【正文】 五主要以空置為主，各個體育場館的年平均使用率基本集中在24小時之間，根據(jù)體育場館的品質(zhì)定位不同而變化。 藍(lán)湖郡體育中心由龍湖地產(chǎn)有限公司建設(shè)，主要作為藍(lán)湖郡社區(qū)的體育配套，龍湖地產(chǎn)要求其品質(zhì)要與社區(qū)的品質(zhì)相適應(yīng)。所以定位較高。與重慶市內(nèi)的全民健身中心相比，價格較高一些。其使用率為：所有場館年平均使用率為23h小時。（藍(lán)湖郡體育中心體育場館包含：室內(nèi)網(wǎng)球場、室內(nèi)外羽毛球場、乒乓球場、室內(nèi)外游泳館。）本項(xiàng)目定位于全民健身中心，面對廣大民眾，與藍(lán)湖郡體育中心相比，價格低一些，使用時間高一些。本項(xiàng)目進(jìn)行體育場館使用率測算時，對整個體育公園場館劃分為三部分，第一部分為：室內(nèi)、外網(wǎng)球館，室內(nèi)羽毛球館，室內(nèi)乒乓球館；第二部分為：室內(nèi)游泳館，室外游泳館；第三部分為：室外有蓋籃球場，室外田徑場，攀巖場地，室外滑板場。第一部分體育場館按每塊場地每天使用的小時數(shù)來計算使用率，周一至周五按每天每塊場地使用1小時計算，周末按每天每塊場地9小時計算，周末附加1小時燈光費(fèi)。通過測算，在一年中，第一部分體育場館每塊場地平均每天使用3—4小時。第二部分體育場館為室內(nèi)、外游泳館，室內(nèi)游泳館在夏季為全天開放，在其它季節(jié)為下午開放，室外游泳館只在夏季開放，夏季按4個月計算。根據(jù)對重慶市奧體中心及江南體育中心游泳館的調(diào)查，夏季，室內(nèi)游泳館（兩個游泳池）每天人流量為500—600左右，春秋兩季較少，一般在100人左右，冬季人流量很小，一般在20—30人左右。本項(xiàng)目室內(nèi)游泳池夏季人流量預(yù)測為500人/天，春秋季為100人/天，冬季為30人/天?！∈覂?nèi)游泳館人流量計算（每天）　　　　項(xiàng)目夏季冬季春秋季合計(每年)平均人流量（每天）游泳館人流量50030100 時間(天)9095180365備注參照江南體育館及本項(xiàng)目設(shè)計方案取數(shù)。夏季開放時間為全天，其它季節(jié)開放時間為下午。重慶市設(shè)置室外游泳池的體育館很少，在調(diào)查中，藍(lán)湖郡體育中心有室外用泳池，但其區(qū)域位置特殊，品質(zhì)定位較高，人流量較小。基于本項(xiàng)目面向全民，人流量會較大，所以室外游泳池按每天100人的人流量預(yù)測，年平均人數(shù)約9人/天。游泳館（包括室內(nèi)與室外）年平均人流量約190人/天。與本項(xiàng)目方案設(shè)計的淋浴用水（主要是游泳館淋浴用水）人200人接近。第三部分為室外有蓋籃球場，室外田徑場，攀巖場地，室外滑板場，這幾種場地人流量相對較少，其中攀巖場地與室外田徑場周末使用率較高，按每周人流量或場數(shù)來預(yù)測，攀巖場地按每周30人預(yù)測，室外田徑場按每周2場包場預(yù)測。室外有蓋籃球場按每天每塊場地20人預(yù)測，室外滑板場按每天30人預(yù)測。運(yùn)動場地計算時間或人數(shù)單位場地總數(shù)周1周5周末室內(nèi)網(wǎng)球場19小時/塊/天2室外網(wǎng)球場19小時/塊/天4室內(nèi)羽毛球場19小時/塊/天18室內(nèi)乒乓球場19小時/塊/天32室內(nèi)恒溫游泳池 人/天2室外游泳池100人/天1室外有蓋籃球場20人/天2室外田徑場2場/周1攀巖場地30人/周1室外滑板場30人/天1重慶市江北石子山體育公園 第七章 商業(yè)及車庫租金分析第七章 商業(yè)及車庫租金分析為了盡可能使本項(xiàng)目的測算更準(zhǔn)確，我們采用實(shí)地調(diào)查與電話詢價的方法對本項(xiàng)目周邊的租金水平進(jìn)行調(diào)查，租金調(diào)查范圍為江北區(qū)石馬河街道、南橋路、徐松路、盤溪路、龍湖紫都城等，如下圖所示：（2002年衛(wèi)星拍攝，本次只用來表示調(diào)查范圍）影響租金的因數(shù)較多，區(qū)域、樓層等都是影響租金的關(guān)鍵因素，由于本項(xiàng)目的商業(yè)大部分在全民健身活動中心的地下，所以，本次調(diào)查的商業(yè)店鋪檔次處于中等水平。通過整理，計算調(diào)查范圍內(nèi)的平均租金為37元/平方米月。序號商鋪地址建筑面積租金平方米月1大型母嬰店水晶酈城二組團(tuán)大門旁405562新城馨苑門面江北區(qū)石馬河街道700253新城馨苑住宅江北區(qū)石馬河街道97484餐飲店江北南橋寺180305理發(fā)店江北南橋寺 90176汽車美容江北南橋寺70547醫(yī)療器械龍山路70648餐飲店龍山街道南橋靜月小區(qū)旁300119香草天空小區(qū)內(nèi)商鋪冉家壩天竺路香草天空143號245410餐飲店重慶市冉家壩鋼材市場香草天空297號1202911餐飲店余松路345號466012小超市余松路沿街門面1206013連鎖超市渝北冉家壩余松路299號30003614洗車場余松路沿街門面2383815快餐面店重慶市重慶江北區(qū)盤溪路（872）502716服飾龍湖紫都城1882717服飾龍湖紫都城門面1463618餐飲店龍湖紫都城門面3003119茶樓龍湖紫都城3002820餐飲店龍湖紫都城2604521餐飲店冉家壩龍山轉(zhuǎn)盤主干道452122餐飲美食南橋寺小天鵝花園605終點(diǎn)站旁餐飲門面553623機(jī)麻南橋寺505224餐飲南橋寺1303125茶館南橋寺603726餐飲盤溪路1772027平均租金水平　　37 租金實(shí)地調(diào)查表根據(jù)實(shí)地調(diào)查結(jié)果，考慮到本項(xiàng)目商業(yè)大部分屬于地下商鋪，且項(xiàng)目周圍人氣不足，本項(xiàng)目商業(yè)平均租金調(diào)整為20元/平方米月（不含電費(fèi)，商業(yè)部分屬于一戶一表）。根據(jù)《重慶市物價局關(guān)于機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法及降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知渝價〔2002〕721號》及《機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，機(jī)場、車站、碼頭、旅游景點(diǎn)、國家投資修建的公共停車場、行政執(zhí)法扣押車停車場等露天和室內(nèi)地下配套停車場以及城區(qū)臨時占道停車場收費(fèi)實(shí)行政府定價。主城區(qū)范圍內(nèi)商場、娛樂場所、賓館酒店、寫字樓等建筑物和全市范圍內(nèi)住宅區(qū)的露天或地下配套停車場收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價。本項(xiàng)目屬于國家投資修建的公共停車場，實(shí)行國家政府定價。① 特級停車場車型停放時間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注小型車、三輪摩托車2小時內(nèi)12小時內(nèi)24小時內(nèi)3元/小時15元以內(nèi)25元以內(nèi)超出2小時按每小時1元計收，但不得超過12小時和24小時的限定標(biāo)準(zhǔn)。大中型車2小時內(nèi)12小時內(nèi)24小時內(nèi)4元/小時20元以內(nèi)30元以內(nèi)超出2小時按每小時2元計收，但不得超過12小時和24小時的限定標(biāo)準(zhǔn)。二輪ДО[`/Г~Θ_摩托車12小時內(nèi)24小時內(nèi)1元/小時5元以內(nèi)10元以內(nèi)按小時累計計收，但不得超過12個時和24小時的限定標(biāo)準(zhǔn)② 普通停車場車型停放時間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注小型車、三輪摩托車2小時內(nèi)12小時內(nèi)24小時內(nèi)2元/小時10元以內(nèi)20元以內(nèi)超出2小時按每小時1元計收，但不得超過12小時和24小時的限定標(biāo)準(zhǔn)。大中型車2小時內(nèi)12小時內(nèi)24小時內(nèi)3元/小時15元以內(nèi)25元以內(nèi)超出2小時按每小時2元計收，但不得超過12小時和24小時的限定標(biāo)準(zhǔn)。二輪摩托車12小時內(nèi)24小時內(nèi)1元以內(nèi)/小時5元以內(nèi)10元以內(nèi)按小時累計計收，但不得超過12個時和24小時的限定標(biāo)準(zhǔn) 室外機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)車型停放時間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注小型車、三輪摩托車12小時內(nèi)24小時內(nèi)1元/小時6元以內(nèi)12元以內(nèi)、碼頭、旅游景點(diǎn)按每次2元計收。、行政執(zhí)法扣押車露天停車場、城區(qū)臨時占道停車場。，但不得超過12小時和24小時的限定標(biāo)準(zhǔn)。、絞接車、拖掛車、超長車等未經(jīng)交管部門批準(zhǔn)在城區(qū)臨時占道停放，不得以此作為停放依據(jù)。大中型車2小時內(nèi)12小時內(nèi)24小時內(nèi)2元/小時10元以內(nèi)20元以內(nèi)二輪摩托車12小時內(nèi)24小時內(nèi)1元/小時5元以內(nèi)8元以內(nèi)絞接車、拖掛車、超長車2小時內(nèi)12小時內(nèi)24小時內(nèi)3元/小時15元以內(nèi)30元以內(nèi)①車庫為鋼混結(jié)構(gòu)，停車位必須在200個車位以上，每個車位面積不得低于長寬＝5。車場必須設(shè)有兩個以上出入口，出入口通道不得少于6米，此外，還應(yīng)設(shè)有緊急車輛出口。②消防及通風(fēng)設(shè)備：車場應(yīng)設(shè)有自動噴淋系統(tǒng)、溫度探測器和CO探測器，以及自動化防排煙通風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)施。③照明設(shè)備：車場除正常照明系統(tǒng)外，還應(yīng)設(shè)應(yīng)急照明系統(tǒng)，保障車場24小時停車安全。④監(jiān)控設(shè)備：車場應(yīng)設(shè)有完善的監(jiān)控系統(tǒng)，對車場內(nèi)各主要干道，車場進(jìn)出口等地方進(jìn)行24小時監(jiān)控，保障停車安全。⑤車場應(yīng)設(shè)置自動化收費(fèi)系統(tǒng)，高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范的地面標(biāo)線及標(biāo)牌，并為車主購買保險。⑥地下停車場應(yīng)具備兩臺以上電梯設(shè)施，方便客人和貨物通行。①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的停車樓，有為停車場服務(wù)的配套設(shè)施、有通氣設(shè)施、照明設(shè)施、標(biāo)志設(shè)施。②設(shè)有防火監(jiān)測預(yù)警裝置和完善和消防設(shè)施。③有專業(yè)的現(xiàn)場管理人員，嚴(yán)格的管理規(guī)章制度，24小時接待服務(wù)。根據(jù)本項(xiàng)目情況分析資料，本項(xiàng)目擁有特級停車場1個，普通停車場1個以及室外停車場，本項(xiàng)目停車場定價如下表：項(xiàng)目停放時間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注特級停車位（殘疾人體育館地下車庫）2小時內(nèi)12小時內(nèi)24小時內(nèi)4元/小時20元以內(nèi)30元以內(nèi)超出2小時按每小時2元計收，但不得超過12小時和24小時的限定標(biāo)準(zhǔn)。普通停車場（殘疾人活動中心地下車庫）2小時內(nèi)12小時內(nèi)24小時內(nèi)3元/小時15元以內(nèi)25元以內(nèi)室外停車場2小時內(nèi)12小時內(nèi)24小時內(nèi)2元/小時10元以內(nèi)20元以內(nèi)超出2小時按每小時1元計收，但不得超過12小時和24小時的限定標(biāo)準(zhǔn)。重慶市江北石子山體育公園 第八章 成本費(fèi)用分析第八章 收入測算由于體育場館的門票價格根據(jù)時間段變化，一般分為16點(diǎn)之前，16點(diǎn)之后及周末三個時段，所以本項(xiàng)目收入的測算以周為最小測算期。假設(shè)一年中每周的收入是相同的。根據(jù)本報告第五章，體育場館的門票價格已確定，根據(jù)本報告六章，體育場館的使用時間及使用率已確定。本報告收入測算時，體育場館門票收入及停車場收費(fèi)按目前社會平均測算，不考慮調(diào)價。，網(wǎng)球場使用情況按周一至周五每天每塊場地使用1小時計算，周末每天每塊場地使用9小時計算；在計算周一至周五每天每塊場地收入時，這1小時的收費(fèi)按16點(diǎn)之前與16點(diǎn)之后門票價格的平均數(shù)計算；計算周末收入時，增加1小時燈光費(fèi)。，室內(nèi)網(wǎng)球場門票價格按周一至周五16點(diǎn)之前55元/場/小時，其它時間70元/場/小時。周一至周五每天每塊場地收入=（16點(diǎn)之前門票價格+16點(diǎn)之后門票價格）/2*使用時間=（55+70）/2*1=（元）；周一至周五每塊場地收入=周一至周五每天每塊場地收入*天數(shù)=*5=；周末每天每塊場地收入=周末門票價格*使用時間*燈光費(fèi)*燈光使用時間=70*9+25*1=655（元）；周末每塊場地收入=周末每天每塊場地收入*天數(shù)=655*2=1310（元）；室內(nèi)網(wǎng)球場每周每塊場地的收入=周一至周五每塊場地收入+周末每塊場地收入= +1310 =（元）；室內(nèi)網(wǎng)球場年收入=每周每塊場地的收入*塊數(shù)*周數(shù)=*2*52/10000=（萬元）。如果每塊場地按不同時間段的門票價格的平均數(shù)取值，則在一年中。，室外網(wǎng)球場門票價格按周一至周五16點(diǎn)之前35元/場/小時，其它時間45元/場/小時。周一至周五每天每塊場地收入=（16點(diǎn)之前門票價格+16點(diǎn)之后門票價格）/2*使用時間=（35+45）/2*1=40（元）；周一至周五每塊場地收入=周一至周五每天每塊場地收入*天數(shù)=40*5=200元；周末每天每塊場地收入=周末門票價格*使用時間*燈光費(fèi)*燈光使用時間=45*9+25*1=430（元）；周末每塊場地收入=周末每天每塊場地收入*天數(shù)=430*2=860（元）；室內(nèi)網(wǎng)球場每周每塊場地的收入=周一至周五每塊場地收入+周末每塊場地收入=200 +860 =1060（元）。室內(nèi)網(wǎng)球場年收入=每周每塊場地的收入*塊數(shù)*周數(shù)=1060*4*52/10000=（萬元）。如果每塊場地按不同時間段的門票價格的平均數(shù)取值，則在一年中。，羽毛球場使用情況按周一至周五每天每塊場地使用1小時計算，周末每天每塊場地使用9小時計算；在計算周一至周五每天每塊場地收入時，這1小時的收費(fèi)按16點(diǎn)之前與16點(diǎn)之后門票價格的平均數(shù)計算；，羽毛球場門票價格按周一至周五16點(diǎn)之前28元/場/小時，其它時間35元/場/小時。周一至周五每天每塊場地收入=（16點(diǎn)之前門票價格+16點(diǎn)之后門票價格）/2*使用時間=（28+35）/2*1=（元）；周一至周五每塊場地收入=周一至周五每天每塊場地收入*天數(shù)=*5=；周末每天每塊場地收入=周末門票價格*使用時間=35*9=315（元）；周末每塊場地收入=周末每天每塊場地收入*天數(shù)=315*2=630（元）；室內(nèi)網(wǎng)球場每周每塊場地的收入=周一至周五每塊場地收入+周末每塊場地收入= +630 =（元）。室內(nèi)網(wǎng)球場年收入=每周每塊場地的收入*塊數(shù)*周數(shù)=*18*52/10000=（萬元）。如果每塊場地按不同時間段的門票價格的平均數(shù)取值，則在一年中。