【正文】 、差 ” ，占道經(jīng)營影響了商場外部整體購物氛圍，西南側(cè)占道現(xiàn)象更為嚴(yán)重。 （三） 、機(jī)會： ①、服飾廣場的成功為二期打下良好市場基礎(chǔ)，服飾廣場后續(xù)發(fā)展空間巨 大。 ②、區(qū)域競爭加劇。 ⑥、政府前期調(diào)整市場規(guī)劃，侵害了相關(guān)商戶的利益致使選擇租賃的短期投資。市場定位前提，就在于市場調(diào)研的準(zhǔn)確性；而作為基于市場定位的后 備之事，則在于進(jìn)行有效的推廣。 范圍： 具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力且熱衷于房地產(chǎn)投資的專業(yè)人士， 事業(yè)穩(wěn)定、具有一定的收入水平和儲蓄的群體。 一期原商業(yè)經(jīng)營者、改善經(jīng)營環(huán)境者： 具有一定的價格承受力； 對本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍較為認(rèn)同 （二）、形象定位： 品牌的 /值得投資信賴的 /運(yùn)作成熟的 新型的 /經(jīng)營持久的 /增值能力強(qiáng)的 統(tǒng)一管理的 /形象統(tǒng)一的 有主力名店的 /有廣場的 /形成雙面街的 填補(bǔ)片區(qū)消費(fèi)空白的 中高端客戶支撐消費(fèi)的 差異化的區(qū)別，提升業(yè)態(tài)相互產(chǎn)生的交叉收益 （三）、產(chǎn)品定位： 精品屋：沿街道商業(yè)價值面擴(kuò)大 商鋪：西 側(cè)廣場人氣的形成 /西、北側(cè)商業(yè)磁極點(diǎn) 主通道：形成一期和二期大商圈的融合 規(guī)劃形態(tài)：商業(yè)面積 / 形象面 / 銷售價值要求 商場檔次：中高檔的 /城市化的 /時尚化的 地下一層：生活購物消費(fèi)場（超市），休閑購物的主力消費(fèi)場所。 三層、外圍主要是一線運(yùn)動品牌為主，休閑時裝為輔。 （五）、本案樓層業(yè)態(tài)分布： 樓層 業(yè)態(tài) 產(chǎn)品范圍 備注 1F 功能布局 超市 /餐飲 /小型便利店 休閑飾品 店 1F 精品屋 運(yùn)動服飾 /休閑服飾 /品牌類服飾 其它家居類 男性服飾 兒童服裝 男裝品牌、休閑男裝、運(yùn)動品牌 童裝、童鞋、童被、兒童玩具類 配小型 休息廳 2F 女性服飾 女裝品牌、少淑時裝、休閑女裝、時尚名品、女性時尚用品 涵蓋所有女性相關(guān)用品 3F 飾品 /折扣店 /化妝品美容美發(fā) 手機(jī)鏈、飾帽類、飾品配件、化妝品、美容美發(fā)類 /名品折扣類 配兒童娛樂 （六）、本項目規(guī)劃設(shè)計建議： 商場外立面的設(shè)計 商場外立面設(shè)計強(qiáng)調(diào)三結(jié)合與定位結(jié)合性。使之， 建筑風(fēng)格新穎，商業(yè)氣息濃厚。 人流動線規(guī)劃 注重內(nèi)外溝通，商場的人流動線設(shè)計不僅僅是商 場內(nèi)部的人流交通與疏散問題，它更為注重的是商場內(nèi)部人流與外部街區(qū)人流的交流與溝通關(guān)系。脈絡(luò)清晰，過道脈絡(luò)設(shè)計好壞，不僅影響對人流的疏散，也影響商鋪的布局。 ⑶、 商場室內(nèi)燈飾設(shè)計要點(diǎn) 與商場結(jié)合，燈飾設(shè)置要根據(jù)商場檔次、風(fēng)格、形象等予以結(jié)合考慮。 七、 營銷推廣計劃與實(shí)施 （一）、宣傳目的與實(shí)施： 服飾廣場二期的推廣和招商應(yīng)當(dāng)結(jié)合石家莊、保定、京津地區(qū)等大區(qū)域范圍的推廣和招商策略，一條以省會石家莊為中心線展開一級區(qū)域代理商發(fā)展白溝二級代理的品牌進(jìn)駐白溝。而作為本案的宣傳目的，不僅是形象的改變，而是一種未來信息的傳遞、更是一種不可多得投資機(jī)會的來臨。使其具備仁和路地標(biāo)性與代表性的商業(yè)建筑體及未來專業(yè)型服飾市場的商業(yè)新模式。 明確高投資價值 渠道 ：主要通過 戶外、報紙、口碑宣傳、市場反映狀況及本案銷售進(jìn)展等情況可直接反映本項目 的投資價值性。 第三階段，以 品牌 實(shí)力、開發(fā)商實(shí)力、銷售進(jìn)展情況等要素進(jìn)行著 重宣傳。 效果 ：以達(dá)到擁有本案一間商鋪就可以 高枕無憂 的概念鑄造本案的經(jīng)營價值性。 隨著白溝經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展 ， 服飾廣場的經(jīng)營管理必定通過互聯(lián)網(wǎng) 信息技術(shù)，提供信用控制等增值服務(wù)，積極參與消費(fèi)品的市場推廣 來達(dá)到維護(hù)服飾廣場永續(xù)性的經(jīng)營目標(biāo) 。 石家莊作為省會城市是眾多大品牌及省級代理商匯集的地區(qū)，我們先行在石家莊開展招商工作，為白溝當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營者牽線搭橋?qū)⒁痪€大品牌逐步引入白溝。一個 發(fā)展成大商貿(mào)、大流通、大市場為核心 的商貿(mào)集散基地。 （五 ）、 現(xiàn)場活動策劃： 活動一：針對一期客戶的大型推介會，項目的功能定位、產(chǎn)品定位和商業(yè)運(yùn)營等推介客戶說明。 活動五：服飾展銷會，推介入駐商家品牌新款式，提高品牌知名度。 短信群發(fā)，通過篩選部分高端客戶加強(qiáng)針對投資客戶的宣傳。 八、二期市場銷售策略： 該項目的價格 定位尤為重要，但結(jié)合于本案的規(guī)模及小面積分割的現(xiàn)實(shí)，在價格確定上需平價化，一方面來源于長期收益的要求，另一方面則吸納一期經(jīng)營戶最為實(shí)效的方法。本案的定價策略分成兩種方式，一種方式是租賃經(jīng)營權(quán)，另一種方式為產(chǎn)權(quán)式銷售； 目前， 主要是依據(jù)科學(xué)推算 、市場回報率結(jié)合本地特點(diǎn)以及項目周邊的電子大廈、服飾廣場、國際商貿(mào)城、輕紡城、國際箱包城二期等相關(guān)項目的定價為參考。 （二） 、關(guān)于項目銷售定價 原則 ： 銷售策略上采用售后返租的方式進(jìn)行核算： 假設(shè)制定售后 返 為年返 10%（五年返租期）租金定價為 1200 元的基礎(chǔ)上扣除商場管理費(fèi)用，租金實(shí)際為： 700 元，年返 10%（每年 1300 元）和實(shí)際租金的價差為 600 元每平米，按此計算： 600 5（年）＝ 3000 元，其 中：銷售價格 10000 元 ＋ 3000 元＝ 13000元，因此銷售均價為： 13000 元。 銷售 均價（不含精品屋）： 13000 元／平米 精品屋銷售均價： 24000 元／平米 一層銷售 均價 ： 15500 元／平米 二層銷售 均價 ： 14500 元／平米 三層銷售 均價 ： 13500 元／平米 四層銷售 均價 ： 9500 元／平米 租賃價格定價建議： 租賃均價： 1000 元／平米／年 其中：一層外圍精品屋租賃價格為： 1500 元／平米／年 商場運(yùn)營管理費(fèi)： 500 元／平米／月 電費(fèi)： 元／度 （ 五 ） 、銷售前期宣傳計劃執(zhí)行 第一階段：展開 VIP 尊貴卡 預(yù)訂階段 ⑴、 銷售目標(biāo)：對外開放 4 層相關(guān)商鋪， 主要是試探市場反應(yīng) 。 ⑷、 運(yùn)作思路：采取多種形式與消費(fèi)者雙向溝通，導(dǎo)入 “ 精品旺鋪 ” 的品牌優(yōu)勢。 ⑵、目標(biāo)市場：以白溝當(dāng)?shù)貫橹?、 周邊市場為輔助。 ⑵、 目標(biāo)市場 ： 吸納所有投資客戶、租賃客戶、經(jīng)營客戶等 ⑶、 戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：有效梳理本案的核心賣點(diǎn)，核心客群、核心進(jìn)攻方式進(jìn)行全面化的操作，使其達(dá)到最佳效果。 第四階段：進(jìn)入持銷階段 ⑴、 銷售目標(biāo)：對外開放各個樓層所挑剩下的鋪源 ⑵、 目標(biāo)市場：以老客戶帶客戶為現(xiàn)階段的主要市場 ⑶、 運(yùn)作思路：以促銷目的為主，同時配以“經(jīng)營權(quán)” 租賃 方式進(jìn)行銷售，以此達(dá)到無空鋪源的目標(biāo)。以具備購物、品牌、檔次、品位為一體的招商推廣的訴求點(diǎn)。一方面滿足到市場需求，另一方面抓住經(jīng)營戶想拓展商業(yè)機(jī)會的心理，第三方面更是從開發(fā)商的品牌與知名度上進(jìn)行考慮。打造白溝最佳的服飾商貿(mào)中心，為更多的商戶提供機(jī)會，逐步淘汰不良商戶與產(chǎn)品，吸引更多更好的商戶與產(chǎn)品，使其本案具備良好的市場信譽(yù)度與品牌知名度。但本案的品牌營銷，不單為產(chǎn)品的品牌營銷，而是遵循零售市場的產(chǎn)品特性，以非品牌產(chǎn)品為主（品牌類產(chǎn)品占 40%，非品牌類產(chǎn)品占 60%）。使之，本案具備真正意義上的完美配套，得到市場或消費(fèi)者的肯定與認(rèn)同。為消費(fèi)者提供一個選擇性較強(qiáng)的專業(yè)性以服飾為主的購物平臺，同時也為商家提供了廣大的利潤空間保證。 （ 3）、 區(qū)域市場提升 ：充分利用入租客戶資源，通過其擴(kuò)大招商范圍和影響，特別時通過區(qū)域市場行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的影響，輔以廣告和銷售支持、吸引更多的客戶。 1 個大品牌商戶平均去化 34 個商鋪。 （ 4）、 優(yōu)惠政策： 在 通過招商品牌客戶的基礎(chǔ)上對于當(dāng)?shù)氐募用松毯徒?jīng)營商戶在 售價或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價上給予一定的折扣或在租金上給予 1 個月或 3 個月 的免租期，利用其品牌效應(yīng)來帶動其它商鋪的銷售與招租 。 （ 7）、 優(yōu)惠政策： 建議對此推行 “ 客戶領(lǐng)袖獎勵計劃 ” ，凡已認(rèn)購的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進(jìn)行認(rèn)購并成交者， 獎勵其購買或租 賃額一定比例的優(yōu)惠。 充分認(rèn)識自身優(yōu)勢，做好一份吸引人的招商書及宣傳資料。 （四） 、招商廣告策略 現(xiàn)場招商廣告。 （ 五 ）、經(jīng)營管理計劃實(shí)施： 主要從三大部分進(jìn)行操作： 為商戶提供豐富準(zhǔn)確的顧客信息和市場信息，甚至于提供更詳細(xì)的經(jīng)營信息，譬如零售商品單品進(jìn)銷存信息等等；更能為商場自身提供布局疏密度、品 項搭配、人員配置、商戶業(yè)績等經(jīng)營信息，便于購物中心分析后對經(jīng)營場地（稀缺資源）進(jìn)行再分配。