某別墅地塊開發(fā)可行性分析報告(已修改)
2025-01-23 22:52 本頁面
【正文】 地塊屬性分析 市場研判 項目開發(fā)可行性 投資回報 大明邊城在建一期 宗地： 錦 江 銅仁國土資源局掛牌公示： 項目認知 — 基地屬性 該地塊在銅仁國土資源局掛牌，并于 2023811日，被貴州大明邊城旅游開發(fā)股份有限公司以 5900萬元摘得。 項目認知 — 開發(fā)優(yōu)勢 1 資源優(yōu)勢：面臨錦江，背靠山巒，景色優(yōu)美， 滿足別墅對于稀缺資源占有性的要求。 項目認知 — 開發(fā)優(yōu)勢 2 競爭優(yōu)勢：雖然銅仁是個不缺乏山水的城市，但老城中心土地開發(fā)基本完畢。 近兩年及銅仁未來供應的土地主要集中謝橋和川硐新城，從自然資源占比（錦江情結）上，無法與項目區(qū)域抗衡。 老城區(qū) 謝橋新政府 川硐新城 11年及未來主要供地方向 0910年主要供地方向 11公里 3公里 宗地 數(shù)據(jù)來源中國土地市場網(wǎng)，截止 2023年 8月 30日 雖然城市發(fā)展方向意味著各種配套、人口的導入，但對于一個緊臨市中心的別墅項目，這些并非至關重要。 銅仁東西為峽谷、山巒地貌，限制了城市只能南北方向發(fā)展 項目認知 — 開發(fā)優(yōu)勢 2 競爭優(yōu)勢：從近 3年銅仁出讓土地的容積率呈現(xiàn)一個明顯的上升勢頭。 同時出讓土地規(guī)模性較小，低密度住宅基本絕跡。 尤其是老城區(qū)甚至給到 。這一方面是核心區(qū)域土地資源相對緊缺；更深層次的原因是當?shù)卣^于看重經(jīng)濟效應，從而忽略城市規(guī)劃和生態(tài)人居的重要性。 本地塊能夠算上銅仁第一個，也是目前來看近 12年內，唯一的低密度住宅區(qū)。 項目認知 — 開發(fā)優(yōu)勢 3 土地成本優(yōu)勢： 30萬 /畝的土地單價相對整個銅仁 2023年土地出讓的平均價格有明顯落差。 同時可上調的容積率，使得作為低密度 別墅開發(fā)的樓板價，僅略高于市中心高層樓板價。 假設按 純獨棟 容積率 計算樓板價 1513元 / ㎡ 獨棟 +雙拼 容積率 計算樓板價 908元 / ㎡ 高出市中心 821元 / ㎡ 高層 住宅樓板價，相對有限。 項目認知 — 開發(fā)劣勢 1 宗地面積?。?， 用為別墅開發(fā)，相對略顯局促。同時錦江水位上移，還將覆蓋部分紅線面積。 地塊四周發(fā)展受限，不具備可持續(xù)發(fā)展性。 ? 錦江水位線在 ，而 地塊紅線標高 ， 若錦江水位再上移 3米，退紅線及預留泄洪通道后，宗地可用面積將大大減少。 ? 地塊四周都無法延展，開發(fā)完畢后，即無后續(xù)可用地塊，可持續(xù)發(fā)展性差。 發(fā)展受限 項目認知 — 開發(fā)劣勢 2 宗地形狀：西邊有一塊 狹長面積，降低了土地利用率 ，并將對整個社區(qū)規(guī)劃布局造成較大難度。 ?最寬處： 56米 ?最窄處： 39米 ?狹長面積： 25畝 項目認知 — 開發(fā)劣勢 3 交通劣勢：現(xiàn)行道路為穿過大明邊城，且盤山路多。而江對岸交通通達性較好，但 需要自架設過江橋梁 ，無疑額外增添開發(fā)成本 。 江面最窄處大約 96米 參考一： 目前政府招標公告 銅仁市鷺鷥巖二橋（跨西段錦江），全長 153米，空腹式鋼筋混凝土板拱橋，雙向四車道，總投資約為 1880萬元 參考二： 項目所處錦江段最窄面 96米，采用最低的雙向雙車道，橋面寬 14米。 預計需要 8001000萬投資 項目認知 — 開發(fā)劣勢 4 產(chǎn)權劣勢： 40年的商業(yè)屬性，以及養(yǎng)老名義立項產(chǎn)生的限制問題 商業(yè)屬性 住宅屬性 客戶心理影響 ? 40年產(chǎn)權 ? 水、電、管理費等生活成本上升 ? 交易
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