【正文】 2023年 2023年雖然增長速度快，但與東部大城市相比，無論 GDP總量，還是人均 GDP，呼市仍然落后較多。 2023年，呼和浩特市 GDP達(dá)到 600億元 ,增長率 %。 匯報(bào)要點(diǎn) 2023/2/14 開發(fā)策略建議 ：差異化戰(zhàn)略：尋找市場的空白點(diǎn) ， 培育有潛力的市 場 ， 占駐市場的 “ 橋頭堡 ” ， 無論是在概念策劃還是產(chǎn)品形式上都要?jiǎng)?chuàng) 造唯一性 ， 實(shí)施 “ 人無我有 、 人有我精 、 人精我新 ” 的差異化營銷戰(zhàn)略； 全面領(lǐng)先戰(zhàn)略：將項(xiàng)目價(jià)值引爆建立在片區(qū)形象和地塊價(jià)值的全面提 升基礎(chǔ)之上 ， 同時(shí)強(qiáng)調(diào) 產(chǎn)品品質(zhì) 、 品級 、 品味 、 品價(jià)和品德 ， 賦予項(xiàng) 目更多的內(nèi)涵 ， 全面全程重視產(chǎn)品的策劃 、 營銷及后續(xù)服務(wù) ， 創(chuàng)造呼 市高端住宅的表率；品牌戰(zhàn)略：堅(jiān)持 高附加值產(chǎn)品方向 ， 重視品牌的 力量 ， 從建設(shè)初始就把品牌營銷作為重要的工作 ， 用品質(zhì)和服務(wù)樹立 強(qiáng)勢品牌形象 ， 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品核心價(jià)值與豐富的社會(huì)資源完美融合 。 2023/2/14 匯報(bào)要點(diǎn) 客戶定位 ：企業(yè)內(nèi)部員工 、 與企業(yè)有穩(wěn)固關(guān)系的企事業(yè)單位員工 ， 以及代理商積累的優(yōu)質(zhì)客戶源 （ 考慮投資目的 ） ， 購買項(xiàng)目的確定性 比較大 ， 可以作為項(xiàng)目 核心客戶群 ， 通過對核心客戶的把握可以起到 加快資金周轉(zhuǎn) 、 聚集人氣 、 強(qiáng)化口碑傳播 、 引導(dǎo)其他客戶群等重要作 用；烏蘭察布沿線的二次臵業(yè)者 ， 長樂宮附近新華東街沿線 、 東影南 街居家辦公兼投資客戶 ， 大學(xué)東路靠近東影南街沿線的年輕化首次臵 業(yè)者 ， 是本項(xiàng)目的 游移客戶群 ， 能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來更高利潤 ， 但需要在 競爭更激烈的市場中爭取；工作和居住地點(diǎn)位于賽罕區(qū)北部和新城區(qū) 偏東南區(qū)域 ， 有一定經(jīng)濟(jì)能力的首次臵業(yè)者 ， 是本項(xiàng)目的主要 外圍客 戶 。 2023/2/14 匯報(bào)要點(diǎn) 地段分析 ： 處在中高檔居住區(qū)成熟的大學(xué)東路與新華大街之間 ， 有利于中高檔居住區(qū)打造；城市向東向南發(fā)展將加強(qiáng)區(qū)域城市中心地 位 ， 區(qū)域有條件發(fā)展成為市中心的中高檔居住區(qū) ， 但尚未形成中高檔 居住環(huán)境；地塊面積較小 ， 采光和景觀受周邊建筑物的擠壓；與長樂 宮一帶 、 新華大街沿線相比 ， 地段價(jià)值處于劣勢 。2023/2/14 【 新首府 2023/2/14 匯報(bào)要點(diǎn) 市場供應(yīng) ：城市東 、 南部住宅項(xiàng)目較集中 ， 而且多在主要道路 兩側(cè)；本案面臨的競爭包括城市邊緣的大盤項(xiàng)目 、 城市中心的中高檔 項(xiàng)目 、 地塊周邊的小型項(xiàng)目等 ， 另外城市聚集度低造成可開發(fā)用地分 布廣泛 、 零散 ， 也為潛在競爭項(xiàng)目出現(xiàn)預(yù)留了空間 。 客戶群的定位著重于三類客戶需求的兼容 ， 以及由核心而游移 、 而外圍逐漸施加影響 。 匯報(bào)要點(diǎn) 2023/2/14 營銷策略建議 ：對于本項(xiàng)目而言 ， 由其區(qū)位 、 規(guī)模及開發(fā)周期 決定了這個(gè)項(xiàng)目必然是一個(gè)短平快的項(xiàng)目 ， 如何在短時(shí)間培育出成 熟有效的市場是這個(gè)項(xiàng)目定位的關(guān)鍵要素和首要解決的問題 。 2023年呼市 GDP預(yù)計(jì)將達(dá)到 800億元。 2023年呼市人均 GDP為 25126元， 2023年預(yù)計(jì)將達(dá)到 32219元。 2023/2/14 呼市人口狀況分析 呼和浩特市總戶數(shù)變化圖( 單位：萬戶）5 6 . 35 7 . 4606 1 . 76 2 . 76 3 . 86 5 . 56 7 . 250525456586062646668701998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年平均每戶人口數(shù)2 . 9 92 . 9 42 . 9 12 . 8 42 . 7 82 . 7 32 . 7 22 . 7 12 . 5 52 . 62 . 6 52 . 72 . 7 52 . 82 . 8 52 . 92 . 9 533 . 0 51998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年城市總戶數(shù)增加，平均每戶人口遞減， 家庭向小型化方向發(fā)展 ，帶來 房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu) 的變化。 ? 城市發(fā)展受到聚集力作用弱，受到擴(kuò)散力作用強(qiáng)，在目前情況下，一方面會(huì)降低城市土地利用的經(jīng)濟(jì)性，同時(shí)也會(huì) 削弱城市中心的向心力 。 ? 不利影響 城市中心吸引力不強(qiáng) 由于城市聚集力弱，城市夢想度低，城市中心價(jià)值相對較低， 這就使得本項(xiàng)目不能僅僅依靠城市中心的位臵強(qiáng)調(diào)高檔。 2023/2/14 呼市房地產(chǎn)市場分析 1 9 9 9 —2 0 0 5 年呼市房地產(chǎn)指數(shù)10010415719317724039789111 1091591321451524761 661211371581410501001502002503003504004501999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年施工面積 竣工面積 銷售面積到 2023年 12月末，呼市商品空置面積 ，同比增長 %， 空置房屋面積增加，市場競爭將更加激烈 。在這種高房價(jià)低成交率的市場態(tài)勢下，一部分房地產(chǎn)消費(fèi)能量被聚集起來，等待施放的時(shí)機(jī)。 ?第三代住宅開發(fā)： 開始注重綜合小區(qū)建設(shè)，小區(qū)內(nèi)部有一些幼兒園、車庫、商業(yè)等配套設(shè)施，小區(qū) 環(huán)境有一定程度的改善，開始有物業(yè)管理，與第一代、第二代住宅開發(fā)有了很大的提高，但由于開 發(fā)比較早，產(chǎn)品仍是多層住宅形式，戶型設(shè)計(jì)等還比較落后、配套等已經(jīng)落后；如芳汀花園、人和 小區(qū)等。 呼市住宅市場發(fā)展歷程和未來走勢 2023/2/14 呼市房地產(chǎn)市場發(fā)展總體特點(diǎn) 經(jīng)歷近幾年的高速發(fā)展，呼市房地產(chǎn)市場無論在產(chǎn)品規(guī)劃，還是營銷方面都開始邁向 成熟，越來越多具有一定規(guī)模、注重環(huán)境營造與產(chǎn)品打造的項(xiàng)目開始進(jìn)入市場。 2023/2/14 呼市房地產(chǎn)市場發(fā)展總體特點(diǎn) ? 小戶型認(rèn)可度提高，主要集中城市中心地帶 城市夢想度提升：小戶型住宅主要出現(xiàn)在城市夢想度高的區(qū)域。 ? 推廣方式相對單一 經(jīng)過 2023~2023年 5年時(shí)間的發(fā)展，呼市住宅市場已開始走向成熟。從人均消費(fèi)性支出及與可支配 收入的差值，也可看出購房對月供的承受能力。家庭結(jié)構(gòu)的變化使得消費(fèi)者 更關(guān)注家庭主人、與孩子的生活空間，而且其需求會(huì)隨著孩子的成長而變化。 2023/2/14 呼市城市居民消費(fèi)特征 ? 經(jīng)濟(jì)性考慮 即使是中高端項(xiàng)目的消費(fèi)者，在關(guān)注居住環(huán)境體現(xiàn)自身價(jià)值、關(guān)注居住舒適性的同時(shí)， 經(jīng)濟(jì)性仍然是其考慮的重要因素。 ? 商鋪需求多 呼市并非一傳統(tǒng)的商業(yè)城市，然而現(xiàn)在只要沿街住宅下都有商鋪。 房地產(chǎn)市場： 住宅產(chǎn)品的開發(fā)向市中心外圍滲透；產(chǎn)品形式正向多元化方向發(fā)展；高 層住宅的認(rèn)可度有所提升，小戶型認(rèn)可度提高，需求主要集中在賽罕區(qū)城市中心地帶； 推廣方式相對單一，尚有創(chuàng)新空間；市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，銷售疲軟，空臵面積有顯著 增長。 因此 ， 任何一個(gè)市場 ， 任何一個(gè)項(xiàng)目的成敗 ， 都必須放在城市發(fā)展的大背景中進(jìn)行考慮 。 2023/2/14 項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展與區(qū)域地位 區(qū)域居住地位 賽罕區(qū)尤其是大學(xué)東路沿線中高檔住宅興起，在事實(shí)上形成中高檔居住區(qū)。 2023/2/14 項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展與區(qū)域地位 區(qū)域商業(yè)地位 元和小區(qū)地塊毗鄰烏蘭察布東路，與東影南街相距不到 200米，借助長樂宮、東影南 街北段、烏蘭察布東路與東影南街交匯處的輻射影響力，其商業(yè)價(jià)值具有較大的上升 空間， 有望形成以購物、休閑、娛樂為主要特色的商業(yè)氛圍 。總體來說， 項(xiàng)目區(qū)域交通十分方便 。 2023/2/14 項(xiàng)目區(qū)域分析 區(qū)域住宅發(fā)展 項(xiàng)目周邊現(xiàn)有居住區(qū)檔次較低 。 土地面積 。 2023/2/14 項(xiàng)目地塊分析 直入地塊的交通分析 項(xiàng)目地塊位于烏蘭察布東路南側(cè)，地塊一側(cè)的車行方向?yàn)樽晕飨驏|。 西北向的 世紀(jì)新元酒店不但減少了項(xiàng)目可以利用的臨街面 ， 也對于項(xiàng)目打造風(fēng)格統(tǒng)一 的 、 高品質(zhì)的商業(yè)街區(qū)施加了不利影響 。 臨街西面榮勝大廈可在一定程度上改善項(xiàng)目環(huán)境 ， 烘托商業(yè)和居住氛圍 。 區(qū)域印象 ：交通方便，商業(yè)氛圍濃厚，但尚未形成高檔居住環(huán)境。 調(diào)查共完成 193份 ,其中：企事業(yè)單位員工 66份 ,周邊醫(yī)院的醫(yī)生 17份 ,國稅地稅公務(wù)員20份 ,樓盤調(diào)查的消費(fèi)者 40份 ,周邊大學(xué)高校教師 50份。 本項(xiàng)目周邊的生活配套比較完善 ， 應(yīng)盡量利用這些資源 ， 來提升本項(xiàng)目的價(jià)值 。 2023/2/14 選擇具體項(xiàng)目時(shí)更看重的因素 Total 2%5%14%15%24%26%29%36%68%54%% 20% 40% 60% 80%價(jià)格 戶型結(jié)構(gòu) 物業(yè)管理 小區(qū)景觀環(huán)境 社區(qū)生活方便 所在地段的人文環(huán)境 (文化區(qū)、商業(yè)區(qū) ) 小區(qū)配套 環(huán)境安靜 現(xiàn)房還是期房 發(fā)展商知名度 － － － － － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 自由業(yè) （ %） 客戶在選擇項(xiàng)目時(shí)最看重的是價(jià)格因素 ， 其次對戶型 、 物業(yè) 、 小區(qū)景觀 、 生活配套和人文環(huán)境等因素也比較看重 。 2023/2/14 如有購買的可能，考慮的因素 Total 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 24%29%29%48%50%50%% 20% 40% 60%居住氛圍好 生活便利 距離工作地點(diǎn)不遠(yuǎn)，交通比較便利 學(xué)習(xí)環(huán)境好 為將來子女上學(xué)打算 此地的升值潛力很高 自由業(yè) （ %） 有可能購買本區(qū)域項(xiàng)目的客戶 ， 主要看重其居住氛圍 、 交通便利和距離工作地點(diǎn)不遠(yuǎn) 。 在房屋品質(zhì)滿意 時(shí)加大購買傾向的因素 2023/2/14 消費(fèi)者對住宅單價(jià)的承受能力較弱，主要集中在 2600元以下的價(jià)位，最突出的是26002800元 /平方米，比例為 37％，其次是 2600元以下的價(jià)位比例為 33％，承受28003000元 /平方米的比例為 17％。 在此區(qū)域購置住宅可以承受的總價(jià) 2023/2/14 Total － － － － 2 － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 1%10%13%73%20%% 20% 40% 60% 80%戶型設(shè)計(jì)使用率朝向樓層外立面自由業(yè) （ %） 對產(chǎn)品本身最關(guān)注的因素 對于房屋本身而言，客戶最關(guān)心的還是戶型設(shè)計(jì)。 通過分層分析 ， 我們可以看到政府部門的公務(wù)員對戶型需求的面積最大 ， 需求120150平方米的比例達(dá)到 39％ 。 Total 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 1%18%23%34%25%% 20% 40%僅提供衛(wèi)生間及廚房統(tǒng)一裝修 全面統(tǒng)一簡