【正文】 動(dòng)機(jī) 客群購(gòu)買經(jīng)歷統(tǒng)計(jì)85%12%3%首次臵業(yè) 二次臵業(yè) 多次臵業(yè)? 大部分意向客戶是首次臵業(yè)，占 85%，而其中有 80%的人群為了長(zhǎng)期自住而打算，但存在部分過渡型需求，表現(xiàn)為自住兼投資，待資金實(shí)力增強(qiáng)后，可能會(huì)更換居住環(huán)境。總價(jià)達(dá)到 80萬以上則呈現(xiàn)接受度的大幅下降。該兩類家庭表現(xiàn)的對(duì)本區(qū)域購(gòu)買意向相對(duì)強(qiáng)烈。階段為產(chǎn)品價(jià)值附加品牌價(jià)值階段。 ? 2023年 — 2023年居住用地供應(yīng)開始增加，致使在九堡掀起一翻開發(fā)潮，新開發(fā)商品房產(chǎn)品相對(duì)早期有所提升，該階段價(jià)格屬于純產(chǎn)品價(jià)格階段。 ? 減去 06年已銷售面積，可估供應(yīng)面積約 ㎡ 。 2 0 0 4 至2 0 0 7 年規(guī)劃建筑面積（萬平米）2 8 . 6 33 3 . 9 63 1 . 3 11 0 . 5 705101520253035402023年 2023年 2023年 2023年九堡區(qū)域供應(yīng)分析 2 0 0 7 2 0 0 9 年供應(yīng)體量預(yù)判（萬平米）4236150510152025303540452023年 2023年 2023年? 2023年至 2023年住宅規(guī)劃建筑面積 ㎡ ， 04年僅有美達(dá)及旅游取地， 05— 06年綠城、萬科等實(shí)力發(fā)展商紛紛挺進(jìn)九堡，在某種程度上對(duì)九堡的開發(fā)起到一定促進(jìn)作用。 ? 從開發(fā)周期上計(jì)算，區(qū)域產(chǎn)品入市熱潮應(yīng)從 06年開始逐漸呈現(xiàn)。 20232023年九堡土地供應(yīng)及成交情況 2 0 0 4 2 0 0 7 年九堡土地供應(yīng)情況( 萬平米）1 5 9 . 0 32121 9 6 . 8 57 2 . 10501001502002502023年 2023年 2023年 2023年2 0 0 4 2 0 0 7 年九堡土地成交面積（萬平米）1 0 . 61 4 . 1 31 3 . 1 2402468101214162023年 2023年 2023年 2023年? 2023年至 2023年出讓住宅用地 6宗， 2023年至 2023年出讓住宅用地 7宗。 ? 區(qū)域未來：城際交通樞紐、服裝交易中心、物流基地，地鐵一號(hào)線九堡車輛段 。 外市客戶 區(qū)域高速路網(wǎng)較為發(fā)達(dá)，與眾多浙江南部城市順暢聯(lián)通，增強(qiáng)外 地人口遷入可能。 屬性 詮釋 區(qū)位屬性 ?規(guī)劃中的三大副城之一 ?高起點(diǎn)規(guī)劃，熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域 ?軌道地鐵 1號(hào)線 ?引導(dǎo)郊區(qū)化臵業(yè) ?依托高教園區(qū)建設(shè) ?提升區(qū)域整體形象 ?依托經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) ?引進(jìn)技術(shù)人才，改善區(qū)域人口素質(zhì) 項(xiàng)目屬性 ?占地約 289377平方米 ?50萬方住宅，容積率 ?20萬方商業(yè)，容積率 ?綜合型大盤社區(qū) ?大體量商業(yè)可成為項(xiàng)目增值條件之一 ?靠近城市高速路德勝快速、城際高速 ?市內(nèi)外可達(dá)性好、交通便捷 ?周邊工廠、空地為主 ?周邊較為陌生，生活配套缺乏 ?北面沿江已有的房地產(chǎn)項(xiàng)目 ?改善居住氛圍，可借鑒的操作經(jīng)驗(yàn) ?東面沿錢塘江 ?可利用的景觀資源，提升項(xiàng)目品質(zhì) 區(qū)域及項(xiàng)目屬性界定 本案理論客戶來源地設(shè)定 本案地塊 區(qū)域客戶 城區(qū)客戶 外市客戶 ? 基于項(xiàng)目地塊在區(qū)域規(guī)劃、交通可達(dá)、土地價(jià)格成本等條件，存在 區(qū)域、城區(qū)、外市 三個(gè)層面客戶的吸納潛力 本案理論客戶來源地設(shè)定 理論客戶設(shè)定依據(jù) 下沙客戶 高教園區(qū)及開發(fā)區(qū)人口聚集效應(yīng)較強(qiáng)，目前具備一定人氣，為本 案帶來一定客戶支撐。 產(chǎn)業(yè)支撐 —— 高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 區(qū)域配套建設(shè) 本案 配套集中區(qū) ? 下沙區(qū)域的商業(yè)及生活配套設(shè)施主要集中在北部高教園區(qū) ? 配套設(shè)施主要以滿足日常生活的小型商業(yè)為主，多以沿街商鋪的形式存在 ? 區(qū)域內(nèi)缺乏具備一定檔次及號(hào)召力的大型配套 5 萬15%2 萬6% 6 萬18%4 萬12%16 萬49% 大學(xué)城人口 常住教師 工業(yè)園區(qū)員工 下沙街道 商貿(mào)活動(dòng)人員? 區(qū)域目前 人口 33萬 ，預(yù)計(jì)未來疏散主城區(qū)人口 20萬 — 30萬人，遠(yuǎn)景規(guī)劃將形成 60余萬人口 的城市。 摩托羅拉 西門子 ? 1993年成立至今吸引近 30家世界 500強(qiáng)企業(yè)、 400多家外資企業(yè) 進(jìn)駐。 產(chǎn)業(yè)支撐 —— 高教園區(qū) 目前主要產(chǎn)業(yè)： 電子信息、機(jī)械家電、生物醫(yī)藥、食品飲料、紡織化纖等支柱產(chǎn)業(yè)。中小學(xué)教育體系在規(guī)劃理念中融入了國(guó)際規(guī)劃，計(jì)劃建立起與高校園區(qū)相銜接的教育鏈體系，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)聯(lián)合互動(dòng)、相互促進(jìn)的教育循環(huán)模式，其將教育的先進(jìn)理念引入中小學(xué)教育中，可以接受到一脈相承的知識(shí)體系以及科學(xué)的思考方式。 交通體系狀況 交通設(shè)施 連接區(qū)域 目前狀況 人口導(dǎo)入能力 道路體系 德勝快速路 下沙副城、主城區(qū) 東段已通車，中段 9月完工，西段尚待規(guī)劃 較強(qiáng) 杭金衢高速公路 諸暨、義烏、金華、永康、上海等 已投入使用 較強(qiáng) 杭州繞城公路 整個(gè)杭州城區(qū)，并對(duì)外圍高速道路形成聯(lián)通 已投入使用 較強(qiáng) 軌道交通 軌道交通 1號(hào)線 主城、下沙城、臨平城、江南城 已開工，預(yù)計(jì)將在 2023完工投入使用 強(qiáng) 主要 公交 線路 k197 蔣村 — 天目山路 — 環(huán)城北路 — 高教園區(qū) 已投入使用 較弱 k210 杭州火車站（城站） — 烏龍廟 — 七堡 — 文溯站 311 火車東站 — 下沙綜合市場(chǎng) k401 馬市街 — 浙一醫(yī)院 — 錢江二橋 — 下沙高教?hào)|區(qū) 525 城站火車站 — 七堡 — 下沙高教園區(qū) 假 15線 武林廣場(chǎng) — 公交總公司 — 文溯站 868 下沙 — 海寧 交通體系狀況 ? 目前交通體系較為薄弱，主要依靠公交以及自駕車出行； ? 未來公共交通設(shè)施改善明顯，地鐵將成區(qū)域發(fā)展強(qiáng)心劑。 區(qū)域規(guī)劃方向 交通體系狀況 公交車輛線路 公交線路輻射 交通體系狀況 核心區(qū)域 交通體系狀況 本案地塊 軌道交通線路 地鐵 1號(hào)線途經(jīng)站點(diǎn)： 湘湖 — 濱康路 — 西興 — 濱和路 —濱江 — 富春路 — 秋濤路 —— 城站 — 湖濱 — 龍翔橋 — 鳳起路 — 武林廣場(chǎng) — 文化廣場(chǎng) — 艮山門 — 閘弄口 — 火車東 — 彭埠 — 建華 — 紅普路 — 九堡 — 九堡東； 往下沙方向的站點(diǎn)依次為： 下沙西 — 下沙中心 — 下沙東 — 文澤路 往臨平方向的站點(diǎn)依次為： 喬司南 — 喬司 — 喬司北 — 汽車城 — 世紀(jì)大道 交通體系狀況 繞城公路 九沙大道（規(guī)劃建設(shè)中） 下沙路（通過艮山東路連接市區(qū)） ? 外部道路系統(tǒng) ? 經(jīng)繞城高速聯(lián)通滬杭、杭寧、杭甬、杭千、杭金衢等高速 ? 德勝快速路，九沙大道，下沙迎賓大道以及沿江大道貫入市區(qū) ? 內(nèi)部道路系統(tǒng) ? 區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)建設(shè)基本完成。 ? 兩條商業(yè)特色街區(qū)： 文淵路 4號(hào)路“ L”型都市商業(yè)街區(qū)；東南部錢江灣休閑商業(yè)街區(qū)。 ? 一個(gè)商業(yè)中心： 下沙城新區(qū)商貿(mào)和現(xiàn)代商務(wù)中心 (CBD)。 ? “一帶”則是指沿江生態(tài)居住帶 ， 通過加快沿江土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)，打造高低錯(cuò)落、形態(tài)豐富的濱江型生態(tài)人文居住景觀帶。 區(qū)域規(guī)劃方向 內(nèi)部規(guī)劃解讀 區(qū)域規(guī)劃方向 “一核、一心、一帶”為主體的新城格局 ? “一核”即新城中心區(qū) ， 將重點(diǎn)打造以九沙大道高層建筑群為主體的地鐵物業(yè)型城市軸，做好九沙大道和核心區(qū)域城市設(shè)計(jì)；調(diào)整優(yōu)化中心區(qū)北側(cè)元成單元功能定位，按照經(jīng)營(yíng)城市理念，調(diào)整為以居住用地為主的中心功能拓展區(qū)；調(diào)整優(yōu)化中心區(qū)南側(cè)七格單元規(guī)劃，使其整體形象與中心區(qū)功能、環(huán)境相協(xié)調(diào)。 ? 公建配套 按照中心區(qū)、沿江區(qū)、高教區(qū)、工業(yè)區(qū)四大商貿(mào)集聚區(qū)進(jìn)行空間布局。 ? 沿江生態(tài)居住區(qū)沿江規(guī)劃了東北、東部和東南三大生態(tài)型居住區(qū)，具有 15萬人左右的居住規(guī)模 。這是一個(gè)中型城市的概念，將由最初單一的工業(yè)區(qū)發(fā)展成為具備工業(yè)、居住、科技、教育、研發(fā)等多種功能于一體的、就業(yè)與居住平衡的綜合新城 。 ? 下沙新城的品質(zhì)定位： 國(guó)際化、現(xiàn)代化、人文化 。 項(xiàng)目地塊位臵 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 北面：在建廠房 東面：沿江大道綠化帶 西面： 22號(hào)大街 ? 地塊北面和西