651000 用地許可12 6690 8697 施工合計(jì) 1986132 2977512 　供應(yīng)預(yù)判重點(diǎn)競爭個(gè)案預(yù) 判 尚東國際 （三林板塊）距離本案最近的競爭大盤，整體銷售周期較長一期二期三期尚東國際位于浦東三林板塊， 東至東明路，西近上南路，南至高青路，北靠海陽路， 地塊總規(guī)模近 ， 總建筑面積達(dá) ，住宅 容積率為，是目前板塊內(nèi)最大的綜合性商品住宅項(xiàng)目，整盤銷售周期預(yù)計(jì)長達(dá) 3年未來市場預(yù)判一競爭個(gè)案整體分三期開發(fā)，一期緊靠政府規(guī)劃配套用地n 項(xiàng)目從北至南共分三期開發(fā)，其中一期住宅規(guī)模 ，二期 萬平方米，三期 n 一期北部為綠化緩沖帶，東部為政府規(guī)劃的交通樞紐及商業(yè)中心n 二期與三期東部為政府潛在規(guī)劃用地，目前尚無明確規(guī)劃出臺(tái)n 教育配套目前暫時(shí)只確定社區(qū)幼兒園，中小學(xué)尚無明確規(guī)劃三期二期一期政府交通、商業(yè)規(guī)劃區(qū)東明路潛在規(guī)劃區(qū)綠化緩沖帶社區(qū)幼兒園6號線高青路站高青路海陽路高壓走廊以小型生活配套設(shè)施為主（便利店、藥房、鮮花店、郵局等等）主題體育休閑會(huì)所（參考奧林匹克花園會(huì)所）大型生活配套（泛會(huì)所概念）（網(wǎng)吧、咖啡吧、 SPA、美容美發(fā)、保健按摸、證券公司）大型綜合餐飲為主（定向招）以小型生活配套為主（洗衣放、便利店、西餅店、銀行等等）項(xiàng)目階段 商業(yè)配套面積 會(huì)所配套面積 合計(jì)一期 0 350 350二期 16740 1850 18590三期 5100 850 5950整體配套規(guī)模近 ，以休閑娛樂消費(fèi)配套為核心產(chǎn)品類型豐富，為混合社區(qū)，整體檔次較高項(xiàng)目產(chǎn) 品豐富，在舒適型普通公寓與聯(lián)排別墅的基礎(chǔ)上，在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)新的引入花園洋房產(chǎn)品，形成多重產(chǎn)品組合，使其成為未來板塊內(nèi)產(chǎn)品最全、檔次最高的大型商品住宅項(xiàng)目房型 面積 套數(shù) 比重 比重合計(jì)1/1/1　 61 84 % %1/2/1　 94 4 %2/1/1　 7779 84 % %2/2/1　 92105 159 %3/2/1　 113118 129 % %3/2/2　 125166 94 14%4/2/2　 157220 40 % %4/2/3　 207220 42 %5/2/5　 403419 7 1%復(fù)式　 189195 30 %合計(jì) 　 673 % 100%花園洋房公寓聯(lián)排項(xiàng)目 規(guī)模對比 產(chǎn)品對比 配套對比萬科新里程 33萬方 ？整體：齊全亮點(diǎn)：小學(xué)配套集中，綜合品牌好尚東國際 32萬方產(chǎn)品新穎多樣，具備良好立面表現(xiàn)力和質(zhì)感，易吸引成熟客戶整體：齊全亮點(diǎn)：休閑商業(yè)軌道 6號線對比結(jié)果 等同 新里程一期立面質(zhì)感略遜、 二期建議立面表現(xiàn)提升2023年新里程配套成熟度高，配套品牌較尚東國際好，交通略遜與本案對比 —— 規(guī)模相當(dāng)，配套條件各具特色競爭策略突出配套的品牌性和小學(xué)的差異配套，完善休閑商業(yè)的不足。二期客戶可拓展的空間②二期客戶拓展后的階層定位立足一期，向上適當(dāng)拓展客層，在價(jià)格自然上漲的同時(shí)，品質(zhì)小幅提升，維持一期性價(jià)比感覺。 “ 都市新銳” 對居住要求很高，向往質(zhì)量高樓盤 —— 環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)創(chuàng)新、交通便利、定位年輕化，最好還有一定的 “ 知名度 ” 和升值潛力。前 70年代（ 7076年）群體， （以及部分理財(cái)能力和意識超前的人）在 20232023房價(jià)爆漲期內(nèi)已成為了投資獲益者，擁有的房產(chǎn)不止一套，買房目的是兼有投資和自住升級。一房 產(chǎn)品總價(jià)： (單價(jià) 11000元 /平方米， 以 65平方米估算 )貸款 7成每月還款 （商業(yè)，貸款 50萬計(jì)） ：20年 30年月還款 （ 40%為安全比例） 3615 3040家庭月收入 9037 7600家庭年收入 二期主力客層定位之購買力驗(yàn)證客戶準(zhǔn)入及格線成交客戶的基準(zhǔn)購買力 = 家庭年收入 高于 9萬產(chǎn)品總價(jià)： 105萬 （單價(jià) 10000元 /平方米，以 105平方米估算）貸款 7成每月還款 （商業(yè)，貸款 ） ：20年 30年月還款 （ 40%為安全比例） 5292 4484家庭月收入 13230 11210家庭年收入 成交客戶的基準(zhǔn)購買力 = 家庭年收入 高于 二房 二期主力客層定位之購買力驗(yàn)證客戶準(zhǔn)入及格線產(chǎn)品總價(jià)： 135萬 （單價(jià) 10000元 /平方米，以 135平方米估算）貸款 7成每月還款 （商業(yè)，貸款 ） ：20年 30年月還款（ 40%為安全比例） 6833 5746家庭月收入 17083 14365家庭年收入 17萬三房 二期主力客層定位之購買力驗(yàn)證客戶準(zhǔn)入及格線成交客戶的基準(zhǔn)購買力 = 家庭年收入 高于 17萬1房客戶 2房客戶 3房以上客戶家庭年收入 9萬 家庭年收入 家庭年收入 17萬驗(yàn)證結(jié)論5萬以下 4 2%57萬 12 7%710萬 45 27%1015萬 61 36%1520萬 22 13%2030萬 10 6%100萬以上 3 2%其它 11 7%可拓展群體可拓展群體 此比例會(huì)下降購買力分布支付能力√二期客群購買力需要提升，符合前述目標(biāo)客戶定位，相比一期小幅升級，主力購買力分布為 1030萬家庭年收入主力客層比一期上升一檔潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競爭環(huán)境分析城市發(fā)展分析 ++項(xiàng)目市場定位方向