【正文】 房產(chǎn)所得稅后凈利潤萬元52881　13評價(jià)指標(biāo)　所得稅前所得稅后　 總投資收益率(ROI)%　按平均數(shù)據(jù)計(jì)算 項(xiàng)目資本金凈利潤率(ROE)%　按平均數(shù)據(jù)計(jì)算 項(xiàng)目投資回收期年含建設(shè)期3年 項(xiàng)目內(nèi)部收益率% 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元5390029775i=10% 資本金內(nèi)部收益率%　14盈虧平衡點(diǎn)%　15貸款償還期年含建設(shè)期3年第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性湖北省孝感市位于湖北省東北部，長江以北、漢水之東，南鄰武漢市，北與河南省信陽交界，西接隨州、荊門、天門、仙桃等市，東連黃岡。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)工期3年（36個(gè)月），從2011年1月動工至2013年12月竣工。本項(xiàng)目擬建于孝感市孝南區(qū)北京路南段，316國道以北，老環(huán)河以西，根據(jù)孝感市孝南區(qū)國土資源局“說明”，本項(xiàng)目用地分為兩期，(折合500畝)，擬用地塊位于孝南區(qū)渡口村、熊家灣村、蘇家村、316國道復(fù)線以北。孝感南方國際物流商城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性第三章 需求分析、武漢市、孝感市2009年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、孝感市2010年以及近2～3年經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) “孝感南方國際物流商城”的現(xiàn)代經(jīng)營模式第四章 總體規(guī)劃方案 功能定位 規(guī)劃用地范圍及用地規(guī)模 第五章 項(xiàng)目區(qū)域地理位置及建設(shè)條件 項(xiàng)目區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件 項(xiàng)目區(qū)公共設(shè)施依托條件、移民、拆遷安置條件第六章 建筑方案及設(shè)備方案第七章 總圖布置及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第八章 公用工程、排水、弱電工程第九章 節(jié)能措施第十章 環(huán)境影響分析第十一章 勞動安全、衛(wèi)生與消防第十二章 組織機(jī)構(gòu)、運(yùn)營與管理 第十三章 實(shí)施進(jìn)度及工程招投標(biāo)第十四章 投資估算及資金籌措第十五章 財(cái)務(wù)效益評價(jià)、稅金測算 租賃經(jīng)營總成本費(fèi)用測算 第十六章 不確定性分析第十七章 結(jié)論與建議第一章 總 論:“孝感南方國際物流商城”建設(shè)項(xiàng)目：新建：湖北寰城投資有限公司：湖北省孝感市孝南區(qū)北京路南段、老環(huán)河以西湖北寰城投資有限公司是 2010年7月成立的有限責(zé)任公司，公司注冊資本一億元人民幣，注冊地址為湖北省孝感市孝南區(qū)澴川路316號，法定代表人為秦洪波先生。為生產(chǎn)商、供應(yīng)商、采購商、貿(mào)易商提供原料及產(chǎn)品采購、物流等一站式服務(wù)平臺，為企業(yè)及商戶大幅節(jié)省采購生產(chǎn)成本，創(chuàng)造更大利潤。：擬建電話、電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等工程。京廣、漢渝、武荊、漢丹４條鐵路，京珠、漢十、滬蓉３條高速公路，10316兩條國道貫穿全境。我國直到2000年加入WTO后，現(xiàn)代物流業(yè)才開始起步。而要達(dá)到的目的是：堅(jiān)持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化方向，拓寬領(lǐng)域、擴(kuò)大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。加快我國現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)和物流業(yè)發(fā)展，對于優(yōu)化資源配置，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，增強(qiáng)綜合國力和企業(yè)綜合競爭能力，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量與效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)體制與經(jīng)濟(jì)增長方式的根本性轉(zhuǎn)變，都具有非常重要而深遠(yuǎn)的意義。目前孝感的大多數(shù)物流公司均是車隊(duì)加倉庫再加幾臺電腦，無論是組織結(jié)構(gòu)、運(yùn)作方式，還是經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，離現(xiàn)代物流的要求和目標(biāo)都有很大差距。，物流成本較高孝感物流系統(tǒng)各環(huán)節(jié)的銜接較差，運(yùn)轉(zhuǎn)效率不高，致使成本高。在管理水平、技術(shù)力量、人員素質(zhì)等方面，欠缺規(guī)范化、專業(yè)化的基礎(chǔ)，存在著不少漏洞，所提供的服務(wù)項(xiàng)目也比較單一，只停留在簡單的儲存或運(yùn)輸上，不具備開展網(wǎng)絡(luò)化、系統(tǒng)化物流服務(wù)的能力。 三是服務(wù)業(yè)發(fā)展，要建設(shè)強(qiáng)大的物流服務(wù)體系支撐環(huán)境與條件，包括樞紐城市和周邊城市之間的綜合運(yùn)輸服務(wù)系統(tǒng)，由運(yùn)輸服務(wù)及代理、第三方物流、金融保險(xiǎn)業(yè)等組成的區(qū)域物流服務(wù)系統(tǒng)以及市場監(jiān)管服務(wù)體系。因此，只有大力引進(jìn)制造業(yè)，才會有增量物流產(chǎn)業(yè)，才會促進(jìn)區(qū)域物流中心的形成。北京至深圳的107國道、福州至蘭州的316國道以及北京至珠海、武漢至十堰的高速公路在境內(nèi)交匯，京廣電氣化鐵路縱貫全境，內(nèi)河航運(yùn)直通長江。孝感市是中西部結(jié)合地區(qū)，具有承接我省東、西、南、北地域物流節(jié)點(diǎn)的功能的城市，是具備綜合交通樞紐條件的地區(qū)。根據(jù)《武漢城市圈總體規(guī)劃》以及《湖北省政府發(fā)展研究中心關(guān)于武漢城市圈商貿(mào)一體化建設(shè)的研究建議》：加快發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)，有利于促進(jìn)武漢城市圈資源配置的合理化，最終實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)流通的合理化，降低總流通成本，從整體上提高社會經(jīng)濟(jì)效益。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅高于全省平均水平。本項(xiàng)目建成后，必將成為促進(jìn)實(shí)現(xiàn)孝感市物流業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的重要支撐之一。%；，%。 纖萬 油萬 噸純 部工業(yè)產(chǎn)銷銜接較好，經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)提高。按經(jīng)濟(jì)類型劃分，%；，%；，%；，%。新批外商直接投資項(xiàng)目268個(gè)。，%。，%，其中，%。,%,其中,%。加快推進(jìn)“萬村千鄉(xiāng)市場工程”。累計(jì)批準(zhǔn)三資企業(yè)5434戶，增加127家。航空旅客吞吐量突破1千萬人，%。在第三產(chǎn)業(yè)中，交通運(yùn)輸、%，%，%，%，%，%。 位產(chǎn)　量比上年增長%紗萬噸服　裝萬件純　堿萬噸水　泥萬噸化　肥萬噸發(fā)電量億千瓦時(shí)原　鹽萬噸鋼 材萬噸中成藥萬噸機(jī)制紙及紙板萬噸工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益進(jìn)一步提高。在城鎮(zhèn)及房地產(chǎn)投資中，%；，％；，%。完成110千伏云夢義堂等4項(xiàng)輸變電工程。餐飲業(yè)增長迅速。孝漢大道完成投資2億元，完成工程量的50%；漢川新河大橋建成通車；完成了孝感城區(qū)至天紫湖路段刷黑改造；建成通村油路和水泥路1800公里；建成農(nóng)村五級客運(yùn)站6個(gè)、候車亭160個(gè)、招呼站280個(gè)。電話普及率53％；互聯(lián)網(wǎng)用戶35萬戶，其中寬帶用戶20萬。其中：農(nóng)民人均工資性收入2105元，增加193元，％；人均家庭經(jīng)營純收入2784元，增加268元，%。加快發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，鞏固和擴(kuò)大我省汽車產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢地位，大力振興裝備制造業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展，批重大產(chǎn)品和成套設(shè)備。大力發(fā)展基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施，增強(qiáng)發(fā)展實(shí)力和后勁。省級每年籌集5億元港航建設(shè)專項(xiàng)資金，用于以長江為重點(diǎn)的內(nèi)河航運(yùn)建設(shè)。四是認(rèn)真落實(shí)國家《促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃》。全市全年生產(chǎn)總值增長14%，規(guī)模以上工業(yè)增加值增長22%，全社會固定資產(chǎn)投資增長30%，社會消費(fèi)品零售總額增長19%，地方一般預(yù)算收入增長18%，外貿(mào)出口增長10%，實(shí)際利用外資增長11%，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)控制在3%左右，%，化學(xué)需氧量、%%，城鄉(xiāng)居民收入分別增長10%和9%，%以內(nèi)，人口自然增長率控制在6‰以內(nèi)。全市建成7～9家初具規(guī)模的物流企業(yè)，重點(diǎn)培育1～2家功能齊全的社會物流示范企業(yè)，初步建立以武漢城市圈為依托，以孝感城區(qū)為中心，以各縣市區(qū)為物流節(jié)點(diǎn)，輻射全國的物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，物流的社會化、專業(yè)化和現(xiàn)代化水平明顯提高，物流業(yè)規(guī)模不斷壯大，物流企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)；到2012年初步建成服務(wù)全市的孝感物流信息服務(wù)中心，為我市物流業(yè)提供全方位的、優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，物流整體運(yùn)行效率顯著提高。著力提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平；加快推進(jìn)縣市城區(qū)和小城鎮(zhèn)的道路交通、給排水、污水垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施，醫(yī)院、學(xué)校、文化等公共設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化城鎮(zhèn)化發(fā)展載體。 億元?！熬盼濉薄?010年,我國城鄉(xiāng)新建住宅將達(dá)150億平方米。到2030年將達(dá)到2000個(gè)，城市人口占60%。“孝感南方國際物流商城”的現(xiàn)代經(jīng)營模式一個(gè)幅射鄂東北部的大型建筑及裝飾材枓中轉(zhuǎn)、配貨樞紐，一個(gè)品種集中齊全、服務(wù)功能完善、誠信經(jīng)營、品牌集中的和諧市場，一個(gè)高新先進(jìn)、能在建筑及裝飾材枓銷售和價(jià)格對國內(nèi)市場形成一定影響力之一的大型建筑材枓物流中心平臺。隨著生產(chǎn)商的不斷聚集，聚集效應(yīng)所帶來的成本優(yōu)勢逐漸體現(xiàn)，其他生產(chǎn)商也將紛紛加入市場周邊的生產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，從而更有力地保障了特定商品的大規(guī)模集聚。 人才戰(zhàn)略實(shí)施現(xiàn)代物流業(yè)人力資源的引進(jìn)與培養(yǎng)戰(zhàn)略。市場力量在調(diào)整經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、結(jié)構(gòu)布局中發(fā)揮至關(guān)重要的作用。在規(guī)劃實(shí)施的過程中，要充分考慮土地使用兼容性的問題，在不改變總體布局方案的前提下，作出彈性改變，適應(yīng)近期乃至遠(yuǎn)期的發(fā)展需要。 功能定位孝感國際物流商城是集建材產(chǎn)品交易、展示、信息交流、倉儲、配送、貨運(yùn)以及金融結(jié)算等功能于一體，為生產(chǎn)商、供應(yīng)商、采購商、貿(mào)易商提供原料及產(chǎn)品采購、物流等一站式服務(wù)平臺，為企業(yè)及商戶大幅節(jié)省采購生產(chǎn)成本，創(chuàng)造更大利潤。 本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)工期3年，即：從2011年1月動工至2013年12月竣工。 本項(xiàng)目擬用土地權(quán)屬國有， (折合約1000畝)。根據(jù)本地區(qū)經(jīng)驗(yàn)資料及區(qū)域地質(zhì)資料，場區(qū)內(nèi)地下水對混凝土不具腐蝕性，但對鋼結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性。工業(yè)基本形成了以汽車、光學(xué)、電子、新型建材、鹽磷化工等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的體系。 ：孝感處于華中電網(wǎng)中部，電力供應(yīng)充足，全市現(xiàn)有22萬伏變電站4座，11萬伏變電站23座。移動通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋全區(qū)，通訊條件極為方便。：擬建大型賣場3棟，3層，建筑面積55747m2，占地面積18582m2。表61 地塊一：擬建建筑物一覽表序號建筑名稱層數(shù)數(shù)量(棟)總占地面積(m2)總建筑面積(m2)結(jié)構(gòu)備注1大型賣場31 363110894框架合計(jì)1363110894表62 地塊二：擬建建筑物一覽表序號建筑名稱層數(shù)數(shù)量總占地面積(m2)總建筑面積(m2)結(jié)構(gòu)備注1專業(yè)市場391083632508框架2會展中心31678720361框架3大型賣場311133333999框架4商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)6115609364框架5寫字樓181155828045框架6配套住宅樓185238843000框架合計(jì)1834462167277表63 地塊三：擬建建筑物一覽表序號建筑名稱層數(shù)數(shù)量總占地面積(m2)總建筑面積(m2)結(jié)構(gòu)備注1專業(yè)市場37758522756框架2大型賣場311256937709框架3商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)617674607框架4寫字樓181155828045框架5配套住宅樓15～186193731960框架合計(jì)1624416125077表64 地塊四：擬建建筑物一覽表序號建筑名稱層數(shù)數(shù)量(棟)總占地面積(m2)總建筑面積(m2)結(jié)構(gòu)備注1大型賣場33 1858255747框架合計(jì)31858255747表65 地塊五：擬建建筑物一覽表序號建筑名稱層數(shù)數(shù)量總占地面積(m2)總建筑面積(m2)結(jié)構(gòu)備注1專業(yè)市場3133328299846框架2大型賣場311403842114框架3寫字樓181263847485框架合計(jì)1549958189445表66 地塊六：擬建建筑物一覽表序號建筑名稱層數(shù)數(shù)量總占地面積(m2)總建筑面積(m2)結(jié)構(gòu)備注1專業(yè)市場3182941288236框架2大型賣場311311339340框架3寫字樓181263847485框架合計(jì)2045163175061表67 地塊七：擬建建筑物一覽表序號建筑名稱層數(shù)數(shù)量總占地面積(m2)總建筑面積(m2)結(jié)構(gòu)備注1專業(yè)市場342926887804框架2大型賣場311051031532框架3寫字樓181108019440框架合計(jì)640858138776表68 地塊八：擬建建筑物一覽表序號建筑名稱層數(shù)數(shù)量總占地面積(m2)總建筑面積(m2)結(jié)構(gòu)備注1專業(yè)市場3101280338411框架2倉儲1294999499框架3商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)61298017881框架4配套住宅11～186387269700框架合計(jì)2429154135491表69