【正文】 境范圍內(nèi)除寒武系、奧陶系有部分裸露外，其余均為第四系掩蓋，低山殘匠占全部總面積的％。 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)普查鉆孔揭露地層屬第四級(jí)河流沖擊相地層，分述如下： ①粉質(zhì)粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓縮性，在埋深約 1 米以上及 米，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結(jié)構(gòu)性差。層厚不詳。隴海、符夾鐵路縱橫穿境，連霍、合徐高速公路于縣 本資料 來自 境內(nèi)交匯， 3 311 國(guó)道， 30 10 202 省道與縣鄉(xiāng)道路交織成網(wǎng)，境內(nèi)公路密度為每平方公里 130 公 里，已形成公路、鐵路、航空相結(jié)合的，內(nèi)外相聯(lián)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，承東啟西，南引北聯(lián)，是重要的交通樞紐。全縣水果掛果面積 50 萬畝，主要有葡萄、蘋果、梨、黃白桃、巴斗杏、柿子、櫻桃、山楂等。蕭縣南北分屬淮、黃河水系，地下水量為 億立方米，水質(zhì)優(yōu)良，生產(chǎn)、生活用水充足。公元 9年，出現(xiàn)鑄造銀、銅質(zhì)錢幣的造錢工廠；北宋年間，開始出現(xiàn)陶瓷生產(chǎn)，神宗元豐年間，開始出現(xiàn)小煤窯，蘇東坡曾作《石炭歌》贊之。 （四）較完善的基礎(chǔ)設(shè)施 生產(chǎn)生活設(shè)施完善，人居環(huán)境良好。 (1)“環(huán)境優(yōu)先”原則，是建設(shè) 蕭 城城 北 新區(qū)的重要理念，也是 21 世紀(jì)城市建設(shè)應(yīng)當(dāng)倡導(dǎo)的主題。 (4)提倡“以人為本”，創(chuàng)造體現(xiàn)小城市特點(diǎn)的舒適，方便居住環(huán)境。其中具有良好的室內(nèi)空氣條件和較強(qiáng)的生態(tài)氣候調(diào)節(jié)能力，以滿足人們居住生活的舒適，使人、建筑與 生態(tài)環(huán)境之間形成一個(gè)良性循環(huán)系統(tǒng)。還有，在住宅中安裝節(jié)水的抽水馬桶；洗手池的水能夠直接通向廁所，洗衣服，洗菜的水可以用來沖廁所；采用高質(zhì)量的無滲漏水龍頭等。將生活垃圾分為有機(jī)物、無機(jī)物、玻璃、金屬、塑料等類回收，就地處理垃圾，極大限度地降低垃圾對(duì)環(huán)境的污染。 利用新型墻體材料保溫隔熱。 良好的室外通風(fēng)，是室內(nèi)通風(fēng)的前提。 二、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 (一 )材料和荷載設(shè)計(jì)方案 混凝土強(qiáng)度一般為 C30，住宅為磚混、框架或剪力墻結(jié)構(gòu)。本工程為丙類建筑。結(jié)合小型商業(yè)打造出主要商業(yè)街，形成特色商業(yè)街區(qū)，從而很好帶動(dòng)了整個(gè)商業(yè)片區(qū)，豐富建筑功能形態(tài)的同時(shí)，也會(huì) 為周邊居民帶來便捷的購物環(huán)境，完善居住區(qū)的配套設(shè)施。住宅與景觀相互融合，彰顯尊貴，打造商檔的“都市 /景觀”住宅。步行道穿行于各棟住宅之間，將各住戶與各種室外休閑設(shè)施聯(lián)系起來。 規(guī)劃將小區(qū)景觀充分引入到各個(gè)角落，并努力保持整個(gè)小區(qū)視線上的暢通。 （五）建筑風(fēng)格： 建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)在很大程度上主導(dǎo)著消費(fèi)者眼球，目前蕭縣處于一個(gè)比較注重?cái)?shù)量的發(fā)展期間，所以在建筑的風(fēng)格上幾乎都是 千篇一律 ，基本上沒有什么特別之處，對(duì)此，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)在風(fēng)格上要與其他的樓盤有所不同，建議多層建筑方面在結(jié)合蕭縣現(xiàn)有的樓盤樣式的基礎(chǔ)上加以改進(jìn)，包括外墻的顏色，增加空調(diào)機(jī)外放位置等等， 在別墅方面，主要以現(xiàn)代建筑藝術(shù)為主，大膽造型（簡(jiǎn)約流暢的線條），部分結(jié)合蘇、浙、皖園林建筑外觀代表性的風(fēng)格?；蛘呷恳粡d一衛(wèi)，或者三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，杜絕兩房?jī)尚l(wèi)的設(shè)計(jì)。（窗臺(tái)離地板面 30— 45 公分） 客廳在現(xiàn)代居家概念中明顯過小，市場(chǎng)情況要求客廳開間起碼在 4米以上，這對(duì)消費(fèi)者具有一定的吸引力。 業(yè)主會(huì)所建議： 會(huì)所前期作為現(xiàn)場(chǎng)售部，為銷售服務(wù)，交房以后是為業(yè)主提供方便的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，集休閑、聚會(huì)、運(yùn)動(dòng)健身等場(chǎng)所。 根據(jù)蕭縣人居住的習(xí)慣，住宅項(xiàng)目的層次為多層。基于以上三點(diǎn)，確定多層居住生活型住宅是最佳選擇。別墅建設(shè)以雙拼，連排和獨(dú)棟 為主，建筑為 2 層，最高不要超過 3 層 龍鳳山莊戶型表 類 別 戶型類型 戶型面積 (m2) 面積比 多層住宅 二房二廳 緊湊型 80～ 90 10% 主流型 98 10% 三房二廳 緊湊型 106 10% 主流型 108 35% 四房二廳 緊湊型 118 5% 別墅 四房二廳 180～ 200 18% 五房二廳 200～ 240 12% 本資料 來自 （四）價(jià)格定位 目前蕭縣的住宅的價(jià)格在 2900 元／平米 ―― 3100 元／平米之間，根據(jù)我們的規(guī)劃、建筑品質(zhì)及自然條件我們的價(jià)格定在 2600 元／平米 ―― 2900元／平米之間，其中多層住宅價(jià)格為： 2400—— 2500 元之間，別墅價(jià)格在3800 元左右。最終達(dá)到 2600 元的均價(jià)。 （六）運(yùn)作定位 強(qiáng)調(diào)精品物業(yè)是整個(gè)市場(chǎng)推廣、營(yíng)銷企劃、物業(yè)管理、建材用料、 項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等重點(diǎn)。 （一）小型民營(yíng)開發(fā)商主（個(gè)體戶） 這部分人士月收入數(shù)萬元至數(shù)十萬元不等，在創(chuàng)業(yè)過程中，他們一邊 本資料 來自 發(fā)展自己的事業(yè)，一邊提高生活質(zhì)量，有較強(qiáng)的購買力，但比較實(shí)際，他們將是我們 項(xiàng)目的市場(chǎng)的主力。隨著生活條件的改善，他們迫切希望改變自 己現(xiàn)有的環(huán)境，但是他們也是比較實(shí)際，注重的是住宅的質(zhì)量以及舒適的程度，他們也是我們一小部分買家。 本資料 來自 第六章 公用工程設(shè)計(jì)方案 一、給水、排水設(shè)計(jì)方案 （一）給水方案 該居住小區(qū)規(guī)劃人口為 10749 人，依據(jù)《居住小區(qū)給水排 水設(shè)計(jì)規(guī)范》居民生活用水定額為 180 升 /人 .日，時(shí)變化系數(shù)取 ，則最高日生活用水量為 1935 立方米，最高日最高時(shí)用水量為 升 /秒。 綜上所述，規(guī)劃該居住小區(qū)最高日總用水量為 2385 立方米，最高日最高時(shí)用水量為 升 /秒。 本資料 來自 小區(qū)同一時(shí)間火災(zāi)次數(shù)為一次，消防用水量為 10 升 /秒，并且用消防用水量與小區(qū)最高時(shí)用水量之和校核管網(wǎng)。本居住小區(qū)設(shè)置消防栓 40 個(gè)。 （二）排水方案 小區(qū)本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，小區(qū)內(nèi)的排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。全區(qū)共設(shè)置化糞池 40個(gè)。 低壓電纜采用聚乙烯絕緣銅芯帶鎧裝，電纜型號(hào) VV293 70+1 35，VV293 95+1 50， VV293 120+1 50， VV293 150+1 70 四種。 小區(qū)規(guī)劃由環(huán)城路引入三路主干電纜分別為 2200 對(duì)、 1700 對(duì)、 1500對(duì)，設(shè)三座交換箱，分東西兩片進(jìn)行交接配線，配線主干電纜為 500 對(duì)及300 對(duì)，并留以余量。 三、 燃?xì)夤?yīng)方案 （一）用氣量 小區(qū) 目前 瓶裝 煤氣作為氣源，小區(qū)居民氣化率為 100%，按戶均用氣 立方米 /日計(jì)算，得小區(qū)用氣平衡表如下： 龍鳳山莊小區(qū)用氣平衡表 戶類型 用戶定額 N 立方米 (戶 /日 ) 用氣 戶數(shù) 用氣量 N 立方米 /日 所占比例 居民 1583 2216 % 公共建筑 1200 % 合計(jì) 4216 100% （二）氣源 蕭縣現(xiàn)在無管道送氣，氣源以瓶裝為主。 。環(huán)境保護(hù)方面的主要污染源為固體廢棄物、廢氣、廢水和噪音。 （三）廢氣 針對(duì)居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣，建議居民選用環(huán)保型油漆和涂料。在施工中對(duì)棄土進(jìn)行覆蓋或在表面灑水，防止揚(yáng)塵。及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)的生活廢棄物，對(duì)施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作、生活環(huán)境的衛(wèi)生質(zhì)量。新建建筑全面執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。外墻做保溫，屋面采用新型節(jié)能的屋面隔熱、保溫材料；采用節(jié)能門窗，選用塑鋼框料，中空玻璃。 本資料 來自 該項(xiàng)目應(yīng)采用節(jié)水暖通器材設(shè)備、節(jié)水的衛(wèi)生潔具、龍頭、閥門等。 采用建設(shè)部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照明設(shè)施等。 制定節(jié)電管理制度。 （二）勞動(dòng)安全危害因素 本項(xiàng)目為房屋建筑項(xiàng)目。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過程中，做到設(shè)計(jì)方案有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的設(shè)計(jì)內(nèi)容。建筑物內(nèi)設(shè)置防排煙、應(yīng)急照明等系統(tǒng)。消防器材的日常保養(yǎng)、維護(hù)由專職消防員負(fù)責(zé)。 本資料 來自 第 十 章 施工進(jìn)度安排 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)后，應(yīng)盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時(shí)委托設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)，并進(jìn)行建設(shè)場(chǎng)地的勘測(cè)和場(chǎng)地平整等工作。 第三年度：建設(shè)商品房 107347 平方米，營(yíng)業(yè)房 20000 平方米，公用工程及配套設(shè)施。 %計(jì)取。 %。 四、資金籌措方案 項(xiàng)目所用資金 億元，全部由企業(yè)自籌 。一般來說，經(jīng)常由于總承包方限于專業(yè)特點(diǎn)、實(shí)施能力等條件限制，合同履行過程中不可避免地要采用分包方 式實(shí)施。由于工作內(nèi)容的單一化，可以吸引更多有資格的投標(biāo)人參加投標(biāo)，有助于業(yè)主取得有競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)格的合同而節(jié)約投資，另外，業(yè)主直接參與各 個(gè)階段的實(shí)施管理，可以保障項(xiàng)目建設(shè)順利實(shí)施。 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。 公開招標(biāo)又稱無限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)。因此通常 大型工程項(xiàng)目的施工采用公開招標(biāo)方式選擇實(shí)施單位，尤其是使用國(guó)債資金建設(shè)的工程項(xiàng)目，都必須按照規(guī)定通過國(guó)際或國(guó)內(nèi)公開招標(biāo)的方式選擇承包商。 按現(xiàn)行商品房銷售有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目銷售收入可分為兩部分： 287347m2 287347m2，單位 2600 元 /m2，銷售收入 億元。合計(jì) 億元。 本項(xiàng)目銷售利潤(rùn)＝銷售收入－ (營(yíng)業(yè)稅、城建維護(hù)費(fèi)、教育附加 )總成本 (總投資＋銷售費(fèi)用 ) ＝ － － ＝ (億元 ) 詳見附表《銷售收入一覽表》。房地產(chǎn)業(yè)涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的眾多產(chǎn)業(yè)。本項(xiàng)目的建設(shè)是改善蕭縣城市居民人 居環(huán)境，促進(jìn)構(gòu)建和諧社會(huì)的發(fā)展。 三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)可能影響項(xiàng)目的各種社會(huì)因素進(jìn)行識(shí)別和排序，選擇影響面大、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、并容易導(dǎo)致較大社會(huì)矛盾的因素進(jìn)行預(yù)測(cè)。項(xiàng)目實(shí)施過程中，只要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)廢渣、噪聲等方面的排入標(biāo)準(zhǔn)并加強(qiáng)環(huán)境監(jiān)測(cè)管理，對(duì)周圍居住或生活群體的影響甚微。因此，房地產(chǎn)業(yè)的良性運(yùn)行與健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的統(tǒng)一。和諧社會(huì)的核心思想是一種民主法制、公平正義、誠(chéng)信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會(huì)。 企業(yè)所得稅 按 25%交納 。 上述二項(xiàng)之和為總銷售收入為 億元。 二、招標(biāo)基本情況表 招標(biāo)基本情況表 招標(biāo) 范圍 招標(biāo)細(xì)項(xiàng) 名 稱 招標(biāo)組織 形 式 招標(biāo) 方式 招標(biāo)估算 金額 不采用 招標(biāo)形式 備注 勘察設(shè)計(jì) 全部 1 委托 公開 2 3 建筑工程 全部 1 委托 公開 2 3 安裝工程 全部 1 委托 2 3 監(jiān)理 全部 1 委托 公開 2 3 設(shè)備 全部 1 委托 公開 2 3 其它 全部 1 2 3 本資料 來自 本資料 來自 第十 三 章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 本工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)按照國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》規(guī)定原則和要求進(jìn)行，應(yīng)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)兩個(gè)層次，鑒于本工程主要是開發(fā)建設(shè)商業(yè)用房 、商品住宅用于滿足各企事業(yè)單位無房戶，國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益表現(xiàn)在促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展，提高居民住房條件等方面難以定量計(jì)算，因此本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析主要從財(cái)務(wù)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)。 這種招標(biāo)方式的優(yōu)點(diǎn)是，業(yè)主可以在較廣的范圍內(nèi)選擇承包實(shí)施單位，投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此有利于將工程項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)交給可靠的承包商實(shí)施，并取得有競(jìng)爭(zhēng)性的報(bào)價(jià)。鑒于項(xiàng)目具有一定的復(fù)雜性，建議委托具有 相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。 何種發(fā)包方式最適合項(xiàng)目的目標(biāo)，取決于項(xiàng)目的性質(zhì)和復(fù)雜程度、投資來源、業(yè)主的技術(shù)和管理能力。這種發(fā)包方式通常適用于業(yè)主對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程中的管理能力較差的中小型工程項(xiàng)目，業(yè)主基本不參與建設(shè)過程中的管理，只是對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)過程進(jìn)行宏觀監(jiān)督和控制。前者稱為工程項(xiàng)目的建設(shè)全過程總承包或“交鑰匙工程承包”，簡(jiǎn)稱總承包；后者稱為單項(xiàng)工作內(nèi)容承包。 三、投資估算 征地費(fèi) 9000 萬元、拆遷費(fèi)用 6000 萬元、場(chǎng)地平整 1000 萬元、土建工程 億元、公用工程 8000 萬元、其它費(fèi)用 1700 萬元。 1 元 /m2。 本資料 來自 第 十一 章 投資估算及資金籌措 一、 估算依據(jù) 二、估算 說明 9000 萬元。 第一年度：開工建設(shè)商品房 60000 平方米，營(yíng)業(yè)房 13000 平方米，合計(jì) 73000 平方米。 因需要?jiǎng)佑妹骰饡r(shí)，必須采取妥善的防護(hù)措施，并經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，在專人監(jiān)護(hù)下進(jìn)行。 嚴(yán)格執(zhí)行消防管理制度，并檢查消防設(shè)施的維護(hù)情況和監(jiān)督人員執(zhí)行 情況。施工過程有勞動(dòng)安全、 本資料 來自 職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的危害預(yù)案，并有具體人員負(fù)責(zé)勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面工作，施工單位在建筑工程施工時(shí)要保證安全措施到位，在電源、腳手架等危險(xiǎn)部位設(shè)置明顯安全警示標(biāo)記，經(jīng)常召開安全生產(chǎn)會(huì)議。主要是項(xiàng)目施工過程中的安全隱患，主要有施工場(chǎng)所的安全防護(hù)措施不當(dāng)、施工機(jī)械違章操作和施工過程中發(fā)生的觸電、碰傷、砸傷等安全事故 。在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過程中，執(zhí)行《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》、《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》、《中華人民共和國(guó)消防條例》、《中華人民共和國(guó)產(chǎn)