【正文】 三殘疾人體育館m21車庫410個四中心廣場地下商業(yè)1商業(yè)m2五室外1有蓋籃球場2個2網(wǎng)球場（室內(nèi)與室外）室外4個，室內(nèi)2個個3游泳池1個4旱冰場1個5攀巖場1個6田徑場1個向市民免費開放7門球場5個8室外乒乓球場12個9室外籃球場3個10地面停車庫223個商業(yè)合計m2。2商店m23商店m24商店m25商店m26商店m27商店m28商店m29商店m210商店m211商店m212合計m2殘疾人活動中心地上部分不屬于本報告測算范圍。（地下負一層車庫可能由重慶市殘疾人聯(lián)合會管理。序號項目面積或個數(shù)單位1游泳池2個2乒乓球場地32個3羽毛球場地18個4吊二層商業(yè)m25吊一層商業(yè)m26一層商業(yè)m27二層商業(yè)m28三層商業(yè)m29商業(yè)合計m2 全民健身活動中心可實現(xiàn)收益部分表 m2，地下兩層，地上三層。主要包括體育俱樂部、體育用品商鋪、健身俱樂部等，：序號項目面積單位備注1體育成果展示區(qū)m2平面圖右下方天井右側(cè)開始列表2體育成果展示區(qū)m23體育俱樂部m24體育俱樂部m25體育用品商店m26體育用品商店m27健身俱樂部m28體育用品商店m29體育俱樂部m210體育陳列區(qū)m211體育陳列區(qū)m212體育陳列區(qū)m213體育俱樂部m214合計m2 吊一層體育配套用房面積明細表③一層平面圖擁有32個標準乒乓球場地、2個臺球活動室及相關(guān)設(shè)備用房。①吊一層擁有游泳池2個、具有商業(yè)性質(zhì)的體育配套用房主要包括體育俱樂部、體育用品商鋪、健身俱樂部等。此外，在成立國有控股的管理公司的同時，我們建議引進職業(yè)化管理經(jīng)理，以公司董事為核心，職業(yè)化管理經(jīng)理為骨干，建立有效的管理團隊。要進行市場化運作，必須適當(dāng)?shù)囊M管理與外包。經(jīng)測算，本項目第，第五年由于發(fā)生場地翻修費用，（其中：），第7年開始虧損減少，第8年由于發(fā)生田徑場翻修，（其中：田徑場翻修費用250萬元），（其中：），第111，（其中：）。招商內(nèi)容由三部分組成：①純商業(yè)用房部分。重慶市江北石子山體育公園 目錄目錄第一章 總論 1 1 2 2第二章 項目情況分析 4 4 10第三章 國內(nèi)外體育館運營模式分析 11 11 13 15第四章 基礎(chǔ)模式確立 23 23 24 25第五章 體育場館價格調(diào)查分析 26 26 27 27 33第六章 體育場館使用狀況分析 34 34 35第七章 商業(yè)及車庫租金分析 38 38 38 39 40 40 42第八章 收入測算 44 44 46 47 48 49 49 50 51 52 53第九章 成本測算 57 57 6安保費用 64 64 65 66 66 66 70第十章 盈虧分析 712重慶市江北石子山體育公園 第一章 總論第一章 總論：江北區(qū)石子山體育公園：重慶市江北國有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限責(zé)任公司石子山體育公園位于江北區(qū)石馬河街道石子山村原磨盤山、孫家灣、吳家灣和堰塘灣社處，地理位置優(yōu)越，交通便捷，總占地325畝，停車位690個。②體育運動設(shè)施經(jīng)營場地，包括：全民健身活動中心、室外游泳池、室外田徑場、室內(nèi)外網(wǎng)球場 本報告所稱的“室內(nèi)網(wǎng)球場”指“有蓋，有維護構(gòu)筑物的網(wǎng)球場”。建議為保證本項目商業(yè)與體育場館協(xié)調(diào)統(tǒng)一的統(tǒng)籌運營，體育場館的 “企業(yè)化經(jīng)營、市場化運作的模式”是較優(yōu)的選擇。針對本項目我們建議采取以下運作模式：首先，清潔、安保屬于勞動密集型工作，設(shè)備維護屬于技術(shù)密集型工作，我們建議以上兩種工作引進外包，可以請專業(yè)公司負責(zé)。75重慶市江北石子山體育公園 第二章 項目情況分析第二章 項目情況分析 m2（約325畝）， m2，（含有預(yù)留體育館建設(shè)規(guī)模1100 m2），其中包括：全民健身活動中心、殘疾人體育館、殘疾人活動中心、室外活動場所等。序號項目面積單位備注1體育俱樂部m2平面圖右下方天井右側(cè)開始列表2體育俱樂部m23體育俱樂部m24體育俱樂部m25體育用品商店m26體育用品商店m27健身俱樂部m28體育俱樂部m29體育俱樂部m210體育俱樂部m211體育俱樂部m212體育俱樂部m213體育俱樂部m214體育俱樂部m215體育俱樂部m216體育俱樂部m217體育用品商店m218游泳俱樂部m217合計m2 吊二層體育配套用房面積明細表 表中具有商業(yè)性質(zhì)的配套用房面積均為CAD軟件量取的可出租面積。序號項目面積單位備注1棋牌室m2臺球活動室為考慮商業(yè)出租性質(zhì)2臺球活動室3臺球活動室4合計m2④二層擁有18個羽毛球標準場地，1個乒乓球活動室，1個健身室，1個棋牌室。地下為兩層為車庫及設(shè)備用房，負一層擁有車庫207個，負二層擁有車庫203個，一層為籃球比賽場館及比賽配套用房，二層為看臺及比賽配套用房，三層主要為設(shè)備用房。） m2，地下一層，地上五層，地下一層為商業(yè)及車庫用房（車庫57個，），一層為會議室、餐廳等，二、三、四、五層為辦公室及客房，共擁有38間客房（二、三層各10間客房，四、五層各9間客房），每間客房約30平米左右，地下為商業(yè)， m2。（殘疾人活動中心由重慶市殘疾人聯(lián)合會管理。本項目是江北區(qū)政府為民辦實事的重點工程之一，面向公眾，充分考慮競技體育訓(xùn)練和賽事活動，滿足全民健身、文化、娛樂為一體的多功能性的使用要求，充分發(fā)揮口岸的商業(yè)價值，最大限度地實行資源共享，最終建成開放式、功能齊全、設(shè)施先進、經(jīng)濟實用、生態(tài)的體育公園。包括自然人承包和法人承包兩種形式。 ⑤間接經(jīng)營——合作經(jīng)營體育場館以土地、房屋或者其他設(shè)施作為投資資產(chǎn)，其他投資者以現(xiàn)金、設(shè)備、經(jīng)營管理能力等作為投資資產(chǎn)共同組建有限責(zé)任公司來合作經(jīng)營某項體育業(yè)務(wù)的經(jīng)營形式。部分委托即體育場館的所有機構(gòu)將體育場館部分業(yè)務(wù)的經(jīng)營權(quán)委托給專業(yè)公司或其他經(jīng)營機構(gòu)進行運營。優(yōu)點缺點適宜類型及代表直接運營可對體育場館的設(shè)施、資源進行有機整合，實現(xiàn)社會效益的最優(yōu)化與經(jīng)濟效益的最大化；減少所有者與經(jīng)營者的矛盾；可最大限度地執(zhí)行政府指令、政令暢通；可培養(yǎng)我國經(jīng)營管理人員的經(jīng)營管理能力。差額預(yù)算管理模式目前被我國大部分體育場館采用，如香港小西灣運動場。合作方之間容易產(chǎn)生矛盾；對合作對象要求較高，合作對象的選擇較困難。在國外被普遍采用。適合場館多、項目全、且現(xiàn)采用獨立經(jīng)營的大型體育館如：萬喬維亞體育中心理事會實現(xiàn)了政府由直接經(jīng)營向間接管理的轉(zhuǎn)變；能夠?qū)崿F(xiàn)場館管理由行政型向市場型的穩(wěn)健過度。2）功能定位創(chuàng)建全市最大的全民健身樂園。日常經(jīng)營過程中，天健公司負責(zé)場館經(jīng)營，維護，成本支出，物業(yè)管理（物業(yè)管理由天健公司外包）等各項工作，園林維護由政府公開招標，中心負責(zé)對外包工作進行監(jiān)督管理。從2011年3月19日至今，無錫體育公園營業(yè)收入為1100萬元，其中全民健身收入為900萬元，場地租用為200萬元。目前，蘇州市體育中心（蘇州市體育實業(yè)投資發(fā)展公司）的組織機構(gòu)模式為主任室（總經(jīng)理室）下設(shè)“一室四部”即：辦公室、財務(wù)部、場館活動部、租賃業(yè)務(wù)部、后勤保障部，擁有員工66位。蘇州體育中心嘗試了多種場館經(jīng)營模式，游泳館曾以公開招標的方式承包予日本新世界游泳俱樂部有限公司，但由于承包公司過于商業(yè)化，導(dǎo)致市民頻繁投訴，體育中心終止承包。場館日常維修由體育中心自己負責(zé)，重大維修向政府申請資金，每年1000萬元。①麥迪遜廣場花園麥迪遜廣場花園位于全美最大的火車站之一的賓夕法尼亞站上面，不僅是體育娛樂活動的殿堂，而且是美國的文化符號之一,是一座由大廈與球館組成的綜合性建筑物。體育館內(nèi)另設(shè)有2900個俱樂部座位，以及103間豪華套房，每年觀眾數(shù)量逾百萬。Clutch City體育與娛樂公司還委托AGE公司全權(quán)負責(zé)該場館的冠名權(quán)交易，包括從市場調(diào)查到最終談判，豐田體育中心成功冠名，獲得可觀收入。2）積極先進的多元化市場營銷策略。體育場館引入體育經(jīng)理公司及管理公司，可以充分發(fā)揮資產(chǎn)所有者對資源、項目的監(jiān)督作用；可直接、快速有效地培養(yǎng)綜合性體育場館需要的人才，為自我發(fā)展積累豐富經(jīng)驗；可節(jié)省的員工培訓(xùn)費用。美國許多大型體育場館都雇傭體育場館專業(yè)管理公司對當(dāng)?shù)氐捏w育場館設(shè)施進行運營管理。美國大型體育場館的經(jīng)營者積極尋找、開發(fā)、拓展體育場館的發(fā)展空間與渠道、擴大資金收入來源，把目光聚集到場館設(shè)施所擁有的大量廣告發(fā)布的空間上。重慶市江北石子山體育公園 第四章 模式確立分析第四章 基礎(chǔ)模式確立①商業(yè)用房大部分分布在全民健身活動中心，與全民健身活動中心形成整體，被分隔成面積較小的商業(yè)用房，難以整體利用，且大部分商業(yè)為地下商業(yè)， 為招商出租帶來困難。本項目業(yè)主為江北區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司，其職能決定著業(yè)主的特點是：從整體全局的角度出發(fā)，具有戰(zhàn)略性的有效的管理體育公園的資產(chǎn)，在保證體育公園的公益性下，盡可能的讓體育公園盈利，主要以監(jiān)督的身份管理體育公園的資產(chǎn)。鑒于后者對國有資產(chǎn)在過程維護和維修方面的管理難度，且容易影響體育公園的整體定位，我們建議項目業(yè)主投資成立一個國有控股的管理公司對該項目進行整體運營管理。最后，本項目商業(yè)設(shè)計大部分屬于地下商業(yè)，且項目周圍（本項目商業(yè)輻射范圍內(nèi)）人氣不足，2萬方的商業(yè)沒有專業(yè)公司包裝運營，很難運營好，所以我們建議商業(yè)部分請專業(yè)公司包裝運營，或外包予專業(yè)公司經(jīng)營。以下測算僅考慮社會平均水平，業(yè)主單位的經(jīng)營能力水平高于或低于社會平均水平，在本報告中不考慮。調(diào)查的對象包括體育中心（重慶奧體中心、高科體育場等）、公園（江北動步公園、江南體育公園、沙坪公園等）、俱樂部（億力健身俱樂部、樂博會俱樂部）、學(xué)校（重慶大學(xué)、郵電大學(xué)、重慶一中等）、商場（江北北城天街購物廣場、南坪浪高凱悅）等。 重慶主要室內(nèi)網(wǎng)球場收費標準一覽表 單位：元/時/場，目前重慶主城區(qū)主要的一些室內(nèi)網(wǎng)球場地收費在6090小時/場，最高的是高科體育場，價格除了受時間段的影響，還受場地新舊的及燈光等設(shè)備的影響。時間周一周二周三周四周五周六周日會展羽毛球館2535253525352535253535253525江南體育館2550255025502550255050505050藍湖郡3030303030303030303030303030奧體中心3535353535353535353535353535樂博會羽毛球館2835283528352835283535353535 重慶主要室內(nèi)羽毛球場收費標準一覽表 單位：元/時/場羽毛球運動在重慶非常受歡迎，和籃球、足球、網(wǎng)球等相對專業(yè)的體育項目相比，羽毛球上手更加容易，對身體素質(zhì)的要求也沒有籃球和足球那樣嚴格。時間周一周二周三周四周五周六周日奧體中心2020202020202020202020202020江南體育館巨成俱樂部2525252525252525252525252525重慶江北區(qū)洋河體育館1010101010101010101010101010億力健身乒乓球俱樂部1515151515151515151515151515李家沱恒大小區(qū)球館2525