【正文】 品質(zhì)量安全法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》、《高處施工吊籃的安全規(guī)程》、《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑機(jī)械使用安全技術(shù)規(guī)程》、《建筑施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》、《建筑業(yè)企業(yè)職工安全培訓(xùn)教育暫行規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防高處墜落事故若干規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防 坍塌事故若干規(guī)定》、《建筑起重機(jī)械設(shè)備安全監(jiān)督管理規(guī)定》、《施工現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)用具及機(jī)械設(shè)備使用監(jiān)督管理規(guī)定》、《城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程。 在變電室設(shè)集中無功功率自動(dòng)補(bǔ)償裝置。 使用過的水，可經(jīng)過多次重復(fù)利用，用于沖廁、托地等用用水環(huán)節(jié)，節(jié)約水資源。 （一）節(jié)水 本項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中，應(yīng)嚴(yán)格按照《中國(guó)節(jié)水技術(shù)政策大綱》以及陜西省政府 2020 年 4 月頒布實(shí)施的《安徽省人民政府關(guān)于印發(fā) 安徽 省行業(yè)用水定額的通知》的精神，采取有效的節(jié)水措施、制定節(jié)水管理制度。 本項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收和測(cè)評(píng)；建筑新技術(shù)、新工藝和新材料的應(yīng)用；建筑物用能系統(tǒng)的運(yùn)行管理中應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家、行業(yè)和陜西省制定的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。制定棄土處置及建筑廢棄物運(yùn)輸計(jì)劃，工程承包者應(yīng)按照棄土及建筑廢棄物處理計(jì)劃，及時(shí)處理或運(yùn)走棄土和一些建筑廢棄物。盡量采用低噪聲機(jī)械，同時(shí)應(yīng)盡量避免在夜間施工，也可在工地周圍設(shè)立臨時(shí)的聲障之類的裝置，以保證臨近居民的環(huán)境質(zhì)量。 （四）噪音 建筑物選用隔音建材，增設(shè)隔音門窗等措施，降低噪聲。 二、 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB16297 一 1996) 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB30951996) 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB89781996) 《社會(huì)生活噪音排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB223372020) 《建筑施工場(chǎng)界噪音限值》 (GB125231990) 三、環(huán)境保護(hù)措施 （一）廢棄物 建筑廢棄物按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定由施工單位定點(diǎn)排放，生活垃圾送社區(qū)環(huán)保部門統(tǒng)一堆放，由社會(huì)環(huán)保部門統(tǒng)一送市垃圾 處理場(chǎng)填埋。 。 各種管線之間以及管線與道路及建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干擾，各種管線在垂直交叉時(shí)，應(yīng)遵守如下原則： 力流管?？刹捎盟喙軌K式電信管道或用PVC 排管埋地敷設(shè)。 （二）電信 小區(qū)電話普及率規(guī)劃為 100 部 /百戶，同時(shí)考慮部分公建用戶。小區(qū)負(fù)荷 計(jì)算為 14332KW 左右。 由于本小區(qū)地形坡度較小，在布置排水管道時(shí)，盡量將雨水以最短的距離排出，在項(xiàng)目區(qū)東部和南部各設(shè)置了一個(gè)排水出口，將雨水和污水排入城市排水管網(wǎng)。主干管以環(huán)狀網(wǎng)布置，支管以枝狀網(wǎng)布置?；馂?zāi)發(fā)生時(shí)最不利點(diǎn)消防栓的水壓滿足 水柱。當(dāng)?shù)毓芫W(wǎng)供水水壓及水量均能保證該居住小區(qū)的生活及公建的正常用水，不需另設(shè)加壓和儲(chǔ)水設(shè)施。 (2)澆灑道路和綠化用水量 澆灑道路用水按 升 /平方米一次，綠化用水按 升 /平方米，規(guī)劃小區(qū)道路面積 萬平方米，綠化面積為 萬平方米，則最高日澆灑道路和綠化用水量為 102 立方米，最高日最高時(shí)澆灑道路和綠化用水量為 升 /秒。他們渴望有一個(gè)比較安靜的環(huán)境，多屬于第二次置業(yè)。所以他們也將是我們的一下部分的買家。只有各主體部分的相互關(guān)聯(lián)，始終如一，才能有效形成具有豐富內(nèi)涵的概念主題。 商業(yè)用房 以 5000 元／平米低價(jià)入市 。以 2600 元／平米低價(jià)入市：一方面可立即吸引一定數(shù)量的消費(fèi)者，積蓄客戶，另一方面避免入市價(jià)格過高，造成銷售障礙?；谝陨先c(diǎn)，確定居住生活型別墅是最佳選擇。 基于以上七點(diǎn)，我們認(rèn)為最佳的開發(fā)模式為：以多層結(jié)合別墅為輔的中高檔住宅。 由于土地規(guī)模有 270 畝，可以進(jìn)行分期的規(guī)?；_發(fā)。 采用短進(jìn)深，加大陽(yáng)光直入室內(nèi)的面積。 飄窗（即低窗臺(tái)、凸窗臺(tái)）在實(shí)際銷售過程中很受消費(fèi)者的歡迎，因?yàn)轱h窗的設(shè)計(jì)可以增加小房型的空間感。 具體的設(shè)計(jì)，由專業(yè)設(shè)計(jì)師在這個(gè)參照這個(gè)構(gòu)思下完成。 充分利用基地的自然狀況，并加以研究和利用，注重空間關(guān)系的 處理和發(fā)揮，使之與整體建筑風(fēng)格相整合和協(xié)調(diào)，其中包括道路的布置、路面的鋪砌、照明設(shè)計(jì)、小品的設(shè)計(jì)、公共設(shè)施的處理等等。 （四）景觀設(shè)計(jì) 居住區(qū)著重強(qiáng)調(diào)社區(qū)環(huán)境塑造，把社區(qū)生活空間作為藝術(shù)研究對(duì)象，從而營(yíng)造出具有園林生活情調(diào)的康居環(huán)境。 小區(qū)的停車方式以多層住宅底層停車為主，利用多層住宅南面開間較大的開間布置車位，小區(qū)內(nèi)部沿小區(qū)主干道布置少量停車，停車位基本位于住宅的北側(cè)，減少對(duì)南面臥室產(chǎn)生的噪聲干擾。住宅的房型根據(jù)地塊的環(huán)境不同進(jìn)行差異化設(shè)計(jì)。每個(gè)小區(qū)基本都有各自相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)、居住部分，我們將商業(yè)與居住隔離開來，在保證建筑形態(tài)上延續(xù)的同時(shí)，又便于形成獨(dú)立的景觀環(huán)境，保證居住區(qū)的安靜和商業(yè)區(qū)的人氣。 設(shè)計(jì)荷載： 包括恒載和活載： 主要恒載： 鋼筋混凝土： 25KN/m3 200 厚加氣混凝土砌塊（加飾面）： 100 厚加氣混凝土砌塊（加飾面）： 輕質(zhì)隔斷（加飾面）： 1 KN/ m2 普通鋼門窗： KN/ m2 50 厚樓板面層（普通）： 1 KN/ m2 玻璃幕墻： KN/ m2 活載： 走廊、門廳、樓梯： KN/ m2 消防疏散樓梯： KN/ m2 廚房： KN/ m2 衛(wèi)生間： KN/ m2 地下車庫(kù)： KN/ m2 上人屋面 : KN/ m屋頂花園 KN/ m2 設(shè)備用房一般為： KN/ m2 風(fēng)荷載： 本建筑基本風(fēng)壓值為 KN/ m2，地面粗糙度為 B 類。 本資料 來自 通過就地處理污水，把污水變?yōu)橹兴?，可以用于澆花、洗車? 室外廢棄物的合理處理，能夠有效降低垃圾對(duì)環(huán)境的污染。 太陽(yáng)能的運(yùn)用。綠色 住宅宜采用大面積玻璃，設(shè)計(jì)明廳、明衛(wèi)、明廚等，降低照明用電；采用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，充分利用自然能源而減少對(duì)大氣的污染。 綠色住宅應(yīng)該有許多基本特點(diǎn)，首先建筑材料必須提倡使用環(huán)保型的建材。 (6)“可操作性”原則，通過建設(shè)控制指標(biāo)，與管理緊密銜接，便于項(xiàng)目的管理和實(shí)施，為建成后的物業(yè)管理提供便利條件。 (3)提倡人文景觀與自然景觀的完美結(jié)合。蕭縣是安徽省委 20 精神文明建設(shè)示范縣之一。 2020 年全縣工業(yè)總產(chǎn)值 17 億元(1990 年不變價(jià) )，形成了煤炭開采、農(nóng)副產(chǎn)品加工、建材、造紙、釀酒、 本資料 來自 化工、紡織、機(jī)械制造等八大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，有較強(qiáng)的協(xié)作配套能力。 （三）雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，門類齊全。 （二）豐富的礦產(chǎn)資源 蕭縣礦產(chǎn)資源豐富，水電供應(yīng)充足。蕭縣植被保存完好，工業(yè)污染程度低，具有生產(chǎn)加工綠色食品的自然條件。 （四）交通運(yùn)輸條件 蕭縣東鄰江蘇徐州市 25 公里，素有“徐州的西大門”之稱。 ③粉質(zhì)粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結(jié)核，在埋深約 6 米處較富集。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。項(xiàng)目區(qū)最大凍土深度 20 厘米，地震烈度 6 度。 工程地質(zhì)條件 本資料 來自 蕭縣東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構(gòu)成。地形大致可分為兩個(gè)單元，即東南部分布著一些低山丘陵，其余為黃泛平原。 蕭縣水資源總量包括地表水和地下水兩部分，全縣多年平均地下水資源總量為 億立方米 /年，地表水和地下水資源的豐枯基本依賴降水補(bǔ)給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的 運(yùn)動(dòng)較為緩慢。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無霜期長(zhǎng)，日照充足。 本資料 來自 第四章 項(xiàng)目區(qū)城市概況與經(jīng)濟(jì)水平分析 一、項(xiàng)目區(qū)概況 （一）行政區(qū)劃 本項(xiàng)目法人單位位于安徽省宿州市蕭縣，蕭縣位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交 界處，總面積 1871 平方公里，大部分為平原，東南部為海拔 100— 300 米的低山矮嶺。樣板房應(yīng)該保證每種戶型一套。 現(xiàn)場(chǎng)售樓：在開盤時(shí)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)售樓活動(dòng)，邀請(qǐng)各界知名人士到場(chǎng)指導(dǎo)參觀，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度。 銷售結(jié)案期：房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售快結(jié)束時(shí)，較好的戶型和樓層基本都已 本資料 來自 售完，所余房屋不多，但大多是不太好銷售的盤尾房。廣告應(yīng)著重賣點(diǎn)的宣傳，攫取人們的眼球，激發(fā)消費(fèi)者的好奇心理，達(dá)到讓消費(fèi)者認(rèn)同該項(xiàng)目的主題理念，愿意等待該樓盤推出的效果。措施如下： 以低于市場(chǎng)均價(jià)的價(jià)格出售，吸引廣大購(gòu)房者； 對(duì)一定數(shù)量的最先期購(gòu)房者采用成本價(jià)出售； 財(cái)購(gòu)房者采用簽名活動(dòng)、買房送物活動(dòng)； 保證購(gòu)房者不滿意可退房。 資金回籠迅速，有利于項(xiàng)目后期建設(shè)。 （一）價(jià)格策略 在房地產(chǎn)營(yíng)銷中，價(jià)格 策略是與產(chǎn)品、市場(chǎng)、銷售、形象、宣傳推廣互動(dòng)的策略，需要依階段性營(yíng)銷目標(biāo)不同而調(diào)整。 蕭縣縣城僅距徐州 25 公里，徐州市目前房?jī)r(jià)是蕭縣房?jī)r(jià)近 3 倍，不少徐州市工薪階層的年輕人紛紛來蕭縣買房，這也為蕭縣房地產(chǎn)業(yè)供了更大的發(fā)展空間。絕大多數(shù)農(nóng)村學(xué)生家長(zhǎng)準(zhǔn)備在縣城購(gòu)房。領(lǐng)導(dǎo)階層、企業(yè)老板住房已向高檔住房發(fā)展，公務(wù)員住房向120 平方米以上面積發(fā)展，此外，城鄉(xiāng)居民收入 增長(zhǎng)快速，農(nóng)民進(jìn)城買房已 本資料 來自 成時(shí)尚。 （二）城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)收入的持續(xù)增長(zhǎng)，農(nóng)民進(jìn)城買房已成時(shí)尚。此外，蕭縣的投資成本相對(duì)較低，投資環(huán)境日益改善。 本資料 來自 第三章 需求分析與營(yíng)銷策略 一、需求分析 （一） 蕭縣承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，吸引越來越多的投資者紛至踏來，加大了項(xiàng)目區(qū)住房的剛性需求。項(xiàng)目建成后，為保持良好的室內(nèi)外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)。 江蘇東晨置業(yè)公司蕭縣分 公司商業(yè)、居住開發(fā)建設(shè)工程的建設(shè)不但可以為蕭縣白領(lǐng)、工商人士、公務(wù)員、居民提供高質(zhì)量的商住房；新穎別致建筑造型、通透景觀和生態(tài)的綠化環(huán)境滿足人們對(duì)優(yōu)質(zhì)用房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大 的改善。 二、項(xiàng)目的必要性 （一）改善人文、自然環(huán)境 隨著蕭縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地 產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的核心。近幾年來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民通過外出打工和特有的防腐產(chǎn)業(yè)等途徑，收入也持續(xù)快速增長(zhǎng)。 本資料 來自 第二章 項(xiàng)目的可行性和必要性 一、項(xiàng)目的可行性 蕭縣地處安徽北部，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為滯后，城市建設(shè)水平較低。分公司現(xiàn)有在冊(cè)職工 24 人，其中：中級(jí)職稱 14 人，初級(jí)職稱 8 人，公司主要負(fù)責(zé)人多年從事建筑設(shè)計(jì)、工程施工、經(jīng)營(yíng)管理 和市場(chǎng)營(yíng)銷，有豐富的經(jīng)驗(yàn)。龍鳳山莊小區(qū)在蕭縣工商局注冊(cè) 成立江蘇東晨置業(yè)有限公司蕭縣分公司。 編制范圍 本項(xiàng)目建議書的研究范圍包括： （ 1）項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性 （ 2）項(xiàng)目選址與建設(shè)環(huán)境條件 （ 3）項(xiàng) 目建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容 （ 4）項(xiàng)目總體布局方案 （ 5）工程技術(shù)方案 （ 6）環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能 （ 7）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和實(shí)施計(jì)劃 （ 8）投資估算與資金籌措 （ 9）效益分析 （ 10）項(xiàng)目建議書結(jié)論與建議 二、項(xiàng)目單位簡(jiǎn)介 江蘇東晨置業(yè)有限公司是 2020 年成立的房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任制企業(yè)，公司注冊(cè)資金為 3000 萬元人民幣，開發(fā)資質(zhì)為暫定二級(jí)資質(zhì)?？偨ㄖ娣e： 325483 平方米，其中：住宅 287347 平方米，商業(yè) 54000平方米，公建 5800 平方米。 資格等級(jí)：甲級(jí) 證書編號(hào)： 11420200063 發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)改委 江蘇東晨置業(yè)有限公司蕭縣分公司東晨 其中主建用地 35602 平方米，公建用地 4112 平方米，小區(qū)內(nèi)道路用地 22818 平方米，綠化用地 38156 平方米，小區(qū)內(nèi)貫穿一條市政道路占地 38420 平方米。 （八）可研編制單位：安徽環(huán)球工程咨詢有限公司 （九）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及范圍 編制依據(jù) （ 1）《蕭縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》 （ 2）《安徽省關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃和 2020 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》 （ 3）《蕭縣城區(qū)開發(fā)總體規(guī) 劃》 （ 4）《蕭縣土地利用總體規(guī)劃》 （ 5）宿州市定額站《宿州定額信息》 2020 年第三季度 （ 6）《民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》； （ 7）國(guó)家及地方有關(guān)建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)； 本資料 來自 （ 8）國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； （ 9）蕭縣土地利用總體規(guī)劃； （ 10）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)本項(xiàng)目的各種技術(shù)資料、項(xiàng)目方案及技術(shù)資料；蕭縣建設(shè)、環(huán)保、土地等有關(guān)部門對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)的意見和審批材料、證明材料等。 2020 年 4 月來蕭縣投資開發(fā)東晨 江蘇東晨置業(yè)有限公司蕭縣分公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是：認(rèn)真貫徹執(zhí)行黨和 本資料 來自 國(guó)家的路線、方針、政策及有關(guān)法規(guī)、法規(guī)，堅(jiān)持社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)方向，不斷開拓市場(chǎng)，充分發(fā)揮企業(yè)潛能，促進(jìn)蕭縣經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。該項(xiàng)目主正常年份年耗水 萬噸、耗電 萬度、耗汽 萬噸。城區(qū)居民改善居住條件和居住環(huán)境的愿望強(qiáng)烈，隨著城市化進(jìn)程的加快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為