【正文】 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁 共 38 頁 單體設(shè)計(jì) 12%： 著重突出外立面的幽雅格調(diào)，與新華路整個(gè)居住氛圍有一個(gè)既協(xié)調(diào)又能張揚(yáng)自己建筑風(fēng)采的立面效果。 設(shè)計(jì)單位 5%： 設(shè)計(jì)是可以利用目標(biāo)購房者的盲動(dòng)跟隨心理，其對(duì)購房者有一定的影響力；如果沒有名牌設(shè)計(jì)單位的話，就可以避過不提 。目的是對(duì)本案樓盤的各方面進(jìn)行對(duì)比分析，找到目標(biāo)消費(fèi)者看待權(quán)重大的方面，可在其后的企劃中進(jìn)行提升優(yōu)化，為銷售做前期鋪墊。在我們的共同努力下，堅(jiān)持獨(dú)特的經(jīng)營理念，樹立良好的公司 及品牌形象，創(chuàng)造了獨(dú)墅苑二期 75天 100%銷售的銷售佳績 .現(xiàn)在已在蘇州房產(chǎn)市場及消費(fèi)者群體中形成了良好的口碑，使房產(chǎn)開發(fā)與銷售蒸蒸日上。而我們的目的就在于希望通過詳盡專業(yè)的策劃方式或推廣手段來幫助發(fā)展商確立自身形象在房產(chǎn)市場及消費(fèi)者心中的認(rèn)知度，從而通過品牌的確立來促動(dòng)自身項(xiàng)目的銷售力度，并最終達(dá)到發(fā)展商預(yù)期的銷售目的。我們認(rèn)為這座橋要架得準(zhǔn)，架得好，就應(yīng)該堅(jiān)持策劃來源于產(chǎn)品，高于產(chǎn)品；而同時(shí)傳播策劃更要以產(chǎn)品為基礎(chǔ)。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁 共 38 頁 目目 錄錄 ：： 企企 劃劃 篇篇 一一 、 企企 劃劃 思思 路路 二二 、 企企 劃劃 緣緣 起起 三三 、 品品 牌牌 策策 略略 思思 考考 建建 議議 四四 、 區(qū)區(qū) 域域 消消 費(fèi)費(fèi) 者者 心心 理理 權(quán)權(quán) 重重 比比 預(yù)預(yù) 測測 及及 分分 析析 五五 、 目目 標(biāo)標(biāo) 客客 戶戶 成成 分分 及及 消消 費(fèi)費(fèi) 動(dòng)動(dòng) 機(jī)機(jī) 分分 析析 六六 、 推推 廣廣 案案 名名 的的 緣緣 起起 七七 、 推推 廣廣 核核 心心 概概 念念 八八 、 廣廣 告告 總總 精精 神神 九九 、 上上 海海 某某 住住 宅宅 項(xiàng)項(xiàng) 目目 企企 劃劃 思思 路路 、 賣賣 點(diǎn)點(diǎn) 收收 集集 及及 提提 煉煉 流流 程程 圖圖 十十 、 建建 材材 篇篇 十十 一一 、 導(dǎo)導(dǎo) 視視 策策 略略 篇篇 十十 二二 、 售售 樓樓 處處 策策 略略 十十 三三 、 樣樣 板板 房房 選選 擇擇 思思 路路 及及 策策 略略 十十 四四 、 樣樣 板板 區(qū)區(qū) 策策 略略 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁 共 38 頁 一、企劃思路 ““ 上上 海海 某某 住住 宅宅 項(xiàng)項(xiàng) 目目 ”” —— —— 企企 劃劃 緣緣 起起 思思 考考 流流 程程 圖圖 企劃緣起 品牌策略 客戶權(quán)重比分析 目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析 廣告總精神 推廣核心概念 案名緣起 企劃思路 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁 共 38 頁 二、企劃緣起 上海某住宅項(xiàng)目的營銷策劃操作，目的是通過我們的專業(yè)服務(wù)為發(fā)展商提供獨(dú)到專業(yè)的市場分析和預(yù)估，以便讓發(fā)展商能夠在原有的基礎(chǔ)上可以更好地把握整個(gè)房產(chǎn)市場；同時(shí)也希望通過我們專業(yè)的企劃策略來幫助發(fā)展商樹立企業(yè)和樓盤之間的品牌效應(yīng)，進(jìn)而為今后的發(fā)展打下良好的口碑；而環(huán)環(huán)相扣的前期工作為我們今后能夠更好地為發(fā)展商服務(wù)做了堅(jiān)實(shí)的鋪墊工作，更希望發(fā)展商通過“上海某住宅項(xiàng) 目”這一起點(diǎn)，為今后帶來更加美好的發(fā)展前景。 例：深圳萬科集團(tuán)自創(chuàng)業(yè)以來，始終堅(jiān)持樹立公司及品牌在房產(chǎn)市場的形象。 （二） 建議 整個(gè)“上海某住宅項(xiàng)目”地產(chǎn)須導(dǎo)入公司整體 CI系統(tǒng)，包括 4個(gè)方面的內(nèi)容： 1） 開發(fā)商以前的發(fā)展歷史及進(jìn)程進(jìn)行整合 2） 導(dǎo)入企業(yè)的理念識(shí)別 —— MI 3） 導(dǎo)入企業(yè)的法則識(shí)別 —— BI 4） 導(dǎo)入企業(yè)的形象識(shí)別 —— VI 品牌及發(fā)展商的形象定位 根據(jù)發(fā)展商的長遠(yuǎn)規(guī)劃（設(shè)立公司上海總部）立足上海房產(chǎn)市場，有必要制定長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，以便為今后形成連動(dòng)開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作經(jīng)營打下厚實(shí) 的市場知名度。 （一） 新華路區(qū)域消費(fèi)群體心理權(quán)重比預(yù)測 規(guī)劃 設(shè)計(jì)單位 環(huán)境 單體設(shè)計(jì) 房型 建材 周邊商配 25% 10% 25% 12% 8% 7% 20% 會(huì)所 小區(qū)配套 人氣 品牌效應(yīng) 人文環(huán)境 地理位置 競爭個(gè)案 合計(jì) 10% 10% 5% 3% 5% 10% 30% 100% （二） 新華路區(qū)域消費(fèi)群體心理權(quán)重比分析 規(guī)劃 25%： 規(guī)劃是一個(gè)小區(qū)的靈魂所在，也是最有創(chuàng)意的地方。 環(huán)境 25%： 環(huán)境對(duì)目標(biāo)購房者的購房心理影響程度很大。這方面是引導(dǎo)目標(biāo)購房者的一方面，應(yīng)著重于顏色的 冷暖度及面磚等方面的搭配，視覺效果在一定程度上關(guān)系到客戶個(gè)人的喜好程度。 周邊配套 5%： 這方面關(guān)系到目標(biāo)購房者購房后的生活方便問題，因直接性很強(qiáng)，所以其權(quán)重比預(yù)計(jì)將占到 5%。 人氣 5%： 人氣是售房的基礎(chǔ)，只有聚集更多人氣，才能將銷售策略順利的執(zhí)行。（如：萬科他就形成了名牌的象征，只要是他開發(fā)的樓盤就熱銷，當(dāng)然這是他多年來逐步積累的成績。 競爭個(gè)案 30%： 周圍的競爭個(gè)案對(duì)我們的沖擊較大，有相當(dāng)一部分競爭樓盤的產(chǎn)品比較成熟，目標(biāo)購房群體又很相近；在這種不利的情況下我們會(huì)運(yùn)用我們獨(dú)特的整體包裝策略， 對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行整合， 做到拉升整體售價(jià)。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁 共 38 頁 房型 ： 本案總共推出了三個(gè)主力房型，其中 70%為市場需求最大的三房式（面積略微偏大，需要在今后的單價(jià)上有一個(gè)合理的百分比控制，以免由于單價(jià)的偏高而造成總售價(jià)的抬 高）、另外就是各占 15%的復(fù)室和二房式，由于較為合理的房型配比，所以相對(duì)于其它樓盤（如：申亞新華府）而言，面積的控制還是較為理想。 小區(qū)會(huì)所 ： 會(huì)所給人最直接的感覺就是高檔，而本案的各競爭樓盤由于受土地開發(fā)面積的制約，無法在僅有的占地面積上打造一個(gè)成規(guī)摸的小區(qū)會(huì)所，所以本案必須充分利用會(huì)所的優(yōu)勢(shì)，而前提就是定位的合適與否，因?yàn)檫@將直接關(guān)系到本案在今后銷售推廣中處于的位置是否有利。 競爭樓盤 ： 由于本案在同一區(qū)域所處的位置較不理想，這勢(shì)必會(huì)成為其它競爭樓盤為突出自身樓盤的優(yōu)勢(shì)時(shí)所會(huì)一直強(qiáng)調(diào)的，對(duì)于本案來說，這在今后的銷售期間將是相當(dāng)不利的一個(gè)制約因素。同時(shí)通過對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體在各方面的信息收集分析，為本案的市場定位確立一個(gè)可供論證參照的依據(jù)，并可以借此了解并最終確立目標(biāo)消費(fèi)群體和廣告的訴求對(duì)象。 訴求點(diǎn) —— 完善的高尚小區(qū)、良好的物業(yè)管理、便捷的出行交通、就近的商業(yè)中心 四）、 客戶來源： 區(qū)域周邊范圍 客戶身份： 向往新華路生活氛圍的客戶群 年齡段： 3555歲之間 消費(fèi)動(dòng)機(jī)： 多年的心愿或懷戀新華路的生活氛圍； 向往新華路這一區(qū)域的生活 氛圍； 戶型需求： 此類購房者的房型需求通常會(huì)以 100平方米（二房二廳）為主。 訴求點(diǎn) —— 家的感覺 七）、 客戶來源： 新華路輻射區(qū)域 客戶身份： 文化人 年齡段： 3055歲之間 消費(fèi)動(dòng)機(jī)： 因工作需要而決定重新置業(yè)或二次置業(yè)； 看中新華路的文化氛圍和居住環(huán)境而決定在該區(qū)域置業(yè)或再次置業(yè)； 戶型要求： 此類購房者通常以選擇二房或三房為主。 同時(shí)希望通過 把本案與東華大學(xué)院區(qū) 的對(duì)街來進(jìn)一步襯托出小區(qū)周邊的文化氛圍，以此吸引消費(fèi)者的關(guān)注。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁 共 38 頁 七、推廣核心概念 通過上面對(duì)客戶的定位分析，以及大量的市場調(diào)研論證，并對(duì)本案產(chǎn)品的細(xì)化提升，在此提出我們針對(duì)本案的核心推廣概念，希望借此樹立本案產(chǎn)品有別于本區(qū)域的獨(dú)特生活品質(zhì)，居住環(huán)境和生活品位。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁 共 38 頁 （二）建筑規(guī)劃篇 {新貴族生活的基礎(chǔ) } 社區(qū)規(guī)劃賣點(diǎn)分析 概念提煉： 佇立新華路，回味昔日榮耀與今日都市生活的全新對(duì)白！ 整個(gè)地塊南臨新華路、北臨市區(qū)中央主干道延安路立體高架網(wǎng)絡(luò)、西面有輕軌相伴；由規(guī)劃興建中的七幢板式小高層構(gòu)成了一個(gè)區(qū)域性大型社區(qū)。按照國家有關(guān)規(guī)定，小區(qū)停車位的配置不少于戶數(shù)的 50%，目前較高配置的小區(qū)此比例已達(dá)到 80%。在景觀布置上，除了由 7 號(hào)樓、 4 號(hào)樓和 8號(hào)樓的小區(qū)會(huì)所共享的主題綠化外；各個(gè)樓宇之間還有若干個(gè)獨(dú)成體系的小型組團(tuán)綠化和景觀小品，對(duì)小區(qū) 進(jìn)行了有機(jī)的分隔。 建 議： 窗及玻璃 窗作為建筑相當(dāng)重要的組成部分，它是室內(nèi)與室外交流的空間。若是運(yùn)用得當(dāng)，將會(huì)取得意想不到的結(jié)果。部分部位的凸窗處理：凸窗產(chǎn)生的窗臺(tái)，將對(duì) 外立面有一定的影響，而且窗臺(tái)容易產(chǎn)生雨水印記，在凸窗臺(tái)的處理上要多加考慮。建議不要使用玻璃等較為喧嘩的材質(zhì)，應(yīng)以亞光質(zhì)感為佳?？煽紤]增加防水措施或加強(qiáng)該節(jié)點(diǎn)的結(jié)構(gòu)處理。在腰線的大色塊中應(yīng)穿插顏色出挑、寬度適合的橫向線條，集中視線、沖破單調(diào)。室外管道需要考慮的是老化問題，目前一般采用 upvc管道，建議在品牌的選擇上慎重考慮。 空調(diào)機(jī)位 中國最大的資料庫下載 空調(diào)機(jī)位應(yīng)設(shè)立在立面較為隱蔽的地方，在平面上需考慮空調(diào)送風(fēng)管距離不能過長，同時(shí)需滿足空調(diào)散熱通風(fēng)的要求。以利于今后業(yè)主安裝空調(diào)的方便和牢固，以及物業(yè)管理上的便利。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 22 頁 共 38 頁 景觀規(guī)劃篇 1） 景觀整體布局 產(chǎn)品分析 ： 總體上來說，本案景觀規(guī)劃的主題是為 新海派的設(shè)計(jì)風(fēng)格，通過靈活的構(gòu)思，形成一個(gè)由主題景觀綠地與小型組團(tuán)式綠地、點(diǎn)綴景觀相結(jié)合構(gòu)成的景觀模式；同時(shí)通過對(duì)小區(qū)中部（ 4 號(hào)樓）樓棟底層架空的手法來弱化由于 4號(hào)樓的建筑位置所給本案全局造成的缺陷和小區(qū)前后的連貫性；盡量避免因?yàn)?4號(hào)樓所處的位置給本案整體的一個(gè)延伸所帶來的缺陷。讓您 可以生活在充滿陽光綠意的生活空間里。 ? 本項(xiàng)目物業(yè)管理的模式，是人性化的服務(wù)。 1代訂生日