【正文】 目（項(xiàng)目（ SWOT ）分析）分析q Threat（威脅分析）（威脅分析） 216。商 業(yè) 投資者因日漸理性而對(duì)投資更加謹(jǐn)慎，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)加強(qiáng)；216。 推廣名：桐梓半島生態(tài)商業(yè)中心（簡(jiǎn)稱：半島商業(yè)中心）案名暫定：主推廣語：目標(biāo)客戶定位：走中高端客戶路線目標(biāo)客戶定位：走中高端客戶路線形象定位：高端、特色、時(shí)尚形象定位：高端、特色、時(shí)尚時(shí)尚店三、 項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位q 功能配置功能配置時(shí)尚休閑服飾、皮具箱包、針織內(nèi)衣等精品店百元小商品街 動(dòng)感服飾、飾品、鐘表眼鏡等超市 日用生活百貨、食品、副食品等KTV、酒吧、院線、電玩、兒童樂園、康體休閑、運(yùn)動(dòng)健身、網(wǎng)吧、休閑書吧等休閑、娛樂餐飲 特色餐飲、中西快餐、中高檔餐飲、咖啡、茶樓等社區(qū)服務(wù) 電信、電訊、銀行、郵政、干洗、婚紗、沖印攝影、美容美發(fā)、藥品超市、糕點(diǎn)屋及其它社區(qū)服務(wù)等。 1樓街鋪銷售模式建議：u風(fēng)情街內(nèi)鋪、 1層內(nèi)街鋪采用 3年短期 “ 返租 ” 銷售模式；u建議年回報(bào)率為 8%、 8%、 10%，前 2年 16%從總價(jià)中扣除，第 3年 10%回報(bào)從首期中扣除。世博會(huì)世博會(huì)廣場(chǎng)雕塑“返租 ”銷售案例分析某內(nèi)鋪建筑面積： 20平米 面價(jià)： 15000元 /平米總價(jià)： 300000元一次性付款方式：折后合同價(jià)： 300000*（ 18%8%） =252023首期款 =252023*50%=126000貸款額 = 252023*50%=126000實(shí)付首期款 =126000300000*10%=96000開發(fā)商實(shí)收款 =126000+96000=222023實(shí)收單價(jià)： 222023/ 20=11100元 /平米 (相當(dāng)于 )不考慮付款優(yōu)惠程度的差異，兩種付款方式的合同價(jià)、實(shí)收價(jià)一致。優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：u通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；u能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；u短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。銷售建議： 將 3樓劃分成 1—3 個(gè)獨(dú)立鋪位，找 1—3 家次主力店后再銷售。 由外而內(nèi)：前期訴求重心以主題定位 /地段優(yōu)勢(shì) /商圈機(jī)會(huì)為主，樹立項(xiàng)目出身高貴的血統(tǒng)，后期以招商成果為重。以中檔消費(fèi)為主，兼顧部分高檔及低檔消費(fèi)需求。核心商圈：半島商圈；核心商圈：半島商圈；216。充分將客流聚集在二、三層，通過各樓層手扶、垂直梯等向上、下兩層及步行街分流，保證顧客資源的充分共享和合理引導(dǎo)。四、 樓層規(guī)劃布局樓層規(guī)劃布局q說明：216。附以電玩城等業(yè)態(tài)組合，吸引更廣范圍的青少年消費(fèi)群體、工薪階層和低收入人群，擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)客層。、 18樓商業(yè)步行街作為本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃的亮點(diǎn)，其承載的功能以餐飲、休閑、娛樂等功能為主，形成本項(xiàng)目購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲綜合服務(wù)消費(fèi)空間，更好滿足區(qū)域消費(fèi)需求，豐富該區(qū)旅游市場(chǎng)。 規(guī)劃在先，按所招品類對(duì)象的空間設(shè)計(jì)要求進(jìn)行規(guī)劃；規(guī)劃在先，按所招品類對(duì)象的空間設(shè)計(jì)要求進(jìn)行規(guī)劃；216。同步開業(yè)，確保各品牌店、各業(yè)種統(tǒng)一開業(yè)。 策略二：強(qiáng)勢(shì)品牌優(yōu)先 ；216。模式一：注冊(cè)成立一個(gè)專門商業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理公司，對(duì)商場(chǎng)實(shí)施全程經(jīng)營(yíng)管理。按照按照 “分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪 ”模式切割，將商鋪產(chǎn)權(quán)全模式切割，將商鋪產(chǎn)權(quán)全部進(jìn)行銷售，產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓，銷售后全面自營(yíng)或包租部進(jìn)行銷售，產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓，銷售后全面自營(yíng)或包租 。 七、 項(xiàng)目商鋪定位項(xiàng)目商鋪定位 o 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 n 西區(qū)商 鋪 n 東 區(qū)商 鋪 n 東 區(qū)的 臨 街店 鋪 和西區(qū)步行街 “ 分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪 ” ，合理控制總價(jià)與單價(jià)，提高銷售率是基本原則。定價(jià)原則：依據(jù)不同區(qū)域，制定價(jià)格原則定價(jià)原則：依據(jù)不同區(qū)域，制定價(jià)格原則 層總價(jià)一般控制在 20～ 40萬，盡量挖掘市場(chǎng)資源。 東西區(qū)的臨街店鋪的均價(jià)為：東西區(qū)的臨街店鋪的均價(jià)為： 25000元元 /㎡㎡ 七、 項(xiàng)目商鋪定位項(xiàng)目商鋪定位 o 客群定位客群定位 n 個(gè)體投 資 者群體的主要特征 年齡結(jié)構(gòu)：在 30—55 歲之間，其中又以 35—45 歲的投資者為主。=30萬元銀行貸款 5成 10年按揭貸款 (首付 15萬元，貸款 15萬元 )租金收益 租金收益率 10％年返租金額 3萬元 (30萬元 10％ =3萬元 )提前返租 購(gòu)房時(shí)返還 3年租金 9萬元實(shí)際首付款 6萬元償還貸款 10年 15萬元貸款，月還款 15=年還款 12=n 東 區(qū)一 層 投 資 方式 設(shè)計(jì) 七、 項(xiàng)目商鋪定位項(xiàng)目商鋪定位 o 投資者收益分析投資者收益分析 n 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品類型的功能分析 酒店功能特點(diǎn)有酒店的建筑綜合體，住宅租金都較高。八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套 八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套 八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套 八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 配套功能組合與分布配套功能組合與分布 公寓可共享物業(yè)：美容、美體、保健中心、花店、藥店、面包房、超市、桑拿、健身房、體操房、圖書室、西餐廳住宅可共享物業(yè)：銀行、高檔餐廳、員工餐廳、郵局、咖啡廳、夜總會(huì)。步行街實(shí)現(xiàn)咖啡廳、酒吧、娛樂功能。n 目 標(biāo) 客 戶 具備一定實(shí)力的公司的決策層人士具備一定實(shí)力的公司的決策層人士n 經(jīng)營(yíng) 方式 采用會(huì)員制的經(jīng)營(yíng)方式采用會(huì)員制的經(jīng)營(yíng)方式 n 功能分 類 康體娛樂功能： 健身房、桑拿、臺(tái)球、保 齡 球、壁球 、 室內(nèi)網(wǎng)球 場(chǎng) 等； 高級(jí)餐飲： 以高 級(jí) 西餐 為 主，以及日本、 韓 國(guó)料理等，兼有最高檔中餐 ； 會(huì)議功能： 包含大 規(guī) 模的會(huì) 議廳 及小會(huì) 議 室； 其它功能：根據(jù)特殊人群的特殊服務(wù)，提供 一些特殊的空 間 ； 九、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略 n “ 整體 營(yíng)銷 策略 ” 將 “ 高尚居住、 連鎖 酒店、美食街、大型超市、步行街和生 態(tài) 公園的居家生活） ” 融 為 一體，以 強(qiáng) 調(diào) 生 態(tài) ， 結(jié) 合住、吃、玩、 樂 、 購(gòu) 物、休 閑 等 綜 合性 為 一體來塑造新桐梓的城市景 觀 ，以關(guān) 鍵詞 ——“ 半 島 n “ 未來 營(yíng)銷 策略 ” n “ 功能營(yíng)銷策略 ” 略略九、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略 一半島、一半水、打造桐梓都市新生活。大居住大居住 九、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略 半島 —— 貴州桐梓都市新生活；因地制宜的高效率組合有效媒體 —— 高端媒體、高品質(zhì)、大篇幅的宣傳效果。本項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)是本項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)是 “溱水半島溱水半島 ”，本項(xiàng)目的推廣重點(diǎn)是，本項(xiàng)目的推廣重點(diǎn)是 “桐梓都市新生活桐梓都市新生活 ”。 n 建立制度 “ 全員獎(jiǎng)勵(lì)制度 ” ； “ 客帶客銷售獎(jiǎng)勵(lì)制度 ” ； VIP大客戶（團(tuán)購(gòu)）制度政府官員自動(dòng)行銷管理制度 ； 促銷獎(jiǎng)勵(lì)制度九、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略 首付優(yōu)勢(shì)和首期付款時(shí)間。 n 低首付的付款方式 溱水半島推出 “ 付二成貸八成 ” 的低首付模式，從而迎合大多中小企業(yè)又想置業(yè)，但又需要流動(dòng)獎(jiǎng)金而貸款難的尷尬，從而降低首付壓力，有力促進(jìn)售房。n 買 房、租房送豪 華 大小會(huì) 議 室 其活動(dòng)旨在考慮到小企業(yè)因辦公面積所限，會(huì)議室安排使用不便。o 銷控策略銷控策略 “ 溱水半島大酒店 ” 銷控策略： 分區(qū)銷控，散、整合理控制。n ““ 溱水護(hù)照溱水護(hù)照 ”” ———— 利益在線的互動(dòng)利益在線的互動(dòng) n 鐘點(diǎn)助理鐘點(diǎn)助理 ———— 101服務(wù)升級(jí)版服務(wù)升級(jí)版 建議發(fā)行 “溱水護(hù)照溱水護(hù)照 ”，業(yè)主（包括各種形態(tài)）人手一張，業(yè)主憑借該卡可以享受物業(yè)公司提供的所有免費(fèi)服務(wù)，同時(shí)不同身份和形態(tài)的業(yè)主之間可以資源共享優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。 充分利用充分利用 ““ 溱水半島溱水半島 ”” 前期的宣傳成果，提煉溱水前期的宣傳成果，提煉溱水 n 溱水 十十 、 項(xiàng)目宣傳策略項(xiàng)目宣傳策略 溱水半島生態(tài)住宅o 賣點(diǎn)精粹賣點(diǎn)精粹 n 升 級(jí) 價(jià) 值 —— 辦公、酒店、豪宅、公寓、商業(yè)購(gòu)物的多元業(yè)態(tài)；—— 休閑步行街、精品世界、 VIP會(huì)所的多元產(chǎn)品；—— 名流商賈、中外機(jī)構(gòu)、世界村落共生共存的多元人群；—— 全產(chǎn)權(quán)式、使用權(quán)式、部分產(chǎn)權(quán)式的多元銷售方式 。o 賣點(diǎn)精粹賣點(diǎn)精粹 o 賣點(diǎn)精粹賣點(diǎn)精粹 o 賣點(diǎn)精粹賣點(diǎn)精粹 不同的產(chǎn)品類型具有各自鮮明的賣點(diǎn)，在本項(xiàng)目中，必須將各產(chǎn)品類型的賣點(diǎn)提煉，形成總體的統(tǒng)一。 n 第一性和未來 發(fā) 展 趨勢(shì) 第一性溱水半島 —— 告別空調(diào)的頂 G品質(zhì)，貴州桐梓無同類。 半島內(nèi)涵，強(qiáng)調(diào)第半島內(nèi)涵，強(qiáng)調(diào)第一性一性和未來發(fā)展趨勢(shì)。建議提供商務(wù)助理的服務(wù)，不僅包括收發(fā)傳真、復(fù)印，還包括提供鐘點(diǎn)式的秘書人員，可以跟隨 SOHO外出聯(lián)系業(yè)務(wù)，同時(shí)做一些記錄和翻譯的工作 十十 、 項(xiàng)目宣傳策略項(xiàng)目宣傳策略 “ 溱水半島公寓 ” 與 “ 溱水半島都市匯 ” 銷控策略： 分樓、分層、分戶型合理銷控分樓、分層、分戶型合理銷控 “ 溱水半島購(gòu)物中心 ” 銷控策略依經(jīng)營(yíng)者、投資者的性質(zhì)、特征分類集中，自營(yíng)第一、投資第二的銷控策略依經(jīng)營(yíng)者、投資者的性質(zhì)、特征分類集中，自營(yíng)第一、投資第二的銷控策略九、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略 同步進(jìn)行。 n 買 房租房送酒店套房 買房客戶贈(zèng)送一年酒店套房免費(fèi)使用次數(shù)（如每年 10次），事先預(yù)約使用。 九、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略 o 促銷措施舉例促銷措施舉例 ——“ 溱水半島大廈溱水半島大廈 ”和保值、增值優(yōu)勢(shì)。價(jià)格優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：總價(jià)優(yōu)勢(shì)、首期優(yōu)勢(shì)、月供優(yōu)勢(shì)，以及單價(jià)優(yōu)勢(shì)和首期付款時(shí)間等方面。促銷。 九、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略 大發(fā)展的思維方式。o 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞 半島半島 九、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略 以以 “整體營(yíng)銷策略整體營(yíng)銷策略 ”、 “未來營(yíng)銷策略未來營(yíng)銷策略 ”和和 “功能營(yíng)銷策略功能營(yíng)銷策略 ”為主要營(yíng)銷策為主要營(yíng)銷策略，針對(duì)未來的略，針對(duì)未來的 “桐梓人桐梓人 ”定向推廣，結(jié)合本項(xiàng)目流光溢彩的賣點(diǎn)，定向推廣，結(jié)合本項(xiàng)目流光溢彩的賣點(diǎn)，確定銷售和推廣策略。高檔俱樂部實(shí)現(xiàn)康體、娛樂功能，包含健身房等；高級(jí)餐飲功能：以高級(jí)西餐為主，兼有最高檔中餐；會(huì)議功能：包含大規(guī)模的會(huì)議廳及小會(huì)議室。n 各 產(chǎn) 品 類 型配套功能 組合 八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 配套功能組合與分布配套功能組合與分布 八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 配套功能組合與分布配套功能組合與分布將不同物業(yè)的商業(yè)配套需求，進(jìn)行組合，最大限度的發(fā)揮本項(xiàng)目中商業(yè)物業(yè)的功能。配套內(nèi)容主要配套內(nèi)容包括金融機(jī)構(gòu)、郵政、餐飲、通訊、健身中心、干洗、高檔會(huì)所等。配套內(nèi)容主要配套內(nèi)容包括金融機(jī)構(gòu)、郵政、餐飲、通訊、健身中心、干洗、高檔會(huì)所等。配套內(nèi)容酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等。同時(shí)精英客群有效提升了建筑綜合體的品質(zhì)。不僅如此，本項(xiàng)目注重住宅和商業(yè)的比重與項(xiàng)目本身所在區(qū)域的商業(yè)氛圍是相輔相成的。(3萬元 30+97110元 — = )40年商鋪增值 保守估計(jì)增幅 3倍，價(jià)值 90萬元 (30 3=90萬元 )40年投資總收益 （ +90萬元 =）八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品類型的功能分析 七、 項(xiàng)目商鋪定位項(xiàng)目商鋪定位 o 投資者收益分析投資者收益分析 民營(yíng)企業(yè)：娛樂、餐飲、文化等主要鎖定西區(qū)的二、三層。n 東 區(qū)商 鋪 n 西區(qū)商 鋪 n 東 區(qū)的 臨 街店 鋪 和西區(qū)步行街 一層商鋪的價(jià)格為：一層商鋪的價(jià)格為： 10000元元 /㎡其他各層均價(jià)為㎡其他各層均價(jià)為 6000元元 /㎡㎡遵循 “ 租價(jià)反推，合理定價(jià) ” 原則，總價(jià)一般控制在 150萬～ 200萬。 在不 違 背 臨 街店 鋪 主 題 定位的基 礎(chǔ) 上， 實(shí)現(xiàn) “ 高、 寬 、深 ” 的 設(shè)計(jì) 理念，最大限度地提高利 潤(rùn) 率。 n東 區(qū)的 臨 街店 鋪 和西區(qū)步行街 在滿足經(jīng)營(yíng)需求的基礎(chǔ)上，最大限度的增加銷售面積，建筑面積為100～ 150㎡為主。其他各層，建筑面積為 10～ 15㎡為主；所占比例為 60%； 16～ 25㎡為輔；所占比例為30%； 10㎡以下及 30㎡～ 60所占比例 10%；特殊需要，具體可視情況而定。模式二：聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)管理公司，委托專業(yè)公司參與經(jīng)營(yíng)管理。 策略四：業(yè)態(tài)互補(bǔ)、資源共享； 五、 招商及運(yùn)營(yíng)招商及運(yùn)營(yíng)q 運(yùn)營(yíng)建議運(yùn)營(yíng)建議 216。 招商先行，按商場(chǎng)的定位目標(biāo)進(jìn)行針對(duì)招商；招商先行，按商場(chǎng)的定位目標(biāo)進(jìn)行針對(duì)招商；216。（略）（略）q 招商建議招商建議 四、 樓層規(guī)劃布局樓層規(guī)劃布局樓層業(yè)態(tài)面積規(guī)劃設(shè)定樓層業(yè)態(tài)面積規(guī)劃設(shè)定216。216。一層精品館：商品定位中高檔，消費(fèi)群體主要面向中高端群體。q“倒金子塔 ”式布局結(jié)構(gòu)： 四、 樓層規(guī)劃布局樓層規(guī)劃布局q說明： 216。蟠龍新區(qū)。q 商圈構(gòu)成：商圈構(gòu)成： 在時(shí)間方面 ，以中檔價(jià)格入市，按階段分樓層推出 ，快打快銷，穩(wěn)步拉升價(jià)格，使資金快速回籠；在客戶吸納方面，先吸引大客戶，快速提升銷售率，再憑借大機(jī)構(gòu)客戶的行業(yè)凝聚力，吸引中小客戶和投資客，將銷售均價(jià)進(jìn)一步向上拉升。12 ），當(dāng)實(shí)際租