某別墅地塊開發(fā)可行性分析報(bào)告-wenkub
2023-02-03 22:52:05 本頁(yè)面
【正文】 開發(fā)優(yōu)勢(shì) 2 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：雖然銅仁是個(gè)不缺乏山水的城市，但老城中心土地開發(fā)基本完畢。 同時(shí)出讓土地規(guī)模性較小，低密度住宅基本絕跡。 項(xiàng)目認(rèn)知 — 開發(fā)優(yōu)勢(shì) 3 土地成本優(yōu)勢(shì)： 30萬 /畝的土地單價(jià)相對(duì)整個(gè)銅仁 2023年土地出讓的平均價(jià)格有明顯落差。同時(shí)錦江水位上移，還將覆蓋部分紅線面積。 發(fā)展受限 項(xiàng)目認(rèn)知 — 開發(fā)劣勢(shì) 2 宗地形狀：西邊有一塊 狹長(zhǎng)面積，降低了土地利用率 ，并將對(duì)整個(gè)社區(qū)規(guī)劃布局造成較大難度。 預(yù)計(jì)需要 8001000萬投資 項(xiàng)目認(rèn)知 — 開發(fā)劣勢(shì) 4 產(chǎn)權(quán)劣勢(shì)： 40年的商業(yè)屬性，以及養(yǎng)老名義立項(xiàng)產(chǎn)生的限制問題 商業(yè)屬性 住宅屬性 客戶心理影響 ? 40年產(chǎn)權(quán) ? 水、電、管理費(fèi)等生活成本上升 ? 交易成本高（首付、利率上浮、營(yíng)業(yè)稅等） ? 70年產(chǎn)權(quán) ? 民用水、電 ? 當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑹o限購(gòu) 商業(yè)產(chǎn)權(quán)作類住宅只適用于成熟市場(chǎng)，做投資類或低門檻低端產(chǎn)品。 20232023年，銅仁市國(guó)民生產(chǎn)總值平均增長(zhǎng)速度為 %。 ?煙草種植、加工已成為拉動(dòng)銅仁經(jīng)濟(jì)的主要行業(yè)之一，主要集中在德江縣。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ?銅仁市第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢(shì)頭，自 2023年起至2023年，第三產(chǎn)業(yè)占比最高，約為 44%45%； 2023年全區(qū)旅游人次過 1000萬 ? 銅仁地區(qū) 轄 1個(gè)縣級(jí)市、 4個(gè)縣、4個(gè)自治縣、 1個(gè)特區(qū)， 總?cè)丝诩s342萬 。 ? 分配體系不均衡 ： 同時(shí)，由于當(dāng)?shù)氐V產(chǎn)、水利資源豐富，財(cái)富集中在少數(shù)人手中，兩級(jí)分化非常大 ? 集中度低 ：銅仁市吸納力弱，財(cái)富掌控群體在整個(gè)地區(qū)非常分散。 ?從 2023年的金融危機(jī)以及 20232023年房地產(chǎn)快速發(fā)展期，到國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控政策，均沒有對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)造成影響，可見其市場(chǎng)較為閉塞，受外界影響小，沒有大量外來購(gòu)房客戶，價(jià)格上漲平穩(wěn)。 產(chǎn)品選擇：大三房、復(fù)式或別墅 基數(shù)小 普通購(gòu)房群體 銅仁主力購(gòu)房群體，當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)，首置或改善型住房，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)有限。非盲目選擇最貴。 高端物業(yè)目標(biāo)消費(fèi)群體特定，客群范圍窄。 別墅項(xiàng)目 代表樓盤： 清水花園 水晶江岸 高端住宅市場(chǎng)格局 高端公寓中 頂層復(fù)式 代表樓盤 金灘金苑 時(shí)代商匯 盛世銘城 別墅項(xiàng)目 —— 清水花園 建筑形態(tài)：獨(dú)棟、雙拼 總套數(shù)：約 20套左右 報(bào)價(jià)： 6800元 /㎡ 裝修狀況：毛坯 開盤時(shí)間： 2023年 3月成交一套，成交單價(jià)5000元 /㎡ ，剩余 3棟 500㎡ 總價(jià)在 250萬左右。其開盤初期成交緩慢，主要是受對(duì)面火葬場(chǎng)影響。 項(xiàng)目體量小，但去化周期緩慢 總價(jià)對(duì)當(dāng)?shù)乜蛻粲绊戄^大，市場(chǎng)購(gòu)買力需要一個(gè)引導(dǎo)過渡的過程 ? 總占地面積： ? 總建筑面積： 20萬方 ? 建筑結(jié)構(gòu)：框架 ? 裝修狀況：毛坯 ? 物業(yè)形態(tài)：住宅 ? 建筑形態(tài)：高層 ? 主力面積： 144 ? 開盤時(shí)間： 20230329 ? 售價(jià)： 3700元起，樓層差價(jià) 20元，均價(jià) 3900元 /平方米。 8月底推出 6號(hào)樓。 ?總價(jià) 80100萬 項(xiàng)目位于老城區(qū)，南長(zhǎng)城路，金灘橋頭，以三房和四房的大戶型產(chǎn)品為
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