某集團(tuán)項(xiàng)目管理定位知識(shí)分析報(bào)告-wenkub
2023-02-27 21:16:38 本頁(yè)面
【正文】 4個(gè)前提 Q3：項(xiàng)目限制條件？ Q1 大勢(shì)： CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來(lái)大機(jī)會(huì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 燕莎區(qū)域 —— 第三使館區(qū)、涉外商務(wù)配套資源聚集地 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 序號(hào) 資源名稱 1 長(zhǎng)城飯店 2 亮馬河飯店 3 燕莎友誼商城 4 凱賓斯基飯店 5 德國(guó)大使館 6 光明飯店 7 21世紀(jì)劇院 8 第一上海中心 9 哈薩克斯坦使館 10 聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)署 11 昆侖飯店 12 華都飯店 13 第三使館區(qū) 14 希爾頓飯店 14 北京花園 均價(jià) 20230元 主力戶型 260290 北京公館 主力戶型 600起 昆侖公寓 主力戶型 393720 北京最早的涉外區(qū)域、第三使館區(qū)更是錦上添花 區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)基本完畢，即使小體量項(xiàng)目也能給人足夠的價(jià)格期望 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Q1 大勢(shì)： CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來(lái)大機(jī)會(huì) Q2：競(jìng)爭(zhēng)格局與地位？ 必須明確的 4個(gè)前提 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從動(dòng)態(tài)指標(biāo)看， CBD的強(qiáng)化勢(shì)不可擋 ?2023年以來(lái)，北京寫(xiě)字樓的平均空臵率一般在 13%15%左右，中關(guān)村的空臵率在 18%21%，且逐年上漲；而 CBD的空臵率一直保持在 5%7%，且逐年下降； ?CBD寫(xiě)字樓平均租金以每季度 35%的幅度增長(zhǎng)； ?CBD高檔公寓租金持續(xù)上漲，空臵率持續(xù)下降； ?CBD內(nèi)的住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅多在 2500元 /平方米左右；朝陽(yáng)公園片區(qū)項(xiàng)目漲幅在 3000元 /平方米以上； CBD南部區(qū)域的漲幅也在 10002023元 /平方米； ?近年銷售排行榜的前 20名中，一般有 7個(gè)左右項(xiàng)目在 CBD 及其周邊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Q1：北京東部商務(wù)帶的發(fā)展趨勢(shì)？ 必須明確的 4個(gè)前提 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從目前的靜態(tài)指標(biāo)來(lái)看， CBD聚集效應(yīng)體現(xiàn)了“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的必然規(guī)律 ? CBD發(fā)育的初級(jí)階段，主要為功能的集聚化階段 類別 所占比例 高檔寫(xiě)字樓 70% 來(lái)京的世界 500強(qiáng) 90% 跨國(guó)公司駐中國(guó)代表處 65% 跨國(guó)公司駐北京代表處 95% 外國(guó)銀行駐北京分行 90% 最大的 10家會(huì)計(jì)師事務(wù)所 8家 5大咨詢公司 全部 知名的市場(chǎng)研究公司 90% 未來(lái)核心區(qū) 中心區(qū) 作為一個(gè) 07年進(jìn)入市場(chǎng)的項(xiàng)目，研究未來(lái) CBD的發(fā)展方向是必須的！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 北京東部商務(wù)帶內(nèi)的公寓市場(chǎng)格局 —— “ 北重南輕”，得資源者得天下 朝陽(yáng)公園區(qū) 兩 廣 路 東 延 長(zhǎng) 線 四惠沿線 CBD規(guī)劃區(qū)域 長(zhǎng)安街 燕莎使館區(qū) 東直門(mén)區(qū)域 建國(guó)門(mén)區(qū)域 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 東直門(mén)區(qū)域 —— 第二使館區(qū) +國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)兌現(xiàn) +內(nèi)城價(jià)值 ?機(jī)場(chǎng)高速西延長(zhǎng)線接近完工，使國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)成為現(xiàn)實(shí)； ?政府用地計(jì)劃的公布，使二環(huán)內(nèi)城的稀缺價(jià)值有所加劇 第二使館區(qū) MOMA 均價(jià) 18000元 主力戶型 14 245 海晟名苑 5期 均價(jià) 20230元 主力戶型 70100 NAGA上院 預(yù)計(jì) 3000美金 主力戶型 300700 內(nèi)城、國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)、第二使館區(qū)的綜合價(jià)值無(wú)可替代 受舊城改造和拆遷政策的限制，未來(lái)供應(yīng)量較少，價(jià)格仍值得期望 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域復(fù)合：既有現(xiàn)代寫(xiě)字樓、又有回遷樓，還有胡同、平房和文物 東長(zhǎng)安街 金寶街 東二環(huán) 公園 檢察院 華潤(rùn) 三峽 雅安 空地 社科 貢院 宏通 住研 出版 雅寶 長(zhǎng)安 建國(guó) 國(guó)際飯店 旅游局 朝陽(yáng)南小街回遷居住區(qū) 朝陽(yáng)門(mén)南小街 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 必須明確的 4個(gè)前提 Q4：本項(xiàng)目的目標(biāo)理解？ Q2 競(jìng)爭(zhēng)格局與地位：在資源爭(zhēng)奪中，我們算是“中產(chǎn)” Q3 項(xiàng)目限制條件：區(qū)域復(fù)合 /交通受限 /建筑遮擋 /東西向比例 Q1 大勢(shì)： CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來(lái)大機(jī)會(huì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Luxury apartment 奢侈公寓 Semiluxury apartment 半奢侈公寓 Common apartment 普通公寓 美國(guó) CBD公寓客戶有明顯的等級(jí)劃分 ?家族型富豪、聞名世界的財(cái)富階層，金融界、文藝界名人及國(guó)際名流。 高檔公寓客戶 代表項(xiàng)目： 棕櫚泉、 MOMA、新城國(guó)際、海晟名苑、金地國(guó)際公寓等 客戶類型： 活躍的財(cái)富臵業(yè)者（企業(yè)主、各類社會(huì)名人、外企高管等） 價(jià)值取向： ?距離工作地較近，具有昭示性； ?周邊有品質(zhì)較高的配套設(shè)施和消費(fèi)場(chǎng)所； ?注重私密、環(huán)境安靜； ?面積 200左右，追求簡(jiǎn)潔、實(shí)用； 生活行為方式： ?生活以事業(yè)為中心，兼顧家庭； ?具有國(guó)外生活經(jīng)歷，具有前瞻性； ?有特定的品牌偏好； ?經(jīng)常性消費(fèi)支出不吝嗇； ?關(guān)注自己的健康情況，喜歡去會(huì)所 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4個(gè)前提 2個(gè)必須回答的關(guān)鍵問(wèn)題 客戶：活躍的財(cái)富置業(yè)者 項(xiàng)目定位及 核心競(jìng)爭(zhēng)力 Q4 目標(biāo)理解：現(xiàn)金流、利潤(rùn)最大化 Q2 競(jìng)爭(zhēng)格局與地位：在資源爭(zhēng)奪中，我們算是“中產(chǎn)” Q3 項(xiàng)目限制條件：區(qū)域復(fù)合 /交通受限 /建筑遮擋 /東西向比例 Q1 大勢(shì)： CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來(lái)大機(jī)會(huì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 中央公園西區(qū) —— 宏偉、華麗 CENTRAL PARK WEST 中央公園西區(qū)： 公寓大多修建于大蕭條之前，建筑風(fēng) 格反映著那個(gè)時(shí)代的欣欣向榮，宏偉而華麗。 40 ?名師設(shè)計(jì)，昭示性和質(zhì)感極強(qiáng)； ?戶型 3居以上、面積 300平方米以上，有酒窖、私家車道等； ?中庭花園、私家花園、大堂休息廳； ?門(mén)房、管家服務(wù)、 24小時(shí)車庫(kù)、高級(jí)健康會(huì)所； ，無(wú)可復(fù)制 、藝術(shù)中心、歌劇院 案例總結(jié) —— Luxury apartment 核心競(jìng)爭(zhēng)力： 產(chǎn)品： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 BATERRY PARK CITY Com
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