【正文】 廣水佰特國際酒店建設項目可研報告 廣水市佰特國際大酒店建設項目 可 行 性 研 究 報 告 主 持 部 門：廣水市發(fā)展和改革局 編 制 單 位：廣水市工程咨詢公司 單 位 資 格：國家發(fā)展和改革委員會 工咨丙 12120220061 分 管 領 導：付立華 公 司 總 經 理：吳 強 技 術 負 責 人：王偉群（注冊咨詢工程師） 報告編寫負責人：葉仕文 編 寫 人 員：黃鳳冰（注冊咨詢工程師） 朱 萍（注冊咨詢工程師） 李 軍（注 冊咨詢工程師） 吳 強 葉仕文 吳鐵軍 審 核：王海 目 錄 前言???????????????????? 04 第一部分 項目總論????????????? 05 第二部分 市場分析????????????? 08 第三部分 項目分析及評價?????????? 18 第四部分 投資及經營收入估算???????? 28 第五部分 財務與敏感性分析????????? 33 第六部分 可行性研究結論與建議??????? 40 前 言 廣水 市工程咨詢公司接受武漢昌神房地產開發(fā)有限公司的委托對廣水市佰特國際大酒店建設項目的可行性進行了研究。 本公司經過詳細的市場調查、市場預測、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場需求、競爭狀況等內容的分析，已完成本項目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結果報告如下： 第一部分 項目總論 廣水市佰特國際大酒店建設項目是武漢昌神房地產開發(fā)有限公司投資運營的商務旅游酒店，主要功能為商務旅游酒店和高級娛樂休閑服務中心。佰特國際大酒店嚴格按照星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務流程的基礎上，全面結合現(xiàn)代技術 電腦化管理功能實施管理。 11.1項目背景 武漢昌神房地產開發(fā)有限公司為適應時代發(fā)展的要求，實現(xiàn)企業(yè)經營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標，擬在廣水市應山城區(qū)建設星級酒店。 廣水市佰特國際大酒店建設項目 武漢昌神房地產開發(fā)有限公司成立于 2022年 ,公司注冊資本 2200萬元 ,主要從事房地產開發(fā)和物業(yè)管理工作。該公司現(xiàn)有人員 51 名 ,其中高級工程師 2 名 ,會計師、工程師 15 名，助理工程師 22名，一般員工 10名。 公司法定代表人方喜昌 ,大專學歷 ,多年從事建材、建筑工程 和房地產開發(fā)，具有二級項目經理資格證書，有豐富的管理工作經驗。 廣水市工程咨詢公司，公司法人代表：吳強。公司資質證書號：國家發(fā)展和改革委員會工咨丙 12120220061，資質等級：丙級。 研究工作依據 《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》 《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版） 《原國家計委、建設部關于房地產中介服務收費標準》 《廣水市主要經濟指標》 《廣水市旅游統(tǒng)計月報年報》以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。 規(guī)模和內容 佰特國際大酒店商務旅游酒店單體 17 層，總建筑面積 23385 ㎡，項目總占地面積 1940㎡。 經過對廣水經濟狀況的研究分析，以及對 20222022年產業(yè)導向的理解，本公司經過詳細的市場分析后認為： ■ 項目的建設是必要的、可行的、合理的； ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內廣水市酒店市場是樂觀的； ■ 星級酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃； ■ 將該項目投放市場的時機是可行的； ■ 考慮目前該公司的實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基 本成熟。 第二部分 市場分析 廣水市位于湖北省北部偏東，因有全國八大名關之一的武勝關而名揚四海，素有“鄂北門戶”之稱。全市國土面積 2647 平方公里，人口 93 萬，轄 17 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處和 1 個省管經濟技術開發(fā)區(qū)。從南北朝置縣，迄今已有 1400 多年的歷史，文化底蘊豐厚，歷史人文薈萃。廣水地處中原腹地，南引北射，承東啟西，是武漢、襄樊、孝感、信陽等大中城市的重要交匯點，是人流、物流、信息流的集聚區(qū)，是鄂豫物資重要聚散地，是西部大開發(fā)的橋頭堡。京廣鐵 路和 107國道在東部縱貫南北，漢丹鐵路和 316國道在西部并駕齊驅，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側擦肩而過， 10 號省道從中部橫穿東西，挑兩線四路于一體，形成縱橫交錯、四通八達的交通網絡。從這里到武漢天河機場僅 1個多小時的路程，交通十分便捷。 近年來，廣水市抓住發(fā)展機遇，堅持以經濟建設為中心，兩個文明一起抓，促進了社會全面進步。目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū) 5 個， “三來一補”、“三資”企業(yè) 139 家，工業(yè)固定資產總值近 20 億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。農業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉變，第三產 業(yè)有較大發(fā)展，商貿業(yè)已形成規(guī)模。城市建設已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。全市國民經濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。 2022 年，全市國內生產總值達 億，市級財政收入 億元，農民人均純純收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 3900元和 8000元。廣水市以其經濟、文化等方面的輝煌成就被評為中國楹聯(lián)文化城市、中華詩詞之鄉(xiāng)、全國科普先進縣市、擠入了全省縣域經濟二十強的方陣。 廣水市經過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。如今，完善的基礎設施構筑成良好的投資環(huán)境，尤其是近幾年來，廣水市堅持高起 點、高標準改善投資環(huán)境，花大力氣建設了一批市政基礎設施，實實在在營造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢。廣水市良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質的消費客戶群，廣水市工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經營提供了有力的保證。 廣水市經過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。如今，完善的基礎設施構筑成良好的投資環(huán)境，尤其是近幾年來，廣水市堅持高起點、高標準改善投資環(huán)境，花大力氣建設了一批市政基礎設施，實實在在營造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢。廣水市良投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質的消費客戶群，廣水市工業(yè)及商業(yè) 未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經營提供了有力的保證。 目前只有云都大酒店和乾星商務酒店是掛牌的星級酒店，其他酒店和旅館起點低、規(guī)模小、服務水平差，云都大酒店與乾星商務酒店處于雙頭壟斷地位。近年來，隨著廣水市對外開放逐步擴大，主動融入武漢城市圈，廣水正逐步武漢旅游和發(fā)展的后花園，外來客商及游客逐年倍增，每年接待流量在 20 萬人左右。廣水市現(xiàn)有的酒店行業(yè)顯然是無法容納如此大的客源市場，遠遠不能滿足客人的需要，經常出現(xiàn)訂不到客房和客餐的現(xiàn)象，大型的商務活動和會議不能在廣水送行，廣水也因此喪失了很多發(fā)展機遇。基于以上因素分 析，武漢昌神房地產開發(fā)有限公司在永陽大道與三環(huán)路交匯外興建酒店顯得尤為緊迫，屆時市場份額將達到 50%以上，處于絕對壟斷地位。 2022 年經濟分析 從已公布的統(tǒng)計數據來看， 2022 年廣水國民經濟繼續(xù)保持在高位運行，國民經濟保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。全市經濟總量繼續(xù)加大，各項主要指標實現(xiàn)較好的增長，生產、消費和需求比較協(xié)調，總體運行形勢良好。主要表現(xiàn)在： 生產總值規(guī)模繼續(xù)擴大，增長速度再創(chuàng)新高。 工業(yè)生產繼續(xù)快速增長，主導地位不斷增強。 市場消費繁榮，零售總 額穩(wěn)增。固定資產投資額累計完成 億元，比去年同期增長 %； 社會消費品零售總額累計完成 億元，比去年同期增長 %，累計增幅與去年同期持平； 出口逐月回升，增速明顯加快； 市場物價微升，職工居民收入有所增加； 財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴大； 企業(yè)景氣上升，信心指數提高。 從 2022 年低谷期開始，廣水市酒店的入住率逐年提升，在 2022 年達到階段性頂峰； 2022 年廣水市酒店的入住率和 2022 年相比有較大幅度的下降，其原因是受到 SARS的影響。 2022 年酒店整體經濟預測及分析 進入 2022年，廣水酒店業(yè)市場持續(xù)向好， 1— 4月酒店開房率均超過去年同期水平，“十一”長假期間，廣水市酒店開房率更高達 85%以上。具體表現(xiàn)如下： 廣水市政府將把應山城區(qū)建設成為武漢市的后花園，五一由原來的長假變?yōu)樾￠L假，居民不宜遠行，不少武漢市民駕車來廣水進行農業(yè)觀光，客觀上增加游客數量。 宏觀調控政策將“有控有擴”：從內需結構來看，控制局部過熱的投資需求，擴大消費需求；從投資結構看， 對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調控，而對農業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產業(yè)以及各種社會事業(yè)的投資，仍在擴大； 經過近幾年的宣傳，廣水市的旅游和酒店業(yè)在廣水市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經濟高速增長推動下，酒店入住率迅速上升，行業(yè)步入快速運行軌道。 星級 酒店名稱 年入住率 (2022年） 酒店規(guī)模 3 云都大酒店 90％ 10層 5600 多㎡ 2 乾星商務酒店 80％ 10層 4000 多㎡ 消費 價格分析 佰特國際大酒店地處市中心，主要靠優(yōu)質服務贏得市場，具有價格競爭能力。 入住率分析 2022 年廣水市酒店的年入住率仍然達 64％，經營情況良好，星級酒店的年入住率也在 70～ 90％之間浮動。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對市區(qū)的商務型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定。 酒店規(guī)模分析 不同區(qū)域的酒店在經營規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的酒店經營規(guī)模較小，經營面積不超過 4000平方米，樓層基本上低于 10層，尤其是投資性較強的星級酒店；而在商業(yè)區(qū)或