【正文】 缺乏 ?現(xiàn)狀商業(yè)設(shè)施： ?地塊本身沒有什么大型的商業(yè)設(shè)施。 ?東西兩側(cè)是山體的自然延伸。 ?地塊中部以湖和磚廠為主。 ?308國道東側(cè)有幾個(gè)村里開的小出口與 308國道相接，但都屬于非法道路，而且道路級(jí)別較低。 ?地塊內(nèi)的市政配套和生活配套缺失，整個(gè)地塊的城市意向較差。 308國道 青銀高速 區(qū)域 地塊 占地 行政區(qū) 青島李滄 地塊 1 1600畝 上王埠、東王埠、桃園 桃園 東王埠 上王埠 青銀高速東側(cè) 308國道西側(cè) 青銀和 308國道之間 區(qū)位條件 本地塊具有良好的交通資源，通達(dá)性好，但現(xiàn)狀進(jìn)入性差；地塊中的 308國道有 7條公交線路通往李滄和青島市區(qū) ? 通達(dá)性 ?從地塊現(xiàn)狀圖看， 308國道和青銀高速南北貫穿地塊，因此地塊的交通資源非常強(qiáng)勢(shì)。 ?公交 ?國道 308有開往李滄市區(qū)的公車線路 7條分別為： 9， 103， 106， 109， 111， 129， 371 地塊內(nèi)不 308國道的出口 交通條件 金水路 308國道 青銀高速 桃園 東王埠 上王埠 出口 1 出口 2 高速出口 308國道立交 下王埠 ...fdcew./ 地塊規(guī)模較大，總占地 1600畝；但內(nèi)部被 308國道和青銀高速分割開，整體性受到影響 ?地塊四至 ：東西向以山體為界，南北向以村邊界為界 ?地塊涉及土地涉及上王埠、東王埠和桃園三個(gè)行政村的土地，總占地約 1600畝，典型的大盤。 ?308國道西側(cè)以農(nóng)用地為主，但有部分建筑存在。 ?而中間地塊是洼地，與旁邊的城市主干道（ 308國道）路基有 3050米的落差。僅以菜市場(chǎng)和路邊的餐館（ 308國道）為主。 ?地塊南部緊鄰的百通馨園（尾盤、多層和小高層）和偉東幸福之城（建面 140萬平米的高層、小高層）將直接截流市區(qū)流出方向的客戶。湖位于地塊的中部，可以打造為核心景觀。 本體條件分析 13 ?項(xiàng)目地塊 1 ?項(xiàng)目地塊 2 ?項(xiàng)目地塊 3 ?項(xiàng)目地塊 4 地塊 2地處李滄區(qū)東部，九水路南側(cè)，隸屬城市蔓延區(qū)，具有初步的城鎮(zhèn)意向；地塊涉及 5個(gè)行政村，占地約 1000畝 ?地塊 2位于李滄東部（青銀高速以東），地塊內(nèi)內(nèi)涉及五個(gè)行政村：蘇家、莊子、劉家下河、毛公地和王家下河，總占地約 1000畝。所以地塊內(nèi)部的道路通達(dá)性略差。 交通條件 九水路 金水河 通往嶗山區(qū) 青銀高速 通往李滄市區(qū) 土路 地塊面積約在 1000畝，金水河?xùn)|西向?yàn)橹鳈M穿地塊，將地塊分成南北兩部分 ?地塊四至： 北臨九水路、南臨山體、東西向以村邊界為界。 ?地塊內(nèi)的金水河河水資源除小幅地塊河道有水，其他地塊的水資源幾近枯竭。 賓川路 地塊周邊受周邊低收入產(chǎn)業(yè)人群的影響，目前居住意向較差，但綠城理想之城等新盤的入市將拉升區(qū)域整體形象 ?綠城 ?理想之城在售、和達(dá) ?和城即將開盤、 鄭莊舊村改造都正在實(shí)施，并通過李村河景觀帶的打造，未來區(qū)域?qū)⑿纬奢^好的居住氛圍和價(jià)值認(rèn)知。 地塊外部限制 九水路 金水河 通往嶗山區(qū) 青銀高速 通往李滄市區(qū) 土路 綠城 .理 想之城 賓川路 和達(dá)和成 李滄工業(yè)園 北側(cè)的工業(yè)園 鄭莊舊改 和達(dá)和城 綠城 .理想之城 鄭莊舊改 地塊周邊環(huán)境較好，但通往市區(qū)的道路交通不夠方便，周邊的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較為激烈 ?區(qū)域認(rèn)知： ?相對(duì)于李滄其他位置，該區(qū)域的環(huán)境相對(duì)較好。 地塊外部區(qū)域 九水路 金水河 通往嶗山區(qū) 青銀高速 通往李滄市區(qū) 土路 綠城 .理 想之城 賓川路 鄭莊舊改 漢川路 和達(dá)和成 盤點(diǎn) n地塊規(guī)模較大，但由于金水河的分割削弱了規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 規(guī)模上 自然資源 配套設(shè)施 n地塊北側(cè)的九水路通達(dá)性和進(jìn)入性較好，而南側(cè)地塊的土路尚未完全打通，因此地塊的進(jìn)入性較差。 ?地塊內(nèi)的市政配套和生活配套較為缺失，整個(gè)區(qū)域（含地塊）缺少城市意向。 ?地塊北部、東部、西部的進(jìn)入性較差。 ?地塊內(nèi)有條河流，但水量不足，而且需要治理河道和河水。 ?地塊北部向北，緊臨山體的天水路，周邊屬于休閑度假區(qū)性質(zhì)，此處有中海玫瑰庭院項(xiàng)目，尚未開盤，屬于低密度產(chǎn)品。 ?除南部邊界外，地塊的進(jìn)入性較差。作為本地塊的資源比較勉強(qiáng)。 規(guī)模上 自然資源 配套設(shè)施 n目前看，地塊只能經(jīng)金水路進(jìn)入地塊內(nèi)部，公交線路只有 1條，而且地塊的東西北側(cè)道路大多都在規(guī)劃中。 區(qū)位條件 重慶中路 十梅庵路 南嶺一路 區(qū)域 地塊 占地 行政區(qū) 青島李滄 地塊 4 1000畝 大棗園、南嶺 本地塊緊靠城市的主干道（重慶中路），通達(dá)性好；公交線路（ 5條）集中分布在地塊西側(cè)邊界 ?通達(dá)性 ?從地塊現(xiàn)狀圖看，重慶路是地塊通往外界的主要干道。 地塊規(guī)模 重慶中路 十梅庵路 南嶺一路 南嶺二路 南嶺四路 地塊內(nèi)涉及大量的村莊拆遷和廠房（包含部分廠房生活區(qū)）搬遷，地塊南部有高壓線通過的不利因素 ?地塊現(xiàn)狀 ： ?地塊涉及 2個(gè)村莊，地塊現(xiàn)在以建設(shè)用地為主，但涉及了大量的村莊拆遷和單位廠房、生活區(qū)的搬遷。 ?重慶中路兩則是以汽貿(mào)為主的商業(yè)區(qū) 地塊外部資源 重慶中路 十梅庵路 南嶺一路 南嶺二路 南嶺四路 青島 27中 大棗園小學(xué) 27中學(xué) 大棗園小學(xué) 第4人民醫(yī)院 地塊緊臨李滄?zhèn)鹘y(tǒng)工業(yè)區(qū)，周邊存在著大量的經(jīng)濟(jì)適用房、而且拆遷量巨大；客戶來源相對(duì)單一，以剛性需求客戶為主 ?區(qū)域認(rèn)知： ?區(qū)域緊臨李滄老的工業(yè)區(qū)，環(huán)境污染較重，以樓山公園為界，公園西側(cè)環(huán)境較差，東側(cè)環(huán)境較好。 ?市區(qū)客戶到達(dá)本地快的途徑： ?市區(qū)客戶（剛性需求）主要是通過重慶路到達(dá)本地快。 n屬于城市建成區(qū)，區(qū)域配套和生活配套都已經(jīng)成熟。 青島與李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境分析 40 ?青島宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ?李滄區(qū)發(fā)展?jié)摿ρ芯? 近年來青島市 GDP、人均 GDP增長(zhǎng)迅猛， 2023年生產(chǎn)總值處于全國領(lǐng)先水平 ?青島 GDP近年保持了約 16%的增長(zhǎng)速度； 2023年青島 GDP增幅仍達(dá) %，高于全國平均水平 ?2023年青島人均 GDP7785美元，較 07年增長(zhǎng)近30% ?2023年青島和全國其他大中城市相比生產(chǎn)總值處于全國領(lǐng)先水平，達(dá)到 經(jīng)濟(jì) 20232023年青島 GDP指標(biāo)及增長(zhǎng)幅度 1000150020232500300035004000450050002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %全市 G D P 億元 G D P 增幅15%16%23%27%1 6 . 6 0 % 1 6 . 4 0 %30%1000202330004000500060007000800090002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 202300 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 3人均 G D P 美元 增幅20232023年青島人均 GDP指標(biāo)及增長(zhǎng)幅度 4 4 3 6 . 1 83 0 1 7 . 43 8 6 0 . 537751 6 6 4 . 8 43 9 6 0 . 0 82 1 9 0 . 0 430040 1000 2023 3000 4000 5000青島濟(jì)南沈陽南京合肥武漢西安鄭州2023年全國各主要城市 GDP比較（單位：億元） 2023年青島市經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展階段，改善型需求成為主力 ?2023年青島市 GDP為 億元，較上年增長(zhǎng) % ； 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 ?房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同發(fā)展階段。居住消費(fèi)的比重存在一定的上漲空間 ?人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)愿望，指數(shù)值越大，表明居民的消費(fèi)愿望強(qiáng)烈，用于儲(chǔ)蓄的收入越少。 2023— 2023年青島三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成變化 3 9 . 1 0 % 3 8 . 4 0 % 4 1 . 6 0 % 42%5 2 . 6 0 % 5 4 . 1 0 % 5 1 . 8 0 % 5 2 . 3 0 %8 . 3 0 % 7 . 5 0 % 6 . 6 0 % 5 . 7 0 %0%20%40%60%80%100%2023 2023 2023 2023一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)2023年青島第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成狀況 0100200300400系列1 3 4 3 . 8 4 2 3 8 . 4 1 2 2 . 2 4 9 9 . 1 2 8 7 . 5 6 8 6 . 2 5 8 0 . 6 2 5 6 . 7 9交通運(yùn)輸、倉批發(fā)零售業(yè)房地產(chǎn)業(yè)公共管理和社金融業(yè)住宿餐飲教育信息傳輸、計(jì)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%濟(jì)南 青島 煙臺(tái) 淄博 威海 濰坊 東營(yíng) 日照第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2023年山東半島城市群主要城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比分析 作為山東半島城市群的龍頭城市和國際門戶，青島對(duì)于提升城市群在環(huán)渤海地區(qū)的地位、引導(dǎo)城市群發(fā)展具有重要意義 在 《 山東半島城市群規(guī)劃 》 中青島被定位為： 山東乃至黃河中下游地區(qū)的龍頭城市，現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)并且具有強(qiáng)大科研實(shí)力的國際性港口城市和國際性海濱旅游城市。 ?“一主” —— 指市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)，是 中心城區(qū)主中心，主體功能為青島市區(qū)行政辦公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。片區(qū)集中了李滄區(qū)大部分規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)，丏主要以能耗高、污染大的重工業(yè)為主 石化公司 皮毛加工廠 堿廠 ?區(qū)域共有 10個(gè)規(guī)模以上企業(yè)建議搬遷，列舉如下：國棉六廠、國棉八廠、鳳凰印染、博信鋁業(yè)、堿業(yè)股份、海洋化工廠、中石化青島石油化工公司 …… ?區(qū)域共有近 50個(gè)規(guī)模以下企業(yè)建議搬遷：海建制漆廠、石家防腐材料廠、奧潤(rùn)特皮毛加工廠、寶林木業(yè)公司、 …… 資料來源：“擁灣發(fā)展”率先突破李滄可行性研究報(bào)告 經(jīng)濟(jì) 伴隨中央居住區(qū)建設(shè)的啟動(dòng)以及一系列重要商貿(mào)項(xiàng)目的引入，李滄第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)優(yōu)化趨勢(shì) 李滄0 2 0 6 年二、三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率0%5%10%15%20%25%30%2023 2023 2023 2023二產(chǎn)增長(zhǎng)率 三產(chǎn)增長(zhǎng)率青島 CLD，共 7個(gè)片區(qū)涉及區(qū)域面積 34平方公里，控制規(guī)劃的建筑面積達(dá) 800萬平方米，竣工后居住人口將達(dá) 20多萬，預(yù)計(jì) 2023年 “ 中央居住區(qū) ” 將建成。占地 200畝， 總投資 18億元 ，建面 40萬平方米，將建設(shè)五星級(jí)酒店、大型娛樂中心、超市百貨， 2500個(gè)停車位地下停車場(chǎng) 三星數(shù)碼大廈項(xiàng)目 拆遷工作已全部完成，正在進(jìn)行主體工程建設(shè) 總投資 8000萬 美元，總建筑面積 12萬平方米 沃爾瑪 深國投與潤(rùn)發(fā)置業(yè)聯(lián)合開發(fā)協(xié)議、政府與深方協(xié)議已簽定，深方正在編制相關(guān)規(guī)劃方案。青島新客站2023年旅客發(fā)送量為 925萬人； 跨海大橋以客運(yùn)交通服務(wù)為主，據(jù)預(yù)測(cè)2023年青島端連接線平均斷面雙向交通流量為 68064pcu/日 ，由西向東逐漸下降；快速路主線可能通行能力為2023pcu/h 區(qū)域發(fā)展 李滄區(qū)西部是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，目前區(qū)域規(guī)劃將工業(yè)企業(yè)搬遷到遠(yuǎn)郊區(qū)，本區(qū)域未來規(guī)劃定位于發(fā)展現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)業(yè)為主的城市副都心 ? 李滄區(qū)西部是李滄區(qū)主要產(chǎn)業(yè)集聚地。 依托傳統(tǒng)李滄中心商圈、滄口商圈以及 30重慶路等交通干道成為的輻射城市北部地區(qū)的商業(yè)中心 區(qū)域級(jí)商貿(mào)中心 城市新中心 緊扣城市空間戰(zhàn)略調(diào)整機(jī)會(huì)，充分利用重大設(shè)施影響，推動(dòng)李滄從沿海內(nèi)陸型城區(qū)向?yàn)I?，F(xiàn)代中心城區(qū)的轉(zhuǎn)變 李滄區(qū)規(guī)劃的三大組團(tuán)，將推動(dòng)李滄從青島城市地理中心向功能多元復(fù)合、環(huán)境生態(tài)友好、都市特色鮮明的城市新中心轉(zhuǎn)變 區(qū)域發(fā)展 青島市及李滄區(qū)