【正文】 品質量安全法》、《中華人民共和國建筑法》、《建筑滅火器配置設計規(guī)范》、《高處施工吊籃的安全規(guī)程》、《建筑施工安全檢查標準》、《建筑機械使用安全技術規(guī)程》、《建筑施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生標準》、《建筑安全生產監(jiān)督管理規(guī)定》、《建筑業(yè)企業(yè)職工安全培訓教育暫行規(guī)定》、《建筑工程預防高處墜落事故若干規(guī)定》、《建筑工程預防 坍塌事故若干規(guī)定》、《建筑起重機械設備安全監(jiān)督管理規(guī)定》、《施工現(xiàn)場安全防護用具及機械設備使用監(jiān)督管理規(guī)定》、《城市居民住宅安全防范設施建設管理規(guī)定》等法律、法規(guī)、標準、規(guī)范、規(guī)程。 在變電室設集中無功功率自動補償裝置。 使用過的水，可經過多次重復利用，用于沖廁、托地等用用水環(huán)節(jié)，節(jié)約水資源。 （一）節(jié)水 本項目在建設和運營中，應嚴格按照《中國節(jié)水技術政策大綱》以及陜西省政府 2020 年 4 月頒布實施的《安徽省人民政府關于印發(fā) 安徽 省行業(yè)用水定額的通知》的精神，采取有效的節(jié)水措施、制定節(jié)水管理制度。 本項目在建筑設計、施工、驗收和測評；建筑新技術、新工藝和新材料的應用；建筑物用能系統(tǒng)的運行管理中應當執(zhí)行國家、行業(yè)和陜西省制定的建筑節(jié)能標準。制定棄土處置及建筑廢棄物運輸計劃，工程承包者應按照棄土及建筑廢棄物處理計劃，及時處理或運走棄土和一些建筑廢棄物。盡量采用低噪聲機械，同時應盡量避免在夜間施工，也可在工地周圍設立臨時的聲障之類的裝置，以保證臨近居民的環(huán)境質量。 （四）噪音 建筑物選用隔音建材，增設隔音門窗等措施，降低噪聲。 二、 環(huán)境保護執(zhí)行標準 《大氣污染物綜合排放標準》 (GB16297 一 1996) 《環(huán)境空氣質量標準》 (GB30951996) 《污水綜合排放標準》 (GB89781996) 《社會生活噪音排放標準》 (GB223372020) 《建筑施工場界噪音限值》 (GB125231990) 三、環(huán)境保護措施 （一）廢棄物 建筑廢棄物按當?shù)赜嘘P規(guī)定由施工單位定點排放，生活垃圾送社區(qū)環(huán)保部門統(tǒng)一堆放，由社會環(huán)保部門統(tǒng)一送市垃圾 處理場填埋。 。 各種管線之間以及管線與道路及建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干擾，各種管線在垂直交叉時，應遵守如下原則： 力流管?？刹捎盟喙軌K式電信管道或用PVC 排管埋地敷設。 （二）電信 小區(qū)電話普及率規(guī)劃為 100 部 /百戶，同時考慮部分公建用戶。小區(qū)負荷 計算為 14332KW 左右。 由于本小區(qū)地形坡度較小，在布置排水管道時，盡量將雨水以最短的距離排出，在項目區(qū)東部和南部各設置了一個排水出口，將雨水和污水排入城市排水管網(wǎng)。主干管以環(huán)狀網(wǎng)布置，支管以枝狀網(wǎng)布置?；馂陌l(fā)生時最不利點消防栓的水壓滿足 水柱。當?shù)毓芫W(wǎng)供水水壓及水量均能保證該居住小區(qū)的生活及公建的正常用水，不需另設加壓和儲水設施。 (2)澆灑道路和綠化用水量 澆灑道路用水按 升 /平方米一次，綠化用水按 升 /平方米，規(guī)劃小區(qū)道路面積 萬平方米，綠化面積為 萬平方米，則最高日澆灑道路和綠化用水量為 102 立方米，最高日最高時澆灑道路和綠化用水量為 升 /秒。他們渴望有一個比較安靜的環(huán)境，多屬于第二次置業(yè)。所以他們也將是我們的一下部分的買家。只有各主體部分的相互關聯(lián)，始終如一，才能有效形成具有豐富內涵的概念主題。 商業(yè)用房 以 5000 元／平米低價入市 。以 2600 元／平米低價入市：一方面可立即吸引一定數(shù)量的消費者，積蓄客戶，另一方面避免入市價格過高，造成銷售障礙?；谝陨先c，確定居住生活型別墅是最佳選擇。 基于以上七點，我們認為最佳的開發(fā)模式為：以多層結合別墅為輔的中高檔住宅。 由于土地規(guī)模有 270 畝，可以進行分期的規(guī)?；_發(fā)。 采用短進深，加大陽光直入室內的面積。 飄窗（即低窗臺、凸窗臺）在實際銷售過程中很受消費者的歡迎，因為飄窗的設計可以增加小房型的空間感。 具體的設計，由專業(yè)設計師在這個參照這個構思下完成。 充分利用基地的自然狀況，并加以研究和利用，注重空間關系的 處理和發(fā)揮，使之與整體建筑風格相整合和協(xié)調，其中包括道路的布置、路面的鋪砌、照明設計、小品的設計、公共設施的處理等等。 （四）景觀設計 居住區(qū)著重強調社區(qū)環(huán)境塑造，把社區(qū)生活空間作為藝術研究對象，從而營造出具有園林生活情調的康居環(huán)境。 小區(qū)的停車方式以多層住宅底層停車為主，利用多層住宅南面開間較大的開間布置車位，小區(qū)內部沿小區(qū)主干道布置少量停車，停車位基本位于住宅的北側，減少對南面臥室產生的噪聲干擾。住宅的房型根據(jù)地塊的環(huán)境不同進行差異化設計。每個小區(qū)基本都有各自相對獨立的商業(yè)、居住部分，我們將商業(yè)與居住隔離開來，在保證建筑形態(tài)上延續(xù)的同時，又便于形成獨立的景觀環(huán)境，保證居住區(qū)的安靜和商業(yè)區(qū)的人氣。 設計荷載： 包括恒載和活載： 主要恒載： 鋼筋混凝土： 25KN/m3 200 厚加氣混凝土砌塊（加飾面）： 100 厚加氣混凝土砌塊（加飾面）： 輕質隔斷（加飾面）： 1 KN/ m2 普通鋼門窗： KN/ m2 50 厚樓板面層（普通）： 1 KN/ m2 玻璃幕墻： KN/ m2 活載： 走廊、門廳、樓梯： KN/ m2 消防疏散樓梯： KN/ m2 廚房： KN/ m2 衛(wèi)生間： KN/ m2 地下車庫： KN/ m2 上人屋面 : KN/ m屋頂花園 KN/ m2 設備用房一般為： KN/ m2 風荷載： 本建筑基本風壓值為 KN/ m2，地面粗糙度為 B 類。 本資料 來自 通過就地處理污水，把污水變?yōu)橹兴梢杂糜跐不?、洗車? 室外廢棄物的合理處理，能夠有效降低垃圾對環(huán)境的污染。 太陽能的運用。綠色 住宅宜采用大面積玻璃，設計明廳、明衛(wèi)、明廚等，降低照明用電；采用太陽能熱水系統(tǒng)，小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，充分利用自然能源而減少對大氣的污染。 綠色住宅應該有許多基本特點，首先建筑材料必須提倡使用環(huán)保型的建材。 (6)“可操作性”原則，通過建設控制指標，與管理緊密銜接，便于項目的管理和實施，為建成后的物業(yè)管理提供便利條件。 (3)提倡人文景觀與自然景觀的完美結合。蕭縣是安徽省委 20 精神文明建設示范縣之一。 2020 年全縣工業(yè)總產值 17 億元(1990 年不變價 )，形成了煤炭開采、農副產品加工、建材、造紙、釀酒、 本資料 來自 化工、紡織、機械制造等八大主導產業(yè)，有較強的協(xié)作配套能力。 （三）雄厚的經濟基礎 工業(yè)基礎雄厚，門類齊全。 （二）豐富的礦產資源 蕭縣礦產資源豐富，水電供應充足。蕭縣植被保存完好，工業(yè)污染程度低，具有生產加工綠色食品的自然條件。 （四）交通運輸條件 蕭縣東鄰江蘇徐州市 25 公里，素有“徐州的西大門”之稱。 ③粉質粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質結核，在埋深約 6 米處較富集。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。項目區(qū)最大凍土深度 20 厘米，地震烈度 6 度。 工程地質條件 本資料 來自 蕭縣東、西有寒武、奧陶系地質構成。地形大致可分為兩個單元，即東南部分布著一些低山丘陵，其余為黃泛平原。 蕭縣水資源總量包括地表水和地下水兩部分，全縣多年平均地下水資源總量為 億立方米 /年，地表水和地下水資源的豐枯基本依賴降水補給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質之中，水的 運動較為緩慢。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無霜期長，日照充足。 本資料 來自 第四章 項目區(qū)城市概況與經濟水平分析 一、項目區(qū)概況 （一）行政區(qū)劃 本項目法人單位位于安徽省宿州市蕭縣，蕭縣位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交 界處，總面積 1871 平方公里，大部分為平原，東南部為海拔 100— 300 米的低山矮嶺。樣板房應該保證每種戶型一套。 現(xiàn)場售樓：在開盤時，進行現(xiàn)場售樓活動，邀請各界知名人士到場指導參觀，提高項目的市場知名度。 銷售結案期：房地產項目銷售快結束時，較好的戶型和樓層基本都已 本資料 來自 售完，所余房屋不多，但大多是不太好銷售的盤尾房。廣告應著重賣點的宣傳，攫取人們的眼球，激發(fā)消費者的好奇心理，達到讓消費者認同該項目的主題理念，愿意等待該樓盤推出的效果。措施如下： 以低于市場均價的價格出售，吸引廣大購房者； 對一定數(shù)量的最先期購房者采用成本價出售； 財購房者采用簽名活動、買房送物活動； 保證購房者不滿意可退房。 資金回籠迅速，有利于項目后期建設。 （一）價格策略 在房地產營銷中，價格 策略是與產品、市場、銷售、形象、宣傳推廣互動的策略，需要依階段性營銷目標不同而調整。 蕭縣縣城僅距徐州 25 公里，徐州市目前房價是蕭縣房價近 3 倍，不少徐州市工薪階層的年輕人紛紛來蕭縣買房，這也為蕭縣房地產業(yè)供了更大的發(fā)展空間。絕大多數(shù)農村學生家長準備在縣城購房。領導階層、企業(yè)老板住房已向高檔住房發(fā)展，公務員住房向120 平方米以上面積發(fā)展，此外，城鄉(xiāng)居民收入 增長快速，農民進城買房已 本資料 來自 成時尚。 （二）城鄉(xiāng)居民經濟收入的持續(xù)增長，農民進城買房已成時尚。此外，蕭縣的投資成本相對較低，投資環(huán)境日益改善。 本資料 來自 第三章 需求分析與營銷策略 一、需求分析 （一） 蕭縣承接產業(yè)轉移，吸引越來越多的投資者紛至踏來，加大了項目區(qū)住房的剛性需求。項目建成后，為保持良好的室內外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給物業(yè)公司提供了機會。 江蘇東晨置業(yè)公司蕭縣分 公司商業(yè)、居住開發(fā)建設工程的建設不但可以為蕭縣白領、工商人士、公務員、居民提供高質量的商住房；新穎別致建筑造型、通透景觀和生態(tài)的綠化環(huán)境滿足人們對優(yōu)質用房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大 的改善。 二、項目的必要性 （一）改善人文、自然環(huán)境 隨著蕭縣國民經濟發(fā)展，房地產市場已成為國民經濟的重要組成部分，尤其是商業(yè)房地產的開發(fā)已成為房地 產開發(fā)市場的核心。近幾年來隨著經濟的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民通過外出打工和特有的防腐產業(yè)等途徑，收入也持續(xù)快速增長。 本資料 來自 第二章 項目的可行性和必要性 一、項目的可行性 蕭縣地處安徽北部，經濟發(fā)展較為滯后，城市建設水平較低。分公司現(xiàn)有在冊職工 24 人，其中：中級職稱 14 人，初級職稱 8 人，公司主要負責人多年從事建筑設計、工程施工、經營管理 和市場營銷，有豐富的經驗。龍鳳山莊小區(qū)在蕭縣工商局注冊 成立江蘇東晨置業(yè)有限公司蕭縣分公司。 編制范圍 本項目建議書的研究范圍包括： （ 1）項目提出的背景及建設的必要性 （ 2）項目選址與建設環(huán)境條件 （ 3）項 目建設規(guī)模與主要建設內容 （ 4）項目總體布局方案 （ 5）工程技術方案 （ 6）環(huán)境保護、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能 （ 7）項目運營和實施計劃 （ 8）投資估算與資金籌措 （ 9）效益分析 （ 10）項目建議書結論與建議 二、項目單位簡介 江蘇東晨置業(yè)有限公司是 2020 年成立的房地產開發(fā)有限責任制企業(yè)，公司注冊資金為 3000 萬元人民幣，開發(fā)資質為暫定二級資質。總建筑面積： 325483 平方米，其中：住宅 287347 平方米，商業(yè) 54000平方米，公建 5800 平方米。 資格等級：甲級 證書編號： 11420200063 發(fā)證機關：國家發(fā)改委 江蘇東晨置業(yè)有限公司蕭縣分公司東晨 其中主建用地 35602 平方米，公建用地 4112 平方米，小區(qū)內道路用地 22818 平方米，綠化用地 38156 平方米，小區(qū)內貫穿一條市政道路占地 38420 平方米。 （八）可研編制單位：安徽環(huán)球工程咨詢有限公司 （九）可行性研究報告編制依據(jù)及范圍 編制依據(jù) （ 1）《蕭縣國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》 （ 2）《安徽省關于國民經濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃和 2020 年遠景目標綱要》 （ 3）《蕭縣城區(qū)開發(fā)總體規(guī) 劃》 （ 4）《蕭縣土地利用總體規(guī)劃》 （ 5）宿州市定額站《宿州定額信息》 2020 年第三季度 （ 6）《民用建筑設計規(guī)范》； （ 7）國家及地方有關建筑工程設計規(guī)范和標準； 本資料 來自 （ 8）國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》； （ 9）蕭縣土地利用總體規(guī)劃； （ 10）項目建設單位提供的有關本項目的各種技術資料、項目方案及技術資料；蕭縣建設、環(huán)保、土地等有關部門對該項目建設的意見和審批材料、證明材料等。 2020 年 4 月來蕭縣投資開發(fā)東晨 江蘇東晨置業(yè)有限公司蕭縣分公司的經營宗旨是：認真貫徹執(zhí)行黨和 本資料 來自 國家的路線、方針、政策及有關法規(guī)、法規(guī)，堅持社會主義市場經濟的經營方向，不斷開拓市場，充分發(fā)揮企業(yè)潛能，促進蕭縣經濟又好又快發(fā)展。該項目主正常年份年耗水 萬噸、耗電 萬度、耗汽 萬噸。城區(qū)居民改善居住條件和居住環(huán)境的愿望強烈，隨著城市化進程的加快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為