【正文】 ：擬建大型賣場(chǎng)3棟，3層，建筑面積55747m2，占地面積18582m2。 ：孝感處于華中電網(wǎng)中部，電力供應(yīng)充足，全市現(xiàn)有22萬伏變電站4座，11萬伏變電站23座。根據(jù)本地區(qū)經(jīng)驗(yàn)資料及區(qū)域地質(zhì)資料，場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水對(duì)混凝土不具腐蝕性，但對(duì)鋼結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性。 本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)工期3年，即：從2011年1月動(dòng)工至2013年12月竣工。在規(guī)劃實(shí)施的過程中，要充分考慮土地使用兼容性的問題，在不改變總體布局方案的前提下，作出彈性改變，適應(yīng)近期乃至遠(yuǎn)期的發(fā)展需要。 人才戰(zhàn)略實(shí)施現(xiàn)代物流業(yè)人力資源的引進(jìn)與培養(yǎng)戰(zhàn)略。隨著生產(chǎn)商的不斷聚集，聚集效應(yīng)所帶來的成本優(yōu)勢(shì)逐漸體現(xiàn)，其他生產(chǎn)商也將紛紛加入市場(chǎng)周邊的生產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，從而更有力地保障了特定商品的大規(guī)模集聚。到2030年將達(dá)到2000個(gè)，城市人口占60%。 億元。全市建成7～9家初具規(guī)模的物流企業(yè)，重點(diǎn)培育1～2家功能齊全的社會(huì)物流示范企業(yè)，初步建立以武漢城市圈為依托，以孝感城區(qū)為中心，以各縣市區(qū)為物流節(jié)點(diǎn)，輻射全國(guó)的物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，物流的社會(huì)化、專業(yè)化和現(xiàn)代化水平明顯提高，物流業(yè)規(guī)模不斷壯大，物流企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)；到2012年初步建成服務(wù)全市的孝感物流信息服務(wù)中心，為我市物流業(yè)提供全方位的、優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，物流整體運(yùn)行效率顯著提高。四是認(rèn)真落實(shí)國(guó)家《促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃》。大力發(fā)展基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施，增強(qiáng)發(fā)展實(shí)力和后勁。其中：農(nóng)民人均工資性收入2105元，增加193元，％；人均家庭經(jīng)營(yíng)純收入2784元，增加268元，%。孝漢大道完成投資2億元，完成工程量的50%；漢川新河大橋建成通車；完成了孝感城區(qū)至天紫湖路段刷黑改造；建成通村油路和水泥路1800公里；建成農(nóng)村五級(jí)客運(yùn)站6個(gè)、候車亭160個(gè)、招呼站280個(gè)。完成110千伏云夢(mèng)義堂等4項(xiàng)輸變電工程。 位產(chǎn)　量比上年增長(zhǎng)%紗萬噸服　裝萬件純　堿萬噸水　泥萬噸化　肥萬噸發(fā)電量?jī)|千瓦時(shí)原　鹽萬噸鋼 材萬噸中成藥萬噸機(jī)制紙及紙板萬噸工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益進(jìn)一步提高。航空旅客吞吐量突破1千萬人，%。加快推進(jìn)“萬村千鄉(xiāng)市場(chǎng)工程”。，%，其中，%。新批外商直接投資項(xiàng)目268個(gè)。 部工業(yè)產(chǎn)銷銜接較好，經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)提高。 油萬%；，%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅高于全省平均水平。孝感市是中西部結(jié)合地區(qū)，具有承接我省東、西、南、北地域物流節(jié)點(diǎn)的功能的城市，是具備綜合交通樞紐條件的地區(qū)。因此，只有大力引進(jìn)制造業(yè)，才會(huì)有增量物流產(chǎn)業(yè)，才會(huì)促進(jìn)區(qū)域物流中心的形成。在管理水平、技術(shù)力量、人員素質(zhì)等方面，欠缺規(guī)范化、專業(yè)化的基礎(chǔ)，存在著不少漏洞，所提供的服務(wù)項(xiàng)目也比較單一，只停留在簡(jiǎn)單的儲(chǔ)存或運(yùn)輸上，不具備開展網(wǎng)絡(luò)化、系統(tǒng)化物流服務(wù)的能力。目前孝感的大多數(shù)物流公司均是車隊(duì)加倉(cāng)庫再加幾臺(tái)電腦，無論是組織結(jié)構(gòu)、運(yùn)作方式，還是經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，離現(xiàn)代物流的要求和目標(biāo)都有很大差距。而要達(dá)到的目的是：堅(jiān)持市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化方向，拓寬領(lǐng)域、擴(kuò)大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)功能、規(guī)范市場(chǎng)，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。京廣、漢渝、武荊、漢丹４條鐵路，京珠、漢十、滬蓉３條高速公路，10316兩條國(guó)道貫穿全境。：擬建電話、電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等工程。孝感南方國(guó)際物流商城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性第三章 需求分析、武漢市、孝感市2009年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、孝感市2010年以及近2～3年經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) “孝感南方國(guó)際物流商城”的現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)模式第四章 總體規(guī)劃方案 功能定位 規(guī)劃用地范圍及用地規(guī)模 第五章 項(xiàng)目區(qū)域地理位置及建設(shè)條件 項(xiàng)目區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件 項(xiàng)目區(qū)公共設(shè)施依托條件、移民、拆遷安置條件第六章 建筑方案及設(shè)備方案第七章 總圖布置及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第八章 公用工程、排水、弱電工程第九章 節(jié)能措施第十章 環(huán)境影響分析第十一章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生與消防第十二章 組織機(jī)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)與管理 第十三章 實(shí)施進(jìn)度及工程招投標(biāo)第十四章 投資估算及資金籌措第十五章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)、稅金測(cè)算 租賃經(jīng)營(yíng)總成本費(fèi)用測(cè)算 第十六章 不確定性分析第十七章 結(jié)論與建議第一章 總 論:“孝感南方國(guó)際物流商城”建設(shè)項(xiàng)目：新建：湖北寰城投資有限公司：湖北省孝感市孝南區(qū)北京路南段、老環(huán)河以西湖北寰城投資有限公司是 2010年7月成立的有限責(zé)任公司，公司注冊(cè)資本一億元人民幣，注冊(cè)地址為湖北省孝感市孝南區(qū)澴川路316號(hào)，法定代表人為秦洪波先生。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)工期3年（36個(gè)月），從2011年1月動(dòng)工至2013年12月竣工。漢孝城際鐵路、孝漢大道三期、硚孝高速公路等路網(wǎng)工程竣工開通后，孝感與武漢全方位對(duì)接的大交通格局，將使孝感的綜合交通樞紐地位更加凸顯。具體到商貿(mào)和物流業(yè)來說，其發(fā)展方向是：推廣現(xiàn)代商貿(mào)和物流管理技術(shù)，促進(jìn)商貿(mào)服務(wù)社會(huì)化，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部物流社會(huì)化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)物資采購(gòu)、生產(chǎn)組織、產(chǎn)品銷售和再生資源回收的系列化運(yùn)作；培育專業(yè)化商貿(mào)中心和專業(yè)化物流企業(yè)，積極發(fā)展第三方物流；建立物流標(biāo)準(zhǔn)化體系，加強(qiáng)物流新技術(shù)開發(fā)利用，推進(jìn)商貿(mào)和物流信息化；加強(qiáng)商貿(mào)和物流基礎(chǔ)設(shè)施整合，建設(shè)大型商貿(mào)和物流樞紐，發(fā)展區(qū)域性商貿(mào)和物流中心。 ，管理手段落后孝感市的交通運(yùn)輸業(yè)在近幾年雖然得到了較大發(fā)展，但其交通運(yùn)輸能力仍不能滿足運(yùn)輸需求，主要運(yùn)輸通道供需矛盾依然突出。而許多生產(chǎn)企業(yè)對(duì)于專業(yè)物流服務(wù)在降低費(fèi)用、減少庫存、提高效率等方面的積極作用缺乏足夠的了解，至今仍未擺脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，企業(yè)產(chǎn)、供、銷自成體系，自設(shè)車隊(duì)和興建倉(cāng)庫，以自辦物流排斥社會(huì)化物流，使各生產(chǎn)企業(yè)間、生產(chǎn)企業(yè)與專業(yè)物流企業(yè)間互相分割封閉，降低了物流的社會(huì)化程度。孝感市孝南區(qū)地處江漢平原北部，與武漢市東西湖區(qū)唇齒相依，是孝感市唯一的建制區(qū)，也是孝感市政治、經(jīng)濟(jì)、文化和科技中心所在地。孝感市委、市政府高度重視物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展，把建設(shè)武漢城市圈北部物流集散中心（商貿(mào)物流集散基地）作為對(duì)接武漢，融入武漢城市圈的重要工作任務(wù)之一。由于孝感處于武漢城市圈的副中心城市及孝感地區(qū)的中心城市（雙中心），孝感地理位置優(yōu)越，幾年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平超過全省平均水平，城區(qū)不斷地?cái)U(kuò)展，市區(qū)人口也在不斷增加，近年來外來人口的增加數(shù)量較快。::。 噸發(fā)電量?jī)|千瓦小時(shí)水電億千瓦小時(shí)鋼%，其中：鋼鐵、汽車、石化、電力、食品五個(gè)重點(diǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值超千億元。%，%；，%。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，%；，%，其中，%；，%。，%。%，其中。%；，%；其中：，%。開工建設(shè)110千伏漢川城隍輸變電等三項(xiàng)工程。截止2009年末，全市公路通車?yán)锍踢_(dá)11249公里，其中：一級(jí)公路42公里，二級(jí)公路934公里，三級(jí)公路1362公里，四級(jí)公路8911公里。人均生活消費(fèi)支出3764元，比上年增加166元，%。繼續(xù)做好承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工作，借力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。結(jié)合湖北實(shí)際，制定實(shí)施辦法，努力提高湖北在中部地區(qū)發(fā)展中的地位和作用。到規(guī)劃期末物流成本下降5～7個(gè)百分點(diǎn)，全社會(huì)物流業(yè)增加值年平均增加10%以上。表31為2009年武漢市和孝感市經(jīng)濟(jì)發(fā)展部分指標(biāo)。足見建材市場(chǎng)空間之大。 b.“后續(xù)經(jīng)營(yíng)租賃為主”的經(jīng)營(yíng)模式有利于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者分享專業(yè)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)成果； 在“后續(xù)經(jīng)營(yíng)租賃為主”經(jīng)營(yíng)模式下，專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的利益與市場(chǎng)繁榮度密切相關(guān)。一個(gè)高起點(diǎn)、區(qū)域性的家居、建筑材料、裝飾及裝修材料物流市場(chǎng)，必須有一支具有現(xiàn)代物流理論和實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)。 a. 孝感市是武漢“1+8”城市圈中距離武漢最近的城市。第五章 項(xiàng)目區(qū)域地理位置及建設(shè)條件本項(xiàng)目擬建于湖北省孝感市孝南區(qū)北京路南段，316國(guó)道以北，老環(huán)河以西。 氣候條件孝感市屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，光照充足，氣候溫和，雨量充沛，四季寒暖干濕分明。裝機(jī)容量120萬千瓦的漢川火力發(fā)電廠有專線直供孝感城區(qū)。：擬建專業(yè)市場(chǎng)13棟，3層，總建筑面積99846m2，總占地面積33282m2；擬建大型賣場(chǎng)1棟，3層，建筑面積42114m2，占地面積14038m2；擬建寫字樓1棟，18層，建筑面積47485m2，占地面積2638m2。：擬建專業(yè)市場(chǎng)7棟，3層，總建筑面積22756m2，總占地面積7585m2；擬建大型賣場(chǎng)1棟，3層，建筑面積37709m2，占地面積12569m2；擬建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1棟，6層，建筑面積4607m2，占地面積767m2；擬建寫字樓1棟，18層，建筑面積28045m2，占地面積1558m2；擬建市場(chǎng)配套住宅樓6棟，15～18層，總建筑面積31960m2，總占地面積1937m2。 ：孝感城區(qū)距武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)32公里，有一級(jí)公路直達(dá)。根據(jù)地下水的埋藏條件和儲(chǔ)存介質(zhì)，可將流域地下水劃分為孔隙潛水、孔隙承壓水、基巖裂隙水三種基本情況。：擬建電話、電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等工程。 。與自身的關(guān)聯(lián)企業(yè)聯(lián)合起來進(jìn)行銷售，定期對(duì)經(jīng)銷商、代理商進(jìn)行培訓(xùn)，或者給予一定的優(yōu)惠政策，以提高他們的積極性。 同樣，各種配套物業(yè)的銷售將使生產(chǎn)商在專業(yè)市場(chǎng)周邊長(zhǎng)期入駐，促進(jìn)市場(chǎng)內(nèi)商品的有效供給。有關(guān)部門規(guī)劃預(yù)測(cè)，至2010年，將在7萬人口的小城鎮(zhèn)中有12000個(gè)形成2530萬人口的城市?！　? 孝感市及武漢市兩地總?cè)丝跒?438萬人。以臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃建設(shè)為突破口，加快“兩型”示范區(qū)建設(shè)，打造一體化的空間對(duì)接平臺(tái)。精心組織實(shí)施三峽工程后續(xù)規(guī)劃。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)的有關(guān)規(guī)定，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。2009年，農(nóng)民人均純收入5131元，比上年增加495元，%。2009年。電力設(shè)施加快配套。表32 2009年孝感市主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量產(chǎn)品名稱單其中，國(guó)際航線17條，增加5條；國(guó)內(nèi)航線129條，與上年持平。武昌區(qū)戶部巷等6條特色商業(yè)街建成。具有資質(zhì)等級(jí)的建筑企業(yè)1382家，比上年增加13家；，%；，%。，%，其中：，%；，%。 輛移動(dòng)電話機(jī)萬 噸原其中：，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%。,%，其中承接武漢轉(zhuǎn)移項(xiàng)目504個(gè)。南大市場(chǎng)先后被國(guó)內(nèi)貿(mào)易部、省政府命名為區(qū)域性大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和省級(jí)批發(fā)市場(chǎng)。雙中心的共同作用，制造業(yè)、流通業(yè)和物流業(yè)聯(lián)動(dòng)，將使孝感城市獲得新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)而快速發(fā)展。、社會(huì)化程度較低目前孝感物流業(yè)的專業(yè)化程度不高，特別是為數(shù)眾多的農(nóng)民倉(cāng)，以及個(gè)體、私營(yíng)車隊(duì)，設(shè)施條件普遍簡(jiǎn)陋。按企業(yè)類型分：運(yùn)輸型物流企業(yè)95家、倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)144家、綜合型物流企業(yè)66家、物流園區(qū)15家、小型托運(yùn)部377家、快遞公司及客運(yùn)快遞窗口151家、郵政快遞266家，其中絕大多數(shù)物流企業(yè)仍是小本經(jīng)營(yíng)，年產(chǎn)值在200萬元左右，年產(chǎn)值上千萬元的公司僅有十多家左右。鼓勵(lì)社會(huì)資金投入，提高非公有制經(jīng)濟(jì)比重；要按照營(yíng)利性與非營(yíng)利性分開的原則加快產(chǎn)業(yè)化改組；采取積極的財(cái)稅、土地、價(jià)格等政策，支持關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展；健全標(biāo)準(zhǔn)體系，推進(jìn)服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化；大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。孝感市地處中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理中心，是武漢“１＋８”城市圈中距離武漢最近的中等城市【距武漢市中心城區(qū)（武漢廣場(chǎng)）1小時(shí)車程】。：擬建給排水設(shè)施，水增容1800m3/d。公司經(jīng)營(yíng)范圍為：商業(yè)、住宅樓宇及配套設(shè)施的開發(fā)、建設(shè)、出租、銷售，房地產(chǎn)策劃、咨詢服務(wù)，金屬材料，五金工具、交電、機(jī)電產(chǎn)品（不含小汽車）、建材、鋼材、裝飾材料、鋁型材的批發(fā)兼零售，產(chǎn)業(yè)投資，普通貨物倉(cāng)儲(chǔ)。本項(xiàng)目總投資231743萬元，其中：建設(shè)投資220225萬元，建設(shè)期貸款利息9824萬元，流動(dòng)資金1694萬元。物流是供應(yīng)鏈流程的一部分，是為了滿足客戶需求而對(duì)商品、服務(wù)及相關(guān)信息從原產(chǎn)地到消費(fèi)地的高效率、高效益的正向和反向流動(dòng)及儲(chǔ)存而進(jìn)行的計(jì)劃、實(shí)施與控制過程。到2010年基本建立快捷、高效、安全、方便，并具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)和物流服務(wù)體系，大幅度提高商貿(mào)服務(wù)和物流服務(wù)的社會(huì)化、專業(yè)化和現(xiàn)代化水平。孝感市大多數(shù)物流企業(yè)是從傳統(tǒng)的物資和商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)企業(yè)、儲(chǔ)運(yùn)基地以及港口、碼頭等轉(zhuǎn)運(yùn)代理點(diǎn)轉(zhuǎn)變過來的。目前孝感多數(shù)物流企業(yè)物流知識(shí)缺乏，人才儲(chǔ)備不足。這里是有著悠久歷史的地域，自后唐建縣至今有1000多年的歷史，人杰地靈、民風(fēng)淳厚，也是湖北省有名的“魚米之鄉(xiāng)”。市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)更是親自參與物流項(xiàng)目的協(xié)調(diào)工作，高位推進(jìn)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在擴(kuò)展新區(qū)的同時(shí)，舊城改造的力度也很大。工業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)改善，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)較快。 材萬%。％%。全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資新開工項(xiàng)目2117個(gè)，比上年增加510個(gè)，其中，投資在億元以上項(xiàng)目206個(gè)，增加135個(gè)。其中，%；，%。%。，% 固定資產(chǎn)投資規(guī)模再創(chuàng)新高。對(duì)農(nóng)網(wǎng)滿負(fù)荷的35千伏、110千伏輸電線路、變電站高耗能主變及35千伏變電站綜合自動(dòng)化控制裝置進(jìn)行了改造，電網(wǎng)供電能力進(jìn)一步增強(qiáng)。通信事業(yè)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。其中：食品消費(fèi)支出1693元，%。實(shí)施質(zhì)量興省戰(zhàn)略，以品牌、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)和效益為重點(diǎn)，強(qiáng)化全過程質(zhì)量管理體系，建立服務(wù)支柱產(chǎn)業(yè)和重點(diǎn)產(chǎn)品的國(guó)家級(jí)產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)檢測(cè)中　二是加快鄂西生態(tài)文化旅游圈建設(shè)步伐。根據(jù)中部“兩縱兩橫”經(jīng)濟(jì)帶的布局特點(diǎn)，加快長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、京廣、京九沿線重要節(jié)點(diǎn)和結(jié)合部的建設(shè)和發(fā)展?！　?qiáng)化投資拉動(dòng)效應(yīng)，增強(qiáng)發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力。表31 2009年武漢市和孝感市濟(jì)發(fā)展部分指標(biāo)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目