【正文】 （ 五 ）、經(jīng)營管理計劃實施： 主要從三大部分進(jìn)行操作： 為商戶提供豐富準(zhǔn)確的顧客信息和市場信息，甚至于提供更詳細(xì)的經(jīng)營信息，譬如零售商品單品進(jìn)銷存信息等等；更能為商場自身提供布局疏密度、品 項搭配、人員配置、商戶業(yè)績等經(jīng)營信息，便于購物中心分析后對經(jīng)營場地（稀缺資源）進(jìn)行再分配。 充分認(rèn)識自身優(yōu)勢，做好一份吸引人的招商書及宣傳資料。 （ 4）、 優(yōu)惠政策： 在 通過招商品牌客戶的基礎(chǔ)上對于當(dāng)?shù)氐募用松毯徒?jīng)營商戶在 售價或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價上給予一定的折扣或在租金上給予 1 個月或 3 個月 的免租期，利用其品牌效應(yīng)來帶動其它商鋪的銷售與招租 。 （ 3）、 區(qū)域市場提升 ：充分利用入租客戶資源，通過其擴(kuò)大招商范圍和影響，特別時通過區(qū)域市場行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的影響，輔以廣告和銷售支持、吸引更多的客戶。使之，本案具備真正意義上的完美配套，得到市場或消費者的肯定與認(rèn)同。打造白溝最佳的服飾商貿(mào)中心，為更多的商戶提供機(jī)會，逐步淘汰不良商戶與產(chǎn)品，吸引更多更好的商戶與產(chǎn)品，使其本案具備良好的市場信譽度與品牌知名度。以具備購物、品牌、檔次、品位為一體的招商推廣的訴求點。 ⑵、 目標(biāo)市場 ： 吸納所有投資客戶、租賃客戶、經(jīng)營客戶等 ⑶、 戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：有效梳理本案的核心賣點，核心客群、核心進(jìn)攻方式進(jìn)行全面化的操作，使其達(dá)到最佳效果。 ⑷、 運作思路：采取多種形式與消費者雙向溝通，導(dǎo)入 “ 精品旺鋪 ” 的品牌優(yōu)勢。 （二） 、關(guān)于項目銷售定價 原則 ： 銷售策略上采用售后返租的方式進(jìn)行核算： 假設(shè)制定售后 返 為年返 10%（五年返租期）租金定價為 1200 元的基礎(chǔ)上扣除商場管理費用，租金實際為： 700 元，年返 10%（每年 1300 元）和實際租金的價差為 600 元每平米，按此計算： 600 5（年）＝ 3000 元，其 中：銷售價格 10000 元 ＋ 3000 元＝ 13000元，因此銷售均價為： 13000 元。 八、二期市場銷售策略： 該項目的價格 定位尤為重要，但結(jié)合于本案的規(guī)模及小面積分割的現(xiàn)實，在價格確定上需平價化，一方面來源于長期收益的要求，另一方面則吸納一期經(jīng)營戶最為實效的方法。 活動五：服飾展銷會，推介入駐商家品牌新款式，提高品牌知名度。一個 發(fā)展成大商貿(mào)、大流通、大市場為核心 的商貿(mào)集散基地。 隨著白溝經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展 ， 服飾廣場的經(jīng)營管理必定通過互聯(lián)網(wǎng) 信息技術(shù)，提供信用控制等增值服務(wù)，積極參與消費品的市場推廣 來達(dá)到維護(hù)服飾廣場永續(xù)性的經(jīng)營目標(biāo) 。 第三階段，以 品牌 實力、開發(fā)商實力、銷售進(jìn)展情況等要素進(jìn)行著 重宣傳。使其具備仁和路地標(biāo)性與代表性的商業(yè)建筑體及未來專業(yè)型服飾市場的商業(yè)新模式。 七、 營銷推廣計劃與實施 （一）、宣傳目的與實施： 服飾廣場二期的推廣和招商應(yīng)當(dāng)結(jié)合石家莊、保定、京津地區(qū)等大區(qū)域范圍的推廣和招商策略，一條以省會石家莊為中心線展開一級區(qū)域代理商發(fā)展白溝二級代理的品牌進(jìn)駐白溝。脈絡(luò)清晰，過道脈絡(luò)設(shè)計好壞，不僅影響對人流的疏散，也影響商鋪的布局。使之， 建筑風(fēng)格新穎，商業(yè)氣息濃厚。 三層、外圍主要是一線運動品牌為主，休閑時裝為輔。 范圍： 具有一定經(jīng)濟(jì)實力且熱衷于房地產(chǎn)投資的專業(yè)人士， 事業(yè)穩(wěn)定、具有一定的收入水平和儲蓄的群體。 ⑥、政府前期調(diào)整市場規(guī)劃，侵害了相關(guān)商戶的利益致使選擇租賃的短期投資。 （三） 、機(jī)會： ①、服飾廣場的成功為二期打下良好市場基礎(chǔ)，服飾廣場后續(xù)發(fā)展空間巨 大。 ③、交通發(fā)達(dá)，富民路與仁合南路雙繁華大道。 雖然消費者有龐大需求但需要有合理的消費引導(dǎo)。 高端消費客戶的消費需求得不到滿足，款式和品牌缺少（主要是三樓精品女裝很少 ，沒有大牌子進(jìn)駐。 （ 4）、對經(jīng)營的場地比較看重，選擇前都會到現(xiàn)場考察。 二樓辦公室（推薦管理者張總童裝區(qū)店面） 位置：較差（次通道最 靠里 第一家） 鋪位面積 :24 平米 租金： 875 元 /平米 /年 受訪記錄：相對位置差些但大面寬進(jìn)深短，商場管理者表示二期開的話和 一起打通可能會好點，西側(cè)門主通道人流量會增加。 1是否有輕松的付款方式（能否貸款或分期付款 )。 商鋪是不是統(tǒng)一管理，商鋪面積是否可以自由分割。白溝服裝城以打造 “ 規(guī)模大、檔次高、品種全、成本低、環(huán)境好 ” 五大優(yōu)勢，逐步奠定了在中國北方服飾市場的龍頭地位。幾年來，白溝先后被國家發(fā)改委等 11 部委確定為 全國小城鎮(zhèn)發(fā)展改革試點鎮(zhèn) ，被國家建設(shè)部命名為 全國小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn) ，被聯(lián)合國開發(fā)計劃署命名為 中國可持續(xù)發(fā)展小城鎮(zhèn)試點 ，被國務(wù)院評為 全國民族團(tuán)結(jié)進(jìn)步模范集體 ，被中央文明委命名為 全國創(chuàng)建文明村鎮(zhèn)工作先進(jìn)鎮(zhèn) 。 服飾廣場二期 策劃 報告 連 輝 20xx719 目 錄 一、白溝市場發(fā)展概述 二、服飾廣場情況 三、市場調(diào)研分析 （一）、投資客戶調(diào)研 （二）、服飾廣場內(nèi)商戶調(diào)研記錄 （三）、消費者調(diào)研記錄 （四）、總結(jié) 四、二期項目發(fā)展前景 五、二期 項目 SWOT分析 （一）、優(yōu)勢 （二）、劣勢 （三）、機(jī)會 （四）、威脅 六、二期市場未來規(guī)劃定位 （一）、客戶定位 （二）、形象定位 （三）、產(chǎn)品定位 （四）、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 （五）、本案樓層業(yè)態(tài)分布 （六）、本項目規(guī)劃設(shè)計建 議 七、 營銷推廣 計劃與實施 （一）、 宣傳目的與實施 （二）、 策略推廣示意圖 （ 三 ）、石家莊推廣方案 （四 ）、商業(yè)傳播主題口號 （五 ）、現(xiàn)場活動策劃 （六 ）、設(shè)計印刷物料 （七 ）、廣告策動 八、二期市場銷售策略 （一）、關(guān)于項目利潤點 （二）、關(guān)于項目銷售定價 （三）、關(guān)于貸款 （四）、關(guān)于商場各層定價建議 （五）、銷售前期宣傳計劃執(zhí)行 九、招商經(jīng)營推廣方案 （一）、 構(gòu)建招商策動的建議 （二）、商戶進(jìn)駐及 操作程序 （三）、 具體招商操作程序 （四） 、招商廣告策略 （五）、經(jīng)營管理計劃實施 一、白溝市場發(fā)展概述 白溝鎮(zhèn)是河北省高碑店市所轄副縣級建制鎮(zhèn)。 白溝鎮(zhèn)黨委、政府在高起點實施城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略過程中，以大手筆、大動作、大跨越的膽識和氣魄，把商貿(mào)經(jīng)營、品牌經(jīng)營和城市經(jīng)營作為發(fā)展的推動力，把抓好 四種經(jīng)濟(jì) 作為發(fā)展的拉動力，把 十化 方略作為發(fā)展商貿(mào)城的促動力。 三、市場調(diào)研分析 （一）、投資客戶調(diào)研： 主要針對服飾經(jīng)營客戶聊關(guān)于投資商鋪的投資回報率，商戶對于投資商鋪賺取租金已經(jīng)有明顯的感知，因此考慮投資商鋪是繼租賃商鋪之后的第一想法。 在商業(yè)經(jīng)營不好的情況下，自己獨立經(jīng)營的可行性有多大。 （二）、服飾廣場內(nèi)商戶調(diào)研記錄： 商場三樓（觀光電梯入口處）“與狼共舞”專賣店 受訪人：女老板 位置：最好（電梯口） 鋪位面積 :60 多平米 租金： 1200 元 /平米 /年（加上商場管理費 300 元 /月 /店、電費另算， 元 /度） 受訪記錄：現(xiàn)在是淡季，客流量少和白溝的市場有很大關(guān)系， 白溝主要是以打工者居多，消費檔次和消費水平明顯跟不上市場發(fā)展。 三樓“馬萊特”男裝門店 位置：較好（一排第 3 家） 1鋪位面積 :50 平米 租金： 1100 元 /平米 /年 受訪記錄：目前是市場淡季加上上樓時精品名牌服裝，一般的消費者都不會選擇在三樓 消費，男裝牌子過多選擇余地也大，自己代理的牌子不是一線品牌因此銷售不是很好。 （ 5）、經(jīng)營者文化水平不高，但對市場情況敏感，有一定的從商經(jīng)驗。 白溝主要以打工者居多，因此時尚流行的服飾款式是消費者最看重的消費動機(jī)之一。 四、二期項目發(fā)展前景 白溝服飾廣場經(jīng)過 5 年的運營，服飾市場發(fā)展逐漸走向成熟。 ④、人流量大，專業(yè)市場優(yōu)勢帶動服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 ②、政府規(guī)行劃市 ③、商鋪的轉(zhuǎn)租和投資市場完善。 ⑦、客戶的引進(jìn)與業(yè)種分布、樓層功能布局、品牌構(gòu)建比例的妥當(dāng)性直接影響著本案的成功與否。 有著相應(yīng)的存款而又喜歡跟從大趨勢投資的群體； 特征： 有較高的承受力，最關(guān)注的是物業(yè)在未來的升值潛力， 對投資房地產(chǎn)信心較強，部分曾有投資房地產(chǎn)經(jīng)驗， 對統(tǒng)一管理有較