【正文】 中南集團(tuán)青島李滄四地塊 市場調(diào)研及可行性分析報告 謹(jǐn)呈：中南控股集團(tuán)有限公司 ...fdcew./ 報告提綱 STRUCTURE 1 項目本體介紹 2 青島與李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境分析 3 青島商業(yè)格局掃描 4 青島房地產(chǎn)市場研究 5 項目優(yōu)劣與可行性建議 本體條件分析 3 ?項目地塊 1 ?項目地塊 2 ?項目地塊 3 ?項目地塊 4 本地塊位于李滄與城陽交界處，屬于城市邊緣區(qū)，地塊內(nèi)配套缺失，城市意向較差；地塊涉及 3個行政村，占地約 1600畝 ?地塊 1內(nèi)內(nèi)涉及三個行政村：桃園、上王埠和東王埠，總占地約 1600畝。 ?地塊內(nèi)的市政配套和生活配套缺失，整個地塊的城市意向較差。 308國道 青銀高速 區(qū)域 地塊 占地 行政區(qū) 青島李滄 地塊 1 1600畝 上王埠、東王埠、桃園 桃園 東王埠 上王埠 青銀高速東側(cè) 308國道西側(cè) 青銀和 308國道之間 區(qū)位條件 本地塊具有良好的交通資源，通達(dá)性好，但現(xiàn)狀進(jìn)入性差；地塊中的 308國道有 7條公交線路通往李滄和青島市區(qū) ? 通達(dá)性 ?從地塊現(xiàn)狀圖看， 308國道和青銀高速南北貫穿地塊，因此地塊的交通資源非常強勢。 ?308國道車流量巨大，上午下午的高峰期時，堵車現(xiàn)象較嚴(yán)重。 ?進(jìn)入性 ?從地塊的現(xiàn)狀看，青銀高速在本地快內(nèi) 沒有出口（出口在下王埠） ， 而且 308國道與兩側(cè)地塊也 沒有正式接口 。 ?308國道東側(cè)有幾個村里開的小出口與 308國道相接，但都屬于非法道路，而且道路級別較低。 ?公交 ?國道 308有開往李滄市區(qū)的公車線路 7條分別為： 9， 103， 106， 109， 111， 129， 371 地塊內(nèi)不 308國道的出口 交通條件 金水路 308國道 青銀高速 桃園 東王埠 上王埠 出口 1 出口 2 高速出口 308國道立交 下王埠 ...fdcew./ 地塊規(guī)模較大，總占地 1600畝；但內(nèi)部被 308國道和青銀高速分割開，整體性受到影響 ?地塊四至 ：東西向以山體為界，南北向以村邊界為界 ?地塊涉及土地涉及上王埠、東王埠和桃園三個行政村的土地，總占地約 1600畝，典型的大盤。 ?308國道和青銀高速由南至北貫穿地塊，造成地塊的整體性受到一定影響。 地塊規(guī)模 308國道 青銀高速 桃園 東王埠 上王埠 308國道 青銀高速 ?地塊現(xiàn)狀 ： ?夾在 308國道和青銀高速中間的地塊南部和東北部是村莊聚集區(qū)，以平房為主。 ?地塊中部以湖和磚廠為主。 ?308國道西側(cè)以農(nóng)用地為主，但有部分建筑存在。 ?青銀高速東側(cè)則是以自然坡地為主。 地塊內(nèi)部現(xiàn)狀以村莊和洼地為主，權(quán)屬歸于上王埠、東王埠和桃園 地塊內(nèi)部現(xiàn)狀 308國道 青銀高速 桃園 東王埠 上王埠 磚廠 308國道西側(cè)地塊現(xiàn)狀 村莊 湖面 村莊 ?地塊地形： ?地塊的整體地勢是東西高，中間低。 ?東西兩側(cè)是山體的自然延伸。 ?而中間地塊是洼地，與旁邊的城市主干道（ 308國道）路基有 3050米的落差。 地塊東西邊界是山體的自然延伸，地塊中間地塊是洼地 地塊內(nèi)部地形 308國道 青銀高速 桃園 東王埠 上王埠 地塊西側(cè)山體延伸 地塊東側(cè)山體延伸 地塊中部洼地 西側(cè) 308國道堵車現(xiàn)象嚴(yán)重；中部磚廠和湖面環(huán)境較差；東側(cè)山體延伸有限，給東側(cè)地塊形成很重的壓迫感 ? 西側(cè) 308國道堵車現(xiàn)象嚴(yán)重（特別是上下班的高峰期） ?中部的磚廠環(huán)境較差，而且與其相鄰的湖岸也需要治理。 ?東側(cè)山體山勢險峻，而且山體的延伸有限，與其鄰近地塊壓迫感強烈。 地塊內(nèi)部限制 308國道 青銀高速 桃園 東王埠 上王埠 地塊所在區(qū)域?qū)儆诔鞘羞吘墔^(qū)，各種生活配套資源都很缺乏 ?現(xiàn)狀商業(yè)設(shè)施： ?地塊本身沒有什么大型的商業(yè)設(shè)施。僅以菜市場和路邊的餐館（ 308國道）為主。 ?周邊現(xiàn)狀教育配套設(shè)施： ?王埠小學(xué) ?青島 61中學(xué) ?地塊距最近的市級商圈 —— 李滄商圈 ?直線距離約為 ，車行時間約 10分鐘。公共交通較為方便。 地塊外部配套 李滄商圈 61中 王埠小學(xué) 桃園 上王埠 東王埠 308國道 青銀高速 地塊內(nèi)的現(xiàn)有商業(yè) 沿著青銀高速，地塊周邊區(qū)域已有若干大盤，未來將對本地塊產(chǎn)生直接競爭 ?區(qū)域內(nèi)樓盤現(xiàn)狀： ?區(qū)域內(nèi)的主要樓盤都是以小高層和高層為主 ?市區(qū)客戶到達(dá)本地快的途徑： ?市區(qū)客戶主要是通過 308國道和青銀高速到達(dá)本區(qū)域 ?區(qū)域競爭： ?地塊北部約 5分鐘車程的天泰城（現(xiàn)階段以小高層為主）后續(xù)還有 6000戶的供應(yīng)量。 ?地塊南部緊鄰的百通馨園（尾盤、多層和小高層）和偉東幸福之城（建面 140萬平米的高層、小高層）將直接截流市區(qū)流出方向的客戶。 ?位于青銀高速和金水路的相接的理想之城（洋房、小高層和高層）后續(xù)存量也在 186萬平米（建面） 地塊外部區(qū)域 天泰城 308國道 青銀高速 偉東 .幸福之城 百通馨園 市區(qū)方向 盤點 n地塊規(guī)模較大，但交通要道 308國道和青銀高速分割削弱了規(guī)模優(yōu)勢。 n以水景（湖水）和山景為主的景觀資源。 n東側(cè)山勢險峻，山體延伸的山坡較短，對地塊有壓迫感。湖位于地塊的中部，可以打造為核心景觀。 n城市郊區(qū)，周邊配套設(shè)施資源匱乏 規(guī)模 自然資源 配套設(shè)施 n青銀高速、 308國道貫穿地塊，通達(dá)性較好，拉近了和城市中心的距離，但地塊進(jìn)入性較差。 交通條件 區(qū)域認(rèn)知 n區(qū)域認(rèn)知度較高，與市區(qū)的交通聯(lián)系便利。 n地塊周邊的大規(guī)模競爭樓盤多且產(chǎn)品力高。 本體條件分析 13 ?項目地塊 1 ?項目地塊 2 ?項目地塊 3 ?項目地塊 4 地塊 2地處李滄區(qū)東部，九水路南側(cè)，隸屬城市蔓延區(qū)，具有初步的城鎮(zhèn)意向；地塊涉及 5個行政村，占地約 1000畝 ?地塊 2位于李滄東部（青銀高速以東），地塊內(nèi)內(nèi)涉及五個行政村：蘇家、莊子、劉家下河、毛公地和王家下河，總占地約 1000畝。 ?地塊內(nèi)的市政配套和生活配套較為缺失，但地塊周邊的配套設(shè)施相對完善（學(xué)校、工業(yè)園和醫(yī)院），整個區(qū)域（含地塊）的具有初步的城市意向。 九水路 金水河 區(qū)域 地塊 占地 行政區(qū) 青島李滄 地塊 2 1000畝 蘇家、莊子、劉家下河、毛公地、王家下河 區(qū)位條件 本地塊經(jīng)九水路，向東與李滄區(qū)、嶗山區(qū)相接，地塊通達(dá)性、進(jìn)入性相對都較好；地塊北側(cè)的九水路，有 6條公交線路通向李滄市區(qū) ?通達(dá)性 ?從地塊現(xiàn)狀圖看，九水路是地塊通往外界的主要通道。 ?地塊南部沿河有條東西向的土路。所以地塊內(nèi)部的道路通達(dá)性略差。 ?進(jìn)入性 ?但從地塊的現(xiàn)狀看，本地塊西側(cè)有多個路口與九水路相接，但地塊東側(cè)較少。 ?地塊中間向南通往嶗山的漢川路因莊子村的不配合，至今道路尚未修通。 ?公交 ?九水路有開往李滄市區(qū)的公車線路 6條分別為： 1011 11 12 30365。 交通條件 九水路 金水河 通往嶗山區(qū) 青銀高速 通往李滄市區(qū) 土路 地塊面積約在 1000畝，金水河?xùn)|西向為主橫穿地塊，將地塊分成南北兩部分 ?地塊四至： 北臨九水路、南臨山體、東西向以村邊界為界。 ?地塊涉及土地為蘇家、莊子、劉家下河、王家下河、毛公地，總占地約 1000畝。 ?金水河?xùn)|西向貫穿地塊，自然分割了地塊。 地塊規(guī)模 九水路 金水河 通往嶗山區(qū) 通往李滄市區(qū) 金水河現(xiàn)狀 王家下河 劉家下河 毛公地 金水河現(xiàn)狀 金水河現(xiàn)狀 地塊內(nèi)部地勢平坦，存在著大量村莊和違章建筑；地塊內(nèi)有山河資源但河水幾近枯竭，河道正在整治 ?地塊現(xiàn)狀 ： ?地塊涉及 5個村莊，地塊內(nèi)現(xiàn)存較多的違章建筑、地塊南側(cè)邊界山體走勢較為平緩。 ?地塊內(nèi)的金水河河水資源除小幅地塊河道有水，其他地塊的水資源幾近枯竭。 ?市政府和李滄區(qū)政府共投資14億，治理李村河河道，打造 原生態(tài)濕地景觀 。 地塊內(nèi)部現(xiàn)狀 九水路 金水河 通往嶗山區(qū) 通往李滄市區(qū) 王家下河 劉家下河 毛公地 村莊現(xiàn)狀 違章建筑 南部山體 河道治理 違章建筑 違章建筑 違章建筑 以金水河為界，北部地塊地勢平坦，南部地塊走勢向由北向南依次走高，接駁山體，形成坡地 ?金水河南部地塊走勢由北向南依次走高，與山體相連，山體的延伸部分較為平緩。 ?金水河北部地塊地勢平坦 地塊內(nèi)部地形 九水路 通往嶗山區(qū) 通往李滄市區(qū) 王家下河 劉家下河 毛公地 金水河南部地塊 金水河 金水河南部地塊 金水河北部地塊 金水河北部地塊 金水河北部地塊 地塊周邊具備較好的山體資源和相對成熟的區(qū)域配套，九水路沿線未來規(guī)劃打造成高端商貿(mào)街區(qū) 地塊外部資源 地塊以東的高校 九水路 金水河 青銀高速 通往李滄市區(qū) 土路 通往嶗山區(qū) 九水路上的商業(yè) 九水路上的商業(yè) 九水路上的商業(yè) 地塊以西的中學(xué) 地塊以西的醫(yī)院 ?九水路在李滄區(qū)政府未來規(guī)劃中，將打造高檔商業(yè)，希望輻射全市，吸引旅游人口。 賓川路 地塊周邊受周邊低收入產(chǎn)業(yè)人群的影響，目前居住意向較差，但綠城理想之城等新盤的入市將拉升區(qū)域整體形象 ?綠城 ?理想之城在售、和達(dá) ?和城即將開盤、 鄭莊舊村改造都正在實施，并通過李村河景觀帶的打造，未來區(qū)域?qū)⑿纬奢^好的居住氛圍和價值認(rèn)知。 ?九水路北側(cè)，在莊子和蘇家村的北部是李滄工業(yè)園。將會對整個區(qū)域的居住意向產(chǎn)生不利影響。但目前李滄區(qū)政府正在考慮打造綠色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，減輕這一影響。 地塊外部限制 九水路 金水河 通往嶗山區(qū) 青銀高速 通往李滄市區(qū) 土路 綠城 .理 想之城 賓川路 和達(dá)和成 李滄工業(yè)園 北側(cè)的工業(yè)園 鄭莊舊改 和達(dá)和城 綠城 .理想之城 鄭莊舊改 地塊周邊環(huán)境較好，但通往市區(qū)的道路交通不夠方便，周邊的項目競爭較為激烈 ?區(qū)域認(rèn)知： ?相對于李滄其他位置，該區(qū)域的環(huán)境相對較好。 ?區(qū)域內(nèi)樓盤現(xiàn)狀： ?區(qū)域內(nèi)的主要樓盤都是以洋房、小高層和高層為主 ?市區(qū)客戶到達(dá)本地塊的途徑： ?市區(qū)客戶主要是通過青銀高速，經(jīng)九水路到達(dá)本區(qū)域，規(guī)劃中經(jīng)本地塊連接嶗山區(qū)的漢川路還沒有開始修建（時間節(jié)點不能確定）。 ?區(qū)域競爭： ?地塊西部約 5分鐘車程的鄭莊舊改項目（現(xiàn)階段以小高層為主）已經(jīng)開始興建。 ?地塊北側(cè)的綠城 ?理想花園（約190萬平米建面，洋房、小高、高層）與和達(dá) ?和城項目（ 28萬平米建面，洋房、高層）的總供應(yīng)量在200萬平米左右。 地塊外部區(qū)域 九水路 金水河 通往嶗山區(qū) 青銀高速 通往李滄市區(qū) 土路 綠城 .理 想之城 賓川路 鄭莊舊改 漢川路 和達(dá)和成 盤點 n地塊規(guī)模較大，但由于金水河的分割削弱了規(guī)模優(yōu)勢。 n擁有包括河景與山景的景觀資源，有一定資源條件。 n南向山體，項目位于山體陰坡，但山體延伸區(qū)較為平緩；河景仍然需要改善，包括河水和河道的治理。 n屬于城市蔓延區(qū)，地塊周邊的生活商業(yè)配套相對成熟。 規(guī)模上 自然資源 配套設(shè)施 n地塊北側(cè)的九水路通達(dá)性和進(jìn)入性較好，而南側(cè)地塊的土路尚未完全打通，因此地塊的進(jìn)入性較差。 n地塊南側(cè)通往嶗山區(qū)的漢川路，受莊子村的影響不能推進(jìn)施工。 交通條件 區(qū)域認(rèn)知 n區(qū)域認(rèn)知較差、交通目前不夠便利。但區(qū)域的環(huán)境較好，距離城市中心距離相對較近，隨著綠城項目的拉動，逐漸形成一定居住價值認(rèn)知 本體條件分析 23 ?項目地塊 1 ?項目地塊 2 ?項目地塊 3 ?項目地塊 4 地塊 3地處李滄陌生區(qū)，缺少配套，城市意象差；地塊涉及 2個行政村，占地約 1000畝 ?地塊 3位于李滄城市的陌生區(qū)，地塊內(nèi)內(nèi)涉及兩個行政村：李家上流和南王，總占地約 1000畝。 ?地塊內(nèi)的市政配套和生活配套較為缺失，整個區(qū)域（含地塊）缺少城市意向。 區(qū)位條件 金水路 賓川路 區(qū)域 地塊 占地 行政區(qū)