【正文】 樓層功能布局、品牌構(gòu)建比例的妥當(dāng)性直接影響著本案的成功與否。 ③、市場目前 12 座相關(guān)商城的陸續(xù)開發(fā)，對于有限的投資客戶是不利的誘導(dǎo)。 ②、政府規(guī)行劃市 ③、商鋪的轉(zhuǎn)租和投資市場完善。 ②、白溝市場決定消費(fèi)意識水平低，選擇產(chǎn)品時缺乏品牌意識，打工者消費(fèi)占一定比例。 ④、人流量大，專業(yè)市場優(yōu)勢帶動服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展。經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)研，科學(xué)的分析論證，我們建議二期的建設(shè)能依據(jù)市場的發(fā)展而調(diào)整，將業(yè)態(tài)分布和品牌篩選作為服飾廣場提升和發(fā)展的前提。 四、二期項(xiàng)目發(fā)展前景 白溝服飾廣場經(jīng)過 5 年的運(yùn)營，服飾市場發(fā)展逐漸走向成熟。 經(jīng)營者對于商業(yè)規(guī)劃布局及經(jīng)營業(yè)態(tài)分布有 很明顯 要求，對店鋪面積、位置、客流等有著類比分析。 白溝主要以打工者居多，因此時尚流行的服飾款式是消費(fèi)者最看重的消費(fèi)動機(jī)之一。車流 20 輛 /分 (平均值 ) 75%消費(fèi)者選擇購物時到專業(yè)市場，服飾廣場衣服款式好、質(zhì)量好、在大商場消費(fèi)信得過。 （ 5）、經(jīng)營者文化水平不高，但對市場情況敏感，有一定的從商經(jīng)驗(yàn)。 商戶租賃意愿制約因素 ： 經(jīng)過走訪調(diào)研和深入了解服飾廣場一期商戶的租賃意愿以及實(shí)際經(jīng)營情況，總結(jié)商戶租賃商鋪時主要考慮因素包括以下幾方面： （ 1）、鋪位位置、面積、商場管理費(fèi)用等 （ 2）、通道條件、主通道和次通道及拐角 （ 3）、客流量、消費(fèi)者購買產(chǎn)品檔次 （ 4）、政府劃行規(guī)市 （ 5）、消費(fèi)者購買能力及消費(fèi) 金額 （ 6）、流動人口的消費(fèi)習(xí)慣 （ 7）、一定的范圍內(nèi)競爭店的數(shù)量 （ 8）、租金或租金合理上漲 經(jīng)營者特征描述： （ 1）、經(jīng)營者年齡多在 3050 歲之間，有一定的從商經(jīng)驗(yàn)。 三樓“馬萊特”男裝門店 位置：較好（一排第 3 家） 1鋪位面積 :50 平米 租金： 1100 元 /平米 /年 受訪記錄：目前是市場淡季加上上樓時精品名牌服裝，一般的消費(fèi)者都不會選擇在三樓 消費(fèi)，男裝牌子過多選擇余地也大，自己代理的牌子不是一線品牌因此銷售不是很好。因政府“規(guī)行劃市”導(dǎo)致服飾廣場的鋪位難求，商場紅火起來，目前服飾廣場外圍經(jīng)營的就有近 200家，如果二期開的話市場前景很好，買產(chǎn)權(quán)的人會在 40%左右，現(xiàn)在白溝人的投資趨向理性，現(xiàn)有的市場會帶動二期另外政府的推動作用綜合起來二期必然火爆。 （二）、服飾廣場內(nèi)商戶調(diào)研記錄： 商場三樓（觀光電梯入口處）“與狼共舞”專賣店 受訪人：女老板 位置：最好（電梯口） 鋪位面積 :60 多平米 租金： 1200 元 /平米 /年（加上商場管理費(fèi) 300 元 /月 /店、電費(fèi)另算， 元 /度） 受訪記錄：現(xiàn)在是淡季，客流量少和白溝的市場有很大關(guān)系， 白溝主要是以打工者居多，消費(fèi)檔次和消費(fèi)水平明顯跟不上市場發(fā)展。 1商鋪所在區(qū)域的市政規(guī)劃內(nèi)容。 在商業(yè)經(jīng)營不好的情況下，自己獨(dú)立經(jīng)營的可行性有多大。 投資客戶更傾向于選擇大型商業(yè)的獨(dú)立門店。 三、市場調(diào)研分析 （一）、投資客戶調(diào)研： 主要針對服飾經(jīng)營客戶聊關(guān)于投資商鋪的投資回報(bào)率，商戶對于投資商鋪賺取租金已經(jīng)有明顯的感知，因此考慮投資商鋪是繼租賃商鋪之后的第一想法。 二、服飾廣場情況 白溝服裝城于 20xx 年開工建設(shè)，是河北省人民政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。 白溝鎮(zhèn)黨委、政府在高起點(diǎn)實(shí)施城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略過程中，以大手筆、大動作、大跨越的膽識和氣魄，把商貿(mào)經(jīng)營、品牌經(jīng)營和城市經(jīng)營作為發(fā)展的推動力，把抓好 四種經(jīng)濟(jì) 作為發(fā)展的拉動力，把 十化 方略作為發(fā)展商貿(mào)城的促動力。今日白溝，已由原來的 小市場 變成了 大商城 。 服飾廣場二期 策劃 報(bào)告 連 輝 20xx719 目 錄 一、白溝市場發(fā)展概述 二、服飾廣場情況 三、市場調(diào)研分析 （一）、投資客戶調(diào)研 （二）、服飾廣場內(nèi)商戶調(diào)研記錄 （三）、消費(fèi)者調(diào)研記錄 （四）、總結(jié) 四、二期項(xiàng)目發(fā)展前景 五、二期 項(xiàng)目 SWOT分析 （一）、優(yōu)勢 （二）、劣勢 （三）、機(jī)會 （四）、威脅 六、二期市場未來規(guī)劃定位 （一）、客戶定位 （二）、形象定位 （三）、產(chǎn)品定位 （四）、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 （五）、本案樓層業(yè)態(tài)分布 （六）、本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建 議 七、 營銷推廣 計(jì)劃與實(shí)施 （一）、 宣傳目的與實(shí)施 （二）、 策略推廣示意圖 （ 三 ）、石家莊推廣方案 （四 ）、商業(yè)傳播主題口號 （五 ）、現(xiàn)場活動策劃 （六 ）、設(shè)計(jì)印刷物料 （七 ）、廣告策動 八、二期市場銷售策略 （一）、關(guān)于項(xiàng)目利潤點(diǎn) （二）、關(guān)于項(xiàng)目銷售定價 （三）、關(guān)于貸款 （四）、關(guān)于商場各層定價建議 （五）、銷售前期宣傳計(jì)劃執(zhí)行 九、招商經(jīng)營推廣方案 （一）、 構(gòu)建招商策動的建議 （二）、商戶進(jìn)駐及 操作程序 （三）、 具體招商操作程序 （四） 、招商廣告策略 （五）、經(jīng)營管理計(jì)劃實(shí)施 一、白溝市場發(fā)展概述 白溝鎮(zhèn)是河北省高碑店市所轄副縣級建制鎮(zhèn)。 歷史上的白溝曾是中國北方著名的水陸碼頭，以 燕南大都會 之美譽(yù)馳名遐邇。幾年來，白溝先后被國家發(fā)改委等 11 部委確定為 全國小城鎮(zhèn)發(fā)展改革試點(diǎn)鎮(zhèn) ，被國家建設(shè)部命名為 全國小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn) ，被聯(lián)合國開發(fā)計(jì)劃署命名為 中國可持續(xù)發(fā)展小城鎮(zhèn)試點(diǎn) ，被國務(wù)院評為 全國民族團(tuán)結(jié)進(jìn)步模范集體 ，被中央文明委命名為 全國創(chuàng)建文明村鎮(zhèn)工作先進(jìn)鎮(zhèn) 。 白溝經(jīng)過 20 多年的探索與發(fā)展，創(chuàng)造出了 小商品、大市場 ； 小企業(yè)、大產(chǎn)業(yè) ； 小資本、大集聚 ； 小投資、大建設(shè) ； 小政府、大社會 ； 小城鎮(zhèn)、大作為 的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，白溝所形成的先市場，后商場，再工廠，再前店后廠的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新模式，向全社會展示了 新白溝 的無限生機(jī)與活力。白溝服裝城以打造 “ 規(guī)模大、檔次高、品種全、成本低、環(huán)境好 ” 五大優(yōu)勢，逐步奠定了在中國北方服飾市場的龍頭地位。 項(xiàng)目價值，項(xiàng)目價格的確定應(yīng)足以支撐投資者的利潤回報(bào)率， 成本收回在 8— 12 年之間。 商鋪是不是統(tǒng)一管理，商鋪面積是否可以自由分割。 1項(xiàng)目定位及以后經(jīng)營情況的預(yù)期，準(zhǔn)確的市場定位則可以保證以后的經(jīng)營和實(shí)現(xiàn)投資收益。 1是否有輕松的付款方式（能否貸款或分期付款 )。 服飾廣場外圍（南側(cè)）沿街商戶 受訪人：男老板 位置：比較好（從東往西數(shù)第 6 家門面） 鋪位面積 :40 平米（ 50 年產(chǎn)權(quán)商鋪） 租金： 1750 元 /平米 /年（工商稅務(wù)費(fèi)用大概在 200 元 /月） 受訪記錄： 做服裝生意 7 年多，現(xiàn)在想在服飾廣場里租個好鋪位得找關(guān)系而且得給出租者送 1— 3 萬元不等的好處費(fèi)，今年大家都受金融危機(jī)影響生意不好做，能掙出房租基本就算不錯的了。 二樓辦公室（推薦管理者張總童裝區(qū)店面） 位置：較差（次通道最 靠里 第一家） 鋪位面積 :24 平米 租金： 875 元 /平米 /年 受訪記錄：相對位置差些但大面寬進(jìn)深短，商場管理者表示二期開的話和 一起打通可能會好點(diǎn)，西側(cè)門主通道人流量會增加。銷售收入和店租金基本持平略有盈余。 （ 4）、對經(jīng)營的場地比較看重，選擇前都會到現(xiàn)場考察。 經(jīng)營商戶能承受的租金范圍38%47%12%3%1 0 0 0 元以下 10001500元 150020xx元 2 0 0 0 元以上 （三）、消費(fèi)者調(diào)研記錄 富民路（服飾廣場前）人流車流統(tǒng)計(jì)，時間早 9 點(diǎn) — 下午 5 點(diǎn) 人流 15 人 /分 。 高端消費(fèi)客戶的消費(fèi)需求得不到滿足，款式和品牌缺少（主要是三樓精品女裝很少 ，沒有大牌子進(jìn)駐。 投資客經(jīng)過前期盲目投資失誤和教訓(xùn)，積累了長遠(yuǎn)投資的眼光和經(jīng)驗(yàn)，投資更理性。 雖然消費(fèi)者有龐大需求但需要有合理的消費(fèi)引導(dǎo)。作為一個專業(yè)服飾廣場，市場上出現(xiàn)了集群效應(yīng)，但西側(cè)的商業(yè)價值一直沒有得到挖掘和提升，因此二期的建設(shè)對于完善服飾廣場來說是起到很大的平衡作用。 ③、交通發(fā)達(dá)，富民路與仁合南路雙繁華大道。 （二） 、劣勢： ①、周邊環(huán)境 “ 臟、亂