【正文】 寶邸小區(qū)、南臨南磨坊路、西至東三環(huán)沿線、北接華騰園小區(qū)。l 2002年房地產(chǎn)開發(fā)中，非居住類物業(yè)比例將有所增加，特別是商用物業(yè)中商鋪的增加量最為顯著。l 客戶對產(chǎn)品的品質(zhì)要求更高，需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。l 北京市居住類物業(yè)的市場價格整體表現(xiàn)趨降，但是特定區(qū)域內(nèi)特定產(chǎn)品的價位依然具有上升的空間。作為重要部門的住宅產(chǎn)業(yè)理應為今年和今后的GDP增長做出貢獻。在由哈爾濱市開發(fā)辦組織的“首屆57家承諾銷售放心房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合宣言”大會上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的承諾可謂發(fā)自肺腑、擲地有聲。特別是“提供住房金融貸款支持”政策，使百姓提前具有了“買得起房”的基礎。據(jù)資料統(tǒng)計，個人購房占新建商品房的比例，1996年為53%、1997年為64%、1998年為68%、1999年為70%多，2000年又上升到85%以上。第二節(jié) 國家相關(guān)政策對住宅產(chǎn)業(yè)的影響為了提高百姓的住房質(zhì)量和水平，拉動國民經(jīng)濟增長，建設部幾年前就提出了要讓百姓“愿意買房、買得起房、買放心房”的發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的三個步驟。隨著市場的逐步開放，房地產(chǎn)行業(yè)也會步入國際化的軌道，逐步實行法制化、證券化、市場化，但畢竟我國的房地產(chǎn)業(yè)在這一進程中還剛剛開始，基本上還屬于粗放經(jīng)營的模式，勞動率低下，產(chǎn)品品種單一，從業(yè)人員年均竣工面積僅是發(fā)達國家的20%，勞動生產(chǎn)率僅為發(fā)達國家的30%－50%，而單位能耗卻是發(fā)達國家的3倍。 入世對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊主要表現(xiàn)在兩個方面：結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)競爭。商品房市場供需兩旺。同時隨著中關(guān)村西區(qū)及各大科技園區(qū)建設的展開、九月北京中央商務區(qū)規(guī)劃的正式公布、亞運村地區(qū)商務氛圍的逐步形成，該類物業(yè)的供應量將在五至六年內(nèi)穩(wěn)步放大，目前市場對此持中長期看好的態(tài)度。%；，較去年同期均有大幅增長。根據(jù)我國經(jīng)濟的景氣周期和對更加積極的財政政策的良好預期，預計今年我國經(jīng)濟仍將實現(xiàn)7%左右的增長，大大高于世界平均增長水平。2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值大幅增長，GDP的年度增長率達到了8%，%，主要歸功于高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本報告書中相關(guān)分析的詳細內(nèi)容，尚待貴我雙方面會時進一步深入交流。49 / 49 *昆 泰 集 團勁 松 項 目 定 位 分 析 報 告 21世紀中國不動產(chǎn)2002年元月目 錄第一章 北京房地產(chǎn)宏觀市場分析…………………………5—10第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)市場的影響……………5—7一、我國宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢良好二、宏觀經(jīng)濟運行對房地產(chǎn)投資的影響三、加入WTO后中國房地產(chǎn)所面臨的挑戰(zhàn) 第二節(jié) 國家相關(guān)政策對住宅產(chǎn)業(yè)的影響………………8—9一、把握使百姓“愿意買房”的有關(guān)政策二、把握使百姓“買得起房”的有關(guān)政策三、把握使百姓“買放心房”的有關(guān)政策第三節(jié) 2002年北京房地產(chǎn)市場預測 ………………… 10第二章 區(qū)域市場分析…………………………………11—18第一節(jié) 區(qū)域環(huán)境概述………………………………… 11 一、地理位置與道路交通狀況 二、周邊物業(yè)狀況 三、人文環(huán)境及配套設施狀況第二節(jié) 區(qū)域市場競爭分析…………………………12—13 一、周邊項目概述 二、產(chǎn)品供應特點分析 三、區(qū)域內(nèi)競爭對手分析第三節(jié) ………………………14—18 一、Strength（優(yōu)勢） 二、Weakness（劣勢） 三、Opportunity（機會） 四、Threat（威脅）第三章 客戶群體需求分析…………………………… 19—25 第一節(jié) 主導客戶群的定位分析…………………… 19—20 一、客戶類別細分 二、主導客戶群定位第二節(jié) 主導客戶群購房動機分析…………………21—23 一、購房時間、動機及關(guān)注因素 二、主導客戶群購房偏好第三節(jié) 主導客戶群對價格的承受能力分析…………24—25 一、單位價格需求 二、貸款額度選擇 三、首期的承受能力 第四章 項目定位分析……………………………………26—29一、響項目定位因素分析二、項目市場定位描述三、目標客戶群體描述第五章 產(chǎn)品功能定位……………………………………30—37一、整體規(guī)劃建議二、外觀設計建議三、戶型設計建議四、配套設施建議五、裝修檔次建議六、配套服務建議七、物業(yè)管理建議第六章 價格策略……………………………………………… 38一、定價原則二、定價策略三、本項目定價建議第七章 銷售策略…………………………………………39—40一、推廣方式二、銷售渠道三、銷售隊伍四、戰(zhàn)略伙伴五、銷售時機第八章 廣告策略………………………………………… 41—43一、廣告目的二、訴求重點 三、廣告策略 四、廣告預算第九章 合作方式…………………………………………44—48 一、公司簡介 二、項目主創(chuàng)人員 三、代理費用第十章 附件…………………………………………… 495121世紀中國不動產(chǎn)前言2001年12月29日，21世紀中國不動產(chǎn)北京區(qū)域接到昆泰集團正式委托，就昆泰集團籌建的勁松項目定位等多方面問題提出我方建議，以尋求雙方合作的機會。第一章 北京房地產(chǎn)宏觀市場分析第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)行業(yè)涉及并涵蓋了建筑業(yè)、建材業(yè)以及冶金、化工、輕工等多個行業(yè)，是以生產(chǎn)和經(jīng)營房地產(chǎn)為最終產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)，是市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)類別逐步細化的產(chǎn)物。2001年前三季度我國經(jīng)濟繼續(xù)保持適度增長，%。2001年2010年北京實際國內(nèi)生產(chǎn)總值的平均增長率的目標為9%。辦公用房增幅尤為顯著。2001年10月統(tǒng)計資料表明，房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長。1－10月，%；，%。結(jié)構(gòu)調(diào)整是指入世后我國的房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上不但要適應國內(nèi)市場的發(fā)展，也要適應國際市場經(jīng)濟的發(fā)展，同時還要不斷地進行新的動態(tài)調(diào)整，無論是住宅項目、商業(yè)用房或工業(yè)用房，從選址、立項、設計、建設及銷售各個環(huán)節(jié)都要考慮是否符合入世后的需要。入世后，可以肯定我國的開發(fā)企業(yè)在最初的競爭中面對國內(nèi)和國際經(jīng)濟的動態(tài)的影響，將處于不利的競爭地位。以這“三個步驟”為基礎，國家相繼出臺了一系列有利于住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，全國各地根據(jù)各自實際，也相應頒布實施了有關(guān)政策，使住宅產(chǎn)業(yè)在近年的國民經(jīng)濟中發(fā)揮了積極作用。針對貨幣分房政策，大多房地產(chǎn)企業(yè)在促銷時，重點對率先實施房改政策的單位進行宣傳，為銷售打開了新局面。三、把握使百姓“買放心房”的有關(guān)政策　　百姓買房的熱情剛剛被調(diào)動起來，在國家有關(guān)政策的支持下，又具備了買房的經(jīng)濟實力，在此形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)決不能忽視“放心工程”，必須在生產(chǎn)、銷售、售后服務的每一環(huán)節(jié)做到讓百姓放。整體理解建設部關(guān)于發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)政策上的“三大步驟”，面對百姓主動買房的熱情，可以說，我國住宅產(chǎn)業(yè)已得到了一定程度的發(fā)展，相應的，房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)機。發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的龍頭——房地產(chǎn)業(yè)，只有緊緊把握政策導向，方能實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展。l 2002年北京房地產(chǎn)市場在開發(fā)量及有效供應量上將有較大突破，勢必會超過2001年的供應量。項目屬CBD商圈輻射區(qū)，由東三環(huán)、南磨坊路、廣渠路、勁松路等幾條主干線圍繞項目四周，交通方便快捷，由此驅(qū)車5分鐘可至國貿(mào)，3分鐘進入京津塘高速公路，20分鐘直抵首都國際機場。第二節(jié) 區(qū)域市場競爭分析一、周邊項目概述東南三環(huán)地區(qū)公寓寫字樓項目一覽表項目名稱類型位置均價總建面積樓型裝修樂瀾寶坻公寓勁松橋東100m7500元/m90000m塔、板待定東環(huán)18公寓廣渠門路318500元/m44500m板樓精裝御景園公寓華威橋北100m9500元/m38900m塔樓精裝香榭舍酒店式公寓華威橋東100m9000元/m22