【正文】 推進(jìn)規(guī)?；a(chǎn) ； 以市場(chǎng)為導(dǎo)向 ，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營 ； 以增收為目的， 實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展 ； 堅(jiān)持以旅游產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn) ， 加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 桐梓縣規(guī)劃前景利好堅(jiān)持以南部新城為核心，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。三 ： 是全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略重大調(diào)整的機(jī)遇。桐梓縣發(fā)展前景利好“ 融入重慶、緊貼黔中、提速趕超、轉(zhuǎn)型跨越 ” 主基調(diào)，強(qiáng)力推進(jìn)新型工業(yè)化、綠色城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、鄉(xiāng)村旅游 “ 三化一游 ” 主戰(zhàn)略 “ 四大機(jī)遇 ” ：一 ： 是國家實(shí)施新一輪西部大開發(fā)的機(jī)遇。特別是桐梓縣近幾年來，住宅的價(jià)格以每年每平方米300元至 600元的幅度上漲。216。216。216。全年新增鄉(xiāng)村旅館 128家，總數(shù)達(dá)480家；總床位數(shù) 16000張。游客增長(zhǎng)目標(biāo)。 渝廣高鐵示意圖桐梓縣婁山關(guān)是全國出名紅色旅游勝地，旅游業(yè)發(fā)展迅猛，接待旅游人數(shù)和旅游總收入大幅提升。 渝廣高鐵 ： 渝廣高鐵由渝黔高鐵和貴廣高鐵組成。216。家庭戶人口規(guī)?？s小，桐梓縣人口居住環(huán)境和條件的不斷改善。全年全縣農(nóng)民人均純收入5121元，增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)上漲因素，比上年實(shí)際增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13522元，增長(zhǎng)%，扣除物價(jià)上漲因素，比上年實(shí)際增長(zhǎng) %。人口及消費(fèi)力216。根據(jù)國際 GDP發(fā)展的規(guī)律來看，桐梓縣正處在高速發(fā)展階段，而隨著桐梓縣的 GDP大幅增長(zhǎng)，反映出該縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃。全縣轄 8鄉(xiāng)（其中 1個(gè)民族鄉(xiāng)） 16鎮(zhèn)，總?cè)丝?67萬人。26′107176。北距重慶 188KM，南距貴陽 193KM，距歷史名城遵義 45KM。 瑞爾特地產(chǎn)報(bào)告內(nèi)容框架項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品分析、 SWOT分析營銷戰(zhàn)略 大盤開發(fā)模式研究、項(xiàng)目開發(fā)模式、一期定位及設(shè)想項(xiàng)目定位 住宅定位、商業(yè)定位及客戶定位和形象定位項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想及建議 整體布局建議、園林建議、物管建議、智能化建議營銷策略 價(jià)值體系構(gòu)建，推廣、活動(dòng)、展示、價(jià)格、客戶策略瑞爾特優(yōu)勢(shì) 成熟操盤經(jīng)驗(yàn)、客戶資源、精英策劃與銷售團(tuán)隊(duì)宏觀 市場(chǎng) 城市概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 、 人口及消費(fèi)力 、 城市交通 、旅游環(huán)境、房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)綜合分析。市場(chǎng)分析 區(qū)域格局、供應(yīng)及成交、項(xiàng)目調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目1 宏觀分析宏觀分析城市概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 、 人口及消費(fèi)力 、 城市交通 、旅游環(huán)境、房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)、 桐梓縣 發(fā)展前景利好 、 桐梓縣 規(guī)劃前景利好 、 綜合分析。地理座標(biāo)北緯 27176。17′ ，全縣南北最長(zhǎng)處 81公里，東西最寬處 52公里。 GDP增幅全省縣城排名第一，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量高速持續(xù)的發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)來源： 桐梓縣 統(tǒng)計(jì)局216。216。據(jù)統(tǒng)計(jì)，年末全縣戶籍人口710058人，比上年年末增加9016人。216。數(shù)據(jù)來源：桐梓縣統(tǒng)計(jì)局桐梓縣 2023年 —2023 年農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民收入可支配統(tǒng)計(jì)建成的遵崇高速、 210國道、渝黔鐵路以及在建的渝廣高鐵，打開了桐梓通向外界的經(jīng)商大門。渝黔鐵路 ： 途經(jīng)重慶到貴陽 ， 經(jīng)過桐梓縣 。桐梓設(shè)有高鐵站，到時(shí)就打通了桐梓出海的有一快速通道。 旅游環(huán)境216。到 2023年游客人數(shù)達(dá) 47萬人次以上；到 2023年游客人數(shù)達(dá)到83萬人次以上；到 2023年游客人數(shù)將到 134萬人次以上。全年接待游客 280萬人，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入。近期重點(diǎn)打造以紅色文化和休閑度假的旅游目的地的婁山關(guān)紅色旅游區(qū)、以提升桐梓縣知名度和品牌的歷史文化名城， 這也更進(jìn)一步帶動(dòng)旅游業(yè)的高速發(fā)展?？陀^反映目前房地產(chǎn)開發(fā)的商品房與住宅存在平衡關(guān)系。08年房?jī)r(jià)由于政策跟國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，全國一線城市、部分二線城市房?jī)r(jià)大幅下跌。216。要充分利用西部大開發(fā)政策，增強(qiáng)投資吸引力。省委、省政府作出了全面實(shí)施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的重大決定，出臺(tái)了相關(guān)配套政策，為桐梓發(fā)展增添了強(qiáng)勁動(dòng)力，提供了堅(jiān)強(qiáng)后盾。構(gòu)建嶄新縣城框架；務(wù)求集鎮(zhèn)建設(shè)取得重大突破；強(qiáng)化城鎮(zhèn)管理 。 強(qiáng)化招商引資和環(huán)境建設(shè)兩大戰(zhàn)略舉措 ， 用大改革促大開放 。 信貸疊加效應(yīng)制約樓市購買力，但嚴(yán)厲調(diào)控政策已基本到頂，隨著房?jī)r(jià)松動(dòng)和下跌政策不會(huì)再加碼。蟠龍新區(qū)板塊 ： 蟠龍新區(qū)隔渝黔高速與老城緊鄰，是桐梓縣南部新城規(guī)劃建設(shè)的核心區(qū)域，以燎原片區(qū)和高鐵片區(qū)為重點(diǎn)，是具有現(xiàn)代城市功能的新城區(qū)，包含行政辦公、高檔居住、商業(yè)辦公、休閑旅游和文化娛樂等功能。新區(qū)建設(shè)周期長(zhǎng)，一般需要 5—8 年才能初具規(guī)模，生活配套需要很長(zhǎng)時(shí)間才能完善。從該表中反映出客戶對(duì)改善型居住有一定的要求，較注重園林、資源、小區(qū)物管，以及開發(fā)商的品牌，他們對(duì)生活品位有一定的提高，約占 1/3；216。運(yùn)用最廣的營銷渠道是戶外廣告，宣傳效果明顯，比例最重，占 22%；216。216。 客戶購買目的分析：首次置業(yè)站最大比重，剛性需求仍然是購買主力；由于該縣城處于發(fā)展轉(zhuǎn)型期間，原來的居住不能很好的滿足部分對(duì)居住的要求，因此，改善型客戶就成了目前桐梓現(xiàn)階段很重要的客戶群體；目前整個(gè)縣城處于快速發(fā)展起步階段，大量舊城拆遷，大量人口對(duì)住房的需求，導(dǎo)致了投資炒房；當(dāng)然，買房一方面是為了居住，另一方面也是為了使人民幣增值保值?？蛻糍徺I導(dǎo)因主要是價(jià)格，其次為產(chǎn)品戶型、地段、品牌、配套、物管、規(guī)模及交通。大盤營銷的用力重點(diǎn)在前半段，若操作得當(dāng)，后半段能形成客戶帶客戶的效果216。標(biāo)桿由我 —— 唯有大盤自身才有資格成為自己的參照系，目前蟠龍新區(qū)的蟠龍首俯就是一個(gè)例子，看盤前誰也沒有想到在那個(gè)地方它居然可以賣 4100元 /㎡以上，而且以后價(jià)格還要漲。一開始就要有故事，把大盤的 “ 品質(zhì)感 ” 做出來216。項(xiàng)目的成功運(yùn)作拉動(dòng)整體區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提高大盤的經(jīng)典就是要產(chǎn)品序列順勢(shì)而動(dòng)，形成正確的價(jià)值預(yù)期溱水半島改變桐梓生活蟠龍新區(qū)開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)開發(fā)模式南部新區(qū)開發(fā)模式中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式緊湊城市開發(fā)模式城市中心大盤開發(fā)模式城市郊區(qū)大盤開發(fā)模式大盤開發(fā)模式蟠龍新區(qū)開發(fā)模式 NEW TOWN:規(guī)劃建設(shè)有較為完善的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系 　商 業(yè)設(shè) 施公 園綠 地及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)其他公共設(shè) 施小 區(qū) 配套鄰 里 單 位道路系 統(tǒng)市政 結(jié)構(gòu)組 成汽車站、加油站等醫(yī)院、銀行、游樂場(chǎng)等會(huì)議室、學(xué) 校等適用條件：位于城市近郊，城鄉(xiāng)結(jié)合部；規(guī)模較大，可容納較多人口；以住宅為主，多種物業(yè)組合的多功能復(fù)合型社區(qū)；交通相對(duì)便捷通達(dá)性好，良好的自然生態(tài)環(huán)境。成功開發(fā)關(guān)鍵要素：適應(yīng)市場(chǎng)需求及社會(huì)發(fā)展方向的鮮明主題；準(zhǔn)確的市場(chǎng)細(xì)分；體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行；注重營造符合項(xiàng)目主題的社區(qū)文化，宣傳推廣緊密圍繞主題展開。u建設(shè) “ 終身教育體系” ，包括以清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校為代表的學(xué)歷教育，以女子學(xué)校為代表的婦女素質(zhì)培訓(xùn)教育，以老年大學(xué)為代表的老年教育，涵蓋了從小到老的個(gè)階段的各自教育形式?；居烧鼣埞k商營化開發(fā)商開發(fā)為主政府予一定支持開發(fā)機(jī)制中心城鎮(zhèn)的開發(fā)機(jī)制關(guān)鍵是依托老城鎮(zhèn)的建設(shè)，項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏、價(jià)值與老城鎮(zhèn)的進(jìn)度息息相關(guān)　216。溱水半島緊湊城市開發(fā)模式 是城市主要功能的濃縮，通過建 “ 城中城 ” 來保持項(xiàng)目的相對(duì)獨(dú)立性適用條件：優(yōu)越的地理位置，處于 CBD或城市中心邊沿，交通便捷；較大的規(guī)模，具有強(qiáng)制性的視覺沖擊，例如超高層、建筑群；政府支持，開發(fā)主體資金雄厚成功開發(fā)關(guān)鍵要素：功能的選擇及物業(yè)配比符合城市的需求；規(guī)劃站在城市的高度，具有前瞻性發(fā)展模式：“ 商務(wù) ”為核心“ 商業(yè) ”為核心 “ 酒店 ”為核心各種功能均衡發(fā)展? 略桐梓主要經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況簡(jiǎn)介（ 1）桐梓縣人口總數(shù)約 ，政府公布城鎮(zhèn)化率為 36%；（ 2）桐梓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚處較低水平，農(nóng)業(yè)在 GDP中所占比重偏高， 2023年其一、二、三產(chǎn)業(yè)約占 %、%、 %，其第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)處于工業(yè)化中期階段即處于主導(dǎo)地位，是整體經(jīng)濟(jì)處于初級(jí)水平的比較集中；從其工業(yè)結(jié)構(gòu)看，具典型的資源密集型重化工業(yè)特征，重工業(yè)增加值在工業(yè)整體中所占比重高達(dá)%，而其重工業(yè)又以采掘業(yè)為主；（ 3）受重慶經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展拉動(dòng)，桐梓經(jīng)濟(jì)增速自 2023年，一改以前約 11%GDP慢速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 2023年 GDP增速達(dá)到 %，遠(yuǎn)超過貴州 %的 GDP增速。發(fā)展的時(shí)代背景47二、桐梓縣城發(fā)展規(guī)劃桐梓縣規(guī)劃 “ 一城三組團(tuán)” 桐梓縣城由老城區(qū)、婁山關(guān)、楚米、燎原四部分組成， 2023年城鎮(zhèn)建成區(qū)共 公里，人口約 。蔬菜、畜牧、方竹、烤煙等農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景廣闊。從國內(nèi)環(huán)境看： 改革開放進(jìn)一步深化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式加快轉(zhuǎn)變，擴(kuò)大內(nèi)需是 “十二五 ”重大任務(wù)；新一輪西部大開發(fā)戰(zhàn)略開始實(shí)施 ， “黔中經(jīng)濟(jì)區(qū) ”已 列為國家實(shí)施新一輪西部大開發(fā)布局的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)；中央企業(yè)加速擴(kuò)張，東部產(chǎn)業(yè)加速向中西部轉(zhuǎn)移，鄰近的重慶迅速崛起， “兩江新區(qū) ”和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的輻射帶動(dòng)能力進(jìn)一步增強(qiáng)。三、政策解讀54區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 桐梓是川渝南下和云貴北上的要塞，地處成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)和黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)的巨大輻射帶動(dòng)圈內(nèi)。通過 5到 10年努力，躋身貴州 20強(qiáng)，挺進(jìn)西部百強(qiáng)縣。推進(jìn)綠色城鎮(zhèn)化，構(gòu)建縣域城鎮(zhèn)體系三、政策解讀建設(shè)縣城中等城市框架，打造縣域核心增長(zhǎng)極 按照 “東西改造、南北拓展 ”的思路，以城市路網(wǎng)建設(shè)帶動(dòng)城市規(guī)模擴(kuò)大，以新城區(qū)建設(shè)帶動(dòng)老城區(qū)發(fā)展，實(shí)現(xiàn) “三年打基礎(chǔ)，五年見成效，十年鑄新城 ”。 完成馬鞍山、官渡河、西流水、蘭家坡、紅莊、黃家咀、水井等片區(qū)和魁山花園小區(qū)建設(shè)工程；完成冬青南路、和平文筆路改造工程。 三、政策解讀 在國務(wù)院強(qiáng)調(diào)加快貴州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的背景下，桐梓經(jīng)濟(jì)步入快速發(fā)展期，其工業(yè)化及城鎮(zhèn)化進(jìn)程將進(jìn)一步提速，在目前其城鎮(zhèn)化率僅為 36%基礎(chǔ)上，其城鎮(zhèn)化有較大發(fā)展空間，其房地產(chǎn)市場(chǎng)具良好發(fā)展前景； 婁山關(guān)鎮(zhèn)老城擁堵，建設(shè)密度偏高，加之老城項(xiàng)目拆遷難度極大，推動(dòng)其 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向與蟠龍新區(qū)相鄰的高速出口所在之城南板塊集中發(fā)展 ，尤其是 城南升級(jí)版 “君悅國際 ”城市綜合體的開發(fā)，將為周邊蟠龍新區(qū)的發(fā)展提供良好支撐 ； 桐梓縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)的時(shí)間仍有十年左右 ，在確定的發(fā)展規(guī)劃中，縣城 2023年發(fā)展目標(biāo)定為三十萬以上人口的中級(jí)城市，目前沿有約 14萬人口差距， 年均約需增 2萬人口，引致的住宅需求約為 500萬 ㎡ ， 而需要 蟠龍新區(qū)提供的約為 200萬 ㎡ ，那整個(gè)桐梓舊城改造市場(chǎng)空間有 300萬 ㎡，巨大的市場(chǎng)需求為本項(xiàng)目成功 提供了市場(chǎng)保證。主動(dòng)承接重慶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，采取合資建園、異地建園、企業(yè)自建等模式，重點(diǎn)推進(jìn) “渝黔經(jīng)濟(jì)合作試驗(yàn)區(qū) ” （北部獅溪、水壩塘、坡渡、木瓜 4鎮(zhèn)及芭蕉、天坪、黃蓮 3鄉(xiāng)）和桐梓工業(yè)園區(qū)重慶工業(yè)園建設(shè)，打造以制造業(yè)、能源、化工、物流為主的經(jīng)濟(jì)合作園區(qū)。59 以上為桐梓縣 2023年土地成交信息，地塊位于老城區(qū)，都為舊城改造項(xiàng)目，出讓價(jià)格偏低（拆遷由開發(fā)商自行出資）。? 銷化率：高在售房源較少，需求較大? 客群來源：縣境內(nèi)人群購買占絕對(duì)主力。四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 潛在的風(fēng)險(xiǎn)分析 66?小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象普遍，對(duì)商品房開發(fā)存在潛在沖擊。四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析城規(guī)覆蓋及土地指標(biāo)獲取狀況五、蟠龍新區(qū)土地情況介紹67蟠龍新區(qū)建設(shè)用地統(tǒng)計(jì)情況68五、蟠龍新區(qū)土地情況介紹六、出讓地塊的初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算 土地主要規(guī)劃指標(biāo)69 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)略70六、出讓地塊的初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目初始投入及財(cái)務(wù)費(fèi)用略71六、出讓地塊的初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算 土地起拍價(jià)的盈虧概算略72六、出讓地塊的初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算 土地競(jìng)拍風(fēng)險(xiǎn)控制略 上述兩地塊經(jīng)整體初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算，以 樓面地價(jià) 元 / ㎡ （每畝 110萬元） 計(jì)算， 凈利潤(rùn) 萬元，自有資金投資回報(bào)率為 %（年投資回報(bào)率為 %）。q舊城改造的 規(guī) 劃建 設(shè)給貴 州桐梓商 業(yè) 地 產(chǎn)帶 來新的機(jī)遇和商機(jī)。 貴 州桐梓 縣 已形成以夜郎街 、人民路、 建材市 場(chǎng) 等 為 主的 “ 多商圈 ” 分布格局。目前貴州桐梓商業(yè)零售業(yè)態(tài)多集中于零售百貨，而此類業(yè)態(tài)的市場(chǎng)份額已趨于飽和，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，品類同質(zhì)化嚴(yán)重。綜合性購物中心將成為貴州桐梓消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的主要方向。 屬于貴州桐梓縣城中心區(qū)域；q本項(xiàng)目集購物、娛樂、餐飲、休閑、酒店、商務(wù)、住宅為一體的綜合性建筑體；q總用地面積： ㎡，地上總建筑面積 ㎡，其中商業(yè)面積 ㎡，停車位 個(gè)，容積率 ： ，綠化率： 開發(fā)商在本區(qū)域擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與良好的社會(huì)資源；216。本項(xiàng)目屬于桐梓舊城改造項(xiàng)目，項(xiàng)目周邊老房子較多，拆遷難度大，城市發(fā)展相對(duì)比較慢 。開發(fā)商在項(xiàng)目前期對(duì)商業(yè)的考慮和專業(yè)設(shè)計(jì)尚顯不足；216。本項(xiàng)目屬于綜合建筑體，整體功能定位和功能分區(qū)考慮不充分 。 周邊缺少大型和有檔次的商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力小，項(xiàng)目發(fā)展空間； 　項(xiàng)目概況及項(xiàng)目概況及 SWOT分析分析項(xiàng)目（項(xiàng)目（ SWOT ）分析）分析q Opportunity（機(jī)會(huì)分析）（機(jī)會(huì)分析） 216。項(xiàng)目概況及項(xiàng)目概況及 SWOT分析分析項(xiàng)