【正文】 周邊５個縣市的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，使周邊 50多萬人依托白溝市場走上了致富之路。 將來的商業(yè)經(jīng)營方向和政府支持力度。 項目所在位置及周邊情況，特別是交通情況和人流情況及商業(yè)氛圍、適宜經(jīng)營的業(yè)態(tài)等。 74%投資客購鋪總價在 1040萬之間，建議鋪位面積不宜過大 投資客戶購買商鋪考慮總價比24%60%11%5%1 0 2 0 萬元 2 0 4 0 萬元 4 0 7 0 萬元 7 0 1 0 0 萬元 商城一樓男裝區(qū)“泉鏡花”西裝專賣店 受訪人：女老板 位置：比較好（商場入口右拐第 一排第二家） 鋪位面積 :56 平米 租金： 960 元 /平米 /年（屬商場管理，租金包含“一費制”等費用） 受訪記錄：受金融危機影響目前生意普遍都不好，服飾廣場從開業(yè)經(jīng)營已經(jīng) 5 年，前三年租金是 760 元 /平米 /年，第四年開始上漲了 200 元，目前淡季收入剛好維持開銷，旺季會好很多，對商場未來發(fā)展很有信心，二期開的話會考慮。商場的管理費是 300 元每月每個店，電費是 元每度。 （ 7）、經(jīng)營 者重視利益最大化，不懂商業(yè)管理，自我宣傳自我管理能力差，但意識和要求強烈。 （四）、總結(jié)： 消費者消費習(xí)慣分析 0 5 10 15 20 25 30 35 40 政府規(guī)行劃市 環(huán)境好 專業(yè)市場、信譽好 款式新、價格低 認(rèn)地段、扎堆兒消費 由于白溝在近 5 年的時間里經(jīng)濟迅速發(fā)展，政府指導(dǎo)作用起到很大的市場調(diào)節(jié)，短時間內(nèi)興起的 12 座商貿(mào)城讓前期選擇投資的客戶資金迅速釋放。 二期位于服飾廣場一期西側(cè)，建筑面積 2 萬多平米，總共 5 層框架結(jié)構(gòu)。 ⑥、發(fā)展高端品牌進駐，將二期打造成更時尚，產(chǎn)品更豐富，明顯優(yōu)于一期。 （四） 、威脅 ①、工程進度及形象，與同期競爭樓盤突顯劣勢。但在業(yè)態(tài)模式上得到創(chuàng)新，以首個服飾延伸產(chǎn)品打造大商圈，批零兼營雙重業(yè)態(tài)相結(jié)合的商業(yè)形態(tài)而亮相于白溝市場。 范圍： 從事多年經(jīng)營事業(yè)的個體者 擁有產(chǎn)品（品牌）區(qū)域代理權(quán)企業(yè)或個人者； 不滿足于現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營模式，而有意投身于擴大經(jīng)營者； 特征： 品牌專賣店、代理商、經(jīng)銷商、自營商戶： 一般愿意通過租用或 聯(lián)營的形式獲得經(jīng)營場地； 對統(tǒng)一管理要求較高； 一般實力較強，愿意承擔(dān)高租金，獲得好地段。 內(nèi)商圈是以休閑飾品、工藝品和美容美發(fā)用品展示和銷售為主。另一方面，也需考慮到零售 市場的獨有特性，使之整個商場的銷售氛圍具有濃厚性。在本案的各個樓層洗手間，均不采取收費制，避免經(jīng)營商不滿情緒的發(fā)生。要想達到突破與顛覆的作用，確需從各個角度與層面上進行全方位的考慮。 第三階段 :形象稿、銷講 、軟文、樓書 （直觀形象表達） 第四階段 :軟文、 促銷稿、 DM、海報等； (演繹形象內(nèi)涵 ) 目的 ： 服飾廣場一期形象本身就已經(jīng)確立了商業(yè)核心地位，但由于經(jīng)營時間長對商場的包裝和指示不是很明確，商場品位不夠上檔次，而作為本案的破 土建造，將對這類現(xiàn)象進行全方位的改變與突破，它必定會發(fā)展成大商圈、 大市場為核心的 服飾專業(yè)商場 。 方式 ：以不容置疑的地段價值、商圈價值、人流量及城市地位價值及物流輸送價值等體現(xiàn)本案的永續(xù)經(jīng)營性。 （二 ）、策略推廣示意圖： （三 ）、石家莊推廣 描述 ： 先行“品牌”招商，在石家莊設(shè)立白溝服飾城二期接待中心，以接待中心為基礎(chǔ)通過和各大品牌的一級代理商接洽，發(fā)展在白溝的二級或區(qū)域級獨家代理商。 主打廣告語： 匯集天下財富、成熟穩(wěn)健之選 釋義： 白溝已經(jīng)成為世界的白溝、位居白溝第二商業(yè)主動脈的服飾廣場已經(jīng)成為最成熟的商圈（北方最大的服飾廣場），最穩(wěn)健的投資回報模式和最具升值潛力的未來發(fā)展市場。 戶外廣告牌，起到擴大項目傳播范圍，提高知名度。因此，本案的價格定位具備較高的敏感性，更需結(jié)合本案的開發(fā)理念與市場推廣原則。 萬元＝ 16% （ 四 ） 、關(guān)于商場各層定價建議： 因價格往往是一個案子銷售狀況好壞的最為直接的因素，因此，對于本項目的銷售價格不宜定高，而是通過市場造勢手段的運用或宣傳策略的逐 步升化而確立，對于本項目價格 定位 策略建議如下： 采取的“低開高走”策略，以高回報、高收益為核心點切入市場 第一階段：通過高端形象推廣，積累客戶意向，帶動市場，聚集人氣； 第二階段：以物超所值商業(yè)項目帶來的高回報、高收益作為市場入市點，形成 “ 成熟性的投資者或經(jīng)營者搶著入駐的購物場所 ” 的市場印象； 第三階段：價格逐漸漲幅，產(chǎn)生 “ 升值 ” 的市場印象，同時鑄造平穩(wěn)、幅度較大的價格走勢。 第二階段：進入強銷一期階段 ⑴、 銷售目標(biāo)：對外開放 1— 2 層相關(guān)商鋪 ，展開銷售鋪墊。在整個市場推廣的過程中進行多輪銷售促進活動，強打快攻每個階段，勝利完成產(chǎn)品快速去化目的。而服飾廣場一期由于其經(jīng)營品位和商場管理的特性并沒有發(fā)揮作為商業(yè)核心去打造真正屬于白溝高檔次全方位一體化的大型專業(yè)化商場的方向為目標(biāo)，而本案的建成將對 服飾廣場一期起到補充和提高形象品位，成為整個服飾廣場的核心中的核心，這使本案定位更為清晰與準(zhǔn)確。使本案實現(xiàn)“快、平、穩(wěn)”策略下而鑄造成功。第三方面則依托于散戶帶動人氣。 （ 1）、 吸納 20%的大品牌商戶（異地商戶 +行業(yè)協(xié)會推薦的客 戶） 該部分商戶有影響力、有渠道和品牌拉力，是本項目的支柱。同時針對中小商戶招商，主要利用各種媒體發(fā)布招商信息，向社會廣泛告之，配合業(yè)務(wù)人員展開人員推介工作。 招商員每周上報招商情況， 分析、總結(jié)、交流、招商經(jīng)驗和心得，處理客戶反饋信息，適時調(diào)整招商策略。一方面促進銷售、擴大銷售網(wǎng)絡(luò)；另一方面提高行業(yè)知名度。對商場及周邊環(huán)境進行包裝，凸現(xiàn)商場入租競爭力，吸引路過的潛在客戶或本商圈內(nèi)的客戶，同時增加來訪客戶成交率。 （三）、 具體招商操作程序 熟悉本招商項目的相關(guān)內(nèi)容，客戶問詢的準(zhǔn)備。 （ 2）、 吸納理由： 品牌商家的品牌效應(yīng)能給投資者及經(jīng)營者增強 經(jīng)營 的信心，從而有力地促進銷售 。 招商總體策略 ⑴、 成立招商突破小組 ：挑選最優(yōu)秀的招商人員參加招商突破小組，選擇最有機會進行突破的客戶市場，在一定限期內(nèi)明確達到招商目標(biāo)。本案的品牌營銷，則是以服務(wù)品牌、開發(fā)商品牌與商戶品牌等要素構(gòu)建而成的品牌營銷。使其本案在各個方面進行突破與提升，達到購銷兩旺的商業(yè)市場狀況。 九、招商經(jīng)營推廣方案 （一）、 構(gòu)建招商 策動的建議 為利于銷售的進行，建議在銷售工作進入持續(xù)期時開始全面展開招商工作。 ⑶、 戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：炒作 地段概念，確立本項目的服飾專業(yè)市場領(lǐng)導(dǎo)地位；樹立入市形象，爭取 制高點 ；初步產(chǎn)品概念導(dǎo)入，引起 客戶 興趣。 ⑵、 銷售市場：鎖定 服飾廣場一期和鞋帽城且 以經(jīng)營者投資者為主。最終價格定位建議： （一）、 關(guān)于 項目利潤點 ： 項目開發(fā)建設(shè)總投入： 8 千萬，其中：總鋪位銷售面積為： 11800 平米，精品屋銷售面積為： 1300 平米，以上面積不含地下一層超市和五層的面積。 戶外 LED 顯示屏，利用雙路網(wǎng)的優(yōu)勢反復(fù)灌輸二期的投資優(yōu)勢。 活動二：引進白溝第一批知名服飾品牌發(fā)布會，發(fā)布年度流行時尚。 先行在石家莊打出“招商廣告”廣泛網(wǎng)絡(luò)主要以女裝為主的各大服飾品牌，以加盟為主直營為輔 拓展白溝市場，針對省級代理商發(fā)展區(qū)域性的二級代理作為保障。 執(zhí)行 ：第一階段，通過異地推廣 在核心目標(biāo)城市展開第一輪的招商動作。 方式 ：以本 案的核心賣點作為訴求點，層層培析的方式進行反復(fù)宣傳，主要以富民路地段、富民路 商圈、超大規(guī)模、 實力開發(fā)商、政府重點支 持的項目、商業(yè)配套、品牌加盟商進駐等作為宣傳突破口 ，使其本案的投資價值得到最大化提升。由此，本案將通過各種方式達到以下幾種目的： 提升市場形象 渠道 ：通過項目圍擋、戶外廣告、 DM、報紙及口碑效應(yīng)等方式進行全方面的宣傳，使之本案形象具有新穎性與感染力。與業(yè)種的結(jié)合，燈飾選擇還是要根據(jù)業(yè)種的特點分析，比如食品類與服裝類商品，前者不需要特效，而 后者則注重?zé)艄馑鶐淼男Ч?。最大限度地避免綜合商場內(nèi)的盲區(qū)和死角問題，同時，更加考慮到消費者在商場內(nèi)購物的自然、舒適、輕松的行為過 程和心理感受。 ⑴、一方面強調(diào)與檔次結(jié)合，根據(jù)商場目標(biāo)消費群不同的感觀 心理需求，結(jié)合商場定位高低，予以不同的外立面設(shè)計。 （四）、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位： 一層、外圍精品屋主要是一線大品牌進駐或客戶自營為主。而推廣的策略與實施的方法，均需要有針對性與實質(zhì)性。 ③、市場目前 12 座相關(guān)商城的陸續(xù)開發(fā)，對于有限的投資客戶是不利的誘導(dǎo)。 ②、白溝市場決定消費意識水平低，選擇產(chǎn)品時缺乏品牌意識，打工者消費占一定比例。經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)研，科學(xué)的分析論證，我們建議二期