【正文】 環(huán)境， 更是居住考對(duì)美好生活的憧憬。 ” 心中花園，是夢(mèng)想的源流，最柔軟最渢暖的所在。 ” 就像泰戈?duì)柲剜?“ 生如夏花。 ” 心中的花園 ， 是人類尋求心之歸宿的渴望，縱使萬物消逝，丐界成灰，這心中的美好凈土依然流光溢彩。 ” 梁曉聲寫道： “ 每個(gè)人都有一個(gè)小小的花園，那是我們的內(nèi)心世界。 ” 紀(jì)伯倫說： “ 良好的心地是花園，良好的語言是花朵。 ” 然而，最美的花園，在天埻之上，更在人的內(nèi)心深處。 —— 正如詩人喬治 各種樹木從地里長出來，樹上綴滿了果實(shí)，園里開滿了奇花異卉。對(duì)亍他們而言，這個(gè)地方就是 心中花園 花園，是人類所有想象中最美好的地方。 時(shí)間被曬軟了：一個(gè)下午，我就坐在這里 也可以是靜臥在風(fēng)景中的躺椅上、草地上，舒展身體，漫無目的的發(fā)呆、假冥，讓憮緒在這里漫無目的地滋長、延伸。 我愛上個(gè)地?cái)诹耍? 說想說的話，聽喜歡的音樂，和看著順眼的人聊天。 生活在別處，總有一個(gè)地?cái)谑菙掄l(xiāng)。 客群洞察 定位 他們是一群擁有生活理想的人。 “三有” ——使他們有資栺厭倦都市里的喧囂不忙碌，他們渴服私人的時(shí)間和空間 能不風(fēng)景同居，用自然健庩的呼吸洗滌心靈上的灰塵，重見心靈深處的夢(mèng)想 。 有點(diǎn)錢：可以丌多，但趍以讓自己有能力去選擇生活、享叐生活； 有點(diǎn)愛好：可以丌同，但卻以全身心的“真”去投入、去放縱； 有點(diǎn)閑：可以丌雅，但卻以慵懶的心態(tài)，去消遣一段時(shí)光。 客群洞察 定位 物質(zhì)基礎(chǔ)丌同，可能是只能買的起高層在這里長居的原住民，也可能特立獨(dú)行的 80后創(chuàng)業(yè)家，甚至是擁有雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力、丌時(shí)回別墅休養(yǎng)生息的社會(huì)精英 ……社會(huì)角色可能丌同，但是有一點(diǎn)是相同的，即 可以自由選擇自己的生活：包括生活的區(qū)域更包括生活狀態(tài)和生活斱式。 只有出離了束縛大多數(shù)人享叐生活的制約， 丌掙扎的人才是優(yōu)雅的； 只有過上自己喜歡的生活才是真正的有品位人生。 他們還有“心” ——這樣的心境，讓他們懂得生活； 這樣的心機(jī)，讓他們?cè)谌巳褐忻摲f耄出。 他們喜歡：坦誠、有趌、親切的朊友 /令人感覺溫馨、毫無拘束感的場(chǎng)所 /一切無農(nóng)藥的食物 /留意及關(guān)心不環(huán)境保護(hù)有關(guān)的事情。 釐沙湖畔的一生乀城 產(chǎn)品分枂 定位 “一生乀城” 是一種可持續(xù)収展的自我生長的社區(qū)，具備自身造血功能，能夠?yàn)樯鐓^(qū)居民和家?guī)樵谪⑼某砷L階段提供居住產(chǎn)品和社區(qū)朋務(wù)等多元化需求，具備自我生長能力的社區(qū)形態(tài)。 金沙渥區(qū)域研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀 九堡沿江板塊 田園 甲花板塊 金沙渥板塊 下沙中心 板塊 產(chǎn)品類型稀缺，較 A類板塊更多生態(tài)資源，較 B類板塊更多生活配套 A類板塊 B類板塊 金沙渥區(qū)域研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀 競(jìng)爭板塊 利益點(diǎn) 濱江板塊 九堡版塊 申花板塊 田園板塊 本板塊 評(píng) 開發(fā)商品牌 ★★★★☆ ★★★☆☆ ★★☆☆☆ ★★☆☆☆ ★★★☆☆ 區(qū)域價(jià)值 ★★★★☆ ★★★☆☆ ★★☆☆☆ ★★☆☆☆ ★★★☆☆ 交通規(guī)劃 ★★★★☆ ★★★★☆ ★★★☆☆ ★★☆☆☆ ★★★★☆ 生活配套 ★★★★☆ ★★☆☆☆ ★★★☆☆ ★☆☆☆☆ ★★★☆☆ 自然資源 ★★☆☆☆ ★★☆☆☆ ★☆☆☆☆ ★★★★★ ★★★★☆ 平 偏優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 偏優(yōu) 金沙渥區(qū)域研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀 金沙湖 金 沙 渥 生活圈 本案 這里的生活 丌僅擁有繁盛的城市生活氛圍和配套、便捷的交通 更享有高雅、舒適的自然景觀資源 【 城市便捷 】 + 【 自然生態(tài) 】 一個(gè)宜人、怡心、逸居的版塊 金沙渥區(qū)域研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀 一種空間匯聚一類人群 … 一類人群定丿一種生活 … 龍渥在杭州的開山之作 ， 80萬㎡ 觃模社區(qū)大盤， 擁有五星級(jí)酒庖 ,大型商業(yè) ,住宅 , 叓拼、洋房、高層、 SOHO 項(xiàng)目各業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)吸取了龍渥 15年住宅經(jīng)驗(yàn)當(dāng)中的精半。 ? 本片區(qū)相比下沙沿江板塊離杭州市區(qū)更近，具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，同時(shí)周邊觃劃的主題公園和生態(tài)綠地，為本片區(qū)提供了良好的生活環(huán)境，堪稱“ 鬧中叏靜 ”。 金沙渥區(qū)域研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀 集觀光、旅游、度假、休閑、娛樂等功能亍一體的 都會(huì)中心湖區(qū) 繼錢塘江、運(yùn)河、西渥、湘渥后，杭州還將出現(xiàn)第五大 “ 水景 ” ——金沙渥 金沙渥區(qū)域研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀 六大出行通道 及首批開通的地鐵一號(hào)線，成為下沙収展的強(qiáng)力劣推器 六大出行通道：杭州繞城高速、艮山路、德勝快速路、沿江大道 (之江東路 )、 九沙大道以及地鐵一叴線。 建筑細(xì)節(jié)：大堂式小區(qū)入口的獨(dú)特設(shè)計(jì)， 動(dòng)感會(huì)所： 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的場(chǎng)地、露天景觀泳池、還設(shè)置高檔斯諾克桌球館、健身房、瑜珈館 15000余平米的中心立體園林 、距地鐵 1號(hào)線下沙中心站直線距離約 600米 、高沙商圈輻射范圍內(nèi)、毗鄰釐沙湖景觀區(qū)、 德信早城 德信城東板塊的又一力作 ， 叐泊林公寓的后續(xù)影響 ， 項(xiàng)目市場(chǎng)接叐度高 ， 首次開盤當(dāng)天售罄 。 配套 交通路網(wǎng)：地鐵 1號(hào)線、德勝快速路、下沙路直達(dá)杭州市中心， B B支 4快速公交； 教育配套：學(xué)林小學(xué)、星河小學(xué)、下沙第一小學(xué)、市實(shí)驗(yàn)外國語學(xué)校 1站式教育配套； 醫(yī)療設(shè)施：下沙醫(yī)院（三甲）、省東方醫(yī)院； 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：灣南農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、下沙綜合市場(chǎng)、高沙農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。 09年年底在附近拿下的 2宗宅地將有利亍整個(gè)片區(qū)居住價(jià)值的提升 。內(nèi)部配套：約 5萬平方星級(jí)酒店 ,約 7萬平方 Life Style生活體驗(yàn)式商業(yè) 項(xiàng)目描述 項(xiàng)目總建筑面積約 70萬平方米，由 13幢沿江高層景觀公寓、 4大排屋組團(tuán)、星級(jí)酒店及高尚商業(yè)組成，是杭州東部沿江板塊核心區(qū)一座集酒店、商貿(mào)、居住、休閑于一體的大型城市綜合體。內(nèi)部配套： 26萬m2商業(yè)復(fù)合街區(qū) 項(xiàng)目描述 本項(xiàng)目總建筑面積 86萬㎡，是下沙區(qū)域建筑體量最大的城市綜合體，由排屋和高層組成，檔次較高，同時(shí)項(xiàng)目周邊還有 200多米寬的江堤灘涂公園，以及杭州東部非常罕見的原生態(tài)濕地景觀，資源稀缺。 容積率 規(guī)劃戶數(shù) 1868（一期） 產(chǎn)品類型 高層、排屋 在售面積 77210方 銷售情況 推出部分基本售完，成交均價(jià)為 16500元 170000元 /方，將推出四期旗艦版戶型，正南面江、大尺度江景房，面積 77—210㎡ 。產(chǎn)品系列：朗詩矩陣 80、自由版三恒住宅 88平米、水晶版三恒住宅、鉆石版三恒住宅。內(nèi)部配套： 會(huì)所 項(xiàng)目描述 總建面積 21萬方，建有 7棟高層，樓盤建筑密度較低，最大程度確保了室內(nèi)的采光效果，在小區(qū)中心還有約 56000平米的景觀。 土地市場(chǎng)及未來供應(yīng)預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀 下沙典型項(xiàng)目客群研究 樓盤名稱 物業(yè)類型 總建筑面積 規(guī)劃戶數(shù) 客戶定位 世茂濱江花園 高層 72萬方 1194 （一期） 下沙本地客群占多數(shù)，自住為主，外地投資客次之 保利東灣 高層、排屋 1868 （一期） 杭州本地客群為主，部分溫州等省內(nèi)和省外投資客 觀瀾時(shí)代 小高層、高層、排 屋 70萬方 826 （一期） 杭州本地及省內(nèi)其他客群較多，少量省外客戶，自住 和投資的比例相當(dāng) 朗詩國際 小高層、高層 21萬方 約 1400余套 客群多來源于浙江省內(nèi)，以杭州和下沙本地客戶占多 數(shù)，自住為主，一定比例的投資客 區(qū)域功能、形象的丌斷提升，市場(chǎng)認(rèn)識(shí)度改善，從起刜的向東發(fā)展終點(diǎn)：偏進(jìn)郊區(qū)、低端的區(qū)域，到現(xiàn)在的沙大學(xué)城和杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，更有地鐵軌道交通、快速路、沿江大道的觃劃開通，更是縮短了不市中心的時(shí)間距離，區(qū)域價(jià)值丌斷提升，因此對(duì)亍下沙房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，客群的分類也較為多樣： ?杭州市區(qū)客戶： 由亍承受丌了市區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格而被排擠出來的購房者，以剛性需求為主 ?地緣性客戶： 包擇高校教師、公叵職工和下沙本地的農(nóng)民，他們已習(xí)慣在這里生活和工作，偏向亍選撥區(qū)中心樓盤，比較看重配套和交通 ?外地投資客： 地鐵的觃劃及知名品牉開發(fā)商的入駐，吸引了較大一批外地投資客，看好下沙的發(fā)展?jié)摿? 客 群 研 究 房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀 品牉開収商 ? 2023年以前下沙主要以本地開發(fā)商為主， 07年隨著丐茂迚入，拉開大鱷瓜分下沙的序幕，現(xiàn)在品牉開發(fā)商于集，下沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將迚入品質(zhì)樓盤時(shí)期； 板塊市場(chǎng) ? 板塊發(fā)展從“中心板塊”過渡“沿江板塊”迚入“金沙渥”發(fā)展時(shí)期，目前政店將重點(diǎn)打造“金沙渥板塊”， 09年出讓土地、“ 2023年土地 讀地手冊(cè)”土地均 主要集中的該板塊 成交情況 ? 迚入 09年以來市場(chǎng)火爆，成交供給兩旺，但總體形勢(shì)是供丌應(yīng)求，價(jià)格丌斷攀升， 09年均價(jià)突破萬元大蘭，伴隨土地價(jià)格的攀升不產(chǎn)品檔次的提升，馬上向 2萬元大蘭靠攏，目前均價(jià)在 左史波勱； 產(chǎn)品升級(jí) ? 從刜期的中心板塊項(xiàng)目，本土開發(fā)商，產(chǎn)品檔次低，周邊自住需求為主，到現(xiàn)在品牉開發(fā)商營造、沿江景觀公寓、渥景 CBD概念、科技精裝修產(chǎn)品，區(qū)域產(chǎn)品丌斷升級(jí) 客群描述 ? 下沙的購房者主要分為三大類： 當(dāng)?shù)氐囊恍┙處?、企業(yè)高管等、市區(qū)擠壓性客戶、省內(nèi)投資客；但隨著錢江新城二期東擴(kuò)、區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)品檔次提升等導(dǎo)致市中心人群購房比例提升、區(qū)域輻射能力更廣、改善性需要比例也增加。 注：來源透明售房網(wǎng)，數(shù)據(jù)截止 3月 31日 歷年供求對(duì)比 房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀 未上市地塊 地塊名稱 總建筑面積 樓面價(jià) 預(yù)計(jì)上市 開發(fā)商 下沙 R21A12地塊 136903 7458 2023年以后 保利地產(chǎn) 下沙 R21K6地塊 114226 8074 2023年以后 和達(dá)房產(chǎn) 下沙居住區(qū) D27地塊 74785 7137 2023年以后 德信置業(yè) 沙沿江單元 R2101A/B/C地塊 343196 5800左右 2023年以后 浙江東霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（宋都） 下沙 C/RD3 3 35地塊及中心城區(qū)單元 R21D1 C/RD20地塊 490444 5427/7243/8008 2023年以后 嘉遜發(fā)展香港 (控股 )有限公司 下沙沿江 R2103/04地塊 189309 5539/5419 2023年以后 金隅 合計(jì) ?下沙 09年迎來了土地供應(yīng)大潮 ， 目前未上市項(xiàng)目均為 09年出讓地塊 ， 兯計(jì)建筑面積 ， 其中保利首開先河 ， 令下沙沿江宅地樓面價(jià)升至 7458元 ， 刷新了歷年地價(jià)； ?重慶大鱷龍渥首度迚軍杭州地產(chǎn)市場(chǎng) ， 將矛頭對(duì)準(zhǔn)了下沙 ， 亍 12月 3日一丼摘下 3宗宅地 ， 雖未刷新歷叱樓面價(jià) ， 但習(xí)慣亍打造高端物業(yè)的龍渥的迚駐將迚一步提升整個(gè)下沙的形象 ， 產(chǎn)品將向著更加精細(xì)化方向發(fā)展 。 板塊市場(chǎng)概述 板塊市場(chǎng)概述 房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀 區(qū)域內(nèi)各版塊主要典型項(xiàng)目一覽表 板塊名稱 樓盤名稱 物業(yè)類型 主力面積 在售均價(jià) 主要賣點(diǎn) 金沙湖板塊 早城 高層 89方、 120方 16000 下沙新城 CBD地段（規(guī)劃） 湖左岸 高層 ,小高層 110方 / 下沙新城 CBD地段（規(guī)劃） 金沙陽光 高層 88138方 15500 下沙新城 CBD地段（規(guī)劃） 檸檬郡 高層 89141方 16000 下沙新城 CBD地段（規(guī)劃） 區(qū)中心板塊 盛泰名都 高層 70160方 17000 下沙商業(yè)中心地段；周邊配 套較為成熟；綜合體項(xiàng)目 浙歐榮寓 高層 / / 下沙商業(yè)中心地段；周邊配 套較為成熟 沿江板塊 觀瀾時(shí)代 小高層、超高 層和排屋 90300方（在售 202方） 一線江景 20230 一線江景房；大盤規(guī)模；品 牌開發(fā)；濕地景觀 保利東灣 高層、排屋 65200方 （在售：小戶型 90方，大戶型 200多方） 小戶型： 1400015000； 大戶型全江景 22023 一線江景房；大盤規(guī)模；品牌開發(fā) 朗詩國際街區(qū) 小高層、高層 89方左右 （在售 80方及 180方） 80方： 14500； 180方： 17500 一線江景房；品牌開發(fā)；科 技節(jié)能 濱江花園 高層 80190方 （在售小戶型 90方，大戶型190方） 14000（小戶） 一線江景房；大盤規(guī)模；品 牌開發(fā) 板塊市場(chǎng)概述 房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀 ?從板塊供應(yīng)面積上看 ， 項(xiàng)目所在的金沙渥板塊以中小戶型供應(yīng)為主 ， 而區(qū)中心板塊和沿江板塊由亍受地段成熟度和景觀資源的影響 ， 大戶型有一定體量的供應(yīng) ， 面積跨度較大； ?目前下沙區(qū)域各板塊價(jià)格 除了一線江景房外主要在 18000元 /平米以下 ， 丏板塊內(nèi)項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭嚴(yán)重 。下沙人口 30余萬人 ， 高校學(xué)生 17萬人 ， 以產(chǎn)業(yè)工人 、 外來務(wù)工為主體的 “ 新杭州人 ” 10余萬人 ， 下沙本地居民 3萬人 。 告別昔日“濃煙滾滾”的三高工業(yè)模式，充分収揮產(chǎn)學(xué)研的帶勱及創(chuàng)新作用，“宜業(yè)、宜居、宜學(xué)“的現(xiàn)代化生態(tài)城市正逌步形成。 09年產(chǎn)學(xué)