【正文】 ”二字。（六）相應對策216。所以對提升本案整體形象的力度有限。因此如若能從規(guī)劃到建筑風格刻意創(chuàng)造不同的識別性，同時這種識別性又能加強居民的認同感和歸屬感，并融入時代的文化內(nèi)涵，必能令人產(chǎn)生煥然一新之感覺。而又因為在城市中心工作，城市外的不便利會成為他們兩難的選擇。城市中心、空心和人口的回流根據(jù)城市規(guī)劃區(qū)理想的布局形式是城市中心為商業(yè)集中區(qū)域，商業(yè)區(qū)域外是金融貿(mào)易以及辦公寫字區(qū)域，再外圈是居民居住集中區(qū)域。特別是莫愁湖區(qū)域的未來規(guī)劃使其成為今后重點發(fā)展區(qū)域之一。月牙湖和玄武湖周邊的樓盤開發(fā)較早，其可開發(fā)土地也日趨飽和。隨著消費者成熟度的不斷提高，高端市場的需求也急劇升高。南北地塊交接處有規(guī)劃預留區(qū)域穿過，給項目整體開發(fā)帶來不便，同時使南、北地塊的銜接以及定位變得復雜。而且基地東面還有大面積的舊式棚戶和工廠，對本案環(huán)境形象會有較大的負面影響。本案將健康運動設施作為體現(xiàn)為業(yè)主體貼服務的概念，以完整、實用的健康運動設施在會所、戶外等部位提供業(yè)主日常的康體運動便利，如健身教練、體能測試，同時設置一些戶外休閑設施，提供戶外飲料等服務。發(fā)展商品牌形象萬科作為一個房地產(chǎn)名牌企業(yè)，在國內(nèi)各主要城市房產(chǎn)開發(fā)的過程中，積累了豐富的經(jīng)驗和良好的口碑。而且本案東側臨近秦淮河，秦淮河是唯一貫穿南京整個城市的水道，有著悠久的歷史和美麗的傳說，目前南京政府將把秦淮河整治成為無污染、游船穿梭，南京人民獨享的黃金水道。發(fā)展前景令人樂觀。本案目前周邊交通配套非常便利。本案位于漢中門外莫愁湖地區(qū)，距南京市中心——新街口僅兩公里，基地北面是漢中門大街，西靠莫愁湖，東面是莫愁湖東路。本案西側兩公里則是未來南京奧林匹克運動中心，地理位置十分優(yōu)越。規(guī)劃中的南京地鐵二號線將于2004年左右動工，將來的地鐵漢中路站與本案基地非常接近，屆時交通將更為便捷。自然環(huán)境本案地塊西面就是面積為30萬平米的莫愁湖，并擁有近四分之一的千米湖岸線。本案能夠兩邊獨享標志性水景，在南京是決無僅有的。這次通過萬科金色家園項目的開發(fā)，目標是要在區(qū)域市場中樹立起萬科經(jīng)典物業(yè)的市場形象，而對于一個大型高檔樓盤，作為國內(nèi)地產(chǎn)界領先者的發(fā)展商——萬科，其品牌感染力將是項目成功的信心保證。教育本案站在業(yè)主家庭需要的出發(fā)點，就教育配套問題，通過與名校合作并在區(qū)內(nèi)設立“教育基金”等多種形式來實現(xiàn)本案業(yè)主子女能夠接受良好的教育，培育一種寬松又競爭的學習氛圍。交通限制受交通管理部門對漢中門大橋西向二道埂子路轉彎實施交通時段管制，不利于居民和車輛的通行，而且水西門出口的交通更糟糕，對小區(qū)進出交通流線的組織造成一定的困難。周邊配套不足本案由于區(qū)位的影響，周邊配套相對較少，而且檔次一般都不高。河西區(qū)域目前已進行區(qū)域整體規(guī)劃，由于申辦十運會成功，河西地區(qū)未來還將建設一個奧林匹克體育中心，從而帶動周邊住宅和公建設施的迅速發(fā)展，成為一個類似廣州天河的商貿(mào)文化新區(qū)。而且目前真正的湖景住宅也是屈指可數(shù)。而區(qū)域內(nèi)已開發(fā)和即將開發(fā)的優(yōu)秀的樓盤鳳毛麟角，這更會刺激南京市高檔房產(chǎn)開發(fā)西移的腳步，來盡快滿足住戶的需求。而由于城市發(fā)展的不均勻或者說是城市規(guī)模的無限擴大，使整個城市中心的分化，使得城市形成若干中心，同樣，一般而言，城市若干中心區(qū)域外才是居民居住的理想?yún)^(qū)域。本案著力打造城市中心的生態(tài)居住區(qū)域，使居民得以“魚和熊掌”可以兼得。（五）潛在威脅區(qū)域配套目前周邊市政建設還沒有跟上，同時地塊所處的莫愁湖周邊生活配套設施缺乏。周邊個案威脅周邊有“金基唐城”、“金鷹國際花園”、“蔚藍之都”（因發(fā)展商資金匱乏，對項目本身信心不足，且為超高層項目，風險很大，現(xiàn)正考慮轉讓。 對于“二道埂子”本身固有的不良形象，可通過南京市政府對莫愁湖及二道埂子正在實施與將要進行的拆遷、改造與遠景規(guī)劃前景的宣傳減弱或消除。由于建鄴區(qū)沒有好的教育設施，而本案已經(jīng)解決業(yè)主的教育問題，因此在配套設施問題上也無須再與“建鄴”發(fā)生關系；216。 社區(qū)周邊的配套有待完善。 住宅是人們賴以生存的生活場所，而隨著社會的發(fā)展、時代的變遷和科技進步，自然化、生態(tài)化、人性化、智能化、網(wǎng)絡化等新興生活理念已經(jīng)步入人們生活中，由此住宅已不僅僅是人們賴以生存的一般場所，而是人們放松心情、享受生活的自我空間，是完整的家的概念；216。讓居民在社區(qū)中擁有居住的空間，渡假的享受，成為真正的“家園”，讓居民在居住品味、榮譽感、安全感、自由度等方面得到充分的滿足，以此體現(xiàn)居家的超值概念。中原認為，本案應充分利用和結合地段優(yōu)勢、原有的環(huán)境和規(guī)模優(yōu)勢，結合“陽光湖岸，休閑觀景”的核心設計思想來營造社區(qū)景觀空間，結合莫愁湖的優(yōu)勢來營造水岸綠化空間，強調(diào)市區(qū)生態(tài)住宅的稀缺性，突出人與人、人與環(huán)境、住宅與環(huán)境的融合，體現(xiàn)二十一世紀以人為本的“適度”超前的生活模式。（四）景觀綠化南京房地產(chǎn)開發(fā)起步雖較晚，但新建項目的規(guī)劃起點卻頗高，在小區(qū)景觀設計上，許多開發(fā)商紛紛推出“園林式景觀”作為賣點。同時規(guī)劃一些露天的燒烤營地和咖啡屋，給人們提供休閑和交流的場所，如果能做成親水平臺就更完美了。一流的家園，需要一流的物業(yè)管理，陳舊的管理理念早已跟不上日新月異的房地產(chǎn)發(fā)展潮流，先進的物業(yè)新理念，應是“早期介入”。根據(jù)初步的項目定位，中原認為本案的目標客戶主要有：216。 本省或周邊地區(qū)來南京發(fā)展的成功人士；216。 年齡在3550歲左右，大多具有良好的文化教育背景，有較高的文化品位，都是思維敏捷，心智聰穎成功人士。希望找到一個讓其釋放自我的高水準、高品位的居住空間；216。目標客戶消費心理：216。而且本案占據(jù)莫愁湖湖岸線的近四分之一，自然條件完整優(yōu)越，具有不可多得的先天優(yōu)勢。 關注社區(qū)配套目標客戶對居住環(huán)境、社區(qū)整體形象、生活配套猶為關注，同時會較多考慮物業(yè)的保值和升值潛力，然后是房型、價格、交通等其他綜合因素。預計南京本地人和外地人的購房比例為70：30，這就決定了銷售以南京本地市場為主。四、市場形象定位（一）定位策略本案從品質(zhì)分析，在未來的銷售和推廣的公眾形象應突出一個“景”字以及都市的、成熟的、人性的、生態(tài)的社區(qū)，并在訴求上達到各種要素的和諧統(tǒng)一。以完備的設施和功能配套和自然景觀相互融合，給目標客戶以及南京人民展現(xiàn)一種求新、唯美、崇尚自然健康的新都市生活方式，并領導了住宅運動的新潮流。景觀在本案中不是一種美化和附屬，而是一種與自然相安共存的概念。通過建筑各項要素與個人生活有機結合可引申出許多推廣主題，有利于本案的各項要素進行生動、全面的訴求。即使是南京高檔住宅市場，象本案這樣傍湖而建，占據(jù)莫愁湖近半湖岸線的景觀樓盤也幾乎是唯一的，市場契機優(yōu)勢明顯。這是萬科公司與一般房產(chǎn)公司的市場形象方針不同的地方，并在地產(chǎn)界聲譽鵲起的重要原因，所以樓盤推廣其實也是展示公司形象的過程。%，再加上本項目景致優(yōu)美的60萬平米“私家”莫愁湖花園，本案可利用獨特景觀視角和完善的配套設施，以高性價比為主要推訴求點，為本盤取得良好的銷售業(yè)績打下基礎。則價格上揚100200元；在銷售比例超過60%左右，可以到達均價的5500元/平方米。（三）付款方式內(nèi)部認購確定內(nèi)部認購大致從3月15日起至5月1日開盤前3天即4月28日結束。同時，針對“萬客會”的金卡客戶，有選擇地主動發(fā)放籌卡。其余手續(xù)同“一次性首付”。這首先與南京強勁的購買力密切相關；其次，在今年下半年，將有幾個項目陸續(xù)推出，如“湖景花園”在后期的高層項目，如果本項目不抓住這一市場機會，一旦拖延開盤時機，我們將不得不面對與其他新項目展開激烈的市場競爭。在此推出“萬客會”大型聯(lián)誼活動和合作伙伴（如學校、醫(yī)療機構等）新聞發(fā)布會，一來可以挾前期銷售火爆之勢推動項目的市場形象推廣，二來可以幫助剩余的住宅的銷售速度，三來該時間段可能正逢其他項目開盤，并且此時我們的二期也正緊鑼密鼓地推出，借此時機推出種種促銷方案，從多方面給對手以致命的打擊，給本案帶來第二銷售高潮。此一階段本案已經(jīng)積聚了相當?shù)娜藲?，加之本項目的形象工程的日益完善、銷售的火爆以及市場已經(jīng)奠定了本案的高檔性，再通過一系列的宣傳引導加與告之“本案所剩不多、欲購從速”，推動那些正處在購房猶豫階段的買家產(chǎn)生購買行動，并通過日后新區(qū)的日趨熱鬧與繁華，將為本項目帶來不小的推動作用。因此所有銷售推廣方式必須在一個總的思想綱領原則下進行延伸拓展。在本案定位明確的基礎上，必須做到“說到做到”，“做的比說的要好”，只有這樣才能在南京市民中樹立起對萬科地產(chǎn)的信任度，有助于