【正文】 商城。本項目規(guī)劃總建筑面積1078781m2，其中：專業(yè)市場建筑面積420672m2(占總建筑面積的39%)；大型賣場建筑面積251335m2(%)；倉儲設(shè)施建筑面積39401m2(%)；會展中心建筑面積20361m2(%)；寫字樓建筑面積170500m2(%)；配建商業(yè)網(wǎng)點建筑面積31852m2(%)；配建住宅樓建筑面積144660m2(%)。：擬建給排水設(shè)施，水增容1800m3/d?？偼顿Y構(gòu)成見表12。達(dá)到經(jīng)營目標(biāo)年份：營業(yè)收入： 26188萬元利稅總額： 12861萬元其中：營業(yè)稅： 1309萬元附加稅： 157萬元房產(chǎn)稅 2919萬元利潤總額： 8476萬元：總投資收益率（ROI）： %；項目資本金凈利潤率（ROE）： %；項目投資回收期： (融資前稅前,含建設(shè)期3年)；財務(wù)內(nèi)部收益率： %(融資前稅前所)；項目財務(wù)凈現(xiàn)值（i=10%）：53900萬元(融資前稅前)。現(xiàn)有國土總面積8910平方公里，總?cè)丝?28萬人(2009年)。孝感市地處中國經(jīng)濟(jì)地理中心，是武漢“１＋８”城市圈中距離武漢最近的中等城市【距武漢市中心城區(qū)（武漢廣場）1小時車程】。物流是國民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。目前，現(xiàn)代物流業(yè)已成為推動發(fā)達(dá)國家國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一，它連接社會經(jīng)濟(jì)的各個部分并使之成為一個有機(jī)整體，從某種意義上，物流業(yè)的發(fā)展已成為衡量一個國家綜合國力的重要標(biāo)志。我國2004年～2008年GDP情況見圖21，物流行業(yè)發(fā)展情況見圖22圖21圖222008年前三季度，%的高速增長， 2008年9月份以后，金融危機(jī)對中國物流行業(yè)影響開始顯現(xiàn)，物流行業(yè)增長持續(xù)放緩。鼓勵社會資金投入，提高非公有制經(jīng)濟(jì)比重；要按照營利性與非營利性分開的原則加快產(chǎn)業(yè)化改組；采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展；健全標(biāo)準(zhǔn)體系，推進(jìn)服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化；大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。近年來，應(yīng)商貿(mào)服務(wù)和物流市場供需變化，我國的商貿(mào)服務(wù)和物流業(yè)正在向社會化、產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、現(xiàn)代化的方向發(fā)展。我國現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)和物流業(yè)正處于蓬勃發(fā)展階段，但與先進(jìn)國家相比尚有很大差距，這也意味著市場潛力和發(fā)展前景十分廣闊。規(guī)劃提出：到2011年，要培育一批具有國際競爭力的大型綜合物流企業(yè)集團(tuán)，初步建立起布局合理、技術(shù)先進(jìn)、節(jié)能環(huán)保、便捷高效、安全有序并具有一定國際競爭力的現(xiàn)代物流服務(wù)體系，物流服務(wù)能力進(jìn)一步增強(qiáng)；物流的社會化、專業(yè)化水平明顯提高，第三方物流的比重有所增加，物流業(yè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，物流業(yè)增加值年均遞增10%以上；物流整體運(yùn)行效率顯著提高，全社會物流總費用與GDP的比率比目前的水平有所下降。按企業(yè)類型分：運(yùn)輸型物流企業(yè)95家、倉儲型物流企業(yè)144家、綜合型物流企業(yè)66家、物流園區(qū)15家、小型托運(yùn)部377家、快遞公司及客運(yùn)快遞窗口151家、郵政快遞266家，其中絕大多數(shù)物流企業(yè)仍是小本經(jīng)營，年產(chǎn)值在200萬元左右，年產(chǎn)值上千萬元的公司僅有十多家左右。由于這些企業(yè)脫胎于計劃經(jīng)濟(jì)，是粗放型經(jīng)營，條塊分割的產(chǎn)物，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。管理手段仍停留在比較落后的狀態(tài)，信息技術(shù)應(yīng)用水平低，計算機(jī)人員普遍缺乏系統(tǒng)分析和系統(tǒng)設(shè)計能力，能運(yùn)用高新技術(shù)進(jìn)行系統(tǒng)化、信息化管理的物流企業(yè)并不多見。由于經(jīng)濟(jì)利益部門化弊端的存在，孝感市商貿(mào)服務(wù)和物流業(yè)在管理體制和機(jī)制上的協(xié)調(diào)能力較差。、社會化程度較低目前孝感物流業(yè)的專業(yè)化程度不高，特別是為數(shù)眾多的農(nóng)民倉，以及個體、私營車隊，設(shè)施條件普遍簡陋。就專業(yè)人才看，多屬“摸著石頭過河”，專業(yè)型人才缺口大。二是基礎(chǔ)設(shè)施保障，要有交通運(yùn)輸樞紐條件等基礎(chǔ)設(shè)施平臺、物流公共信息平臺、產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境平臺。孝感把物流業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來培育，構(gòu)建物流中心需要從多方面著手。雙中心的共同作用，制造業(yè)、流通業(yè)和物流業(yè)聯(lián)動，將使孝感城市獲得新的經(jīng)濟(jì)增長點而快速發(fā)展。孝南區(qū)是國家“一優(yōu)兩高”農(nóng)業(yè)示范區(qū)，國家商品糧生產(chǎn)基地，湖北省重點蔬菜生產(chǎn)基地，也是武漢市、孝感市農(nóng)副產(chǎn)品的重要供應(yīng)基地。以孝南為軸心半徑500公里范圍內(nèi)有60多個大中城市3億多人口，市場空間十分巨大，物流配送十分便捷。隨著融入武漢經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略的實施，目前孝南區(qū)已形成了以生活用紙、輕工紡織、食品飲料、金屬制品、醫(yī)藥化工和包裝業(yè)為主的工業(yè)體系。南大市場先后被國內(nèi)貿(mào)易部、省政府命名為區(qū)域性大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場和省級批發(fā)市場。加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，對于提高孝感市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益，優(yōu)化資源配置，改善投資環(huán)境，節(jié)能減排降耗，提升城市的集聚輻射功能，增強(qiáng)綜合競爭力具有重要戰(zhàn)略意義。湖北眾華工程咨詢有限公司受企業(yè)委托，承擔(dān)該項目可行性研究報告的編制工作。中心城市基本形成與大城市相適應(yīng)的城市承載力，建立健全適應(yīng)大城市發(fā)展的城市管理體制，逐步形成體現(xiàn)孝文化特色的城市人文內(nèi)涵。,%，其中承接武漢轉(zhuǎn)移項目504個。因此，孝感的城區(qū)規(guī)劃近幾年有了很大變化，人口居住的分布也發(fā)生了變化，原有的中心城區(qū)市場布局與現(xiàn)實需求的矛盾日益突出，需要進(jìn)行全市的整體規(guī)劃和布局。本項目要達(dá)到的主要目的是：第一，徹底改變孝感市建筑、裝飾材枓營銷散、亂、雜、小、弱的面貌，整合并集聚孝感市城區(qū)現(xiàn)有建筑及裝飾材枓營銷企業(yè)和個體，集聚孝感市域建筑、裝飾產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，集聚全國乃至國際落戶孝感市的建筑、裝飾產(chǎn)品聯(lián)銷企業(yè)，使之集聚為一個品牌廣泛、品種齊全、規(guī)格全面的建筑、裝飾材枓大物流市場；第二，為入駐商戶和購貨方提供信息、檢驗、加工、倉儲、貨運(yùn)、配送、批發(fā)、營銷全方位服務(wù)，提供具有系統(tǒng)性的物流附加服務(wù)，同時提供住宿、歺飲、郵政、支付、銀行、保險等輔助服務(wù)；第三，以最新理念、最新技術(shù)、最新設(shè)備搭建管理平臺，最大限度地提高孝感市建筑、裝飾材枓物流效率，達(dá)到降低成本，最大限度地提高孝感市建筑、裝飾材枓物流效益的目的，使孝感市建筑、裝飾材枓物流產(chǎn)業(yè)水平達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平；第五，在多式聯(lián)運(yùn)和物流附加服務(wù)功能所形成的航運(yùn)、陸上運(yùn)輸和物流節(jié)點組織服務(wù)功能的基礎(chǔ)上，在具有孝感市建筑、裝飾材枓貨流集中和物流聚集運(yùn)作的物流服務(wù)基礎(chǔ)上，在物流環(huán)境改善的基礎(chǔ)上，吸引具有區(qū)域輻射能力的孝感市建筑、裝飾材枓產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)和流通企業(yè)進(jìn)駐孝感市，開發(fā)新的產(chǎn)業(yè)和做大相關(guān)產(chǎn)業(yè)，提升孝感市產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力，使孝感市區(qū)域性建筑、裝飾材枓物流服務(wù)成為孝感市經(jīng)濟(jì)新的增長點。::::。其中：，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%。%，%（主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量見表31）。 米化 支家用電冰箱萬 噸原 噸十種有色金屬萬 酸萬 噸發(fā)電設(shè)備萬千瓦汽 輛移動電話機(jī)萬%；，％。，%，%；，%。新增的主要生產(chǎn)能力有：、。，%，其中：，%；，%。、郵電和旅游，%；，%。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14367元，%；，%。與上年相比，2009年，%。具有資質(zhì)等級的建筑企業(yè)1382家，比上年增加13家；，%；，%。%。%，其中，%。按行業(yè)分，%；，%；，%。武昌區(qū)戶部巷等6條特色商業(yè)街建成。在出口總額中，%；，%。引進(jìn)外資在1000萬美元以上的項目58項，增加3項；引進(jìn)外資在3000萬美元以上項目31項，與上年持平。規(guī)模亞洲第一的武漢北編組站建成投入使用，天興洲公鐵兩用長江大橋建成通車，7條城市高速出口公路全部建成。其中，國際航線17條，增加5條；國內(nèi)航線129條，與上年持平。%，其中，%。::。%，%；%，%。表32 2009年孝感市主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量產(chǎn)品名稱單2009年，％。,%。城市建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。電力設(shè)施加快配套。完成了5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和66個村的新農(nóng)村電氣化建設(shè)任務(wù)。其中：，%；，%。受國際金融危機(jī)的影響，％，其中：，％；，％。2009年。2009年全市通信業(yè)施行了一系列“促消費，保增長”的舉措，取得了較為明顯的效果。其中固定電話85萬部，增加1萬部；移動電話190萬部，增加20萬部。2009年孝感城區(qū)居民人均可支配收入13562元，比上年增加1143元，％。2009年，農(nóng)民人均純收入5131元，比上年增加495元，%。 、孝感市2010年以及近2～3年經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)2010湖北全省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：生產(chǎn)總值增長10%,工業(yè)增加值增長14%，全社會固定資產(chǎn)投資增長20%以上，社會消費品零售總額增長17%，實際利用外商直接投資增長8%，外貿(mào)出口增長5%，地方一般預(yù)算收入增長10%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長6%，農(nóng)民人均純收入增長6%，居民消費價格漲幅控制在3%左右，城鎮(zhèn)新增就業(yè)65萬人，%以內(nèi)，人口自然增長率控制在6‰以內(nèi)。繼續(xù)壯大“千億元產(chǎn)業(yè)”，抓好50個重點項目建設(shè)、50家行業(yè)龍頭企業(yè)培育和5個工業(yè)重點市投資。加快發(fā)展輕紡工業(yè)、食品工業(yè)。嚴(yán)格執(zhí)行國家抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)的有關(guān)規(guī)定，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。堅持以生態(tài)為基礎(chǔ)、文化為核心、旅游為引擎，以資源整合和交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)為重點，抓緊實施鄂西生態(tài)文化旅游圈總體規(guī)劃和交通、生態(tài)、文化旅游三個專項規(guī)劃，抓好神農(nóng)架機(jī)場、清江畫廊整體開發(fā)、武當(dāng)山文化旅游擴(kuò)復(fù)建工程等12大重點工程建設(shè)，加快建成支撐區(qū)域長遠(yuǎn)發(fā)展的綜合交通網(wǎng)絡(luò)，重點建設(shè)一批有地域特色的生態(tài)文化旅游大項目。整合岸線資源，突出抓好武漢長江中游航運(yùn)中心、宜昌三峽物流中心建設(shè)，加快建設(shè)一批重點港口，以港興城，以港興業(yè)。加快建設(shè)漢宜和荊岳鐵路、宜巴和杭瑞高速、鄂東和荊岳大橋、引江濟(jì)漢通航工程，打造江漢航運(yùn)圈。精心組織實施三峽工程后續(xù)規(guī)劃。 湖北省還將支持縣域經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展。2010年，孝感市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：力爭3年內(nèi)，全市生產(chǎn)總值超過1000億，同時加大城市建設(shè)力度，加速閔集天河航空城建設(shè)，東城區(qū)建設(shè)，孝南新城區(qū)建設(shè)，云夢城區(qū)東擴(kuò)和孝感城區(qū)對接等，建設(shè)武漢城市圈副中心城市。積極爭取國家創(chuàng)業(yè)投資基金，重點投向電子信息、生物醫(yī)藥、新材料、新能源、節(jié)能環(huán)保等領(lǐng)域，大力培育戰(zhàn)略型新型產(chǎn)業(yè)。以臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃建設(shè)為突破口，加快“兩型”示范區(qū)建設(shè)，打造一體化的空間對接平臺。按照非禁止即準(zhǔn)入的原則，完善促進(jìn)民間投資加快發(fā)展的措施，探索建立多元化的融資平臺、土地市場化的運(yùn)作平臺，千方百計擴(kuò)大民間投資。加大新農(nóng)村建設(shè)投入力度，加快農(nóng)業(yè)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實施農(nóng)村清潔工程，推進(jìn)骨干農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場改造升級。完善就業(yè)服務(wù)設(shè)施，加快職業(yè)技能培訓(xùn)和農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移服務(wù)體系基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?！　? 孝感市及武漢市兩地總?cè)丝跒?438萬人。我國國民經(jīng)濟(jì)正面臨一個新的發(fā)展時期，未來5年甚至更長時期，將是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的黃金時期，整體經(jīng)濟(jì)將以8%左右的速度，持續(xù)、快速、健康發(fā)展。建材與建筑業(yè)緊密相關(guān)，建材工業(yè)將同建筑業(yè)一起構(gòu)成國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點，2010的當(dāng)年各類竣工房屋面積將達(dá)到16億平方米以上。旅游業(yè)、商業(yè)和文化娛樂等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)的巨大需求，全新的多功能住宅建設(shè)，村鎮(zhèn)建設(shè)城市化，都將為建材和裝修裝飾材料提供廣闊的大市場。有關(guān)部門規(guī)劃預(yù)測，至2010年，將在7萬人口的小城鎮(zhèn)中有12000個形成2530萬人口的城市?！靶⒏心戏絿H物流商城”項目將建設(shè)鄂東北部規(guī)模較大、功能較全，匯集國內(nèi)外家居、建材、裝飾及裝修材料生產(chǎn)廠家特別是知名品牌代理商、批發(fā)商、經(jīng)銷商的建材城；將建設(shè)立足孝感市，服務(wù)鄂中，面向周邊縣市的建材物流城。預(yù)計今后十年，孝感市建材交易市場的發(fā)展速度將大大超過前十年，“孝感南方國際物流商城”將成為孝感市最具潛力的商品交易市場。如果商鋪只售不租，市場的舉辦者和經(jīng)營者將無法分享專業(yè)市場持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營成果，對市場的后續(xù)服務(wù)、管理將缺乏動力，不利于促進(jìn)專業(yè)市場持續(xù)繁榮。 同樣，各種配套物業(yè)的銷售將使生產(chǎn)商在專業(yè)市場周邊長期入駐，促進(jìn)市場內(nèi)商品的有效供給。 “初次招商租售結(jié)合、后續(xù)經(jīng)營租賃為主”經(jīng)營模式的具體運(yùn)作流程如下圖31：吸引吸引更多客流，市場景氣度上升商品的生產(chǎn)商、供應(yīng)商、銷售商戶紛紛承租商鋪高品質(zhì)、優(yōu)惠價格商品的大規(guī)模的聚集，市場繁榮，交易興旺生產(chǎn)銷售網(wǎng)絡(luò)形成銷售網(wǎng)絡(luò)形成較短時間吸引客戶較低生產(chǎn)及銷售成本通過銷售商鋪吸引生產(chǎn)廠家駐點通過銷售商鋪吸引優(yōu)質(zhì)商戶制訂招商優(yōu)惠政策租賃價格提升，商貿(mào)市場持續(xù)繁榮商鋪價值提升 循環(huán) 循環(huán)圖31 項目推廣思路本項目的主要目標(biāo)客戶是泛蓋家居、建筑材料、裝飾及裝修材料的國內(nèi)外的商品牌企業(yè)、一級代理商、批發(fā)商、貿(mào)易商、企業(yè)主、經(jīng)營戶等，并按照專業(yè)市場功能劃分后，分區(qū)域?qū)I(yè)進(jìn)行招商。 。、信息快捷精確、結(jié)算方式靈活快速全面的快速服務(wù)反應(yīng)體系形象。與自身的關(guān)聯(lián)企業(yè)聯(lián)合起來進(jìn)行銷售，定期對經(jīng)銷商、代理商進(jìn)行培訓(xùn)，或者給予一定的優(yōu)惠政策，以提高他們的積極性。同時，要與科研院所緊密結(jié)合，采取委托培養(yǎng)和定單培養(yǎng)等方式，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。孝感市社會經(jīng)濟(jì)將按市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，不斷地調(diào)整完善。規(guī)劃必須結(jié)合現(xiàn)狀環(huán)境情況，確定項目開發(fā)可實施方案，堅持適度、合理、高效建設(shè)的原則。 。，大力發(fā)展綠色物流，提高可持續(xù)發(fā)展能力。孝感市城市總體規(guī)劃》中城市景觀風(fēng)貌規(guī)劃的建設(shè)要求為指導(dǎo)，結(jié)合物流園區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀自然資源，做到保護(hù)與發(fā)展并重，對建筑體量、色彩進(jìn)行合理安排，構(gòu)建視線走廊，建設(shè)綠色生態(tài)景觀系統(tǒng)，塑造富有特色的城市空間景觀形象，創(chuàng)造宜人景觀。本項目規(guī)劃總建筑面積1078781m2，其中：專業(yè)市場建筑面積420672m2(占總建筑面積的39%)；大型賣場建筑面積25