【正文】 向以山體為界，南北向以村邊界為界 ?地塊涉及土地涉及上王埠、東王埠和桃園三個(gè)行政村的土地，總占地約 1600畝，典型的大盤(pán)。 ?地塊中部以湖和磚廠為主。 n東側(cè)山勢(shì)險(xiǎn)峻，山體延伸的山坡較短，對(duì)地塊有壓迫感。 地塊規(guī)模 九水路 金水河 通往嶗山區(qū) 通往李滄市區(qū) 金水河現(xiàn)狀 王家下河 劉家下河 毛公地 金水河現(xiàn)狀 金水河現(xiàn)狀 地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦，存在著大量村莊和違章建筑；地塊內(nèi)有山河資源但河水幾近枯竭，河道正在整治 ?地塊現(xiàn)狀 ： ?地塊涉及 5個(gè)村莊，地塊內(nèi)現(xiàn)存較多的違章建筑、地塊南側(cè)邊界山體走勢(shì)較為平緩。 n屬于城市蔓延區(qū)，地塊周邊的生活商業(yè)配套相對(duì)成熟。但與山體相隔著其他村莊。 ?地塊內(nèi)的市政配套和生活配套較為完善，整個(gè)區(qū)域（含地塊）的城市意向較好。 n無(wú)特別強(qiáng)勢(shì)的自然資源、東部的老虎山景觀資源條件一般。 ?膠州灣東西岸跨海通道中的海灣大橋的建設(shè)，將實(shí)現(xiàn)半島城市群區(qū)域內(nèi)各中心城市之間形成 “四小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” ，區(qū)域內(nèi)中心城市與本地市內(nèi)各縣市形成 “一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” 的道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃目標(biāo)，將可能 推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加區(qū)域內(nèi)居住、生活人口 ； 城市發(fā)展 “依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”是青島新的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 ?青島城市空間發(fā)展戰(zhàn)略： 依托老城，擁灣發(fā)展，組團(tuán)布局，軸線輻射，形成一主三副多組團(tuán) 的空間格局。 產(chǎn)業(yè)用地集聚帶 區(qū)域發(fā)展 青島城市后花園 中央居住區(qū)將依托優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境資源、便利的交通條件，發(fā)展面向城市中產(chǎn)的中高端住宅，成為青島宜居后花園。 ? 區(qū)域商業(yè)售價(jià)在 4萬(wàn)元左右、租金水平在 2030元 /㎡ /天左右。幸福之城 140萬(wàn) 3 百通馨苑 約 130萬(wàn) 4 天泰城 110萬(wàn) 李滄區(qū) 20232023年進(jìn)行了 7個(gè)城中村改造項(xiàng)目，在未來(lái) 710年內(nèi)將形成 500600萬(wàn)㎡的住宅產(chǎn)品供應(yīng) 項(xiàng)目名稱 1 綠城 2 上王埠（偉東 本項(xiàng)目以產(chǎn)品品質(zhì)勝出，吸引了許多改善型中高端客戶。 100以上 8 萬(wàn)達(dá) ?39克拉 40701居， 80120兩居或 3居（已售完） 4070 80120 中房 百合花園 50 60 新華錦 理想之城（小高層） 50 60 潤(rùn)發(fā) ? 魯信長(zhǎng)春、海爾東城國(guó)際一系列大盤(pán)的推出，逐漸成為新興的中產(chǎn)階級(jí)居所。 臺(tái)東商圈主力商業(yè)物業(yè)為定位于日常消費(fèi)的大眾型超市，業(yè)態(tài)種類較為齊全，但商品檔次較低、購(gòu)物環(huán)境吵雜 利群商廈 開(kāi)業(yè)時(shí)間 1994 總面積 m2 客戶來(lái)源 顧客來(lái)源范圍：市南、市北、四方、外地游客 顧客特點(diǎn)：大眾 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2023年 總面積 5萬(wàn) m2 客戶來(lái)源 顧客來(lái)源范圍：市南、市北、四方、外地游客 顧客特點(diǎn)：大眾 商業(yè)街店鋪 臺(tái)東三路（步行街），面積 10㎡ ，租金 10000元 /月， 臺(tái)東一路（步行街二期）， 面積 200㎡ ，租金 15000元 /月。 青島新客站將作為一個(gè)綜合多種交通方式的客運(yùn)交通樞紐中心，主要負(fù)責(zé)辦理城際列車的始發(fā)終到作業(yè)。與港口貿(mào)易及運(yùn)輸相關(guān)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)是其主要構(gòu)成部分 ?青島城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以 二產(chǎn)為主 且產(chǎn)業(yè)重工化趨勢(shì)明顯，與半島城市群其他城市相比， 三產(chǎn)比重低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)不突出 ?在青島第三產(chǎn)業(yè)中排名前三的為交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵政業(yè)，批發(fā)零售業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，分別占地三產(chǎn)業(yè)的 25%， 18%和 9%，三者合計(jì)占到第三產(chǎn)業(yè)的50%以上 ? 代表第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的高附加值的 金融業(yè)，信息技術(shù)及計(jì)算機(jī)相關(guān)產(chǎn)業(yè)較為靠后 ，其中金融業(yè)僅為 ，占三產(chǎn)的 6%，信息及計(jì)算機(jī)為 億元，占三產(chǎn)的 4%。 ?區(qū)域周邊存在大量的平房，地塊涉及到大量的拆遷（文昌閣的改造，將來(lái)的供應(yīng)量 87萬(wàn)平米的高層）。 n整個(gè)地塊的配套較為缺乏，沒(méi)有醫(yī)院、缺乏商業(yè)配套。 ?地塊現(xiàn)狀 ： ?典型的坡地地形，有植被，地勢(shì)是東部和北部較高，南部較低 。 ?地塊北側(cè)的綠城 ?理想花園（約190萬(wàn)平米建面，洋房、小高、高層）與和達(dá) ?和城項(xiàng)目（ 28萬(wàn)平米建面，洋房、高層）的總供應(yīng)量在200萬(wàn)平米左右。 ?公交 ?九水路有開(kāi)往李滄市區(qū)的公車線路 6條分別為： 1011 11 12 30365。 地塊外部配套 李滄商圈 61中 王埠小學(xué) 桃園 上王埠 東王埠 308國(guó)道 青銀高速 地塊內(nèi)的現(xiàn)有商業(yè) 沿著青銀高速，地塊周邊區(qū)域已有若干大盤(pán)，未來(lái)將對(duì)本地塊產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng) ?區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)現(xiàn)狀： ?區(qū)域內(nèi)的主要樓盤(pán)都是以小高層和高層為主 ?市區(qū)客戶到達(dá)本地快的途徑： ?市區(qū)客戶主要是通過(guò) 308國(guó)道和青銀高速到達(dá)本區(qū)域 ?區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)： ?地塊北部約 5分鐘車程的天泰城（現(xiàn)階段以小高層為主）后續(xù)還有 6000戶的供應(yīng)量。 ?308國(guó)道東側(cè)有幾個(gè)村里開(kāi)的小出口與 308國(guó)道相接，但都屬于非法道路，而且道路級(jí)別較低。 ?308國(guó)道西側(cè)以農(nóng)用地為主，但有部分建筑存在。湖位于地塊的中部，可以打造為核心景觀。 ?地塊內(nèi)的金水河河水資源除小幅地塊河道有水，其他地塊的水資源幾近枯竭。 規(guī)模上 自然資源 配套設(shè)施 n地塊北側(cè)的九水路通達(dá)性和進(jìn)入性較好，而南側(cè)地塊的土路尚未完全打通，因此地塊的進(jìn)入性較差。 ?地塊北部向北，緊臨山體的天水路，周邊屬于休閑度假區(qū)性質(zhì)，此處有中海玫瑰庭院項(xiàng)目，尚未開(kāi)盤(pán)，屬于低密度產(chǎn)品。 區(qū)位條件 重慶中路 十梅庵路 南嶺一路 區(qū)域 地塊 占地 行政區(qū) 青島李滄 地塊 4 1000畝 大棗園、南嶺 本地塊緊靠城市的主干道（重慶中路），通達(dá)性好；公交線路（ 5條）集中分布在地塊西側(cè)邊界 ?通達(dá)性 ?從地塊現(xiàn)狀圖看，重慶路是地塊通往外界的主要干道。 n屬于城市建成區(qū)，區(qū)域配套和生活配套都已經(jīng)成熟。 ?“一主” —— 指市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)，是 中心城區(qū)主中心，主體功能為青島市區(qū)行政辦公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 依托傳統(tǒng)李滄中心商圈、滄口商圈以及 30重慶路等交通干道成為的輻射城市北部地區(qū)的商業(yè)中心 區(qū)域級(jí)商貿(mào)中心 城市新中心 緊扣城市空間戰(zhàn)略調(diào)整機(jī)會(huì)，充分利用重大設(shè)施影響，推動(dòng)李滄從沿海內(nèi)陸型城區(qū)向?yàn)I?，F(xiàn)代中心城區(qū)的轉(zhuǎn)變 李滄區(qū)規(guī)劃的三大組團(tuán)，將推動(dòng)李滄從青島城市地理中心向功能多元復(fù)合、環(huán)境生態(tài)友好、都市特色鮮明的城市新中心轉(zhuǎn)變 區(qū)域發(fā)展 青島市及李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境研究結(jié)論 李滄區(qū) 李滄區(qū)是青島傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在青島新一輪規(guī)劃中，第二產(chǎn)業(yè)將全部搬遷到遠(yuǎn)郊區(qū)，李滄區(qū)將成為集總部經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等都市副都心。 典型項(xiàng)目 類型 品牌 總面積 陽(yáng)光百貨 高檔百貨 Prada、 Lv等國(guó)際一線品牌 3層， 2萬(wàn)平 JUSCO 中高檔購(gòu)物中心 Nike、 addidas等中高檔品牌 2層， 2萬(wàn)平 海信廣場(chǎng) 高檔百貨 BURBERRY、 VERSACE、 DUNHILL、 MAXMARA、 HUGO BOSS、 AIGNER、 CARTIER、LANCOME、 SKII、 SHISEIDO、 CD、 ROLEX、LANCEL等一線品牌 5層， 百貨業(yè)以陽(yáng)光百貨、海信廣場(chǎng)為代表，多為國(guó)際級(jí)服裝品牌，形成了青島高端百貨業(yè)的第一陣營(yíng)。幸福之城） 3 李家庵 4 尤家（和達(dá) 綠城理想之城 ——品牌優(yōu)勢(shì)，洋房產(chǎn)品力高，大規(guī)模社區(qū)自建配套 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 位置 李滄區(qū)青銀高速路以東，九水東路以北，合川路銅川路以西 占地面積 273萬(wàn)平方米 建筑面積 209萬(wàn)平方米 容積率 產(chǎn)品類型 洋房、小高層、高層 面積 洋房 120㎡ 300㎡ ，小高層 1 150、200㎡ （復(fù)式） 項(xiàng)目銷售信息 產(chǎn)品類型 成交均價(jià)（元 / ㎡ ） 總價(jià)（萬(wàn)元） 銷售速度（套 /月） 高層、小高 55007000 6070 多層 75009500 基本售完 核心賣點(diǎn)：項(xiàng)目品牌、社區(qū)配套、洋房產(chǎn)品 典型樓盤(pán) 四方區(qū)是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，現(xiàn)有項(xiàng)目供應(yīng)基本都是原工廠搬造土地，周邊城市生活配套層次較低，限制了人們對(duì)這一地區(qū)的認(rèn)知 2 1 項(xiàng)目名稱 1 萬(wàn)科 ?金色城品 2 保利 ?百合花園 3 百通 ?雍翠華苑 4 魯岳 ?夢(mèng)境江南 5 新華錦 ?鴻仕雅居 在售項(xiàng)目： 3個(gè) 未開(kāi)盤(pán)： 1個(gè) ４ ５ ４ 四方板塊 產(chǎn)品以高層為主，總規(guī)模普遍在 20萬(wàn)平米以內(nèi)，區(qū)域平臺(tái)價(jià)格在 6000元稍多 項(xiàng)目名稱 價(jià)格（ 元 / ㎡ ） 產(chǎn)品形式 總規(guī)模 （萬(wàn)平方米） 未來(lái)供應(yīng)量 （萬(wàn)平方米） 1 萬(wàn)科 福嶺嘉苑 0 10 20 30 40 6000元 7000元 8000元 9000元 萬(wàn)達(dá) 鴻仕雅居 130150 8090萬(wàn) 萬(wàn)科金色城品 0 10 20 30 40 5000元 6000元 7000元 8000元 保利 翠海依居 90 ㎡ 左右二居 50 8 中海 ?玫瑰庭院 一半以上是聯(lián)排和景觀戶型 未開(kāi)盤(pán) 百通馨苑三期 0 10 20 30 40 4000元 5000元 6000元 7000元 綠城 ? 早期的拆遷安置小區(qū)及經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，多為拆遷戶及中低收入群體。 ? 區(qū)域商業(yè)售價(jià)在 4萬(wàn)元左右、租金水平在 2030元 /㎡ /天左右。 計(jì)劃于 2023年開(kāi)工建設(shè)， 2023年建成，2023 有望通車 。 ?但 08年相比 06年而言，人均消費(fèi)支出占可支配收入的比重有所下降，由 06年的 78%下降到 08年的 73% 經(jīng)濟(jì) 2023 2023 202320232023年青島市人均消費(fèi)支出占可支配收入的比重 2023年青島城市居民家庭消費(fèi)構(gòu)成 37%11%7%8%10%14%10%3%食品衣著家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健交通與通訊娛樂(lè)教育文化服務(wù)居住雜項(xiàng)商品與服務(wù)?而在消費(fèi)內(nèi)容中，居住支出占消費(fèi)性支出比重的 %，除食品外，文化娛樂(lè)、衣著和交通及通訊費(fèi)用占比均超過(guò)居住消費(fèi)，住房消費(fèi)仍有一定的上漲空間 經(jīng)濟(jì) 青島城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以二產(chǎn)為主，三產(chǎn)比重低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不突出。而且區(qū)域存在大量的拆遷（地塊南側(cè)的文昌閣區(qū)域?qū)?lái)的供應(yīng)量在 90萬(wàn)平米的高層）。本段河道不屬于政府投資李村河景觀項(xiàng)目，需要開(kāi)發(fā)商出資治理。 交通條件 金水路 賓川路 128路公交 地塊南部和中部有村莊，地塊內(nèi)現(xiàn)存違章建筑較多；地塊南側(cè)中部有李村河上游河道，目前河道狀況較差 ?地塊四至： ?南臨金水路，西臨賓川路，北部與東部以村邊界為界。 ?區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)： ?地塊西部約 5分鐘車程的鄭莊舊改項(xiàng)目（現(xiàn)階段以小高層為主）已經(jīng)開(kāi)始興建。 ?地塊中間向南通往嶗山的漢川路因莊子村的不配合，至今道路尚未修通。公共交通較為方便。 ?進(jìn)入性 ?從地塊的現(xiàn)狀看，青銀高速在本地快內(nèi) 沒(méi)有出口（出口在下王埠） ， 而且 308國(guó)道與兩側(cè)地塊也 沒(méi)有正式接口 。 ?青銀高速東側(cè)則是以自然坡地為主。 n城市郊區(qū)，周邊配套設(shè)施資源匱乏 規(guī)模 自然資源 配套設(shè)施 n青銀高速、 308國(guó)道貫穿地塊，通達(dá)性較好，拉近了和城市中心的距離，但地塊進(jìn)入性較差。 ?市政府和李滄區(qū)政府共投資14億，治理李村河河道，打造 原生態(tài)濕地景觀 。 n地塊南側(cè)通往嶗山區(qū)的漢川路，受莊子村的影響不能推進(jìn)施工。 ?區(qū)域南側(cè)邊界周邊有個(gè)小學(xué)。 ?重慶路是雙向 6車道城市主干道 ?進(jìn)入性 ?地塊的進(jìn)入性較好，可以由南嶺 4路，南嶺 2路，南嶺 1路進(jìn)入地塊。 規(guī)模上 自然資源 配套設(shè)施 n地塊周邊的交通便利，有 5條公交線路。 ?“三副” —— 黃島、嶗山以及紅島 城市發(fā)展 高科技新城 港口城市 服務(wù)中心 膠州灣北部區(qū)域發(fā)展成為國(guó)際一流的生態(tài)型科技新城，以面向未來(lái)的新型高科技產(chǎn)業(yè)為主，是青島以及半島都市圈的高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 現(xiàn)代港口新城，主要依托港口進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)業(yè)功能拓展，強(qiáng)化青島港在環(huán)渤海以及東亞經(jīng)濟(jì)圈的樞紐港地位 青島現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要載體，應(yīng)當(dāng)發(fā)展成為服務(wù)于半島城市群的區(qū)域級(jí)金融、信息、商務(wù)、商貿(mào)及旅游中心 “環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”是青島拓展城市發(fā)展空間、改善青島產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平，塑造港灣型城市和加快建設(shè)區(qū)域性國(guó)際中心城的戰(zhàn)略 城市發(fā)展 四方