【正文】 第一章 總 論 ................................... 1 一、項(xiàng)目概述 ....................................................................... 1 二、項(xiàng)目單位簡(jiǎn)介 ............................................................... 2 三、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ................................................ 3 四、項(xiàng)目年能耗 ................................................................... 3 第二章 項(xiàng)目的可行性和必要性 ...................... 4 一、項(xiàng)目的可行性 ............................................................... 4 二、項(xiàng)目的必要性 ............................................................... 4 第三章 需求分析與營(yíng)銷策略 ........................ 6 一、需求分析 ....................................................................... 6 二 、營(yíng)銷策略 ....................................................................... 7 第四章 項(xiàng)目區(qū)城市概況與經(jīng)濟(jì)水平分析 .............. 11 一、項(xiàng)目區(qū)概況 ................................................................. 11 二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 ............................................................. 14 第五章 項(xiàng)目整體規(guī)劃與定位 ....................... 16 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想、原則及措施 ........................... 16 二、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ...................................................... 18 三、項(xiàng)目建設(shè)定位 ............................................................. 21 四、客戶群定位 ................................................................. 23 第六章 公用工程設(shè)計(jì)方案 ......................... 25 一、給水、排水設(shè)計(jì)方案 .................................................. 25 二、供電及電信設(shè)計(jì)方案 .................................................. 26 三、 燃?xì)夤?yīng)方案 ......................................................... 27 四、小 區(qū)管線鋪設(shè)方案 ...................................................... 27 第七章 環(huán)境保護(hù) ................................ 29 一、主要污染源 ................................................................. 29 二、 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) .................................................... 29 三、環(huán)境保護(hù)措施 ............................................................. 29 第八章 資源節(jié)約 ................................ 31 一、設(shè)計(jì)依據(jù) ..................................................................... 31 二、節(jié)能 ............................................................................ 31 第九章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防 ........................ 33 一、勞動(dòng)安全 ..................................................................... 33 二、消防 ............................................................................ 34 第十章 施工進(jìn)度安排 ............................ 35 第十一章 投資估算及資金籌措 ..................... 36 一、估算依據(jù) ..................................................................... 36 二、估算說(shuō)明 ..................................................................... 36 三、投資估算 ..................................................................... 36 四、資金籌措方案 ............................................................. 36 第十二章 項(xiàng)目招投標(biāo) ............................ 37 一、工程招標(biāo) ..................................................................... 37 二、招標(biāo)基本情況表 ......................................................... 38 一、銷售收入估算 ............................................................. 40 二、總成本估算 ................................................................. 40 三、銷售利潤(rùn)估算 ............................................................. 40 第十四章 社會(huì)效益分析 ........................... 42 一、社會(huì)影響分析 ............................................................. 42 二、 項(xiàng)目與所在地互適性分析 ........................................ 42 三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 ............................................................. 42 四、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 ............................................................. 44 本資料 來(lái)自 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概述 （一）項(xiàng)目名稱：東晨 .龍鳳山莊建設(shè)工程 （二）承辦單位：江蘇東晨置業(yè)有限公司蕭縣分公司 （三）建設(shè)地點(diǎn)：圣泉路以西，一中和葡萄酒廠以北，鳳山酒店以東，鳳山以南。 （四）項(xiàng)目性質(zhì)：新建 （五）項(xiàng)目法人代表：陳鴻 （六）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：總占地面積 178476 平方米（ ）。 （七）項(xiàng)目建設(shè)期： 3 年 （ 2020 年 —— 2020 年）。一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：物業(yè)管理，建筑工程裝飾、裝修，園林綠化。分公司通過(guò)政府招投，取得蕭縣鳳山石榴園區(qū)域開(kāi)發(fā)權(quán)，并和縣國(guó)土資源局簽訂了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，按合同規(guī)定交納了土地出讓金。 三、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 一 建設(shè)規(guī)模 １ 建筑面積 平方米 325483 其中：住宅 平方米 287347 配套公建 平方米 5800 商業(yè)用房 平方米 54000 2 住宅套數(shù) 套數(shù) 3583 3 居住人口 人 10749 4 總占地面積 平方米 178476 5 可規(guī)劃用地面積 平方米 178476 6 建筑容積率 7 綠化率 % 33 8 建筑密度 % 30 二 項(xiàng)目總投資 億 三 投資利潤(rùn)率 % 四 投資利稅率 % 四、項(xiàng)目年能耗 該項(xiàng)目主要能耗為：水、電、汽。人均住房面積只有 19 平方米。具有一定的購(gòu)買力基礎(chǔ)。隨著居民生活的提高，人們對(duì)住房、商鋪的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住、經(jīng)商的條件。 （二）提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì) 本資料 來(lái)自 除此之外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。 （三）項(xiàng)目地段、環(huán)境優(yōu)越 地段環(huán)境優(yōu)越 本項(xiàng)目位于蕭縣縣城北部的核心地段，這里山清水秀，環(huán)境優(yōu)美，已確定作為蕭縣城市北 部未來(lái)發(fā)展的主方向，作為徐州都市圈衛(wèi)星城和后花園的定位。另外蕭縣擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位、交通、產(chǎn) 業(yè)、人文等優(yōu)勢(shì)條件，發(fā)展的空間十分廣闊。 隨著招商引資力度地加大和城區(qū)生活服務(wù)設(shè)施的不斷完善，蕭縣將會(huì)承接越來(lái)越多的、來(lái)自南方發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，屆時(shí)將會(huì)有更多的企業(yè)業(yè)主、管理層、專業(yè)技術(shù)等人員在蕭縣長(zhǎng)期工作和生活。 近年來(lái)，蕭縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展很快，致力于改善民生，群眾生活質(zhì)量提高。 （三）為方便孩子進(jìn)城接受教育，年輕父母投資首選城市購(gòu)房。 80 平方 — 100 平方米房源是他們的首選。 二、營(yíng)銷策略 當(dāng)今的消費(fèi)者買房，不僅僅是為了解決“居住”問(wèn)題，同時(shí)是追求一種精神的享受和自我個(gè)性的表現(xiàn)。本項(xiàng)目采用“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略。 本資料 來(lái)自 根據(jù)不同的開(kāi)發(fā)時(shí)期，制定不同的價(jià)格策略，大致分為銷售初期、項(xiàng)目強(qiáng)銷期、銷售持續(xù)期、銷售結(jié)案期。 廣告：在廣告促銷中，為了更好的贏得消費(fèi)者的信任 ，突出小區(qū)的主題概念，廣告內(nèi)容應(yīng)以反映小區(qū)特色的廣告詞為主。這一階段的廣告意圖是全面突出顯示項(xiàng)目自身自然、環(huán)保、時(shí)尚優(yōu) 勢(shì)，使客戶對(duì)項(xiàng)目加深了解并產(chǎn)生依賴。 （三）人員促銷 選取有經(jīng)驗(yàn)有能力的促銷人員，措施如下： 在銷售前期，做好促銷人員的培訓(xùn)工作，掌握一定的促銷手段； 在銷售 期間，做到重點(diǎn)回訪，促售人員要加強(qiáng)與重點(diǎn)客戶的回訪。 （六）調(diào)研活動(dòng) 可以通過(guò)民意調(diào)查等多種方式來(lái)收集信息，了解消費(fèi)者對(duì)公司，對(duì)該項(xiàng)目的價(jià)格、質(zhì)量、功能、房型等諸方面的意見(jiàn)或建議，并及時(shí) 將改進(jìn)后的情況告辭消費(fèi)者，以跟蹤消費(fèi)者的需求趨勢(shì)，盡力滿足消費(fèi)者的要 （七）準(zhǔn)備策略 樣板房的準(zhǔn)備：在銷售實(shí)施中，樣板房的示范作用不能低估，它更能刺激客戶對(duì)自己所購(gòu)買房屋的“歸屬感”和“迫切感”，能夠從視覺(jué)上、感官上使客戶直接認(rèn)識(shí)到興隆花園小區(qū)的品質(zhì)，有很強(qiáng)的“助消”作用。所以說(shuō)好的賣場(chǎng)環(huán)境能夠強(qiáng)烈刺激和感染看樓客戶，具有較強(qiáng)的銷售力。 （二）地理位置 蕭縣緊靠徐州都市經(jīng)濟(jì)圈中心城市徐州市，縣城距京杭運(yùn)河 30 公里、徐州觀音機(jī)場(chǎng) 50 公里、連云港出海口 260 公里，素有“徐州的西大門(mén)”之稱。 項(xiàng)目建 設(shè)地點(diǎn) 本資料 來(lái)自 歷年極端最低氣溫為 ℃，歷年極端最高氣溫為 ℃，年均氣溫℃；歷年平均降水量為 毫米，年平均無(wú)霜期 天，年平均相對(duì)濕度為 70%，年平均蒸發(fā)量為 毫米，年平均日照時(shí)數(shù)為22202480 小時(shí)。全縣水資源的水質(zhì)較好，均為重碳酸鈣型，礦化度小于 克 /升，但其鈣鎂離子偏高，導(dǎo)致水的硬度較大。 土壤為潮土類、褐土類、石灰土類、棕壤土類、砂疆黑土類，以淤土、兩合土、沙土、鹽堿土、土淤土為主，其中 淤土平均有機(jī)質(zhì) %、堿解氮含量為 70mg/kg、速效磷含量 15mg/kg、速效鉀含量 120mg/kg、 PH 值為 ，兩合土平均有機(jī)含量 %、堿解氮含量 60mg/kg、速效磷含量 、速效鉀含量 100mg/kg、 PH 值為 ，沙土平均有機(jī)質(zhì)含量 %、堿解氮含量為 50mg/kg、速效磷含量 8mg/kg、速效鉀含量 75 mg/kg、 PH 值為 。北區(qū)第四紀(jì)地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達(dá) 18 噸 /平方米。 蕭縣區(qū)域大地構(gòu)造屬中淮地臺(tái)魯西隆起區(qū)南極，區(qū)