【正文】 開銷，換季時市場有可能好轉(zhuǎn)，如果二期開的話主要考慮是租金便宜或銷售價格承受能力來決定是否開第二家店。 1商鋪實際使用年限和產(chǎn)權(quán)年限以及商鋪性質(zhì)。 一樓的商鋪往往最好租，租金也高，特別是臨街的鋪位，即使整個商業(yè)經(jīng)營不好，還可以獨立經(jīng)營，對投資者也最有 保障。 有沒有自主權(quán)，自主權(quán)越高，收益越有保障。 首先，投資者投資商業(yè)時考慮主要因素有以下幾方面： 項目的開發(fā)商實力、市場信譽、開發(fā)經(jīng)驗、工程 進度。服裝城總建筑面積４萬平方米，投資 億元，共有 904 間精品屋，已于 20xx 年 9 月 26 日隆重開業(yè)，主營服裝，以出租精品屋的方式運營。通過近四年的大膽實踐和艱苦奮斗，白溝已經(jīng)產(chǎn)生了前所未有的變化，實現(xiàn)了由市場到商場，由商場到工廠的兩次跨越，延伸了產(chǎn)業(yè)鏈，培育了產(chǎn)業(yè)集群，完成了白溝由商貿(mào)城到工業(yè)城，再到中心城的兩次大的轉(zhuǎn)變。市場有固定門店 1 萬多家，經(jīng)營攤位 3 萬多個，日上市商品 15 萬多種，日客流量達 30 萬 人次。地處京、津、保三角腹地，高碑店、雄縣、容城、定興四縣交界，北距北京 102 公里，東至天津108 公里，南到保定 62 公里。緊鄰白洋淀、溫泉城、野三坡等旅游勝地，津保高速、津保公路、津同公路、高雄公路于此交匯，京開公路、京廣公路、京深高速公路、京廣鐵路和京九鐵路從東西側(cè)經(jīng)過。 20xx 年，市場成交額完成 171 億元，位列全國百強市場第 6 位。匯聚了箱包、服裝、 五金、皮革、針織、小商品、鞋帽、燈飾、機電、建材等十大行業(yè)，進一步拉動了箱包主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)集群的集聚，帶動了周邊５個縣市的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，使周邊 50多萬人依托白溝市場走上了致富之路。 白溝服裝城的成功啟動在白溝發(fā)展史上具有劃時代的意義，標(biāo) 志著白溝已進入品牌經(jīng)營時代 ，標(biāo)志著白溝繼箱包業(yè)之后又一富民強鎮(zhèn)的新興產(chǎn)業(yè) —— 服裝業(yè)的興起。 將來的商業(yè)經(jīng)營方向和政府支持力度。 整體市場是否在同期和短暫的未來還有同類質(zhì)產(chǎn)品出現(xiàn)參與市場競爭。 項目所在位置及周邊情況，特別是交通情況和人流情況及商業(yè)氛圍、適宜經(jīng)營的業(yè)態(tài)等。 1是否售后包租及返租比例和年限。 74%投資客購鋪總價在 1040萬之間，建議鋪位面積不宜過大 投資客戶購買商鋪考慮總價比24%60%11%5%1 0 2 0 萬元 2 0 4 0 萬元 4 0 7 0 萬元 7 0 1 0 0 萬元 商城一樓男裝區(qū)“泉鏡花”西裝專賣店 受訪人：女老板 位置：比較好（商場入口右拐第 一排第二家） 鋪位面積 :56 平米 租金： 960 元 /平米 /年（屬商場管理，租金包含“一費制”等費用） 受訪記錄：受金融危機影響目前生意普遍都不好，服飾廣場從開業(yè)經(jīng)營已經(jīng) 5 年，前三年租金是 760 元 /平米 /年，第四年開始上漲了 200 元，目前淡季收入剛好維持開銷，旺季會好很多，對商場未來發(fā)展很有信心，二期開的話會考慮。 一樓童裝區(qū)（金童王） 受訪人：女老板 位置：一般（次通道拐角處第二家） 鋪位面積 : 平米 租金： 920 元 /平米 /年（租金屬于半年一交，合同期限為 —） 受訪記錄：今年受金融危機影響生意不好做只能維持著走，店主自己表示做服裝經(jīng)驗少“同行不同利”生意欠佳，目前想把自己的商鋪轉(zhuǎn) 租出去，給我們看了合同，其中條款中注明一樓零售價不超過 300 元，二樓不超200 元，三樓不封頂。商場的管理費是 300 元每月每個店，電費是 元每度。 （ 3）、過市場分析，對自己的經(jīng)營比較有信心。 （ 7）、經(jīng)營 者重視利益最大化，不懂商業(yè)管理，自我宣傳自我管理能力差，但意識和要求強烈。 本地商業(yè)競爭力很強，但無綜合性，購物時間太長。 （四）、總結(jié)： 消費者消費習(xí)慣分析 0 5 10 15 20 25 30 35 40 政府規(guī)行劃市 環(huán)境好 專業(yè)市場、信譽好 款式新、價格低 認地段、扎堆兒消費 由于白溝在近 5 年的時間里經(jīng)濟迅速發(fā)展，政府指導(dǎo)作用起到很大的市場調(diào)節(jié)，短時間內(nèi)興起的 12 座商貿(mào)城讓前期選擇投資的客戶資金迅速釋放。 消費者對服飾廣場的專業(yè)、信譽、交通、環(huán)境等認可度高，政府“規(guī)行劃市”原因其以后二次、三次消費都在這里。 二期位于服飾廣場一期西側(cè)，建筑面積 2 萬多平米，總共 5 層框架結(jié)構(gòu)。 ②、服飾廣場成熟的市場環(huán)境。 ⑥、發(fā)展高端品牌進駐，將二期打造成更時尚，產(chǎn)品更豐富，明顯優(yōu)于一期。 ④、經(jīng)過對市場走訪調(diào)研白溝客戶普遍對產(chǎn)權(quán)銷售的模式認可度低，目前市場上在銷售的幾個商城其產(chǎn)權(quán)銷售都不是很成功，客戶表現(xiàn)出很大的疑慮。 （四） 、威脅 ①、工程進度及形象，與同期競爭樓盤突顯劣勢。 ⑤、輕紡城的運作失誤，影響了投資客戶的信心。但在業(yè)態(tài)模式上得到創(chuàng)新，以首個服飾延伸產(chǎn)品打造大商圈，批零兼營雙重業(yè)態(tài)相結(jié)合的商業(yè)形態(tài)而亮相于白溝市場。以有意愿投資商鋪賺取租金的客戶為主，另以項目周邊市場投資者為輔。 范圍： 從事多年經(jīng)營事業(yè)的個體者 擁有產(chǎn)品（品牌）區(qū)域代理權(quán)企業(yè)或個人者； 不滿足于現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營模式，而有意投身于擴大經(jīng)營者； 特征： 品牌專賣店、代理商、經(jīng)銷商、自營商戶： 一般愿意通過租用或 聯(lián)營的形式獲得經(jīng)營場地； 對統(tǒng)一管理要求較高； 一般實力較強，愿意承擔(dān)高租金，獲得好地段。 二層、外圍精品屋以中高檔女裝為主力經(jīng)營 內(nèi)商圈主要是休閑女裝及少淑時裝和時尚內(nèi)衣品牌為主打。 內(nèi)商圈是以休閑飾品、工藝品和美容美發(fā)用品展示和銷售為主。 ⑶、須強調(diào)與產(chǎn)業(yè)特征元素的結(jié)合 ， 結(jié)合零售市場的業(yè)態(tài)特點、 結(jié)構(gòu)需求等因素，在外立面與功能方面做到有效平衡。另一方面，也需考慮到零售 市場的獨有特性，使之整個商場的銷售氛圍具有濃厚性。 商場硬件設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計建議 ⑴、 走道布局設(shè)計要點 商場過道設(shè)計一方面強調(diào)的是脈絡(luò)清晰，另一方面則強調(diào)與指引標(biāo)志的完美結(jié)合。在本案的各個樓層洗手間，均不采取收費制，避免經(jīng)營商不滿情緒的發(fā)生。所以，也要特別注意細節(jié)上的問題，還要有區(qū)別性指示標(biāo)識。要想達到突破與顛覆的作用，確需從各個角度與層面上進行全方位的考慮。 效果 ：改變現(xiàn)有仁和路商圈 設(shè)備簡陋、衛(wèi)生環(huán)境較差、消防隱患多、產(chǎn)品質(zhì)量無保證、產(chǎn)品價格隨意性、經(jīng)營戶檔次低廉等形象。 第三階段 :形象稿、銷講 、軟文、樓書 （直觀形象表達） 第四階段 :軟文、 促銷稿、 DM、海報等； (演繹形象內(nèi)涵 ) 目的 ： 服飾廣場一期形象本身就已經(jīng)確立了商業(yè)核心地位，但由于經(jīng)營時間長對商場的包裝和指示不是很明確，商場品位不夠上檔次，而作為本案的破 土建造，將對這類現(xiàn)象進行全方位的改變與突破，它必定會發(fā)展成大商圈、 大市場為核心的 服飾專業(yè)商場 。 執(zhí)行 ：第一階段，以地段價值與商圈價值作為宣傳賣點； 第二階段，以項目本身的規(guī)模、功能、前景、產(chǎn)權(quán)物業(yè)、配套等作為宣傳賣點。 方式 ：以不容置疑的地段價值、商圈價值、人流量及城市地位價值及物流輸送價值等體現(xiàn)本案的永續(xù)經(jīng)營性。 目的： 對于未來服飾廣場 的發(fā)展趨勢，它必定是趨向于 更 專業(yè)化、規(guī)范化、創(chuàng)新化的發(fā)展模式。 （二 ）、策略推廣示意圖： （三 ）、石家莊推廣 描述 ： 先行“品牌”招商，在石家莊設(shè)立白溝服飾城二期接待中心，以接待中心為基礎(chǔ)通過和各大品牌的一級代理商接洽，發(fā)展在白溝的二級或區(qū)域級獨家代理商。繼承富民路和仁合路圍合之繁華景象，以未來發(fā)展趨勢為核心，以標(biāo)志性的核心商業(yè)圈為宗旨。 主打廣告語： 匯集天下財富、成熟穩(wěn)健之選 釋義： 白溝已經(jīng)成為世界的白溝、位居白溝第二商業(yè)主動脈的服飾廣場已經(jīng)成為最成熟的商圈（北方最大的服飾廣場），最穩(wěn)健的投資回報模式和最具升值潛力的未來發(fā)展市場。 活動四：針對項目開盤儀式的開盤活動策略的謀劃。 戶外廣告牌，起到擴大項目傳播范圍，提高知名度。 利用好箱包服裝節(jié)的優(yōu)勢，擴大二期信息傳播的流通性和地域性。因此，本案的價格定位具備較高的敏感性，更需結(jié)合本案的開發(fā)理念與市場推廣原則。 整個項目核算總利潤為： 74000 萬元。 萬元＝ 16% （ 四 ） 、關(guān)于商場各層定價建議： 因價格往往是一個案子銷售狀況好壞的最為直接的因素，因此，對于本項目的銷售價格不宜定高，而是通過市場造勢手段的運用或宣傳策略的逐 步升化而確立，對于本項目價格 定位 策略建議如下： 采取的“低開高走”策略，以高回報、高收益為核心點切入市場 第一階段：通過高端形象推廣，積累客戶意向，帶動市場，聚集人氣； 第二階段：以物超所值商業(yè)項目帶來的高回報、高收益作為市場入市點，形成 “ 成熟性的投資者或經(jīng)營者搶著入駐的購物場所 ” 的市場印象； 第三階段：價格逐漸漲幅，產(chǎn)生 “ 升值 ” 的市場印象，同時鑄造平穩(wěn)、幅度較大的價格走勢。 ⑶、 戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：產(chǎn)品概念的全面導(dǎo)入，樹立 精品旺鋪 的品牌形象；