中原_武漢金都漢宮豪宅項目全程策劃報告-wenkub
2023-02-28 19:15:56 本頁面
【正文】 市場發(fā)展趨勢 ◆ 提高了高端市場的準(zhǔn)入門檻； ◆ 有效刺激了市場游資放棄沿海市場，轉(zhuǎn)向投資潛力更大的武漢市場； ◆ 新一輪的市場淘汰，使開發(fā)資格提高，高端產(chǎn)品品質(zhì)也在迅速提升。 項 目名稱 開 盤時間 消化 時間 消化套數(shù)萬豪國 際 12個月 約 380套香榭水岸 12個月 約 278套中橋觀邸 10個月 約 151套東 湖天下 1個月 約 150套在售項目消化情況市場－－武漢市中心城區(qū)高端市場研究◆ 2023年下半年至 2023年 ,高端住宅市場總體供應(yīng)量約 156萬方?！? 在售項目和二手市場所反映出來的變化表明，武漢市高端住宅產(chǎn)品具有很大的升值空間，投資意義較大 。因此，怎樣彰顯 “金都漢宮 ”項目的多重意義，是開發(fā)商和我們需要共同考慮的問題 。如何實現(xiàn)項目的多重意義？如何實現(xiàn)項目的多重意義？項目具有怎樣的市場空間 市場篇我們將扮演何種角色 定位篇我們將如何啟動市場 營銷篇我們的品牌如何形成 推廣篇如何實現(xiàn)項目的多重意義？如何實現(xiàn)項目的多重意義？第一部分 市場篇一、武漢市高端市場研究二、區(qū)域市場分析三、項目競爭環(huán)境分析定義 :◆ 它們是位于武漢中心城區(qū)的住宅項目；◆ 它們均價在 5000元 /平米以上 ；◆ 它們擁有稀缺的景觀資源、或優(yōu)良的品質(zhì)、 或優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù) ……市場－－武漢市中心城區(qū)高端市場研究分布：● 目前已形成三個片區(qū)：漢口 沿江大道片區(qū)、西北湖片區(qū)和東湖片區(qū)；● 三大片區(qū)都擁有良好的自然景觀資源；● 同樣具有極佳自然景觀的積玉橋區(qū)域，隨著幾大開發(fā)商的進(jìn)駐，將形成繼以上三片區(qū)之后的又一個高檔住宅片區(qū)。 市場－－武漢市中心城區(qū)高端市場研究◆ 上述數(shù)據(jù)表明，項目消化速率較快，形式較好?！? 考慮到市場消化速度，預(yù)計到 2023年 4月份總體市場供應(yīng)量 （包括市場存量）在 100－ 120萬平米之間。市場－－武漢市中心城區(qū)高端市場研究市場－－武漢市中心城區(qū)高端市場研究2023年，大量豪宅項目即將推出，更多更高品質(zhì)的高端項目將會呈 現(xiàn)；通過供應(yīng)市場的引導(dǎo)，消費市場也在朝著利好的方向發(fā)展。配套分布片區(qū)內(nèi)各類配套雖然比較完善，但檔次較差。為本項目立足高端市場提高了先決條件。市場篇－－項目競爭環(huán)境分析市場篇－－項目競爭環(huán)境分析競爭對手原則根據(jù)在地段、價位、規(guī)劃、目標(biāo)消費群、策略等各方面都存在的特性： — 可比性 — 相近性 — 差異性根據(jù)上述原則，并結(jié)合我們在該區(qū)域做的市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)以下樓盤是 2023年南岸金都推盤的主要競爭對手：同品質(zhì)樓盤競爭環(huán)境分析東湖天下開 發(fā) 商：武漢天時物業(yè)地理位置：東湖規(guī) 模：占地 ㎡ 859套建筑形態(tài)：高層、小高層、別墅綠 化： %容 積 率： 車 位 比： 1： 小區(qū)配套：會所、商業(yè)街主力戶型： 160270 ㎡ 均 價： 8600元 / ㎡ 項目定位 ：東湖畔， 22萬平米別墅級社區(qū)市場篇－－項目競爭環(huán)境分析 外灘 ? 錦江國際城，大打臨江的 “景觀 “牌，借助地理位置優(yōu)勢訴求（ 三重景觀、國際水岸名宅 ）。但按照開發(fā)商的建設(shè)規(guī)劃來看，作為湖北的首個 3A工程項目，它的產(chǎn)品，無論從建筑材料還是施工技術(shù)，在武漢都是絕對超前的和領(lǐng)先的。隨著武漢經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人均消費水平的不斷增長，消費者對高品質(zhì)住宅的需求也在不斷提高。因此，雖然本項目具有良好的市場基礎(chǔ)和機遇，但是我們更應(yīng)用一個超越于現(xiàn)有市場的標(biāo)準(zhǔn)來考慮項目的發(fā)展和項目的操作，只有這樣才能真正打造出具有引領(lǐng)性的豪宅產(chǎn)品。他們的投資理念是風(fēng)險小、投資潛力大，因而武漢這樣具有極大投資價值的城市絕對是他們所關(guān)注的熱點。?他們的年齡約 3550歲，有車有房，屬于成熟期家庭。 定位 —— 目標(biāo)客戶群定位? 他們的生活方式已經(jīng)趨于上層，豪華汽車汽車、沙龍聚會、高爾夫球、雪茄、紅酒，都是他們生活的一部分。 以氣派、唯一、尊貴彰顯南岸金都金都人士的顯赫身份。定位 —— 形象定位一、項目 SWOT分析二、目標(biāo)客戶群定位三、項目的整體定位四、項目的市場定位五、項目的形象定位六、項目的價格定位七、項目的傳播策略定位 通過市場比較法，得出本項目的營銷參考價格，南岸金都項目價格定位為 8000— 9000元。 品牌嫁接 雖然 “品牌嫁接 “不直接與銷售掛鉤，但運用此種特殊營銷手法，一方面可以提升樓盤的品牌價值，從而樹立和提高其品牌形象進(jìn)而提高其市場售價，另一方面也可以間接促進(jìn)銷售。營銷中心的生活示范區(qū)、樣板間等已完成并包裝到位。營銷策略 —— 銷售部署銷售階段的劃分及推售建議 根據(jù)項目確定的竣工進(jìn)程以及開發(fā)商的初步設(shè)想情況下，我們先把銷售階段劃分為四個階段營銷策略 —— 銷售部署第一階段：預(yù)熱期（ 2023年 8月 — 2023年 1月）第二階段：啟動期（ 2023年 2月 — 4月）第三階段：開盤期（ 2023年 5月 — 7月）第四階段：持續(xù)期（ 2023年 8月 12月）營銷策略 —— 銷售部署 推進(jìn)策略預(yù)熱期預(yù)熱期 啟動期啟動期 開盤期 開盤期 持續(xù)期持續(xù)期 文化引導(dǎo)形象導(dǎo)入品牌建立情感訴求文化攻勢產(chǎn)品核心品牌提升公關(guān)互動品牌銷售慣性銷售知名度時間預(yù)熱期 啟動期 開盤期 持續(xù)期05年 8月 06年 1月 2月 — 4月 5月 — 7月 8月 12月中原全國網(wǎng)絡(luò)開始對項目進(jìn)行宣傳和營銷，借此帶動武漢本地的銷售。? 中原地產(chǎn)營銷網(wǎng)絡(luò)針對全國一線城市執(zhí)行南岸金都項目形象推廣策略。配合生活手冊的發(fā)放。 積累客戶（ 全國一線城市于 4月中下旬開始發(fā)售， 武漢市開始意向登記 ） 核心主題：營造高尚生活方式 營銷策略 —— 銷售部署 執(zhí)行策略：? 中原地產(chǎn)營銷網(wǎng)絡(luò)開始針對全國一線城市，發(fā)售南岸金都項目。 擴大知名度，建立充分的美譽度。? 建立 “頂級會所 ”商業(yè)聯(lián)盟，搭建定向溝通平臺。系列公關(guān)活動舉辦（ 東方馬城慈善馬術(shù)賽＋國際經(jīng)典老爺車展 ）。現(xiàn)場營銷中心內(nèi)部參考圖片營銷策略 —— 項目現(xiàn)場包裝 營銷策略 —— 項目現(xiàn)場包裝建議在營銷中心設(shè)立生活示范區(qū)，通過 “角色扮演
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