【正文】 孝感南方國(guó)際物流商城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性第三章 需求分析、武漢市、孝感市2009年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、孝感市2010年以及近2～3年經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) “孝感南方國(guó)際物流商城”的現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)模式第四章 總體規(guī)劃方案 功能定位 規(guī)劃用地范圍及用地規(guī)模 第五章 項(xiàng)目區(qū)域地理位置及建設(shè)條件 項(xiàng)目區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件 項(xiàng)目區(qū)公共設(shè)施依托條件、移民、拆遷安置條件第六章 建筑方案及設(shè)備方案第七章 總圖布置及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第八章 公用工程、排水、弱電工程第九章 節(jié)能措施第十章 環(huán)境影響分析第十一章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生與消防第十二章 組織機(jī)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)與管理 第十三章 實(shí)施進(jìn)度及工程招投標(biāo)第十四章 投資估算及資金籌措第十五章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)、稅金測(cè)算 租賃經(jīng)營(yíng)總成本費(fèi)用測(cè)算 第十六章 不確定性分析第十七章 結(jié)論與建議第一章 總 論:“孝感南方國(guó)際物流商城”建設(shè)項(xiàng)目：新建：湖北寰城投資有限公司：湖北省孝感市孝南區(qū)北京路南段、老環(huán)河以西湖北寰城投資有限公司是 2010年7月成立的有限責(zé)任公司，公司注冊(cè)資本一億元人民幣，注冊(cè)地址為湖北省孝感市孝南區(qū)澴川路316號(hào)，法定代表人為秦洪波先生。公司經(jīng)營(yíng)范圍為：商業(yè)、住宅樓宇及配套設(shè)施的開發(fā)、建設(shè)、出租、銷售，房地產(chǎn)策劃、咨詢服務(wù)，金屬材料，五金工具、交電、機(jī)電產(chǎn)品（不含小汽車）、建材、鋼材、裝飾材料、鋁型材的批發(fā)兼零售，產(chǎn)業(yè)投資，普通貨物倉(cāng)儲(chǔ)。湖北寰城投資有限公司股東共3人：湖北錦怡實(shí)業(yè)有限公司，地址：湖北省孝感市孝南區(qū)城站路227號(hào)，法人代表：秦應(yīng)武；武漢勇立經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司，地址：湖北省武漢市漢陽區(qū)十升路，法人代表：何珍珠；秦洪磊，地址：湖北省孝感市孝南區(qū)廣場(chǎng)街200號(hào)，身份證號(hào)碼：422201198607030876。各股東出資方式、出資額及持股比例見表11。表11 持股情況表股東姓名出資方式出資金額（人民幣）持股比例%湖北錦怡實(shí)業(yè)有限公司貨幣出資4800萬元48武漢勇立經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司貨幣出資3000萬元30秦洪磊貨幣出資2200萬元22a.《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》；b.《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的若干意見》；c.《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；d. 國(guó)務(wù)院《物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》；e. 商務(wù)部《國(guó)內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十一五”規(guī)劃》；f.《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于搞活流通擴(kuò)大消費(fèi)的意見》；g.《湖北省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》；h.《湖北省“十一五”現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；i.《湖北省物流業(yè)調(diào)整與振興實(shí)施方案 （20092011年）》；j.《孝感市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》；k.《孝感市城市總體規(guī)劃》；l. 建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料。、衛(wèi)生與消防、運(yùn)營(yíng)與管理p不確定性分析貫徹國(guó)家《物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的若干意見》和《湖北省物流業(yè)調(diào)整與振興實(shí)施方案 （20092011年）》精神，建設(shè)具有現(xiàn)代化意義的“孝感南方國(guó)際物流商城”?！靶⒏心戏絿?guó)際物流商城”是集家居產(chǎn)品、建筑材料、裝飾材料交易、展示、信息交流、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、貨運(yùn)以及金融結(jié)算等功能于一體的大型物流商城。為生產(chǎn)商、供應(yīng)商、采購(gòu)商、貿(mào)易商提供原料及產(chǎn)品采購(gòu)、物流等一站式服務(wù)平臺(tái)，為企業(yè)及商戶大幅節(jié)省采購(gòu)生產(chǎn)成本，創(chuàng)造更大利潤(rùn)。本項(xiàng)目擬建于孝感市孝南區(qū)北京路南段，316國(guó)道以北，老環(huán)河以西，根據(jù)孝感市孝南區(qū)國(guó)土資源局“說明”，本項(xiàng)目用地分為兩期，(折合500畝)，擬用地塊位于孝南區(qū)渡口村、熊家灣村、蘇家村、316國(guó)道復(fù)線以北。(折合500畝)，擬用地塊位于孝南區(qū)渡口村、熊家灣村、蘇家村、316國(guó)道復(fù)線以北。本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積1078781m2，其中：專業(yè)市場(chǎng)建筑面積420672m2(占總建筑面積的39%)；大型賣場(chǎng)建筑面積251335m2(%)；倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施建筑面積39401m2(%)；會(huì)展中心建筑面積20361m2(%)；寫字樓建筑面積170500m2(%)；配建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積31852m2(%)；配建住宅樓建筑面積144660m2(%)。：擬建道路及停車場(chǎng)占地面積：206096m2()。：20%(綠化占地面積133333m2，折合約200畝)。：擬建供配電設(shè)施，電力增容40000KVA。：擬建給排水設(shè)施，水增容1800m3/d。：擬建電話、電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等工程。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)工期3年（36個(gè)月），從2011年1月動(dòng)工至2013年12月竣工。本項(xiàng)目總投資231743萬元，其中：建設(shè)投資220225萬元，建設(shè)期貸款利息9824萬元，流動(dòng)資金1694萬元?？偼顿Y構(gòu)成見表12。表12 總投資構(gòu)成表1建設(shè)投資220225 設(shè)備購(gòu)置 建筑工程 公用工程 總圖、運(yùn)輸 環(huán)境保護(hù)、消防、安全衛(wèi)生 其他費(fèi)用 基本預(yù)備費(fèi)2建設(shè)期利息98243流動(dòng)資金16944總投資合計(jì)231743100項(xiàng)目建設(shè)投資220225萬元中，計(jì)劃向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款100000萬元，項(xiàng)目建設(shè)單位自籌資金120225萬元。建設(shè)期貸款利息9824萬元由項(xiàng)目建設(shè)單位用自有資金支付。項(xiàng)目投產(chǎn)后需新增流動(dòng)資金1694萬元由項(xiàng)目建設(shè)單位逐年用自有資金投入。達(dá)到經(jīng)營(yíng)目標(biāo)年份：營(yíng)業(yè)收入： 26188萬元利稅總額： 12861萬元其中：營(yíng)業(yè)稅： 1309萬元附加稅： 157萬元房產(chǎn)稅 2919萬元利潤(rùn)總額： 8476萬元：總投資收益率（ROI）： %；項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率（ROE）： %；項(xiàng)目投資回收期： (融資前稅前,含建設(shè)期3年)；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %(融資前稅前所)；項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=10%）：53900萬元(融資前稅前)。表13 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號(hào)指 標(biāo) 名 稱單位數(shù) 據(jù)備 注1建設(shè)規(guī)?！　　?大型賣場(chǎng)m2251335　 專業(yè)市場(chǎng)m2420672　 倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施m239401　 會(huì)展中心m220361　 寫字樓m2170500　 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)m231852　 住宅樓m2144660　2項(xiàng)目總投資萬元231743　 建設(shè)投資萬元220225　 建設(shè)期貸款利息萬元9824　 流動(dòng)資金萬元1694　3建設(shè)投資資金來源萬元220225　 申請(qǐng)銀行貸款萬元100000　 企業(yè)自籌資金萬元120225　4建設(shè)期貸款利息來源萬元9824　 企業(yè)自有資金萬元9824　5流動(dòng)資金來源萬元1694　續(xù)表13 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號(hào)指 標(biāo) 名 稱單位數(shù) 據(jù)備 注 申請(qǐng)銀行短期借款萬元　　 企業(yè)自有資金萬元1694　6勞動(dòng)定員人180　7建設(shè)期年3　8租賃營(yíng)業(yè)收入萬元26188達(dá)到經(jīng)營(yíng)目標(biāo)年份9租賃利稅總額萬元12861正常經(jīng)營(yíng)年份 營(yíng)業(yè)稅萬元1309　 附加稅萬元157　 房產(chǎn)稅萬元2919　 利潤(rùn)總額萬元8476　10租賃所得稅萬元2119正常經(jīng)營(yíng)年份11租賃所得稅后凈利潤(rùn)萬元6357正常經(jīng)營(yíng)年份12房產(chǎn)銷售部分效益按全部效益計(jì)算 房產(chǎn)銷售營(yíng)業(yè)收入萬元216314 房產(chǎn)銷售營(yíng)業(yè)稅金及附加萬元12114　 房產(chǎn)銷售利潤(rùn)總額萬元70507　 房產(chǎn)銷售應(yīng)納所得稅萬元17627　 房產(chǎn)所得稅后凈利潤(rùn)萬元52881　13評(píng)價(jià)指標(biāo)　所得稅前所得稅后　 總投資收益率(ROI)%　按平均數(shù)據(jù)計(jì)算 項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率(ROE)%　按平均數(shù)據(jù)計(jì)算 項(xiàng)目投資回收期年含建設(shè)期3年 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率% 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元5390029775i=10% 資本金內(nèi)部收益率%　14盈虧平衡點(diǎn)%　15貸款償還期年含建設(shè)期3年第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性湖北省孝感市位于湖北省東北部，長(zhǎng)江以北、漢水之東，南鄰武漢市，北與河南省信陽交界，西接隨州、荊門、天門、仙桃等市，東連黃岡。孝感市是湖北省管轄的地級(jí)市之一，現(xiàn)轄孝南區(qū)和云夢(mèng)、大悟、孝昌3縣，代管漢川、應(yīng)城、安陸3 個(gè)縣級(jí)市?，F(xiàn)有國(guó)土總面積8910平方公里，總?cè)丝?28萬人(2009年)。隨著中部地區(qū)崛起和武漢城市圈建設(shè)戰(zhàn)略的縱深推進(jìn)，孝感市加速漢孝一體化經(jīng)濟(jì)建設(shè)以及承接大武漢產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐加快，孝感地區(qū)的物資交換量相應(yīng)增大，承東接西的作用將充分發(fā)揮。孝感市農(nóng)業(yè)較為發(fā)達(dá)，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富；工業(yè)基礎(chǔ)較好，工業(yè)產(chǎn)品流通量大；交通通暢便捷，發(fā)展物流市場(chǎng)廣闊；物流設(shè)施完備，第三方物流已顯雛形。 孝感市已具備建設(shè)物流區(qū)域中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及交通優(yōu)勢(shì)條件。孝感市地處中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理中心，是武漢“１＋８”城市圈中距離武漢最近的中等城市【距武漢市中心城區(qū)（武漢廣場(chǎng)）1小時(shí)車程】。京廣、漢渝、武荊、漢丹４條鐵路，京珠、漢十、滬蓉３條高速公路，10316兩條國(guó)道貫穿全境。漢孝城際鐵路、孝漢大道三期、硚孝高速公路等路網(wǎng)工程竣工開通后，孝感與武漢全方位對(duì)接的大交通格局，將使孝感的綜合交通樞紐地位更加凸顯。物流是供應(yīng)鏈流程的一部分，是為了滿足客戶需求而對(duì)商品、服務(wù)及相關(guān)信息從原產(chǎn)地到消費(fèi)地的高效率、高效益的正向和反向流動(dòng)及儲(chǔ)存而進(jìn)行的計(jì)劃、實(shí)施與控制過程。物流是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。短短幾十年間，物流行業(yè)在全球迅速成長(zhǎng)為具有無限潛力和發(fā)展空間的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，并已進(jìn)入現(xiàn)代物流的發(fā)展階段?，F(xiàn)代物流是將信息、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、庫(kù)存、裝卸搬運(yùn)以及包裝等物流活動(dòng)綜合起來的一種新型的集成式管理，通過對(duì)各種物流要素的優(yōu)化組合和合理配置，提高物流活動(dòng)效率，降低社會(huì)物流總成本，為顧客提供更為全面、多樣化的物流服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物流全過程及各個(gè)環(huán)節(jié)價(jià)值增值?，F(xiàn)代物流業(yè)歷經(jīng)近30年的發(fā)展歷程，仍屬于處在成長(zhǎng)期的年輕行業(yè)，但在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中已起著相當(dāng)重要的作用。目前，現(xiàn)代物流業(yè)已成為推動(dòng)發(fā)達(dá)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一，它連接社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)部分并使之成為一個(gè)有機(jī)整體，從某種意義上，物流業(yè)的發(fā)展已成為衡量一個(gè)國(guó)家綜合國(guó)力的重要標(biāo)志。我國(guó)直到2000年加入WTO后，現(xiàn)代物流業(yè)才開始起步。但是由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)一直處于高速發(fā)展的過程中，對(duì)現(xiàn)代物流的需求也非常大。在短短十年時(shí)間里，受經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的刺激，中國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)也經(jīng)歷了其高速發(fā)展的第一個(gè)黃金時(shí)期。我國(guó)2004年～2008年GDP情況見圖21，物流行業(yè)發(fā)展情況見圖22圖21圖222008年前三季度，%的高速增長(zhǎng)， 2008年9月份以后，金融危機(jī)對(duì)中國(guó)物流行業(yè)影響開始顯現(xiàn)，物流行業(yè)增長(zhǎng)持續(xù)放緩。然而，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升勢(shì)頭逐步增強(qiáng)，特別是2009年3月國(guó)務(wù)院印發(fā)《物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》，強(qiáng)調(diào)必須加快發(fā)展現(xiàn)代物流，建立現(xiàn)代物流服務(wù)體系，以物流服務(wù)促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。《物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》的出臺(tái)，極大地提升了行業(yè)發(fā)展信心，我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)也步入了新一輪的高速增長(zhǎng)階段。 我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展背景商貿(mào)服務(wù)和物流業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支撐之一，國(guó)家在《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出了“十一五”期間要加快發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)、加快發(fā)展物流業(yè)的要求，其基本政策是：打破壟斷，放寬準(zhǔn)入領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準(zhǔn)入制度。鼓勵(lì)社會(huì)資金投入，提高非公有制經(jīng)濟(jì)比重；要按照營(yíng)利性與非營(yíng)利性分開的原則加快產(chǎn)業(yè)化改組；采取積極的財(cái)稅、土地、價(jià)格等政策，支持關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展；健全標(biāo)準(zhǔn)體系，推進(jìn)服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化；大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。而要達(dá)到的目的是：堅(jiān)持市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化方向，拓寬領(lǐng)域、擴(kuò)大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)功能、規(guī)范市場(chǎng)，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。具體到商貿(mào)和物流業(yè)來說，其發(fā)展方向是：推廣現(xiàn)代商貿(mào)和物流管理技術(shù)，促進(jìn)商貿(mào)服務(wù)社會(huì)化，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部物流社會(huì)化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)物資采購(gòu)、生產(chǎn)組織、產(chǎn)