【正文】 .............................................................. 44 附錄 1 財務評價報表 .............................................. 44 附錄 2 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷 ........................................ 45 附錄 3 項目規(guī)劃設計平面圖 ........................................ 47 致謝 .............................................................. 48 第 1 頁 1 總論 項目建設背景 隨著中國市場經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 可行性研究報告主要編制依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國相關法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結合“幸福佳苑”項目的實際情況，進行可行性研究報告 編制 的主要依據(jù) 有： （ 1） 《 西安市人民政府關于公布西安市國有土地級別和基準地價 的通告 》； （ 2）《 陜西省建筑工程概算指標及有關費用標準 》； （ 3） 建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 》； （ 4） 西安市建設委員會 《西安市建設項目城建費用統(tǒng)一征收標準》 ； （ 5） 建設部《工程勘察設計收費標準》； （ 6） 西安市 區(qū)域 規(guī)劃建設方案； （ 7）開發(fā)商提供的其它資料。 第 3 頁 2 房地產(chǎn)市場分析 西安房地產(chǎn)市場宏觀分析 市場背景分析 影響房地產(chǎn)市場的因素多而復雜 ，包括環(huán)境、人口、經(jīng)濟、社會、行政、心理、國際等方面。 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的先導性、基礎性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展必須與經(jīng)濟的發(fā)展相適應、相協(xié)調(diào)，也受到宏觀 經(jīng)濟發(fā)展的制約。這種區(qū)域化、板塊化的格局越來越分明、越來越細化。 第二，開發(fā)企業(yè)信心不足，土地交易謹慎。 第 4 頁 第三，樓市階段性供大于求的局面有可能顯現(xiàn)?？偟膩碚f，西安房地產(chǎn)業(yè)在 2021 年開發(fā)環(huán)境將進一步趨緊，市場主體消費行為變得謹慎而理性，受調(diào)控政策及買方觀望情緒影響，西安樓市買方市場持幣待購現(xiàn)象明顯，由消費者信心下降引發(fā)的購房群體“觀望態(tài)勢”可能會持續(xù)到 2021 年，到時西安 房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整將更為深入而嚴峻。本次調(diào)查對象男女比例較為合理，男性占 56%；女性占 44%。而作為新興的西安中高檔住宅的高新區(qū)，現(xiàn)在也達到了 9%，也可以看出這里的居民都屬于近幾年置業(yè)。 伴隨著西部大開發(fā)，西安咸陽一體化的啟動，貫通東西南北的地鐵 1 號線和 2 號線的建造，這對西安的整體經(jīng)濟發(fā)展和西安房地產(chǎn)市場在未來的發(fā)展起到了一個很好的推動作用。 東郊以紡織城和商品批發(fā)集散地為主，主要發(fā)展旅游，商貿(mào)及娛樂產(chǎn)業(yè)。就目前來看，會有更多的房地產(chǎn)商涌入北郊進行房地產(chǎn)市場的開發(fā)將會是一個必然的趨勢。 消費者購房的主要考慮因素分析 圖 25 購房主要考慮因素分析 交通的便捷程度、房價和周邊環(huán)境成為了眾多受訪者在購買住房時最關注的三個因素，分別占據(jù)了 18%， 17%和 11%的比率。其次，選擇購買兩室兩廳的消費者的也達到了 26%的比率。 而選擇 毛 胚房 的消費者竟然達到了 48%的高比率。 雖然在進入了 09 年之后，西安房地產(chǎn)市場已逐步趨于平穩(wěn)和回暖。 消費者了解房地產(chǎn)的主要途徑 圖 29 了解房地產(chǎn)的主要途徑 通過調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，消費者獲知房地產(chǎn)項目樓盤信息的最主要的途徑就是房展會，達到了 33%的比率。使用住房公積金付款的受訪者只占到了 7%的比率。主要采取的調(diào)查方 式為問卷調(diào)查法。 本項目“幸福佳苑”的規(guī)劃用地位于西安南三環(huán)路以北，總體規(guī)劃用地性質(zhì)為二類居住用地和公共綠地。主要以中等戶型為主，總價不高，市場容易接受。 ： 周邊項目：世家星城和紫薇城市花園的成功開發(fā)建設會帶動周圍地段的升值，為其項目的開發(fā)提供了很好的發(fā)展機遇； 消費能力：周邊高校人群眾多，西鄰高新技術開發(fā)區(qū)，人群消費能力較強， 第 12 頁 具有一定的購房能力和意向； 戶型面積： 專為白領設計的精致戶型，有利于發(fā)掘新的客戶，形成市 場的熱點； 人群： 本項目周邊匯聚 了 大量的企業(yè)和高素質(zhì)的人群，為本項目的發(fā)展提供良好的機會 ； 管理： 可以 聘請知名物業(yè)管理公司 ，提高項目競爭實力。 （ 3） 對整個開發(fā)區(qū)域設置綠化隔離帶，對住宅材料的選擇也要達到隔音效果，降低周邊噪音污染 和粉塵污染 。 項目定位 房地產(chǎn)項目定位是在市場調(diào)研和細分的基礎上研究和分析潛在消費者的客戶定位，是對消費者使用方式和使用心理進行分析研究基礎上的產(chǎn)品定位，是將產(chǎn)品按消費者的理解和偏好方式傳達出去的形象定 位。 1500到 3000元的占到了 32%，比例為次高。 目前西安市收入較高的群體主要位于南二環(huán)地段、高新技術開發(fā)區(qū)，本項目地理位置相對較近，交通條件便利且地段潛力大，所以本區(qū)域將被買家看好。一居兩得，給您真正的居家幸福新體驗！ 對于白領階層來說，購買中小戶型住宅，第一考慮的是地段，其次才是成本；必須有便利的交通，成熟的社區(qū)生活配套，才適宜自住。 本項目位于西安市南三環(huán)以北，根據(jù) 5 月份對西安市城南區(qū)域的主流樓盤的調(diào)查 ， 均價 顯示 如下 表 31： 第 15 頁 表 31 西安城南樓盤價格調(diào)查 序號 項目名稱 平均價格（元 /平方米） A 金泰總體規(guī)劃總用地面積 ，規(guī)劃凈用地面積為 ，規(guī)劃人口為 9136 人，適用于居住小區(qū)級的居住區(qū)建設。 （ 11）資金來源：本項目建設資金由上 陜西 天翼 房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行 貸款，不足的投資通過預售房款來解決。因此，小區(qū)的建筑材料要 以環(huán)保為主，建筑風格采用中式建筑風格，將建筑與景物能更好的融合。 ， 以中高檔住宅為基準，結合市場和銷售情況，擬定相應的價格策略。 經(jīng)濟條件 符合西安市 整體 城市 發(fā)展 建設 規(guī)劃 ， 為 實現(xiàn) 西安 經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，物質(zhì)文明和精神文明共同進步 做出一定貢獻 。 戶型設計 根據(jù)西安房地產(chǎn) 市場調(diào)研需求 結果 及 “幸福佳苑”項目綜合技術經(jīng)濟指標 ： 表 42 項目綜合技術經(jīng)濟指標 根據(jù)使用功能， 規(guī)劃 住宅 均 采用框架剪力墻結構 。 序號 項目 數(shù)量 人均面積 1 居住總戶數(shù) 2517 戶 2 居住總人數(shù) 8054 人 3 戶均人口 人 /戶 4 居住區(qū)建筑總面積 281925 M2 35 M2/人 規(guī)劃住宅建筑面積 276905 M2 規(guī)劃公共建筑面積 5020 M2 M2/人 5 高層住宅比例 100% 6 地下停車庫面積 39840 M2 7 綠地率 % 第 19 頁 按住宅建筑平面特點劃分，建筑類型分為點式住宅和條式住宅。一期戶型主要以 A 戶型與 B 戶型為主，開發(fā)建設總投資的 40%；二期戶型主要以 B 戶型為主， C戶型為輔，開發(fā)建設總投資的 60%左右?？紤]與周圍城市環(huán)境的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園林 建筑輪廓線優(yōu)美且 富于變化；綠化以竹林、柳樹為主， 搭配流水景觀， 更能體現(xiàn)出環(huán)境幽靜、安逸之感， 并與規(guī)劃區(qū)內(nèi) 安逸 、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。 保證長年見綠，力求四季有花。湖岸 、池邊 用自然石塊隨意砌放，并 種植 垂柳等 觀賞性 植物 加以 修飾。娛樂 設施 應 增加保護 設施 ，防止兒童 受傷 ；水景深度適宜，可供兒童嬉戲，又可防止兒童溺水。集 觀賞性、 娛樂 性與教育性為一體，讓兒童 也 能在 輕松的環(huán)境 中接受教育，寓教于樂。 （ 2）內(nèi)部交通網(wǎng)絡在每個地塊均要設置人行道和機動車道，保證了交通網(wǎng)絡清晰、順暢，人車分流各行其道。所以，房地產(chǎn)整體產(chǎn)品有三個層次的內(nèi)容：房地產(chǎn)核心產(chǎn)品，房地產(chǎn)有形產(chǎn)品及房地產(chǎn)延伸產(chǎn)品。 項目賣點與主題 一個 房地產(chǎn)項目要成功地推向市場，就應充分將其美好的、獨特的、吸引人的賣點表現(xiàn)出來。 ，人文氣息濃厚 附近有西安石油大學南區(qū) 、 西安美術學院南校區(qū) 、 西安育中醫(yī)科職業(yè)學校三所大學 ； 光華小學電子一中、第一中學等 中學、 電子城小學 ； 且項目公建設施配有幼兒園； 教育氛圍良好，人文氣息濃厚。安逸 市場推廣 房地產(chǎn)項目銷售周期一般由幾個遞進階段構成，根據(jù)市場銷售規(guī)律、工程進度、營銷目標等因素綜合考慮。抓住房屋博覽會這個重要途徑， 西安市 所有 樓盤均會參展，是各開發(fā)商展示自己實力與樓盤素質(zhì)的好時機，本項目 首先要 預定好展覽位置，一定要借房博會舉行的機會推廣自身的項目，大力宣傳項目自身優(yōu)勢、主要賣點。 第 23 頁 （ 2） 設定項目至市區(qū) 的 專用 巴士 由于本項目所處位置的城市公共交通工具缺乏 ，故此應設立定 時定點的物業(yè)主專用巴士。正式公開發(fā)售時，可持籌碼以先到先得方式進行認購。樓盤慶典活動當中，政府有關人員或社會知名人士致辭，介紹項目情況，參觀現(xiàn)場是主要 內(nèi)容。 （ 5） 新聞炒作 本項目作為 南三環(huán)附近的中高檔 住宅社區(qū)，而且具備高素質(zhì)的建筑產(chǎn)品，必須借媒介的力量。把每一個月作為一個銷售周期，每一個周期主打一種產(chǎn)品，采取先易后難的方式，并且售價分階段提高產(chǎn)生升值效應，提醒買家越早購買越劃算，促進成交。賣尾盤時已不能大量、轟炸性地進行廣告宣傳，尾盤數(shù)量不多，其營銷費用十分有限， 因此要采用提醒性的廣告策略， 盡量使用少量的宣傳費 用而 賣出最難賣的住宅 ?？梢酝ㄟ^一些靈活變通的方式來處理。 裝與推廣。 。 。 廣告宣傳策略 房地產(chǎn)項目推廣以廣告宣傳為主，廣告效果的好壞直接影響到整個推廣個過程的成敗 。而提醒性的廣告主要用于房地產(chǎn)項目銷售的后期，以此提醒消費者對項目樓盤的記憶，加深消費者的印象。 銷售中心 銷售中心是買家看樓、洽談的場所，是否能有明顯的功能分隔，是否能面向目標客戶并體現(xiàn)樓盤檔次是作為一個銷售中心首當其沖的任務。銷售氣氛的營造，往往能令買項目產(chǎn)生熱銷效果，對于促進銷售起到很大的作用。 內(nèi)包裝 主要 包括： （ 1） 展板的布置 展板 編排是展銷會內(nèi)的重要部分，它能有系統(tǒng)地引導買家由接觸到了解項目， 以盡快幫助其作出決定。 （ 4） 售樓部上空增設 吊 旗 和條幅 吊旗、橫幅的的掛設能增加售樓部現(xiàn)場的銷售氣氛，提 升開發(fā) 商的品牌效 第 26 頁 應和突出項目的精彩定位。宣傳途徑 如下 ： （ 1） 橫幅、垂幅： 成本較低、方便 安裝、易損壞； （ 2） 鋼板 、 霓虹燈： 成本較高、難安裝、不易損壞可做長期使用、晚上能見度高； （ 3） 大型噴畫： 成本高、易損壞、形象塑造效果好。該宣傳包裝應具有一定的文化品位、時尚。 樣板房 樣板房是顧客對擬購置房屋狀況最直接、最真實的體驗，對喚起客戶購買欲望關系極大，樣板房的優(yōu)劣對樓盤的銷售起著關鍵作用。要突出 房 地產(chǎn) 項目的優(yōu)勢，吸引更多消費者的眼球，一定不能忽視對項目的物業(yè)管理系統(tǒng)的宣傳。 以市場競爭對手的價格為定價基礎， 估算住宅部分的價格 。 第 28 頁 車位銷售價格 停車位分為地下停車位和地上停車位。 綜合考慮了市場對定價的 影響后， 建議該項目 各 部分的銷售單價為： （ 1） 高層住宅 ： 一期 ： 4000 元 /平方米； 二期 ： 4300 元 /平方米 ； 尾盤 ： 3800 元 /平方米