【正文】 hopping Mall 模式，共分為 7大主體公司經(jīng)營(yíng)：興隆百貨、美食廣場(chǎng)、室內(nèi)商業(yè)街 、旗艦店廣場(chǎng)、現(xiàn)代廣場(chǎng)、室內(nèi)公園、旅游市場(chǎng)。與太原街商圈、中街商圈一同構(gòu)筑沈陽(yáng)全新的商業(yè)格局。以建設(shè)大路為軸心向南、北延伸，由興順街、興華街、小六路形成“ H”型布局。近年來(lái)，隨著商務(wù)貿(mào)易的不斷發(fā)展，原有的市場(chǎng)硬件設(shè)施已經(jīng)無(wú)法承載日益增多的客流及功能要求，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)硬件的升級(jí)改造成為主旋律。 專(zhuān)業(yè) 市場(chǎng)商品交易正呈現(xiàn)出集中化趨勢(shì)，表現(xiàn)在交易向大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和綜合市場(chǎng)集中；另一趨勢(shì)是隨著一些經(jīng)營(yíng)大戶向貿(mào)易公司轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)出現(xiàn)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的觸角開(kāi)始向相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并產(chǎn)生廠商一體化的聯(lián)合競(jìng)爭(zhēng)，形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)。這些新型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中，多數(shù)采用“一托二”的戰(zhàn)術(shù)，在原有的氛圍下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到新地區(qū)開(kāi)發(fā)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)體系，如鐵西的衡頤陶瓷城，在中國(guó)家具城原有市場(chǎng)氛圍的前提下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到北四路，成為彌補(bǔ)市場(chǎng)商業(yè)空缺的一大亮點(diǎn)。而沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，還有很大的發(fā)展?jié)摿?，只是有些不正確的運(yùn)作方式制約了其發(fā)展，但是對(duì)于投資客來(lái)講，只要找對(duì)項(xiàng)目，看準(zhǔn)開(kāi)發(fā)公司的開(kāi)發(fā)理念，投資商業(yè)項(xiàng)目獲利的機(jī)會(huì)還是非常大的。 沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性運(yùn)行不僅體現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面顯示的開(kāi)、竣、銷(xiāo)各項(xiàng)指標(biāo)的穩(wěn)定增 長(zhǎng)，還表現(xiàn)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和產(chǎn)品力的普遍提升，其背后的要素是一級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范、城市定位的鮮明及空間規(guī)劃的合理預(yù)見(jiàn)，三者互相作用，缺一不 16 可。 2021 年上半年，沈陽(yáng)市地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) ％；人均可支配收入 元，比上年增長(zhǎng) 16％。 房?jī)r(jià)收入比降幅增大 按照上半年的指標(biāo)預(yù)算，預(yù)計(jì) 2021 年沈陽(yáng)房?jī)r(jià)收入比又有了一個(gè)較大的下降幅度，其中每戶購(gòu)房 60平米的房?jī)r(jià)收入比為 ，比上年下降 ；每戶購(gòu)房 70 平米的房?jī)r(jià)收入比為 ，比上年下降 ；每戶購(gòu)房 80平米的房?jī)r(jià)收入比為 ，比上年下降 。反映出居民住宅消費(fèi)需求旺盛。同時(shí)，截止到 2021 年 7月底，沈陽(yáng)市空置一年以上商品房的空置率為 ％。 商 品交易量繼續(xù)提升 1－ 7 月份，全市商品房銷(xiāo)售面積與合同金額比分別增長(zhǎng) ％和 ％；其中年國(guó)商品住宅預(yù)售面積、合同金額同比分別增長(zhǎng) ％和 ％。這說(shuō)明在宏觀調(diào)控大背景下，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持一定數(shù)量增長(zhǎng)幅度。而相對(duì) 2021 年沈城二環(huán)的集中開(kāi)發(fā)培育期，目前的二環(huán)無(wú)論從 自然環(huán)境、交通、基礎(chǔ)配套上看都已經(jīng)成熟，其中尤以鐵西新區(qū)與大東區(qū)的二環(huán)周邊為最。 ? 代表樓盤(pán)：和皇家園、滑翔順億苑、匯景閣、力天江南春城、宏偉金都、新湖北國(guó)之春、春江花月、賽斯家園、東環(huán)國(guó)際花園、千緣愛(ài)城、易居園、云峰家園、宏發(fā)金華苑、仁和馨園、晉斯豪庭、富海銘尊、富云新都。2 月 28 日，鐵西區(qū)召開(kāi) 2021 年土地推介會(huì)共推出 32 塊地塊，總面積達(dá) 105 平方米。這些地塊位于一環(huán)附近，距離和平區(qū)僅一公里。 地價(jià)穩(wěn)步上升 鐵西區(qū)的大規(guī)模調(diào)整和改造，在改善和提高了區(qū)域的整體環(huán)境的同時(shí)，也為該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展搭 建了良好的平臺(tái)。從目前來(lái)看，諸如一些房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)用地，每平方米的價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了 2500 元。目前，該區(qū)域已聚集了新湖北國(guó)之春、宏發(fā)國(guó)際名城、宏偉金都、千緣愛(ài)城、高校書(shū)香門(mén)第等眾多高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，吸引了眾多沈城購(gòu)房者向西遷移。西部地區(qū)的產(chǎn)品差異化正在逐步擴(kuò)大，同時(shí)也為消費(fèi)者提供了更多的選擇空間。 21 商業(yè)配套加速建設(shè) 商業(yè)巨頭快速跑馬圈地。 在東方家園、天津家世界、中國(guó)家具城、香江大市場(chǎng)這些建材超市和建材市場(chǎng)落戶鐵西后，鐵西新區(qū)也將成為沈陽(yáng)乃至東北建材家具的集散地，并以此形成東北最大的建材裝飾材料市場(chǎng)帶。在水系建設(shè)中，細(xì)河水面將得到拓寬，北一湖、攬軍湖、德勝湖等水系節(jié)點(diǎn)部位都將成為濱水綠園。鐵西的棚戶區(qū)改造面積較大，其涉及棚戶區(qū)改造的居民有 10000 戶左右。 鐵西新區(qū)保工街以東、建設(shè)大路以南地區(qū)的房?jī)r(jià)將逐漸與和平區(qū)房?jī)r(jià)拉平，建設(shè)大路以北則將達(dá)到 皇姑區(qū)的房?jī)r(jià)水平。 權(quán)威城市經(jīng)濟(jì) 專(zhuān)家指出：人均 GDP 達(dá)到 2021 美元至 4400 美元，為適應(yīng)城市的發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)開(kāi)始出現(xiàn)質(zhì) 的飛躍，如大型購(gòu)物中心 、超市、專(zhuān)賣(mài)店、精品店等商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化。 整體上看，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)雖然起步比上海、北京、深圳等地產(chǎn)一線城市要晚，但發(fā)展速度飛快，在吸取了國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)之初就注意到了主力店的入駐及經(jīng)營(yíng) 管理權(quán)的把握等一系列商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的關(guān)鍵性問(wèn)題。最初的商業(yè)地產(chǎn)概念應(yīng)該自五 23 愛(ài)市場(chǎng)的建設(shè)開(kāi)始，南塔鞋城隨即問(wèn)世。 目前，沈陽(yáng)已經(jīng)初步形成了渾南新區(qū)、五愛(ài)市場(chǎng)、中街、太原街等幾大商圈。 此外，政府也起到了積極的推動(dòng)作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，沈陽(yáng)地區(qū)擁有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 500 多個(gè)，年成交量數(shù)百億元，在全國(guó)具備一定影響力的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 30 多個(gè)，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動(dòng)，不僅在推動(dòng)商品生產(chǎn)流通，滿足消費(fèi)需求等方面發(fā)揮重要作用，更蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。 政策推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展 2021 年，無(wú)疑是一個(gè)“房產(chǎn)政策”年， 2021 年上半年與房產(chǎn)相關(guān)的政策基本繼承了 2021 年的政策風(fēng)暴。 但是，在各種房地產(chǎn)政策的調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)卻成為政策的孤島。相比 商業(yè)地產(chǎn)的投資要相對(duì)穩(wěn)定得多、保險(xiǎn)得多，并且商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目類(lèi)型多，選擇投資的機(jī)會(huì)也多。如華銳新城樓盤(pán)內(nèi)的家樂(lè)福皇姑店、匯寶國(guó)際樓盤(pán)中的長(zhǎng)春卓展百貨、城建東逸樓盤(pán)內(nèi)的上海聯(lián)華購(gòu)物中心等。 25 第二章 項(xiàng)目概述 一、板塊分析 ? 項(xiàng)目位置示意圖 （一）工業(yè)中心、經(jīng)濟(jì)重心 鐵西新區(qū)是東北老工業(yè)基地的核心。區(qū)內(nèi)企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品規(guī)模、技術(shù)水平及產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍等，目前在國(guó)內(nèi)占有十分重要的地位。輻射帶功能力強(qiáng)。街路寬敞筆直，環(huán)境優(yōu)美 。 東西快速干道和正在建設(shè)的地鐵線橫貫鐵西新區(qū)，鐵西新區(qū)距沈陽(yáng)桃仙機(jī)場(chǎng)僅 20 分鐘車(chē)程，是京沈、沈大、沈丹等高速公路和長(zhǎng)大、沈山、沈吉、沈丹等數(shù)十條鐵路的交匯地區(qū)。主要房地產(chǎn)項(xiàng)目有皇家園、滑翔順億苑、匯景閣、力天江南春城、宏偉金都、新湖北國(guó)之春、春江花月、賽斯家園、東環(huán)國(guó)際花園、千緣愛(ài)城、易居園、云峰家園、宏發(fā)金華苑、仁和馨園、晉斯豪庭、富海銘尊、富云新都等。該地區(qū)東起興工街，西至興華街，南起建設(shè)大路，北至北二路，以云峰街為入口，以現(xiàn)鼓風(fēng)機(jī)廠區(qū)域?yàn)橹行?，占?150 萬(wàn)平方米。更重要的是，商務(wù)區(qū)中心地段北三路附近還設(shè)有地鐵站出口，十分有利。緩沖區(qū)則是在建設(shè)大路以南、興工街以東的條 狀地塊內(nèi)形成SCBD 緩沖區(qū)，其功能以賓館、酒店和餐飲娛樂(lè)為主。沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)現(xiàn)址 25 萬(wàn)平方米騰遷后，將與鐵西區(qū)人民體育場(chǎng)（待拆遷）等地共同規(guī)劃建成鐵西南部新興商業(yè)區(qū)。 （三）商貿(mào)為核心的東北最大居住區(qū) “十一五”期間，鐵西規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”，全力將老城區(qū)打造成為現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)。“五街”即興工時(shí)尚休閑產(chǎn)業(yè)街、興華新興產(chǎn)業(yè)街、興順商業(yè)街、保工家具建材街、 29 重工文化體育產(chǎn)業(yè)街。三是由重工街以西的狹長(zhǎng)區(qū)域到經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)所組成的 40 平房公里區(qū)域，是未來(lái)沈陽(yáng)裝備制造業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。未來(lái)鐵西新區(qū)（鐵西工業(yè)帶）將 體現(xiàn)集中的大工業(yè)、大物流、大環(huán)境、大文化、大商貿(mào)五個(gè)特點(diǎn) 。地塊目前為不完整水泥地面，地面原廠區(qū)建筑基本拆遷完畢，基本平整。項(xiàng)目與沈陽(yáng)站非常近，只有 1 分鐘路程，同時(shí)和規(guī)劃建設(shè)中的地鐵一號(hào)線也非常接近，項(xiàng)目距沈陽(yáng)桃仙機(jī)場(chǎng)僅 30 分鐘車(chē)程。同時(shí)，地塊東側(cè)尚未拆遷的重型機(jī)械廠及地塊西側(cè) 的變壓器公司等企業(yè)必然對(duì)本項(xiàng)目形成客觀的污染源。興華公園、建設(shè)公園、于洪苗圃等公園重新改造；肇工綠地、凌空界園、廣場(chǎng)綠地等 10 萬(wàn) 米綠地及市民廣場(chǎng)的建設(shè)使鐵西新區(qū)街頭綠意盎然。 五、人文環(huán)境 項(xiàng)目所在的鐵西區(qū)有著悠久的歷史，但其主要的歷史人文要?dú)w到其在中國(guó)工業(yè)發(fā)展中的地位和作用。 1948 年 11 月 2 日，沈陽(yáng)解放。我國(guó)各個(gè)時(shí)期試制成功的最大容量、最高等級(jí)的變壓器、斷路機(jī)，均出自鐵西的該行 業(yè)。 目前項(xiàng)目周邊主要配套為：區(qū)第十醫(yī)院、沈重醫(yī)院、益民商店、沈重賓館，以及沿北一路的一些雜貨店等。 10月， 本項(xiàng)目在完成所有土地款項(xiàng)之后，并取得沈陽(yáng)市測(cè)繪院最終測(cè)量結(jié)果回執(zhí)單、規(guī)劃初步方 案審核結(jié)果后，將取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 （一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式 本項(xiàng)目由實(shí)力雄厚的浙江鐵牛集團(tuán)投資成立的沈陽(yáng)國(guó)際紡織服裝城有限公司獨(dú)家開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售。 （二）項(xiàng)目可能面臨風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn) 目前是 我國(guó)“十一五”計(jì)劃的第一年，國(guó)家“振興東北”的整體戰(zhàn)略正在逐步實(shí)施并收到成效的過(guò)程中。 項(xiàng)目在目前運(yùn)作 過(guò)程中，已經(jīng)得到沈陽(yáng)地區(qū)各級(jí)政府的支持，在以后的政府公共關(guān)系方面，項(xiàng)目運(yùn)作方還 將繼續(xù)保持與政府、媒體、市民的良好關(guān)系，得到 35 廣泛的支持。 同時(shí)，五愛(ài)市場(chǎng)三期小商品城的建立，以及 市場(chǎng)商戶與客戶對(duì)于沈陽(yáng)鐵西新區(qū)的認(rèn)可程度，都對(duì)于本項(xiàng)目未來(lái)的推廣構(gòu)成一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 在營(yíng)銷(xiāo)方面，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)構(gòu)協(xié)助，以 及項(xiàng)目自身特點(diǎn)，能確保項(xiàng)目的盈利點(diǎn)。年度交易額近 200 億元，五愛(ài)市場(chǎng)直接商業(yè)覆蓋為中國(guó)北部地區(qū)黑龍江、吉林、遼寧、內(nèi)蒙古、河北等地區(qū)，商業(yè)影響力近萬(wàn)平方公里， 覆蓋人口超過(guò) 2億。沈陽(yáng)市有 33 條線路公共汽車(chē)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)，現(xiàn)有地上、地下停車(chē)場(chǎng) 4個(gè)，同時(shí)設(shè)客貨聯(lián)運(yùn)總站，通往全國(guó) 380 余個(gè)線路。 37 五愛(ài)市場(chǎng) 總占地面積 萬(wàn)平方米；營(yíng)業(yè)面積 32 萬(wàn)平方米。 五愛(ài)市場(chǎng)西區(qū) 占地面積 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積 萬(wàn)平方米。 沈陽(yáng)五愛(ài)市場(chǎng)服裝城 沈陽(yáng)五愛(ài)市場(chǎng)服裝城是該市場(chǎng)的主體組成部分，位于五愛(ài)市場(chǎng)東側(cè)，于 1997年 4 月 28 日建成投入使用，占地面積 萬(wàn)平方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)面積 萬(wàn)平方米；主體建筑 7層，地下二層，地上 5層，地下 2層為倉(cāng) 38 儲(chǔ)區(qū)、停車(chē)場(chǎng)和大型設(shè)備裝備區(qū)，地下一層至地上五層為經(jīng)營(yíng)區(qū)（五層局部為展覽區(qū)），局部六層為集中辦公區(qū)。 （ 1）內(nèi)衣襪子毛線城 —— 地下一層為停車(chē)場(chǎng)，地上一至五層為經(jīng)營(yíng)區(qū) 地上一層 經(jīng)營(yíng)內(nèi)衣褲、背心、泳裝、短褲等 總 檔口數(shù)： 425 其中：精品檔口 6普通檔口 357 類(lèi)別 內(nèi)褲 背心 泳裝 短褲 比重 50％ 30％ 10％ 10％ 地上二層 經(jīng)營(yíng)內(nèi)褲 、背心、泳裝、短褲等 總 檔口數(shù)： 595 其中：精品檔口 6普通檔口 526 類(lèi)別 內(nèi)褲 背心 泳裝 短褲 40 比重 50％ 30％ 10％ 10％ 地上三層 經(jīng)營(yíng)襪子、文胸、背心、短褲等 總 檔口數(shù)： 637 其中：精品檔口 8普通檔口 51西北角 31 類(lèi)別 襪子 背心 文胸及短褲 比重 60％ 20％ 20％ 地上四層 經(jīng)營(yíng)床上用品 總 檔口數(shù)： 76 類(lèi)別 床上用品 比重 100％ 地上五層 經(jīng)營(yíng)日用品、 布 料 總 檔口數(shù)： 843 其中：精品檔口 9普通檔口 744 類(lèi)別 日用品 不料 比重 55％ 45％ （ 2）床品布藝箱包鞋帽城 —— 地下一層為停車(chē)場(chǎng)，地上一至五層為經(jīng)營(yíng)區(qū) 地上一層 經(jīng)營(yíng)鞋、帽 總檔口數(shù)： 1275 其中：精品檔口 5普通檔口 1219 類(lèi)別 鞋 帽 比重 80％ 20％ 41 地上二層 經(jīng)營(yíng)箱包、精品皮鞋等 總檔口數(shù)： 1202 其中：精品檔口 8普通檔口 1115 類(lèi)別 箱包 精品皮鞋 比重 80％ 20％ 地上三層 經(jīng)營(yíng)布料、毛線、涼席、座椅墊等 總檔口數(shù)： 980 其中：精品檔口 60、普通檔口 920 類(lèi)別 布料 毛線、涼席、座椅墊 比重 75％ 25％ 地上四層 經(jīng)營(yíng)床 上用品 總檔口數(shù)： 1032 其中：精品檔口 80、普通檔口 952 類(lèi)別 床上用品 比重 100％ 地上五層 經(jīng)營(yíng)日用小商品、體育用品、鐘表、雜貨等 總檔口數(shù)： 711（均為普通檔口） 其中：精品檔口 60、普通檔口 920 類(lèi)別 日用小商品 體育用品 鐘表 雜貨 比重 25％ 25％ 25％ 25％ 五愛(ài)市場(chǎng)西區(qū) 五愛(ài)市場(chǎng)西區(qū)針紡城雄踞全國(guó)著名的大型批發(fā)市場(chǎng)“五愛(ài)市場(chǎng)”的黃金地段， 42 是五愛(ài)市場(chǎng)的重要組成部分，整體建筑氣勢(shì)恢弘，總占地面積 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積 萬(wàn)平方米， 是一座超大規(guī)模的現(xiàn)代化樓廳式專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。五愛(ài)市場(chǎng)南區(qū)為大型樓廳式批發(fā)市場(chǎng)，建筑面積萬(wàn)余平方米， 1 至 4 層 為營(yíng)業(yè)大廳， 5至 8層為倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房，市場(chǎng)內(nèi)設(shè)有三步自動(dòng)扶梯，二部大型貨梯，配備中央空調(diào)、全自動(dòng)消防設(shè)備及規(guī)范的物業(yè)管理 （ 1）老南區(qū) —— 地上一層 經(jīng)營(yíng)電器、電池、電話機(jī)、飾品、鐘表、計(jì)算器 總檔口數(shù)： 75 類(lèi)別 電器 電池 電話機(jī) 飾品 鐘表 計(jì)算機(jī) 比重 30％ 10％ 20％ 20％ 10％ 10％ 地上二層 經(jīng)營(yíng) 攝影器材、飾品、發(fā)制品、電池 總檔口數(shù)： 147 類(lèi)別 攝影器材 飾品 發(fā)制品 電池 比重