【正文】 重慶市江北石子山體育公園 目錄目錄第一章 總論 1 1 2 2第二章 項目情況分析 4 4 10第三章 國內(nèi)外體育館運營模式分析 11 11 13 15第四章 基礎(chǔ)模式確立 23 23 24 25第五章 體育場館價格調(diào)查分析 26 26 27 27 33第六章 體育場館使用狀況分析 34 34 35第七章 商業(yè)及車庫租金分析 38 38 38 39 40 40 42第八章 收入測算 44 44 46 47 48 49 49 50 51 52 53第九章 成本測算 57 57 6安保費用 64 64 65 66 66 66 70第十章 盈虧分析 712重慶市江北石子山體育公園 第一章 總論第一章 總論：江北區(qū)石子山體育公園：重慶市江北國有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限責(zé)任公司石子山體育公園位于江北區(qū)石馬河街道石子山村原磨盤山、孫家灣、吳家灣和堰塘灣社處，地理位置優(yōu)越，交通便捷，總占地325畝，停車位690個。，%。公園由殘疾人活動中心和殘疾人體育館、室內(nèi)網(wǎng)球館、中心廣場地下商業(yè)用房、標(biāo)準(zhǔn)田徑場、全民健身活動中心、室外游泳池輔助用房、室外運動場、公共廁所組成。招商內(nèi)容由三部分組成：①純商業(yè)用房部分。②體育運動設(shè)施經(jīng)營場地，包括：全民健身活動中心、室外游泳池、室外田徑場、室內(nèi)外網(wǎng)球場 本報告所稱的“室內(nèi)網(wǎng)球場”指“有蓋，有維護構(gòu)筑物的網(wǎng)球場”。、有蓋籃球場、室外籃球場、攀巖場、滑板運動場、門球場。③配套停車庫，室外停車位223個，室內(nèi)停車位467個，共計690個停車位。經(jīng)測算，本項目第第五年由于發(fā)生場地翻修費用，（其中：），第7年開始虧損減少，第8年由于發(fā)生田徑場翻修，（其中：田徑場翻修費用250萬元），（其中：），第111（其中：）。建議為保證本項目商業(yè)與體育場館協(xié)調(diào)統(tǒng)一的統(tǒng)籌運營，體育場館的 “企業(yè)化經(jīng)營、市場化運作的模式”是較優(yōu)的選擇。要進行企業(yè)化經(jīng)營，必須擁有獨立法人資格的企業(yè)負(fù)責(zé)本項目的經(jīng)營，針對本項目可以選擇項目業(yè)主投資成立一個國有控股的管理公司，負(fù)責(zé)本項目的經(jīng)營管理；也可以選擇將項目委托、承包或租賃予專業(yè)公司進行經(jīng)營管理。鑒于后者對國有資產(chǎn)在過程維護和維修方面的管理難度，且容易影響體育公園的整體定位，我們建議項目業(yè)主投資成立一個國有控股的管理公司對該項目進行整體運營管理。要進行市場化運作，必須適當(dāng)?shù)囊M管理與外包。針對本項目我們建議采取以下運作模式：首先，清潔、安保屬于勞動密集型工作，設(shè)備維護屬于技術(shù)密集型工作，我們建議以上兩種工作引進外包，可以請專業(yè)公司負(fù)責(zé)。其次，本項目綠化面積較大，也體現(xiàn)了本項目的定位——全民健身，綠化主要發(fā)揮公益性，但維護成本較大，對經(jīng)營企業(yè)形成負(fù)擔(dān)，而不能帶來直接效益，就從目前國內(nèi)體育場館經(jīng)營狀況來看，經(jīng)營企業(yè)還很難有能力承擔(dān)大面積的綠化維護費用，我們建議維護綠化成本由政府承擔(dān)。最后，本項目商業(yè)設(shè)計大部分屬于地下商業(yè)，且項目周圍（本項目商業(yè)輻射范圍內(nèi)）人氣不足，2萬方的商業(yè)沒有專業(yè)公司包裝運營，很難運營好，所以我們建議商業(yè)部分請專業(yè)公司包裝運營，或外包予專業(yè)公司經(jīng)營。此外，在成立國有控股的管理公司的同時，我們建議引進職業(yè)化管理經(jīng)理，以公司董事為核心，職業(yè)化管理經(jīng)理為骨干，建立有效的管理團隊。75重慶市江北石子山體育公園 第二章 項目情況分析第二章 項目情況分析 m2（約325畝）， m2，（含有預(yù)留體育館建設(shè)規(guī)模1100 m2），其中包括：全民健身活動中心、殘疾人體育館、殘疾人活動中心、室外活動場所等。序號項目建筑面積單位備注1全民健身中心m2包括：2個游泳池，32個乒乓球，18個羽毛球。2殘疾人體育館m23殘疾人活動中心m24中心廣場地下商業(yè)m25標(biāo)準(zhǔn)田徑場1個6室外游泳池1個7有蓋籃球場2個8室外籃球場3個9室外網(wǎng)球場4個10室內(nèi)網(wǎng)球場2個11室外乒乓球場16個12門球場5個13滑板運動場1個14攀巖場1個 總平面圖主要技術(shù)指標(biāo) m2，地上三層，地下吊二層，其中：吊一、吊二層有室內(nèi)恒溫游泳池2個、及相關(guān)設(shè)備及體育配套用房；一層為乒乓球館及輔助用房，包含32個乒乓球標(biāo)準(zhǔn)場地；二層為羽毛球館及輔助用房，包含18個羽毛球標(biāo)準(zhǔn)場地；三層為臺球活動室及相關(guān)用房。①吊一層擁有游泳池2個、具有商業(yè)性質(zhì)的體育配套用房主要包括體育俱樂部、體育用品商鋪、健身俱樂部等。序號項目面積單位備注1體育俱樂部m2平面圖右下方天井右側(cè)開始列表2體育俱樂部m23體育俱樂部m24體育俱樂部m25體育用品商店m26體育用品商店m27健身俱樂部m28體育俱樂部m29體育俱樂部m210體育俱樂部m211體育俱樂部m212體育俱樂部m213體育俱樂部m214體育俱樂部m215體育俱樂部m216體育俱樂部m217體育用品商店m218游泳俱樂部m217合計m2 吊二層體育配套用房面積明細表 表中具有商業(yè)性質(zhì)的配套用房面積均為CAD軟件量取的可出租面積。以下表格同樣適用。②吊二層中除相關(guān)設(shè)備用房外。主要包括體育俱樂部、體育用品商鋪、健身俱樂部等，：序號項目面積單位備注1體育成果展示區(qū)m2平面圖右下方天井右側(cè)開始列表2體育成果展示區(qū)m23體育俱樂部m24體育俱樂部m25體育用品商店m26體育用品商店m27健身俱樂部m28體育用品商店m29體育俱樂部m210體育陳列區(qū)m211體育陳列區(qū)m212體育陳列區(qū)m213體育俱樂部m214合計m2 吊一層體育配套用房面積明細表③一層平面圖擁有32個標(biāo)準(zhǔn)乒乓球場地、2個臺球活動室及相關(guān)設(shè)備用房。序號項目面積單位備注1棋牌室m2臺球活動室為考慮商業(yè)出租性質(zhì)2臺球活動室3臺球活動室4合計m2④二層擁有18個羽毛球標(biāo)準(zhǔn)場地，1個乒乓球活動室，1個健身室，1個棋牌室。序號項目面積單位備注1乒乓球活動室m22健身室m23棋牌室m24合計m2⑤三層平面圖擁有2個臺球活動室，一個VIP臺球室，2個棋牌室。序號項目面積單位備注1臺球活動室m2無2臺球活動室m23VIP臺球室m24棋牌室m25棋牌室m26合計m2 三層體育配套用房面積明細表小結(jié)：全民健身活動中心中，可實現(xiàn)收益的部分為游泳池、乒乓球場地、羽毛球場地及具有商業(yè)性質(zhì)的體育輔助用房（以下稱“**層商業(yè)”）。序號項目面積或個數(shù)單位1游泳池2個2乒乓球場地32個3羽毛球場地18個4吊二層商業(yè)m25吊一層商業(yè)m26一層商業(yè)m27二層商業(yè)m28三層商業(yè)m29商業(yè)合計m2 全民健身活動中心可實現(xiàn)收益部分表 m2，地下兩層，地上三層。地下為兩層為車庫及設(shè)備用房，負(fù)一層擁有車庫207個，負(fù)二層擁有車庫203個，一層為籃球比賽場館及比賽配套用房，二層為看臺及比賽配套用房，三層主要為設(shè)備用房。各層平面分布圖見附圖。殘疾人體育館地上部分不屬于本項目業(yè)主招商范圍，且地下負(fù)一層車庫不屬于本報告測算范圍。（地下負(fù)一層車庫可能由重慶市殘疾人聯(lián)合會管理。） m2，地下一層，地上五層，地下一層為商業(yè)及車庫用房（車庫57個，），一層為會議室、餐廳等，二、三、四、五層為辦公室及客房，共擁有38間客房（二、三層各10間客房，四、五層各9間客房），每間客房約30平米左右，地下為商業(yè)， m2。序號項目面積單位備注1商店m2平面圖右下入口右側(cè)列表。商店沿防火分區(qū)布置。2商店m23商店m24商店m25商店m26商店m27商店m28商店m29商店m210商店m211商店m212合計m2殘疾人活動中心地上部分不屬于本報告測算范圍。（殘疾人活動中心由重慶市殘疾人聯(lián)合會管理。） m2， m2。序號項目面積單位備注1商店m2平面圖自左向右列表。2商店m23商店m24商店251m25商店251m26商店m27商店m28商店m29合計m2①本項目可實現(xiàn)收益的部分為：序號項目面積或個數(shù)單位備注一全民健身活動中心m21游泳池2個2乒乓球館32個3羽毛球館18個4商業(yè)m2二殘疾人活動中心m21商業(yè)m22車庫57個三殘疾人體育館m21車庫410個四中心廣場地下商業(yè)1商業(yè)m2五室外1有蓋籃球場2個2網(wǎng)球場（室內(nèi)與室外）室外4個，室內(nèi)2個個3游泳池1個4旱冰場1個5攀巖場1個6田徑場1個向市民免費開放7門球場5個8室外乒乓球場12個9室外籃球場3個10地面停車庫223個商業(yè)合計m2。本項目是江北區(qū)政府為民辦實事的重點工程之一，面向公眾，充分考慮競技體育訓(xùn)練和賽事活動，滿足全民健身、文化、娛樂為一體的多功能性的使用要求，充分發(fā)揮口岸的商業(yè)價值，最大限度地實行資源共享，最終建成開放式、功能齊全、設(shè)施先進、經(jīng)濟實用、生態(tài)的體育公園。重慶市江北石子山體育公園 第三章 體育場館運營模式分析第三章 國內(nèi)外體育館運營模式分析公共體育場館經(jīng)營的基本形式間接經(jīng)營直接經(jīng)營差額預(yù)算管理承包經(jīng)營合作經(jīng)營委托經(jīng)營全額預(yù)算管理直接經(jīng)營集團化經(jīng)營理事會國內(nèi)國外①直接經(jīng)營——全額預(yù)算管理由政府的體育行政部門進行管理，場館的一切運營費用和維護費用由政府財政經(jīng)費全額支出。②直接經(jīng)營——差額預(yù)算管理由政府的體育行政部門進行管理，實行場館設(shè)備維修費、設(shè)備購置費和人員經(jīng)費等定項補助的差額預(yù)算管理。③間接經(jīng)營——承包經(jīng)營承包經(jīng)營制是體育場館通過一定的合同契約把經(jīng)營設(shè)施以租賃、承包的形式出讓經(jīng)營權(quán)而取得收入的經(jīng)營形式。包括自然人承包和法人承包兩種形式。④間接經(jīng)營——租賃經(jīng)營租賃經(jīng)營是通過合同形式把經(jīng)營者同所有者的關(guān)系確定下來。在一定程度上實現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，體現(xiàn)了經(jīng)營者責(zé)、權(quán)、利三者的統(tǒng)一。租賃經(jīng)營可采用的三種形式，個人承租、合伙承租、法人承租。 ⑤間接經(jīng)營——合作經(jīng)營體育場館以土地、房屋或者其他設(shè)施作為投資資產(chǎn)，其他投資者以現(xiàn)金、設(shè)備、經(jīng)營管理能力等作為投資資產(chǎn)共同組建有限責(zé)任公司來合作經(jīng)營某項體育業(yè)務(wù)的經(jīng)營形式。⑥間接經(jīng)營——委托經(jīng)營在不改變體育場館產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和功能定位的前提下，通過公開招標(biāo)，將體育場館設(shè)施的經(jīng)營權(quán)委托給專業(yè)化的經(jīng)營機構(gòu)，由該機構(gòu)根據(jù)協(xié)議的約定負(fù)責(zé)體育場館設(shè)施運營的經(jīng)營形式。根據(jù)場館規(guī)模分為整體委托經(jīng)營、分層委托經(jīng)營、部分委托經(jīng)營、專項委托經(jīng)營等。結(jié)合部分省市在大型體育場館委托經(jīng)營方面積累的成功經(jīng)驗可知依據(jù)大型體育場館自身運營能力與市場需要，主要可分為部分委托和全權(quán)委托。部分委托即體育場館的所有機構(gòu)將體育場館部分業(yè)務(wù)的經(jīng)營權(quán)委托給專業(yè)公司或其他經(jīng)營機構(gòu)進行運營。全權(quán)委托即將體育場館的經(jīng)營權(quán)全部委托給專業(yè)公司或其他經(jīng)營機構(gòu)進行運營。這種運營模式有利于減輕政府的財政負(fù)擔(dān)、提高經(jīng)營效率、解決體育場館后期運營難題。國外的大多數(shù)體育場館采用委托經(jīng)營的運營模式。優(yōu)點缺點適宜類型及代