某別墅地塊開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告(已修改)
2025-01-23 22:52 本頁(yè)面
【正文】 地塊屬性分析 市場(chǎng)研判 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性 投資回報(bào) 大明邊城在建一期 宗地： 錦 江 銅仁國(guó)土資源局掛牌公示： 項(xiàng)目認(rèn)知 — 基地屬性 該地塊在銅仁國(guó)土資源局掛牌，并于 2023811日，被貴州大明邊城旅游開(kāi)發(fā)股份有限公司以 5900萬(wàn)元摘得。 項(xiàng)目認(rèn)知 — 開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì) 1 資源優(yōu)勢(shì)：面臨錦江，背靠山巒，景色優(yōu)美， 滿足別墅對(duì)于稀缺資源占有性的要求。 項(xiàng)目認(rèn)知 — 開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì) 2 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：雖然銅仁是個(gè)不缺乏山水的城市，但老城中心土地開(kāi)發(fā)基本完畢。 近兩年及銅仁未來(lái)供應(yīng)的土地主要集中謝橋和川硐新城，從自然資源占比（錦江情結(jié)）上，無(wú)法與項(xiàng)目區(qū)域抗衡。 老城區(qū) 謝橋新政府 川硐新城 11年及未來(lái)主要供地方向 0910年主要供地方向 11公里 3公里 宗地 數(shù)據(jù)來(lái)源中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)，截止 2023年 8月 30日 雖然城市發(fā)展方向意味著各種配套、人口的導(dǎo)入，但對(duì)于一個(gè)緊臨市中心的別墅項(xiàng)目，這些并非至關(guān)重要。 銅仁東西為峽谷、山巒地貌，限制了城市只能南北方向發(fā)展 項(xiàng)目認(rèn)知 — 開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì) 2 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：從近 3年銅仁出讓土地的容積率呈現(xiàn)一個(gè)明顯的上升勢(shì)頭。 同時(shí)出讓土地規(guī)模性較小，低密度住宅基本絕跡。 尤其是老城區(qū)甚至給到 。這一方面是核心區(qū)域土地資源相對(duì)緊缺；更深層次的原因是當(dāng)?shù)卣^(guò)于看重經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，從而忽略城市規(guī)劃和生態(tài)人居的重要性。 本地塊能夠算上銅仁第一個(gè)，也是目前來(lái)看近 12年內(nèi)，唯一的低密度住宅區(qū)。 項(xiàng)目認(rèn)知 — 開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì) 3 土地成本優(yōu)勢(shì)： 30萬(wàn) /畝的土地單價(jià)相對(duì)整個(gè)銅仁 2023年土地出讓的平均價(jià)格有明顯落差。 同時(shí)可上調(diào)的容積率，使得作為低密度 別墅開(kāi)發(fā)的樓板價(jià)，僅略高于市中心高層樓板價(jià)。 假設(shè)按 純獨(dú)棟 容積率 計(jì)算樓板價(jià) 1513元 / ㎡ 獨(dú)棟 +雙拼 容積率 計(jì)算樓板價(jià) 908元 / ㎡ 高出市中心 821元 / ㎡ 高層 住宅樓板價(jià)，相對(duì)有限。 項(xiàng)目認(rèn)知 — 開(kāi)發(fā)劣勢(shì) 1 宗地面積?。?， 用為別墅開(kāi)發(fā)，相對(duì)略顯局促。同時(shí)錦江水位上移，還將覆蓋部分紅線面積。 地塊四周發(fā)展受限，不具備可持續(xù)發(fā)展性。 ? 錦江水位線在 ，而 地塊紅線標(biāo)高 ， 若錦江水位再上移 3米，退紅線及預(yù)留泄洪通道后，宗地可用面積將大大減少。 ? 地塊四周都無(wú)法延展，開(kāi)發(fā)完畢后，即無(wú)后續(xù)可用地塊，可持續(xù)發(fā)展性差。 發(fā)展受限 項(xiàng)目認(rèn)知 — 開(kāi)發(fā)劣勢(shì) 2 宗地形狀：西邊有一塊 狹長(zhǎng)面積，降低了土地利用率 ，并將對(duì)整個(gè)社區(qū)規(guī)劃布局造成較大難度。 ?最寬處： 56米 ?最窄處： 39米 ?狹長(zhǎng)面積： 25畝 項(xiàng)目認(rèn)知 — 開(kāi)發(fā)劣勢(shì) 3 交通劣勢(shì)：現(xiàn)行道路為穿過(guò)大明邊城，且盤山路多。而江對(duì)岸交通通達(dá)性較好，但 需要自架設(shè)過(guò)江橋梁 ，無(wú)疑額外增添開(kāi)發(fā)成本 。 江面最窄處大約 96米 參考一： 目前政府招標(biāo)公告 銅仁市鷺鷥巖二橋（跨西段錦江），全長(zhǎng) 153米，空腹式鋼筋混凝土板拱橋，雙向四車道，總投資約為 1880萬(wàn)元 參考二： 項(xiàng)目所處錦江段最窄面 96米，采用最低的雙向雙車道，橋面寬 14米。 預(yù)計(jì)需要 8001000萬(wàn)投資 項(xiàng)目認(rèn)知 — 開(kāi)發(fā)劣勢(shì) 4 產(chǎn)權(quán)劣勢(shì)： 40年的商業(yè)屬性，以及養(yǎng)老名義立項(xiàng)產(chǎn)生的限制問(wèn)題 商業(yè)屬性 住宅屬性 客戶心理影響 ? 40年產(chǎn)權(quán) ? 水、電、管理費(fèi)等生活成本上升 ? 交易
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