【正文】 ，距武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)32公里。南大市場(chǎng)連接南北、承東啟西，年交易量達(dá)38萬噸，交易額20多億元，其中水產(chǎn)、水果市場(chǎng)交易額分別居全省第一和第二。本項(xiàng)目正是在以上背景下提出的。隨著“中部崛起”戰(zhàn)略和“1＋8”城市圈戰(zhàn)略的實(shí)施，孝感作為武漢城市圈的副中心城市，成為湖北乃至整個(gè)中國(guó)中部地區(qū)最具活力、最具競(jìng)爭(zhēng)力和最具魅力的城市之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)，有利于孝感城市更新計(jì)劃的實(shí)施和城市功能的完善，推進(jìn)孝感城市化建設(shè)發(fā)展的加快，是扎實(shí)推進(jìn)“兩型社會(huì)”建設(shè)和“把孝感建設(shè)成為湖北的蘇州”的具體體現(xiàn)。按可比價(jià)格計(jì)算，%。 噸布億 煤萬 噸硫 車萬%；。分行業(yè)看，%；，%；，%；，%。全省電話普及率為74部／百人。，%。d．房地產(chǎn)業(yè)，%，其中，%。武商摩爾商場(chǎng)、宜家銷品茂、漢陽(yáng)摩爾城、漢口北國(guó)際商品交易中心、四季美農(nóng)貿(mào)城、中國(guó)家具CBD、漢口沿江商務(wù)區(qū)等大型商貿(mào)項(xiàng)目進(jìn)度加快。，%。年末民用航線146條，增加5條。其中：，%；，%；，%。主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量如表32。%。全市應(yīng)建設(shè)的7個(gè)污水處理設(shè)施項(xiàng)目已竣工4個(gè)。2009年，%。、郵電和旅游交通建設(shè)再創(chuàng)佳績(jī)。電話擁有量達(dá)275萬部，比上年增加21萬部。其中：食品支出3883元，%。圍繞構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系加大產(chǎn)業(yè)投資，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群，策劃、儲(chǔ)備并啟動(dòng)一批重點(diǎn)技改項(xiàng)目，以投資結(jié)構(gòu)調(diào)整推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，實(shí)行集聚式、集約式發(fā)展。創(chuàng)建國(guó)家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地，積極開展機(jī)電產(chǎn)品再制造試點(diǎn)。以港口、航道和船型標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)為重點(diǎn)，加快長(zhǎng)江“黃金水道”建設(shè)步伐。推進(jìn)“兩圈一帶”實(shí)現(xiàn)互融互通，促進(jìn)全省區(qū)域、城鄉(xiāng)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)、人與自然協(xié)調(diào)發(fā)展。統(tǒng)籌縣域資源開發(fā)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生態(tài)建設(shè)。大力推進(jìn)節(jié)能減排和生態(tài)建設(shè)，實(shí)施重點(diǎn)領(lǐng)域和企業(yè)節(jié)能工程，繼續(xù)實(shí)施節(jié)能產(chǎn)品惠民工程，強(qiáng)化漢孝城際鐵路建設(shè)協(xié)調(diào)，加快孝漢大道三期建設(shè)，啟動(dòng)硚孝高速建設(shè)，打造一體化的基礎(chǔ)對(duì)接平臺(tái)?！　〗y(tǒng)籌新農(nóng)村、城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。加強(qiáng)公共醫(yī)療衛(wèi)生保障，大力發(fā)展科技、文化、體育等社會(huì)事業(yè)，保持價(jià)格基本穩(wěn)定。新型建材將以20～25%的年增長(zhǎng)速度向前發(fā)展，裝飾、裝修材料年增長(zhǎng)以30%的速度遞增。我國(guó)非農(nóng)業(yè)人口在15萬以上的設(shè)市城市高達(dá)385個(gè)。它的建成，無疑為進(jìn)一步活躍鄂中建材商貿(mào)奠定良好基礎(chǔ)。隨著市場(chǎng)客流量的增多，其它商戶也會(huì)紛紛入駐并租賃市場(chǎng)商鋪，從而形成“商鋪?zhàn)赓U需求上升——商品規(guī)模和數(shù)量增加——市場(chǎng)吸引力提高——商鋪?zhàn)赓U需求上升”的良性循環(huán)，促進(jìn)了特定商品的大規(guī)模集聚。為此，本項(xiàng)目向業(yè)界宣傳自身的優(yōu)勢(shì)，提升自身的品牌知名度，吸引眾多國(guó)內(nèi)外知名品牌入駐，并將在前期以低廉的價(jià)格盡快吸引在整個(gè)家居、建筑材料、裝飾及裝修材料中品牌知名度高、有號(hào)召力和代表性的企業(yè)入駐，聚集人氣，逐步形成氣候后，再以正常的價(jià)格政策進(jìn)行招商。對(duì)需求量很大的客戶，采用專人跟蹤的方式提供全程的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，同時(shí)給予特殊的優(yōu)惠政策。 。注重生態(tài)環(huán)境的建設(shè)和保護(hù)，合理地利用現(xiàn)有自然資源，特別是注意對(duì)自然山體、水面以及植被的保護(hù)。 ，使規(guī)劃既能促進(jìn)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，又能成為孝感市整體協(xié)調(diào)發(fā)展的有機(jī)組成部分。：擬建給排水設(shè)施，水增容1800m3/d。22′至31176。 工程地質(zhì)與水文地質(zhì)根據(jù)孝感市區(qū)域地質(zhì)資料，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)未發(fā)現(xiàn)新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)及活動(dòng)性斷裂等不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，場(chǎng)地是穩(wěn)定和安全的。國(guó)土面積11600平方公里，總?cè)丝?80萬，其中孝感市城區(qū)人口30萬。孝感鐵路貨場(chǎng)可辦理全國(guó)聯(lián)運(yùn)手續(xù)。本項(xiàng)目就近接入，可滿足排水需要。：擬建專業(yè)市場(chǎng)9棟，3層，總建筑面積32508m2，總占地面積10836m2；擬建會(huì)展中心1棟，3層，建筑面積20361m2，占地面積6787m2；擬建大型賣場(chǎng)1棟，3層，建筑面積33999m2，占地面積11333m2；擬建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1棟，6層，建筑面積9364m2，占地面積1560m2；擬建寫字樓1棟，18層，建筑面積28045m2，占地面積1558m2；擬建市場(chǎng)配套住宅樓5棟，18層，總建筑面積43000m2，總占地面積2388m2。：擬建專業(yè)物流市場(chǎng)4棟，1層，總建筑面積51111m2，總占地面積51111m2。：擬建專業(yè)市場(chǎng)18棟，3層，總建筑面積88236m2，總占地面積29412m2；擬建大型賣場(chǎng)1棟，3層，建筑面積39340m2，占地面積13113m2；擬建寫字樓1棟，18層，建筑面積47485m2，建筑占地面積2638m2。其征地、移民、拆遷安置工作將由孝感市孝南區(qū)土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)一安排處理。本項(xiàng)目電力供應(yīng)由孝感市供電公司經(jīng)市政電網(wǎng)提供，供電能力能滿足本項(xiàng)目需要。初步建立了與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的市場(chǎng)體系和社會(huì)保障服務(wù)體系。℃，℃， ℃，無霜期平均241天。 本宗土地地類(用途)：建設(shè)用地。孝感地處湖北省東北部，東鄰“九省通衢”的武漢市，北連河南省的南大門信陽(yáng)市，南靠廣闊富饒的江漢平原，西接古城襄樊、荊州、車城十堰。(折合500畝)，擬用地塊位于孝南區(qū)渡口村、熊家灣村、蘇家村、316國(guó)道復(fù)線以北。圍繞孝感市總體發(fā)展目標(biāo)，認(rèn)真貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加快推進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展。 。要積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)外物流管理、技術(shù)等高層次人才和國(guó)內(nèi)外知名的現(xiàn)代物流企業(yè)，引進(jìn)先進(jìn)的管理理念和模式，規(guī)范企業(yè)的管理。、功能完善、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)形象。市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者將努力提升后續(xù)服務(wù)與管理水平，推動(dòng)專業(yè)市場(chǎng)持續(xù)繁榮，促進(jìn)商鋪?zhàn)赓U價(jià)格穩(wěn)定上漲，從而分享專業(yè)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)成果。 a.“初次招商租售結(jié)合”的經(jīng)營(yíng)模式能促進(jìn)特定商品的大規(guī)模集聚；在專業(yè)市場(chǎng)初次招商中，如果商鋪只租不售，在經(jīng)營(yíng)狀況較差的情況下，商戶易退租或不續(xù)租商鋪，造成 “商鋪空置——商品規(guī)模和數(shù)量減少——市場(chǎng)吸引力下降——商鋪空置”的惡性循環(huán)；同時(shí)，初次招商過程中租賃價(jià)格較低，市場(chǎng)的舉辦者和經(jīng)營(yíng)者資金壓力一般較大，較難保證后續(xù)配套服務(wù)的持續(xù)開展。在建材市場(chǎng)存在著空前發(fā)展的巨大潛力前題下，根據(jù)孝感市特點(diǎn)，湖北寰城投資有限公司決定抓住機(jī)遇順勢(shì)而上。這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)需求。表31 2009年武漢市和孝感市濟(jì)發(fā)展部分指標(biāo)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目武漢孝感合計(jì)全市生產(chǎn)總值（億元）規(guī)模以上工業(yè)增加值（億元）建筑業(yè)增加值（億元）370固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）人口（萬人）9105281438從建設(shè)市場(chǎng)的角度看，這一地區(qū)處在湖北省近期規(guī)劃的長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)線發(fā)展帶連接直轄市重點(diǎn)城市的區(qū)域中，且的人口密度大，該區(qū)域建設(shè)更是如火如荼，目前孝感地區(qū)尚無統(tǒng)一整合的大型綜合建筑及家裝材枓市場(chǎng)，而各地區(qū)市場(chǎng)相對(duì)孤立，整體資源優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)規(guī)模效益不能充分發(fā)揮， 從全局來看，該地域需要2～3家大型綜合建筑材枓樞紐市場(chǎng)，促進(jìn)大范圍的建筑材枓商品流通?！　≈訌?qiáng)民生建設(shè)，促進(jìn)公共服務(wù)均等化?！　?qiáng)化投資拉動(dòng)效應(yīng)，增強(qiáng)發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力。逐一制定16個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)三年倍增實(shí)施細(xì)則，以工業(yè)園區(qū)建設(shè)為載體，以延伸產(chǎn)業(yè)鏈條、促進(jìn)集群發(fā)展為方向，強(qiáng)化定向招商和政策扶持，引導(dǎo)企業(yè)戰(zhàn)略重組，組織實(shí)施好《重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)倍增計(jì)劃》。根據(jù)中部“兩縱兩橫”經(jīng)濟(jì)帶的布局特點(diǎn)，加快長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、京廣、京九沿線重要節(jié)點(diǎn)和結(jié)合部的建設(shè)和發(fā)展。明確功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，建立融資平臺(tái)，以產(chǎn)業(yè)支撐帶動(dòng)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展。實(shí)施質(zhì)量興省戰(zhàn)略，以品牌、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)和效益為重點(diǎn)，強(qiáng)化全過程質(zhì)量管理體系，建立服務(wù)支柱產(chǎn)業(yè)和重點(diǎn)產(chǎn)品的國(guó)家級(jí)產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)檢測(cè)中　二是加快鄂西生態(tài)文化旅游圈建設(shè)步伐。大幅提升鋼鐵有色產(chǎn)業(yè)深加工能力。其中：食品消費(fèi)支出1693元，%。旅游創(chuàng)匯685萬美元，分別比上年增長(zhǎng)16%、%；，,％％。通信事業(yè)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。外貿(mào)出口和利用外資有增有降。對(duì)農(nóng)網(wǎng)滿負(fù)荷的35千伏、110千伏輸電線路、變電站高耗能主變及35千伏變電站綜合自動(dòng)化控制裝置進(jìn)行了改造，電網(wǎng)供電能力進(jìn)一步增強(qiáng)。全年新開工項(xiàng)目1375個(gè)，比上年增加610個(gè)。，% 固定資產(chǎn)投資規(guī)模再創(chuàng)新高。其中：，%。%。、郵電和旅游武漢獲批全國(guó)首個(gè)綜合交通樞紐研究試點(diǎn)城市。其中，%；，%。，%。全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資新開工項(xiàng)目2117個(gè)，比上年增加510個(gè)，其中，投資在億元以上項(xiàng)目206個(gè)，增加135個(gè)。::。％%。，%。%。 噸化 肥（折100%）萬 材萬 煙億工業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)改善，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)較快。其中：，%；，%；，%。在擴(kuò)展新區(qū)的同時(shí)，舊城改造的力度也很大。中心城市建成區(qū)面積突破120平方公里，城市人口達(dá)到120萬人。市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)更是親自參與物流項(xiàng)目的協(xié)調(diào)工作，高位推進(jìn)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 　　孝南區(qū)是省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)開放式驗(yàn)區(qū)所在地。這里是有著悠久歷史的地域，自后唐建縣至今有1000多年的歷史，人杰地靈、民風(fēng)淳厚，也是湖北省有名的“魚米之鄉(xiāng)”。有理念創(chuàng)新，要從經(jīng)濟(jì)的角度推進(jìn)物流；模式創(chuàng)新，要有市場(chǎng)機(jī)制的、發(fā)揮城市優(yōu)勢(shì)的發(fā)展模式；體制創(chuàng)新，用新體制保證環(huán)境建設(shè)；業(yè)態(tài)創(chuàng)新，有城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)布局與物流聯(lián)動(dòng)，制造業(yè)、流通業(yè)與物流聯(lián)動(dòng)等。目前孝感多數(shù)物流企業(yè)物流知識(shí)缺乏，人才儲(chǔ)備不足。其次是速度慢，散裝、集裝箱等高效運(yùn)輸方式比重較低，裝卸時(shí)間較長(zhǎng)，原材料、半成品及產(chǎn)成品的在庫(kù)周轉(zhuǎn)時(shí)間平均在3～6個(gè)月左右。孝感市大多數(shù)物流企業(yè)是從傳統(tǒng)的物資和商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)企業(yè)、儲(chǔ)運(yùn)基地以及港口、碼頭等轉(zhuǎn)運(yùn)代理點(diǎn)轉(zhuǎn)變過來的。一是全社會(huì)物流運(yùn)行效率偏低，社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP的比率高出發(fā)達(dá)國(guó)家1倍左右；二是社會(huì)化物流需求不足和專業(yè)化物流供給能力不足的問題同時(shí)存在，“大而全”、“小而全”的企業(yè)物流運(yùn)作模式還相當(dāng)普遍；三是物流基礎(chǔ)設(shè)施能力不足，尚未建立布局合理、銜接順暢、能力充分、高效便捷的綜合交通運(yùn)輸體系，物流園區(qū)、物流技術(shù)裝備等能力有待加強(qiáng)；四是地方封鎖和行業(yè)壟斷對(duì)資源整合和一體化運(yùn)作形成障礙，物流市場(chǎng)還不夠規(guī)范；五是物流技術(shù)、人才培養(yǎng)和物流標(biāo)準(zhǔn)還不能完全滿足需要，物流服務(wù)的組織化和集約化程度不高。到2010年基本建立快捷、高效、安全、方便，并具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)和物流服務(wù)體系，大幅度提高商貿(mào)服務(wù)和物流服務(wù)的社會(huì)化、專業(yè)化和現(xiàn)代化水平。在短短十年時(shí)間里，受經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的刺激，中國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)也經(jīng)歷了其高速發(fā)展的第一個(gè)黃金時(shí)期。物流是供應(yīng)鏈流程的一部分，是為了滿足客戶需求而對(duì)商品、服務(wù)及相關(guān)信息從原產(chǎn)地到消費(fèi)地的高效率、高效益的正向和反向流動(dòng)及儲(chǔ)存而進(jìn)行的計(jì)劃、實(shí)施與控制過程。孝感市是湖北省管轄的地級(jí)市之一，現(xiàn)轄孝南區(qū)和云夢(mèng)、大悟、孝昌3縣，代管漢川、應(yīng)城、安陸3 個(gè)縣級(jí)市。本項(xiàng)目總投資231743萬元，其中：建設(shè)投資220225萬元，建設(shè)期貸款利息9824萬元，流動(dòng)資金1694萬元。(折合500畝)，擬用地塊位于孝南區(qū)渡口村、熊家灣村、蘇家村、316國(guó)道復(fù)線以北。公司經(jīng)營(yíng)范圍為：商業(yè)、住宅樓宇及配套設(shè)施的開發(fā)、建設(shè)、出租、銷售，房地產(chǎn)策劃、咨詢服務(wù)，金屬材料，五金工具、交電、機(jī)電產(chǎn)品（不含小汽車）、建材、鋼材、裝飾材料、鋁型材的批發(fā)兼零售，產(chǎn)業(yè)投資，普通貨物倉(cāng)儲(chǔ)?！靶⒏心戏絿?guó)際物流商城”是集家居產(chǎn)品、建筑材料、裝飾材料交易、展示、信息交流、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、貨運(yùn)以及金融結(jié)算等功能于一體的大型物流商城。：擬建給排水設(shè)施，水增容1800m3/d。達(dá)到經(jīng)營(yíng)目標(biāo)年份：營(yíng)業(yè)收入： 26188萬元利稅總額： 12861萬元其中：營(yíng)業(yè)稅： 1309萬元附加稅： 157萬元房產(chǎn)稅 2919萬元利潤(rùn)總額： 8476萬元：總投資收益率（ROI）： %；項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率（ROE）： %；項(xiàng)目投資回收期： (融資前稅前,含建設(shè)期3年)；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %(融資前稅前所)；項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=10%）：53900萬元(融資前稅前)。孝感市地處中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理中心，是武漢“１＋８”城市圈中距離武漢最近的中等城市【距武漢市中心城區(qū)（武漢廣場(chǎng)）1小時(shí)車程】。目前，現(xiàn)代物流業(yè)已成為推動(dòng)發(fā)達(dá)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一，它連接社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)部分并使之成為一個(gè)有機(jī)整體，從某種意義上，物流業(yè)的發(fā)展已成為衡量一個(gè)國(guó)家綜合國(guó)力的重要標(biāo)志。鼓勵(lì)社會(huì)資金投入，提高非公有制經(jīng)濟(jì)比重；要按照營(yíng)利性與非營(yíng)利性分開的原則加快產(chǎn)業(yè)化改組；采取積極的財(cái)稅、土地、價(jià)格等政策，支持關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展；健全標(biāo)準(zhǔn)體系，推進(jìn)服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化；大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。我國(guó)現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)和物流業(yè)正處于蓬勃發(fā)展階段，但與先進(jìn)國(guó)家相比尚有很大差距，這也意味著市場(chǎng)潛力和發(fā)展前景十分廣闊。按企業(yè)類型分：運(yùn)輸型物流企業(yè)95家、倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)144家、綜合型物流企業(yè)66家、物流園區(qū)15家、小型托運(yùn)部377家、快遞公司及客運(yùn)快遞窗口151家、郵政快遞266家，其中絕大多數(shù)物流企業(yè)仍是小本經(jīng)營(yíng)，年產(chǎn)值在200萬元左右，年產(chǎn)值上千萬元的公司僅有十多家左右。管理手段仍停留在比較落后的狀態(tài)，信息技術(shù)應(yīng)用水平低，計(jì)算機(jī)人員普遍缺乏系統(tǒng)分析和系統(tǒng)設(shè)計(jì)能力，能運(yùn)用高新技術(shù)進(jìn)行系統(tǒng)化、信息化管理的物流企業(yè)并不多見。、社會(huì)化程度較低目前孝感物流業(yè)的專業(yè)化程度不高，特別是為數(shù)眾多的農(nóng)民倉(cāng)，以及個(gè)體、私營(yíng)車隊(duì)，設(shè)施條件普遍簡(jiǎn)陋。二是基礎(chǔ)設(shè)施保障，要有交通運(yùn)輸樞紐條件等基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)、物流公共信息平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境平臺(tái)。雙中心的共同作用，制造業(yè)、流通業(yè)和物流業(yè)聯(lián)動(dòng)，將使孝感城市獲得新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)而快速發(fā)展。以孝南為軸心半徑500公里范圍內(nèi)有60多個(gè)大中城市3億多人口，市場(chǎng)空間十分巨大，物流配送十分便捷。南大市場(chǎng)先后被國(guó)內(nèi)貿(mào)易部、省政府命名為區(qū)域性大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和省級(jí)批發(fā)市場(chǎng)。湖北眾華工程咨詢有限公司受企業(yè)委托，承擔(dān)該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作。,%，其中承接武漢轉(zhuǎn)移項(xiàng)目504個(gè)。本