【正文】 內(nèi)蒙古包頭市房地產(chǎn)市場調(diào)研及項目地塊分析簡報說明：本次所做內(nèi)蒙古包頭市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告還有很多內(nèi)容存在欠缺，尤其是包頭市各區(qū)每月成交情況，未能找到相關(guān)的參考數(shù)據(jù)。因此報告中所涉及更多數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計到 09年 10月份為止。上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理公司營銷中心1目錄? 包頭城市總體規(guī)劃 03? 包頭房地產(chǎn)市場總體特征 30? 包頭 市區(qū) 住宅市場調(diào)研 54? 包頭房地產(chǎn)市場綜合考評 74? 項目地塊分析以及 預(yù)測 87【 】2第一部分 城市總體規(guī)劃 3城市概述城市概述n 包 頭 位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部偏西， 東 與呼和浩特市相 鄰 ，西與巴彥淖 爾 盟市 連 接，北與蒙古國接壤，南 瀕 黃河與鄂 爾 多斯市隔河相望。是國 務(wù) 院首批確定的十三個 較 大城市之一，是內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的工 業(yè) 城市，是國家重要的基 礎(chǔ) 工 業(yè) 基地。n 包 頭 市是內(nèi)蒙古 經(jīng)濟實 力最 強 的地區(qū)，城 鎮(zhèn) 居民收入水平 較 高，且 該 地的地理位置優(yōu) 越， 處 于呼包鄂 東 中心，往來交通便利。n 包 頭 市主要支柱 產(chǎn)業(yè)為 稀土、 鋼鐵 、 鋁業(yè) 、化工、建材、 電 力、重型汽 車 、工程機械、食品 飲 品 為 主。n 包 頭 土地 總 面 積 27768平方公里，其中，山地占 ％，丘陵草原占 ％，平原占 10％。 已開 發(fā) 和利用的土地中，市區(qū)面 積為 ；耕地面 積 占土地面積 比重 ％；森林面 積 14920平方公里，草原面 積 208650平方公里。　　n 包 頭 由于具 備 北部丘陵草原、中部山岳、南部平川三大地貌和不同的土 質(zhì) 條件，加之氣溫降雨量也各不相同，因而適于多種 動 植物生 長 和繁衍?！?城市概述城市概述n 歷 史沿革n 包 頭 地名的由來，一 說 是蒙 語 包克 圖 的音 譯 ，意思是 有鹿的地方 ；另一 說 ， 過去曾是西部地區(qū)最大的皮毛集散地，有水旱 碼頭 之稱，也被稱作 泊 頭 ，隨著 時間的推移，逐 漸 演 變?yōu)?包 頭 。n 包 頭 的 歷 史可以追溯到 6000年前的新石器 時 代，是歐 亞 大 陸 草原文明和黃河流域 農(nóng)業(yè) 文明的交 匯 地段， 歷 史文化 遺 存十分豐富，有 趙長 城、秦 長 城、麻池古城 遺 址，南北朝 時 期 還 有兩位皇帝定都于此。n 行政區(qū)劃n 包 頭 市 轄 10個旗、 縣 、區(qū)，其中： 3個市區(qū)（昆都 侖 區(qū)、青山區(qū)、 東 河區(qū)） 2個 礦 區(qū)（白云鄂博 礦 區(qū)、石拐區(qū)）， 4個 農(nóng) 牧 業(yè) 旗 縣 區(qū)（土默特右旗、達 爾 罕茂明安 聯(lián) 合旗、固陽 縣 、九原區(qū)）， 1個 經(jīng)濟 開 發(fā) 區(qū)。 總 面 積 27768平方公里。人口 ， 居住著蒙、 漢 、回、 滿 、達翰 爾 、鄂 倫 春等 31個民族。包 頭 是國 務(wù) 院首批確定的十三個 較 大城市之一，是內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的工 業(yè) 城市，是國家重要的基 礎(chǔ) 工 業(yè) 基地。5重點行政區(qū)域介重點行政區(qū)域介 紹紹? 昆區(qū)， 青山區(qū)， 東河區(qū)， 九原區(qū)， 高新區(qū)， 新開發(fā)的濱河新區(qū)6昆區(qū)、昆區(qū)n 昆都 侖 區(qū)位于陰山腳下，黃河北岸，昆都 侖 河畔，昆都 侖 區(qū)因河得名，昆區(qū)是包 頭市黨政機關(guān)所在地，是包 頭 市的中心城區(qū)和自治區(qū)最大的企 業(yè) 包 鋼 （集 團 ）公司所在區(qū)，位于呼包 銀經(jīng)濟帶 和呼包鄂金三角腹地，是包 頭 市政治、 經(jīng)濟 、文化中心和對 外開放的窗口。區(qū)內(nèi) 設(shè) 有１３個街道 辦 事 處 ，１０６個居委會。城區(qū)面 積 １０３平方公里，人口５７ .２０萬由蒙古、 漢 、回、 滿 、達斡 爾 等２８個民族構(gòu)成。昆區(qū)地理位置 優(yōu) 越，民航、 鐵 路及高速公路四通八達，交通、通 訊 十分便捷，是 連 接 華北、西北的重要樞 紐 。城市建 設(shè) 日新月異， 綠 化覆蓋率達 %，人均公共 綠 地面積 ，城 鎮(zhèn) 人均住宅建筑面 積 達到了 27平方米，城市基 礎(chǔ)設(shè) 施承 載 能力和服 務(wù) 功能完 備 。n 優(yōu) 越的地理位置，便捷的交通 環(huán) 境。在包 頭 市政府的 統(tǒng) 一 規(guī) 劃下，昆區(qū)仍是包 頭 的重點 發(fā) 展區(qū)域。就房地 產(chǎn) 市 場 而言，昆區(qū)由于區(qū)域土地面 積 的限制，不可能再有大規(guī) 模的開 發(fā) ，已逐步向高檔次的樓 盤邁進 。那么，在今后的房地 產(chǎn) 市 場 上，昆區(qū)仍然會是包 頭 房地 產(chǎn) 的老大，代表著包 頭 房地 產(chǎn) 市 場 的高檔次、高價位。7青山區(qū)、青山區(qū)n 青山區(qū)位于包 頭 市中部，北依陰山，南 臨 黃河，西與包 頭 市昆都 侖 區(qū)毗 連 ， 東 與包頭 市 東 河區(qū)相 鄰 。山區(qū) 現(xiàn) 有面 積 67平方公里，人口 ，由 25個民族構(gòu)成。 區(qū)內(nèi) 設(shè) 有 8個街道 辦 事 處 ， 77個居民委 員 會，是一個工 業(yè)發(fā) 達、科學(xué)技 術(shù) 先 進 、文化教育 興 旺、服 務(wù)設(shè) 施 齊 全、 環(huán) 境 優(yōu) 美的新型市區(qū)。 n 青山區(qū)是市四區(qū)之一，地理位置 優(yōu) 越，交通、通 訊 便利，工 業(yè) 區(qū)布局 寬 大 規(guī) 整、生產(chǎn) 區(qū)與居住區(qū)相 對 隔離，體 現(xiàn) 了城區(qū) 規(guī) 劃和基 礎(chǔ)設(shè) 施建 設(shè) 超前的水平，完全可以 滿足青山區(qū) 經(jīng)濟飛 速 發(fā) 展的要求。是一個工 業(yè)發(fā) 達、科學(xué)技 術(shù) 先 進 、文化教育 興 旺、服 務(wù)設(shè) 施 齊 全、 環(huán) 境 優(yōu) 美的新型城區(qū)，被譽 為 “ 草原 鋼 城的明珠 ” 。8青山區(qū)n 青山區(qū)是典型的工業(yè)區(qū)、文化區(qū)、移民區(qū)和園林綠化區(qū)。已形成了以機械制造業(yè)、重型汽車業(yè)、冶金業(yè)、核工業(yè)、新型建材業(yè)、乳制品加工業(yè)、供電發(fā)電業(yè)、紡織及服裝加工業(yè)為主的較為完善的工業(yè)體系，是我國裝備制造業(yè)、核化工和電力工業(yè)基地。青山區(qū)是以機械、汽車、電力、建材、紡織、建筑、安裝為主體的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)駐有中央、內(nèi)蒙古、包頭大中型企業(yè) 214家，包括內(nèi)蒙古第一機械制造廠、內(nèi)蒙古第二機械制造總廠、北方重型汽車有限公司、核工業(yè)部二Ｏ二廠（光華化學(xué)工業(yè)公司）、蒙電華能熱電股份有限公司（包頭第二熱電廠）、包頭供電局、“ 九九 ” 集團、蘇蒙特亞麻紡織有限公司、內(nèi)蒙古電建第一、第三工程公司等骨干企業(yè)。n 青山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展達到全國發(fā)達城市水平，各項指標均屬自治區(qū) 101個旗縣前列。2023年， GDP實現(xiàn) 180億元，同比增長 19%；財政收入實現(xiàn) ，同比增長%；人均可支配收入實現(xiàn) 16600元，同比增長 16%。n 青山區(qū)由于地域?qū)拸V，東側(cè)有極大的發(fā)展空間，再加上包頭市的城市新中心的整體規(guī)劃，是較適宜投資的城區(qū)。從而也就形成了以青東路為軸線的房地產(chǎn)開發(fā)帶。9 東東 河區(qū)河區(qū)n 東 河區(qū)是包 頭 市的老城區(qū)，有 200多年的 歷 史，位于大青山南麓、黃河北岸、土默川西部。城區(qū)面 積 85平方公里。 東 河區(qū)地理位置 優(yōu) 越，水 陸 交通便利，素以 “ 水旱 碼頭 ” 、 “ 塞外通衢 ” 著稱，昔日曾是我國西部地區(qū)最大的皮毛、糧食、 藥 材集散地。東 河區(qū) 轄 有 12個街道 辦 事 處 ， 94個居民委 員 會，人口 ，有蒙、 漢 、回、 滿 、朝 鮮 等２６個民族。 東 河區(qū)是回族居民的聚居區(qū)， 現(xiàn) 有回族 ， 東 河區(qū)有伊斯蘭 教、基督教、 漢 佛教、喇嘛教、天主教等５個宗教界 別 。但由于地區(qū)地理條件的的局限性， 發(fā) 展稍落后于其他區(qū) 塊 。 2023年開始， 東 河區(qū)在市 總 體 規(guī) 劃的大力支持下，開始 對 舊城大力改造，從而出 現(xiàn) 了以北梁 為 中心的 龍 藏新城 項 目以及以 東 河槽 為軸線 的保利百合花園、寧鹿水岸、碧水佳苑、鼎太 風(fēng)華 、 東 豪國 際 、 時 代天 驕 等一系列房地 產(chǎn)項 目的 規(guī) 模開 發(fā) ，使 東 河區(qū)成 為 2023年 2023年房地 產(chǎn)銷 售量最大的城區(qū)。10東河區(qū)n 東河區(qū)交通發(fā)達，具有公路、鐵路、航空、水運等多種運輸功能，是內(nèi)地連接西北地區(qū)的重要交通樞紐。包頭民航機場位于東河區(qū)，東河區(qū)是包頭市地方工業(yè)的集中地， 70％以上的市屬企業(yè)駐在東河區(qū)。其中有包頭鋁廠、包頭糖廠、鹿王羊絨集團等。東河區(qū)商業(yè)貿(mào)易比較發(fā)達，全市 60％以上的物資倉庫設(shè)在東河區(qū)，自治區(qū)及其他盟、市、旗、縣駐東河區(qū)的轉(zhuǎn)運站、采購供應(yīng)站及辦事機構(gòu)等就有 50多個，包頭市與內(nèi)蒙古西部地區(qū)的商品物資交流相當(dāng)一部分在東河區(qū)進行。東河區(qū)還被確定為包頭市個體、私營經(jīng)濟示范區(qū)，優(yōu)良的投資環(huán)境，寬松的優(yōu)惠政策，吸引著方方面面的經(jīng)營者。n 東河區(qū)的旅游事業(yè)發(fā)展迅速。由本區(qū)出發(fā)南行，過黃河大橋，可達鄂爾多斯高原；北行，順盤山公路，可至陰山深處，那里有塞外名寺五當(dāng)召。區(qū)境內(nèi)還有阿善溝門新石器遺址，福征寺，清翠欲滴、群龍戲水的轉(zhuǎn)龍藏，聞名遐邇的清真寺和被人們譽為 “ 塞外西湖 ” 的南海旅游開發(fā)區(qū)。11高新區(qū)、高新區(qū)n 包 頭 稀土高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè) 開 發(fā) 區(qū)成立于 1990年， 1992年 11月 經(jīng) 國 務(wù) 院批準成 為 自治區(qū)唯一的國家 級 高新區(qū)，也是全國 53個國家 級 高新區(qū)中唯一冠有稀土 專業(yè) 名稱的高新區(qū)。n 稀土高新區(qū)位于包 頭 市區(qū)南 側(cè) ，屬全市 規(guī) 劃中心，管 轄 面 積 49平方公里，其中新建區(qū)規(guī) 劃面 積為 。建有稀土企 業(yè) 孵化器、 軟 件園和留學(xué)人 員創(chuàng)業(yè) 園等各 類專業(yè) 孵化器，包 頭 高校園區(qū) 和 科技園區(qū) 也一并 納 入稀土高新區(qū)， 進 一步完善了 一區(qū)多園 的 發(fā) 展模式。n 稀土高新區(qū)的交通條件十分便利，距火 車 站 6公里，距民航機 場 16公里，區(qū)內(nèi) 擁 有多條城市 規(guī) 劃主干道， 輔 以 縱 橫交 錯 的區(qū) 間 路，形成了四通八達的快捷交通網(wǎng) 絡(luò) 。高新區(qū)經(jīng)過 近十年的建 設(shè) ，基 礎(chǔ)設(shè) 施建 設(shè) 日 趨 完善，全部 實現(xiàn) 了供 電 、供 熱 、供汽、 給水、排 污 、道路、通 訊 、煤氣等 “ 八通一平 ” 。高新區(qū)內(nèi)道路 縱 橫有序， 綠 化率達%。12高新區(qū)n 近年來，稀土高新區(qū)經(jīng)濟建設(shè)得到了突飛猛進的發(fā)展，主要經(jīng)濟指標一直保持 30％以上的增長速度。在全國 53個高新區(qū)中位次大幅前移，進入中游行列。在自治區(qū) 47個重點工業(yè)開發(fā)區(qū)中位居第一。n 按照建設(shè)中國 “ 稀土谷 ” 的發(fā)展目標，稀土高新區(qū)的基本戰(zhàn)略定位為：一是大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，把稀土高新區(qū)建成以稀土為特色的各類高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地。二是加快稀土高新區(qū) “ 二次創(chuàng)業(yè) ” 步伐，提高經(jīng)濟發(fā)展品質(zhì)和水準，成為包頭市經(jīng)濟發(fā)展的重要增長極。三是創(chuàng)新發(fā)展模式，構(gòu)建和形成符合市場經(jīng)濟的運行機制，成為改革開放和制度創(chuàng)新的示范區(qū)。13九原區(qū)、九原區(qū)n 包 頭 九原區(qū) 環(huán)繞 包 頭 市區(qū)，北靠大青山，南 臨 黃河， 東 與土默特右旗相 鄰 ，西與 烏 拉特前旗接壤。九原區(qū)是 東 西城區(qū)的 結(jié) 合部，全區(qū) 轄 1個 鄉(xiāng) 、 6個 鎮(zhèn) ， 10個居委會， 115個村民委 員 會， 總 面 積 1700平方公里， 總 人口 。區(qū)政府所在地 為 沙河 鎮(zhèn) 。n 九原區(qū)具有得天獨厚的自然 資 源和 較 雄厚的 經(jīng)濟 基 礎(chǔ) 。已探明的 礦產(chǎn) 有煤、黃金、粘土、 鐵 、大理石、石灰石、石英石、 長 石、石墨、 礦 泉水等， 儲 量豐富。九原區(qū)是全國重點 產(chǎn) 煤區(qū) 縣 之一，煤可采 儲 量４８００萬噸， 發(fā)熱 量４０００－７５００大卡；黃金 遠 景 儲 量５０噸，平均品位５－６克 /噸； 鐵礦 石 儲 量 約 １０００萬噸； 石墨可采 儲 量 為 １４８ .６萬噸。14九原區(qū)n 九原區(qū)是包頭市重要的蔬菜副食品生產(chǎn)基地，以蔬菜為主的副食品生產(chǎn)發(fā)展迅速。n 近年來，九原區(qū)全力推進工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展進程，經(jīng)濟和社會各項事業(yè)取得快速發(fā)展。綜合經(jīng)濟實力已躋身內(nèi)蒙古自治區(qū) 101個旗縣區(qū)的前 20位。n 九原區(qū)也是包頭市的重點規(guī)劃區(qū)域，今后的大規(guī)模建設(shè)將會連接?xùn)|西城區(qū)，可以說是包頭未來都市新中心。從而吸引了一大批大型開發(fā)企業(yè)前來投資建設(shè)。如山東冠魯集團建設(shè)的國際會展中心項目、廣東恒大集團的 150萬平米的恒大華府高檔社區(qū)項目、龍宇國際新城項目以及百萬平米的井坪新村改造項目等。n 未來，九原區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)面積將會超過其他區(qū)塊。15包包 頭頭 市地理市地理 環(huán)環(huán) 境境n 包 頭 位于內(nèi)蒙古自治區(qū)西部，地 處 渤海 經(jīng)濟 區(qū)與黃河上游 資 源富集區(qū)交 匯處 ，北部與蒙古國接壤，南 臨 黃河， 東 西接沃野千里的土默川平原和河套平原，陰山山脈橫 貫中部。包 頭 的地理座 標 是 東經(jīng) １０９度５０分至１１１度２５分、北 緯 ４１度２０分至４２度４０分，面 積為 ２７６９１平方公里。n 包 頭 境內(nèi)有陰山山脈的大青山、 烏 拉山（以昆都 侖 河 為 界），山峰平均海拔２０００米，最高峰海拔２３２４米。包 頭 市由中部山岳地 帶 、山北高原草地和山南平原三部分 組 成，呈中 間 高，南北低，西高 東 低的地 勢 。黃河流 經(jīng) 包 頭 市境內(nèi)２１４公里，公路、 鐵 路兩 橋 并行 飛 架黃河南北。 n 包 頭 屬半干旱中溫 帶 大 陸 性季 風(fēng) 氣候。 這 里景色宜人，氣溫適度。據(jù) 《 包 頭 市 2023年國