某體育公園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub
2023-05-10 22:33:39 本頁(yè)面
【正文】 接待中心）在M11C/2009地塊設(shè)置了游泳池，對(duì)外開(kāi)放場(chǎng)所較大，而本方案調(diào)整為住宅后，整個(gè)M11C/2009地塊封閉，市民休閑娛樂(lè)場(chǎng)所大大減少。當(dāng)存在相當(dāng)多的風(fēng)險(xiǎn)，主要來(lái)自于公益設(shè)施功能異化的風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)需求不足的風(fēng)險(xiǎn)。其中工程費(fèi)用包括土建工程、安裝工程以及室外基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。表22 商鋪投資估算表序號(hào)名稱單位數(shù)量單價(jià)（元）合價(jià)（萬(wàn)元）一建安成本 1土建裝飾m2342901300 2給排水m23429064 3強(qiáng)電m234290146 4弱電m23429083 5合計(jì)m234290 二室外工程 1水管網(wǎng)m23429028 2強(qiáng)電管網(wǎng)m23429015 3弱電管網(wǎng)m23429018 4燃?xì)夤芫W(wǎng)m234290 5合計(jì) 三其他費(fèi)用 1可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 2施工圖審查費(fèi) 3工程招標(biāo)代理費(fèi) 4工程監(jiān)理費(fèi) 5建設(shè)單位管理費(fèi) 6工程量清單及控制價(jià)編制費(fèi) 7環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi) 8工程保險(xiǎn)費(fèi) 9行政事業(yè)型收費(fèi) 城市配套費(fèi) 3429065 新型材料專項(xiàng)費(fèi) 342907 異地綠化建設(shè) 342905 散裝水泥專項(xiàng)基金 342901 人防異地建設(shè)費(fèi) 3429020 其他 10合計(jì) 四預(yù)備費(fèi) 1基本預(yù)備費(fèi) 5% 2漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 3% 合計(jì) 五項(xiàng)目總投資 （3）住宅一住宅一投資由建安工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。表24 住宅二投資估算表序號(hào)名稱單位數(shù)量單價(jià)（元）合價(jià)（萬(wàn)元）一建安成本 1土建m2191981500 2地下車庫(kù)m3 3給排水m21919864 4強(qiáng)電m219198146 5弱電m21919883 6通風(fēng)燃?xì)鈓21919853 7電梯部4150000 8合計(jì)m219198 二室外工程 1道路m21000280 2地面綠化m21540120 3水管網(wǎng)m2480028 4強(qiáng)電管網(wǎng)m2480015 5弱電管網(wǎng)m2480018 6燃?xì)夤芫W(wǎng)m24800 7場(chǎng)地整理費(fèi) 4800120 8合計(jì) 三其他費(fèi)用 1可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 2施工圖審查費(fèi) 3工程招標(biāo)代理費(fèi) 4工程監(jiān)理費(fèi) 5建設(shè)單位管理費(fèi) 6工程量清單及控制價(jià)編制費(fèi) 7環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi) 8工程保險(xiǎn)費(fèi) 9行政事業(yè)型收費(fèi) 城市配套費(fèi) 1919865 新型材料專項(xiàng)費(fèi) 191987 異地綠化建設(shè) 191985 散裝水泥專項(xiàng)基金 191981 人防異地建設(shè)費(fèi) 1919820 其他 10合計(jì) 四預(yù)備費(fèi)用 1基本預(yù)備費(fèi) 5% 2漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 3% 3合計(jì) 五項(xiàng)目總投資 可見(jiàn)，如表25。根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)開(kāi)拓周期，本項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)如下：（1）國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。該項(xiàng)目的收入主要來(lái)源于六個(gè)部分：住宅出售收入，商鋪出售收入，運(yùn)動(dòng)部分經(jīng)營(yíng)收入以及停車收入。（2）商鋪出售本項(xiàng)目商業(yè)門面的面積為34290m2，參考周邊商業(yè)門面銷售價(jià)格，定為10000元/m2，可得商業(yè)門面銷售收入為34290萬(wàn)元?？紤]運(yùn)營(yíng)的前三年只達(dá)到正常年份的70%、80%、90%。其用途具有多樣性，按照綜合場(chǎng)館的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，大約為使用一天35萬(wàn)，暫按4萬(wàn)計(jì)算?？紤]運(yùn)營(yíng)的前三年只達(dá)到正常年份的70%、80%、90%。考慮運(yùn)營(yíng)的前三年只達(dá)到正常年份的70%、80%、90%。（2）商鋪按照銷售收入的10%計(jì)算相關(guān)的銷售成本。（3）住宅一如表33。（5）綜合（不考慮土地費(fèi)用）如表35，以十年作為計(jì)算期。（2）本方案的優(yōu)勢(shì)在于住宅、商業(yè)部分盈利優(yōu)勢(shì)明顯。若按此思路，則全部設(shè)施建完后，有17290 M2的商鋪可用于出租，假定租金為30元/，年正常商鋪?zhàn)饨鹗找娲笾聻?20萬(wàn)元，扣除公益設(shè)施虧損后，年盈利約為330萬(wàn)，在此情況下，按一般投資者能夠接受的回收期（7年左右）計(jì)算，土地出讓金大約為136萬(wàn)元/畝。（3）如果實(shí)施本方案，則需要重新對(duì)用地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整，在項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間上可能會(huì)有較長(zhǎng)的延遲。但若能妥善解決可能存在的公益設(shè)施功能異化和市場(chǎng)需求不足的問(wèn)題，本方案將具有較大的可行性。當(dāng)存在相當(dāng)多的風(fēng)險(xiǎn)，主要來(lái)自于公益設(shè)施功能異化的風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)需求不足的風(fēng)險(xiǎn)。（2）從提供給市民休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所來(lái)看，方案一（M11C/2009為接待中心）在M11C/2009地塊設(shè)置了游泳池，對(duì)外開(kāi)放場(chǎng)所較大，而本方案調(diào)整為住宅后，整個(gè)M11C/2009地塊封閉，市民休閑娛樂(lè)場(chǎng)所大大減少。（3）本方案最大的不足在于公益設(shè)施建設(shè)后年虧損約為287萬(wàn)元，在今后長(zhǎng)期的維護(hù)運(yùn)營(yíng)中無(wú)盈利項(xiàng)目支撐，業(yè)主從逐利角度出發(fā)，公益設(shè)施功能極可能異化。39表31 運(yùn)動(dòng)中心投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期 123456789101現(xiàn)金流入 網(wǎng)球館 羽毛球館 多功能體育場(chǎng)館 室外網(wǎng)球場(chǎng) 乒乓球 游泳館 停車收益 2現(xiàn)金流出 建設(shè)投資
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