【正文】 服務(wù)社會(huì)化，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部物流社會(huì)化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)物資采購、生產(chǎn)組織、產(chǎn)品銷售和再生資源回收的系列化運(yùn)作；培育專業(yè)化商貿(mào)中心和專業(yè)化物流企業(yè)，積極發(fā)展第三方物流；建立物流標(biāo)準(zhǔn)化體系，加強(qiáng)物流新技術(shù)開發(fā)利用，推進(jìn)商貿(mào)和物流信息化；加強(qiáng)商貿(mào)和物流基礎(chǔ)設(shè)施整合，建設(shè)大型商貿(mào)和物流樞紐，發(fā)展區(qū)域性商貿(mào)和物流中心。《物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》的出臺，極大地提升了行業(yè)發(fā)展信心，我國現(xiàn)代物流業(yè)也步入了新一輪的高速增長階段。但是由于我國經(jīng)濟(jì)一直處于高速發(fā)展的過程中，對現(xiàn)代物流的需求也非常大。現(xiàn)代物流是將信息、運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、庫存、裝卸搬運(yùn)以及包裝等物流活動(dòng)綜合起來的一種新型的集成式管理，通過對各種物流要素的優(yōu)化組合和合理配置，提高物流活動(dòng)效率，降低社會(huì)物流總成本，為顧客提供更為全面、多樣化的物流服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物流全過程及各個(gè)環(huán)節(jié)價(jià)值增值。漢孝城際鐵路、孝漢大道三期、硚孝高速公路等路網(wǎng)工程竣工開通后，孝感與武漢全方位對接的大交通格局，將使孝感的綜合交通樞紐地位更加凸顯。孝感市農(nóng)業(yè)較為發(fā)達(dá)，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富；工業(yè)基礎(chǔ)較好，工業(yè)產(chǎn)品流通量大；交通通暢便捷，發(fā)展物流市場廣闊；物流設(shè)施完備，第三方物流已顯雛形。表13 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號指 標(biāo) 名 稱單位數(shù) 據(jù)備 注1建設(shè)規(guī)?！　　?大型賣場m2251335　 專業(yè)市場m2420672　 倉儲(chǔ)設(shè)施m239401　 會(huì)展中心m220361　 寫字樓m2170500　 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)m231852　 住宅樓m2144660　2項(xiàng)目總投資萬元231743　 建設(shè)投資萬元220225　 建設(shè)期貸款利息萬元9824　 流動(dòng)資金萬元1694　3建設(shè)投資資金來源萬元220225　 申請銀行貸款萬元100000　 企業(yè)自籌資金萬元120225　4建設(shè)期貸款利息來源萬元9824　 企業(yè)自有資金萬元9824　5流動(dòng)資金來源萬元1694　續(xù)表13 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號指 標(biāo) 名 稱單位數(shù) 據(jù)備 注 申請銀行短期借款萬元　　 企業(yè)自有資金萬元1694　6勞動(dòng)定員人180　7建設(shè)期年3　8租賃營業(yè)收入萬元26188達(dá)到經(jīng)營目標(biāo)年份9租賃利稅總額萬元12861正常經(jīng)營年份 營業(yè)稅萬元1309　 附加稅萬元157　 房產(chǎn)稅萬元2919　 利潤總額萬元8476　10租賃所得稅萬元2119正常經(jīng)營年份11租賃所得稅后凈利潤萬元6357正常經(jīng)營年份12房產(chǎn)銷售部分效益按全部效益計(jì)算 房產(chǎn)銷售營業(yè)收入萬元216314 房產(chǎn)銷售營業(yè)稅金及附加萬元12114　 房產(chǎn)銷售利潤總額萬元70507　 房產(chǎn)銷售應(yīng)納所得稅萬元17627　 房產(chǎn)所得稅后凈利潤萬元52881　13評價(jià)指標(biāo)　所得稅前所得稅后　 總投資收益率(ROI)%　按平均數(shù)據(jù)計(jì)算 項(xiàng)目資本金凈利潤率(ROE)%　按平均數(shù)據(jù)計(jì)算 項(xiàng)目投資回收期年含建設(shè)期3年 項(xiàng)目內(nèi)部收益率% 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元5390029775i=10% 資本金內(nèi)部收益率%　14盈虧平衡點(diǎn)%　15貸款償還期年含建設(shè)期3年第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性湖北省孝感市位于湖北省東北部，長江以北、漢水之東，南鄰武漢市，北與河南省信陽交界，西接隨州、荊門、天門、仙桃等市，東連黃岡。建設(shè)期貸款利息9824萬元由項(xiàng)目建設(shè)單位用自有資金支付。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)工期3年（36個(gè)月），從2011年1月動(dòng)工至2013年12月竣工。：20%(綠化占地面積133333m2，折合約200畝)。本項(xiàng)目擬建于孝感市孝南區(qū)北京路南段，316國道以北，老環(huán)河以西，根據(jù)孝感市孝南區(qū)國土資源局“說明”，本項(xiàng)目用地分為兩期，(折合500畝)，擬用地塊位于孝南區(qū)渡口村、熊家灣村、蘇家村、316國道復(fù)線以北。表11 持股情況表股東姓名出資方式出資金額（人民幣）持股比例%湖北錦怡實(shí)業(yè)有限公司貨幣出資4800萬元48武漢勇立經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司貨幣出資3000萬元30秦洪磊貨幣出資2200萬元22a.《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》；b.《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的若干意見》；c.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；d. 國務(wù)院《物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》；e. 商務(wù)部《國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十一五”規(guī)劃》；f.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于搞活流通擴(kuò)大消費(fèi)的意見》；g.《湖北省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》；h.《湖北省“十一五”現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；i.《湖北省物流業(yè)調(diào)整與振興實(shí)施方案 （20092011年）》；j.《孝感市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》；k.《孝感市城市總體規(guī)劃》；l. 建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料。孝感南方國際物流商城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性第三章 需求分析、武漢市、孝感市2009年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、孝感市2010年以及近2～3年經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) “孝感南方國際物流商城”的現(xiàn)代經(jīng)營模式第四章 總體規(guī)劃方案 功能定位 規(guī)劃用地范圍及用地規(guī)模 第五章 項(xiàng)目區(qū)域地理位置及建設(shè)條件 項(xiàng)目區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件 項(xiàng)目區(qū)公共設(shè)施依托條件、移民、拆遷安置條件第六章 建筑方案及設(shè)備方案第七章 總圖布置及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第八章 公用工程、排水、弱電工程第九章 節(jié)能措施第十章 環(huán)境影響分析第十一章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生與消防第十二章 組織機(jī)構(gòu)、運(yùn)營與管理 第十三章 實(shí)施進(jìn)度及工程招投標(biāo)第十四章 投資估算及資金籌措第十五章 財(cái)務(wù)效益評價(jià)、稅金測算 租賃經(jīng)營總成本費(fèi)用測算 第十六章 不確定性分析第十七章 結(jié)論與建議第一章 總 論:“孝感南方國際物流商城”建設(shè)項(xiàng)目：新建：湖北寰城投資有限公司：湖北省孝感市孝南區(qū)北京路南段、老環(huán)河以西湖北寰城投資有限公司是 2010年7月成立的有限責(zé)任公司，公司注冊資本一億元人民幣，注冊地址為湖北省孝感市孝南區(qū)澴川路316號，法定代表人為秦洪波先生。各股東出資方式、出資額及持股比例見表11。為生產(chǎn)商、供應(yīng)商、采購商、貿(mào)易商提供原料及產(chǎn)品采購、物流等一站式服務(wù)平臺，為企業(yè)及商戶大幅節(jié)省采購生產(chǎn)成本，創(chuàng)造更大利潤。：擬建道路及停車場占地面積：206096m2()。：擬建電話、電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等工程。表12 總投資構(gòu)成表1建設(shè)投資220225 設(shè)備購置 建筑工程 公用工程 總圖、運(yùn)輸 環(huán)境保護(hù)、消防、安全衛(wèi)生 其他費(fèi)用 基本預(yù)備費(fèi)2建設(shè)期利息98243流動(dòng)資金16944總投資合計(jì)231743100項(xiàng)目建設(shè)投資220225萬元中，計(jì)劃向銀行申請長期貸款100000萬元，項(xiàng)目建設(shè)單位自籌資金120225萬元。隨著中部地區(qū)崛起和武漢城市圈建設(shè)戰(zhàn)略的縱深推進(jìn)，孝感市加速漢孝一體化經(jīng)濟(jì)建設(shè)以及承接大武漢產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐加快，孝感地區(qū)的物資交換量相應(yīng)增大，承東接西的作用將充分發(fā)揮。京廣、漢渝、武荊、漢丹４條鐵路，京珠、漢十、滬蓉３條高速公路，10316兩條國道貫穿全境。短短幾十年間，物流行業(yè)在全球迅速成長為具有無限潛力和發(fā)展空間的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，并已進(jìn)入現(xiàn)代物流的發(fā)展階段。我國直到2000年加入WTO后，現(xiàn)代物流業(yè)才開始起步。然而，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升勢頭逐步增強(qiáng)，特別是2009年3月國務(wù)院印發(fā)《物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》，強(qiáng)調(diào)必須加快發(fā)展現(xiàn)代物流，建立現(xiàn)代物流服務(wù)體系，以物流服務(wù)促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。而要達(dá)到的目的是：堅(jiān)持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化方向，拓寬領(lǐng)域、擴(kuò)大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。商貿(mào)服務(wù)是一古老而又寬泛的領(lǐng)域，包括了商品交易、商品流通、商品交易市場、支付方式與手段、地域關(guān)系和國與國關(guān)系、金融、保險(xiǎn)和稅收等諸多因素，同時(shí)與生產(chǎn)、加工、倉儲(chǔ)、貨運(yùn)、配送、批發(fā)、營銷等所謂物流條件密不可分。加快我國現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)和物流業(yè)發(fā)展，對于優(yōu)化資源配置，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，增強(qiáng)綜合國力和企業(yè)綜合競爭能力，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量與效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)體制與經(jīng)濟(jì)增長方式的根本性轉(zhuǎn)變，都具有非常重要而深遠(yuǎn)的意義?！段锪鳂I(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》同時(shí)提出：要努力建設(shè)中部物流區(qū)域，在2011年形成包括中部地區(qū)南北物流通道，東部沿海與西南地區(qū)物流通道，長江與運(yùn)河物流通道在內(nèi)的十條物流通道。目前孝感的大多數(shù)物流公司均是車隊(duì)加倉庫再加幾臺電腦，無論是組織結(jié)構(gòu)、運(yùn)作方式，還是經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，離現(xiàn)代物流的要求和目標(biāo)都有很大差距。一方面，基礎(chǔ)設(shè)施不足，技術(shù)裝備落后。，物流成本較高孝感物流系統(tǒng)各環(huán)節(jié)的銜接較差，運(yùn)轉(zhuǎn)效率不高，致使成本高。商貿(mào)服務(wù)和物流業(yè)涉及交通運(yùn)輸、經(jīng)貿(mào)、外經(jīng)貿(mào)、城市管理、公安、稅務(wù)、海關(guān)、商品檢驗(yàn)檢疫等多個(gè)部門，這些部門的管理職能、管理方式和制度體系等存在較大不同，造成對物流業(yè)實(shí)施管理中的諸多困難。在管理水平、技術(shù)力量、人員素質(zhì)等方面，欠缺規(guī)范化、專業(yè)化的基礎(chǔ)，存在著不少漏洞，所提供的服務(wù)項(xiàng)目也比較單一，只停留在簡單的儲(chǔ)存或運(yùn)輸上，不具備開展網(wǎng)絡(luò)化、系統(tǒng)化物流服務(wù)的能力。雖然講授物流知識的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)近幾年在孝感開始出現(xiàn)，書店里介紹物流知識的書也開始多了起來，在大專院校也開始設(shè)置物流專業(yè)課程。 三是服務(wù)業(yè)發(fā)展，要建設(shè)強(qiáng)大的物流服務(wù)體系支撐環(huán)境與條件，包括樞紐城市和周邊城市之間的綜合運(yùn)輸服務(wù)系統(tǒng)，由運(yùn)輸服務(wù)及代理、第三方物流、金融保險(xiǎn)業(yè)等組成的區(qū)域物流服務(wù)系統(tǒng)以及市場監(jiān)管服務(wù)體系。但目前最緊迫的是要大力引進(jìn)企業(yè)，一是引進(jìn)物流企業(yè)；二是引進(jìn)產(chǎn)品能覆蓋周邊區(qū)域的制造業(yè)。因此，只有大力引進(jìn)制造業(yè)，才會(huì)有增量物流產(chǎn)業(yè)，才會(huì)促進(jìn)區(qū)域物流中心的形成?！　⌒⒛蠀^(qū)的區(qū)位交通優(yōu)勢得天獨(dú)厚，是投資開發(fā)的熱土。北京至深圳的107國道、福州至蘭州的316國道以及北京至珠海、武漢至十堰的高速公路在境內(nèi)交匯，京廣電氣化鐵路縱貫全境，內(nèi)河航運(yùn)直通長江。鐵道部大橋局橋梁廠、武漢木材防腐材料廠、武漢紅人服裝出口加工基地、湖北端藥、金河酒業(yè)、鋼贏家俱、鸚鵡鎖業(yè)、舒氏膠帶等一大批企業(yè)已分別成為區(qū)域性的行業(yè)龍頭；福建恒安、廣東維達(dá)、廣東中順、上海申歐等國內(nèi)知名生活造紙企業(yè)紛紛在此落戶，孝南區(qū)正成為全國區(qū)域性生活用紙生產(chǎn)基地。孝感市是中西部結(jié)合地區(qū)，具有承接我省東、西、南、北地域物流節(jié)點(diǎn)的功能的城市，是具備綜合交通樞紐條件的地區(qū)。也將進(jìn)一步深化漢孝合作水平，加快兩地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，達(dá)到優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享，共同發(fā)展。根據(jù)《武漢城市圈總體規(guī)劃》以及《湖北省政府發(fā)展研究中心關(guān)于武漢城市圈商貿(mào)一體化建設(shè)的研究建議》：加快發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)，有利于促進(jìn)武漢城市圈資源配置的合理化，最終實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)流通的合理化，降低總流通成本，從整體上提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。圍繞上述目標(biāo)，全方位融入大武漢，將第三產(chǎn)業(yè)打造成孝感的戰(zhàn)略支柱產(chǎn)業(yè)，孝感將根據(jù)武漢城市圈發(fā)展規(guī)劃提出的六大特色產(chǎn)業(yè)帶，建設(shè)一批工業(yè)品交易市場和生產(chǎn)資料市場，并建設(shè)以工業(yè)物流中心、商貿(mào)物流集散基地及農(nóng)產(chǎn)品物流配送功能于一體的現(xiàn)代化綜合物流園區(qū)，加快推進(jìn)現(xiàn)代商貿(mào)物流體系的建立和發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率，從整體上提高武漢城市圈的競爭能力。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅高于全省平均水平?，F(xiàn)在，包括孝感在內(nèi)的很多城市，人流與物流混雜，交通、倉儲(chǔ)、流通加工等往往集中在城區(qū)，加重了城市廢氣、固體垃圾、噪音的污染和交通的擁擠，引出了城市發(fā)展與環(huán)境資源的矛盾。本項(xiàng)目建成后，必將成為促進(jìn)實(shí)現(xiàn)孝感市物流業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的重要支撐之一。在第三產(chǎn)業(yè)中金融保險(xiǎn)、批發(fā)和零售、住宿和餐飲、房地產(chǎn)、%、%、%、%、％%。%；，%。 表31 2009年湖北省主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量產(chǎn)品名稱單 纖萬 臺房間空調(diào)器萬 油萬 噸水 噸純 車萬 部工業(yè)產(chǎn)銷銜接較好，經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)提高。建筑業(yè)發(fā)展步伐加快，%；，%；，%。按經(jīng)濟(jì)類型劃分，%；，%；，%；，%。，%。新批外商直接投資項(xiàng)目268個(gè)。，%。，%。%。，%，其中，%。全年市級重點(diǎn)項(xiàng)目404個(gè)，%。,%,其中,%。按用途分，%；，%；，%。加快推進(jìn)“萬村千鄉(xiāng)市場